土地一级-二级开发
土地一级二级三级开发概念资料
土地一级二级三级开发概念2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 21.1 土地一级开发概念 (2)1.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3)1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4)1.3.2土地一级开发协议 (4)二、土地二级开发. 42.1 土地二级开发的概念 (5)2.2土地二级开发流程 (5)2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6)2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6)2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8)三、土地三级开发. 9附件一征地拆迁补偿协议. 10附件二土地一级开发资金监管协议. 17附件三土地一级开发协议书. 22附件四土地出让合同. 27一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地一级开发和二级开发的土增税清算
土地一级开发和二级开发的土增税清算一、引言土地开发是一个国家经济发展不可或缺的环节，它既能增加土地的利用价值，也能促进城市的建设和发展。
在土地开发的过程中，涉及到土地增值税的清算问题。
土地一级开发和二级开发是土地开发的两个阶段，它们在土地增值税清算中有着不同的规定和操作方式。
本文将对土地一级开发和二级开发的土增税清算进行详细的阐述。
二、土地一级开发的土增税清算土地一级开发是指从农田、荒地或其他未利用土地开始，进行基础设施建设、土地平整、道路修建等工作的过程。
在土地一级开发中，土地的增值往往是通过政府的投资和规划来实现的。
土地增值税是根据土地的增值额来计算的，即土地的卖出价格与购买价格之差。
在土地一级开发中，土地增值税的清算主要有以下几个步骤：1.确定土地的购买价格：购买土地的价格是土地增值税清算的基础，它反映了土地的市场价值。
购买土地的价格需要通过市场调查和评估来确定，确保价格的准确性和合理性。
2.确定土地的卖出价格：土地一级开发完成后，土地往往会重新出售给开发商或其他投资者。
卖出土地的价格是土地增值税清算的依据，它反映了土地的市场价值。
确定土地的卖出价格需要考虑土地的位置、规划用途、周边环境等因素。
3.计算土地的增值额：土地的增值额是土地增值税清算的核心内容，它是土地卖出价格与购买价格之差。
计算土地的增值额需要准确记录土地的购买价格和卖出价格，并进行相减运算。
4.计算土地的增值税：土地的增值税是根据土地的增值额来计算的，税率一般为20%。
计算土地的增值税需要将土地的增值额乘以税率，得到最终的税款数额。
5.申报土地增值税：土地增值税的申报需要提交相关的申报表格和资料，包括土地的购买合同、卖出合同、增值额计算表等。
6.缴纳土地增值税：根据土地增值税的申报结果，开发商需要按时缴纳土地增值税。
土地增值税的缴纳通常在土地卖出后的一定时间内进行。
三、土地二级开发的土增税清算土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进一步进行建筑物建设、商业开发等工作的过程。
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。
而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。
在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。
首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。
其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。
然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。
然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。
首先是土地使用权的确权和保护问题。
一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。
因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。
其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。
土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。
再次是土地交易和合同管理问题。
土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。
如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。
因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。
最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。
土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。
这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。
因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。
综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。
只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。
房地产企业土地一级、二级开发及策划
整体成本费用的控制在于系 统周密的安排。对于大面积 的土地一级开发，需要分批 次地批地、征地、拆迁，严 格整合各步骤的节奏。例如， 先盖转居房，原居民再搬迁， 企业再征地拆迁，再安置劳 动力，资金安排则贯穿始终。 通过各步骤的无缝衔接，使 企业的人员效率、资金效率 达到最高，政府和农民的满 意度达到最高。
成本结构透明化，盈利能力就表现在对 成本的控制能力。
盈利模式2：分享土地增值收益
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
• 在某些城市，采取了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比 例分享增值收益的机制。在此情况下可以通过创新性的开发活动，最大限 度地提升土地价值，从而获得最大利益。
土地一级开发中，开发商能实现土地增值的措施有：
“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。
▣ 土地一级开发对象
旧工业区、旧 城区等城市更 新项目
旧城 改造
如老居民区（含 棚户区）、城中 村、老商业区
如城市新区、撤乡 进城新区、新农村 城镇化新区
新城 区
待开 发区
产业集聚园区、“铁公 机”交通枢纽区、资源 性开发区
传统土地开发模式（土地出让后开发）
1）、粗
放开发方 式向集约 开发方式 的转变
盈利模式1：从一级土地开发本身获利
比重最大、控制难度最大 的成本费用就在于征地拆 迁费用，虽然地方政府有 相关标准和规定，但实际 执行中有难度。要求开发 商具备较强的与当地政府、 居民、企事业单位进行沟 通、协调的能力，在转居 安置等方面妥善解决当地 政府和农民的后顾之忧， 同时能够最大限度地降低 成本，实现多赢局面。
2）、延伸理解
权利主体
政府
熟
土地一级开发模式和二级开发模式总结
土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。
一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。
二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。
本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。
一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。
常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。
在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。
一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。
然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。
因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。
二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。
这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。
二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。
二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。
二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。
然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。
因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。
综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。
一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。
二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。
因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。
土地一级-二级开发
目 目 件
开发
编制实施方案 土地征收
据 权
招 企 储 交
专家审核 投 业 市政建设 备 易
方案编制依据
土地供应计划 土地利用年度计划 土地一级开发计划
• 按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，
将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开
招标的方式确定一级开发主体。获得土地一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、
市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、
办 法 开发
委办局联审会 法 的
审议实施方案 执 通 验收
行 知 报告（三）开发方案依据
实施方案 标 管 签定
暂 理 土地
行 办 一级
拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服
务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把
握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。（二）开发流程
项目的提出和
实施具体工作
初步确定 实施主体的确定 验收审核工作 收储入市工作
项目的提出
（原土地所有 招 授 办理立项核准、 组织
者或使用者 ） 标 权 规划和用地等手续 土地
城市建设 土地利用
总体规划 总体规划
土地一级开发实施
房屋拆迁 现场
（市、区两级 农转用 收 入
土地储备机构） 依 授 验收 购 市
土地一级、二级开发
土地一级开发及二级开发的区别教程文件
土地一级开发及二级开发的区别土地一级开发及二级开发的区别1.市场研究-投资决策-土地获取。
从供给的角度考虑，二级开发面对的是招拍挂的土地市场，典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。
对一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，这其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。
所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。
2.市场定位-产品策划。
二级开发企业对于细分市场的定位和产品前期策划是一项非常重要的能力，企业要考虑重要的问题是做住宅还是商业，做别墅还是公寓，该项目是否有足够的市场支撑，公司是否有能力吸引该细分市场的潜在客户。
一级开发企业要考虑的问题可能相对简单一些，土地无非由生地转成熟地，不存在很多的定位和策划问题，但是对于那些以土地增值为利润增长点的企业来说，如何进行策划来使整个土地升值成为了企业的一项关键能力，是不是可以通过引入部分产业来使地块增值？一级开发企业为了谋取自身利润的增长，必须为接受的二级开发商提供优良的环境，不光是成熟的土地，甚至还包括良好的商业氛围或良好的配套服务。
所以，对于这部分一级开发企业来讲，关于引入产业的分析需要有具体的部门来支撑。
但是随着市场的理性和成熟，未来能够获得更大的收益就需要企业发展这种能力。
3.规划设计。
二级开发的设计团队需要大量的专业人才，这些专业人士负责向设计院传递地产公司的理念和要求，并在规定的时间内获得所需的设计材料，需要精深的设计知识和良好沟通技巧，属于稀缺的人才，设计团队的工作成果在一定程度上决定了项目成本的多少，因此设计能力是二级开发十分核心的能力之一。
对比来看，一级开发的规划实际上更多的是政府做好规划，一级开发企业负责执行，但是为了扩大企业利润，企业需要和政府博弈以取得更优的规划指标，所以在设计人才上，一级开发的要求相对较低，更多的是需要与政府沟通协调的能力。
最权威房地产土地一级、二级市场开发流程实施方案
目录1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4)2：编制土地一级开发实施方案 (5)3：用地预审 (7)4：给区发改委提交的申请 (8)5：给市发改委提交的申请 (9)6：征求规划意见书（选址） (9)7：市交通委交通评价意见 (9)8：市文物局文物保护意见 (9)9：市环保局环境评价意见 (10)10：市政专业部门市政接用意见 (16)11：用地批准 (23)12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (24)13：核发城市房屋拆迁许可证 (25)14：市政基础设施建设（同附件10） (26)15：办理征地结案表 (26)16：环境影响的批复 (26)17：区发改委项目核准 (31)18：区发改委招标方案核准 (31)19：市发改委项目核准 (32)20：市、区建委项目核准 (32)21：人民防空工程建设标准审查 (32)22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (33)23：出让国有土地使用权设定登记 (34)24：商品房计划 (35)25：施工图纸及消防审核 (35)26：区建委办理招投标备案 (37)27：办理安全监督备案 (39)28：施工许可受理、审批 (39)29：办理预售许可 (40)30：建设工程规划验收 (40)31：消防验收 (41)32：建设项目环保设施验收 (42)33：组织综合验收 (44)34：办理房屋所有权证 (44)1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一二三级开发概述
土地一二三级开发概述土地开发是指对土地进行综合利用和开发利用的行为，根据开发难度和价值划分为一、二、三级开发。
一级开发是指对具备基本设施和用地条件的土地进行改造和开发利用；二级开发是在一级开发的基础上改造和改进，利用土地进行更高水平的开发；三级开发是对土地进行进一步升级和改造，实现更大程度的综合利用和价值提升。
一级开发是土地开发的最基本阶段，主要侧重于对土地基础设施的建设和完善。
这包括道路、排水、供水、电力、通讯等基本设施的规划和建设。
一级开发可以说是将原本处于自然状态的土地进行连通和改造，使其具备了基本的功能和条件，能够满足人们的基本需求。
一级开发还需要对土地进行土地平整、排水设施布置等工作，为后续的利用打下基础。
二级开发是在一级开发的基础上进行的进一步完善和改进。
主要包括土地改造、功能升级和增值开发。
二级开发侧重于提升土地的使用效益和价值，通过土地分割、规划和布局进行土地利用的优化和提升。
例如通过将一块土地分割成多个小块，并在小块土地上建设公寓楼、商业中心等，实现土地的高效利用和更高水平的开发。
三级开发是在二级开发的基础上进行的更深入的改造和利用。
三级开发侧重于发掘土地的潜力，通过土地再开发、重构和综合利用，实现土地的更大程度的增值和综合效益的提升。
例如，在已经开发的商业中心建设高层住宅，将商业和住宅进行有机结合，从而实现土地的多功能和综合利用。
三级开发还可以包括土地复垦和生态保护等方面的工作，通过绿化和环保措施，提升土地的环境价值和生态效益。
总结来说，土地一、二、三级开发是土地开发的不同阶段，每个阶段都有不同的重点和目标。
一级开发侧重于基础设施的建设和土地的改造，二级开发侧重于土地利用的优化和提升，三级开发侧重于土地潜力的发掘和综合利用。
土地开发的不同阶段相互衔接，共同推动土地的综合利用和价值提升。
土地一二级开发全流程知识要点
土地一二级开发全流程知识要点一、土地一二级开发概述土地一二级开发是指对已取得的土地进行再利用，使其获得更高的经济效益和社会效益的过程。
土地一级开发是指对原始土地进行基础设施建设，如平整土地、建设道路、铺设管道等；土地二级开发是指在一级开发的基础上进行建设开发，如建设住宅区、商业区、工业区等。
二、土地一级开发流程1.规划阶段：确定土地开发的目标和方向，制定开发规划，包括土地使用规划、基础设施规划等。
2.立项阶段：提交土地开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。
3.调查勘测阶段：对土地进行详细的市场调查和技术勘测，确定土地的开发潜力和可行性。
4.设计规划阶段：根据土地的情况和市场需求，制定土地开发的设计规划，包括道路、排水、绿化等。
5.批准阶段：向相关部门提交土地开发项目申请，经批准后可以进行施工。
6.施工阶段：根据设计规划进行土地的道路建设、排水系统建设、绿化等。
7.竣工验收阶段：进行土地开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始二级开发。
三、土地二级开发流程1.规划阶段：根据土地一级开发的基础设施条件和市场需求，确定土地的二级开发目标和方向，制定开发规划。
2.立项阶段：提交土地二级开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。
3.设计阶段：根据一级开发的基础设施条件和市场需求，制定土地二级开发的设计方案，包括建筑设计、景观设计等。
4.批准阶段：向相关部门提交土地二级开发项目申请，经批准后可以进行施工。
5.施工阶段：根据设计方案进行土地的建设，包括建造建筑物、景观绿化等。
6.竣工验收阶段：进行土地二级开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始投入使用。
四、土地一二级开发的关键要点1.合理规划：土地开发应根据市场需求和区域特点进行合理规划，避免过度开发或资源浪费。
2.统筹设施：土地开发应统筹考虑基础设施建设，如道路、排水、电力等，确保开发区的正常运行。
3.环保和节能：土地开发应注重环保和节能，采用可持续发展的方式进行开发，减少对环境的污染和资源的浪费。
土地一级开发和二级开发的土增税清算
土地一级开发和二级开发的土增税清算土地开发是指将农用地或荒地转变为适合建设和利用的用地的过程。
根据开发的不同阶段和规模，土地开发可以分为一级开发和二级开发。
一级开发是指对原始土地进行基础设施建设和整理，使之能够满足基本的使用要求。
这包括对土地进行平整、排水、绿化和道路等基础设施的建设。
一级开发通常由政府或开发商进行，并且需要获得相应的土地开发许可证。
一级开发的目的是为后续的建设和利用打下基础，提供良好的土地条件。
二级开发是基于一级开发的基础上，进行更细致的规划和建设。
二级开发包括建设住宅、商务楼宇、工业园区等不同类型的用地。
二级开发更加注重利益最大化和资源的合理利用。
在二级开发中，土地价格通常会进一步上涨。
开发商会购买政府或者原始土地的使用权，并将其开发成市场上有价值的用地，从中获得利润。
土增税清算是指在土地开发过程中，根据土地增值的税收政策，对开发商在土地增值过程中所得到的利润进行计算和缴纳税款。
土地增值税是一种重要的财政收入来源，也是引导土地资源合理利用和调控房地产市场的重要手段。
土增税清算的核心是确定土地增值税的计算方法和税率。
一般来说，土地增值税的计算基准是开发商卖出土地的差价，也就是土地的市场价值与其购买成本的差额。
税率根据不同的地区和地方政策有所不同，通常在10%到30%之间。
开发商在土地开发过程中必须积极配合税务部门，提供相关的财务和交易信息。
土增税清算的目的是鼓励土地合理开发利用，遏制土地投机行为，促进经济可持续发展。
通过对土地增值税的征收，可以提高土地资源配置的效率和公平性，增加地方财政收入，同时也能够遏制房地产市场的过热和泡沫化。
在实施土增税清算过程中，政府应该加强对土地市场的监管和管理，建立健全的土地流转和交易制度，加强税收征管和执法力度，确保土地增值税的有效征收和使用。
同时，还应该加强对开发商和相关从业人员的监管和指导，推动土地更加科学和可持续的利用。
总之，土地一级开发和二级开发是土地资源利用的重要环节，其税收清算对于土地资源的合理开发和利用具有重要意义。
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
土地一级开发和二级开发的区别之欧阳索引创编
土地一级开发和二级开发的区别？欧阳家百（2021.03.07）分享| 0326 22:19 匿名 | 浏览 17882 次1219 15:27土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。
这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。
尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。
这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。
第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
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委办局联审会 法 的
审议实施方案 执 通 验收
（市、区两级 农转用 收 入
土地储备机构） 依 授 验收 购 市
场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、
规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供
土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，
土地一级开发实施
方案编制依据
土地供应计划 土地利用年度计划 土地一级开发计划
据 权
招 企 储 交
专家审核 投 业 市政建设 备 易
目 目 件
开发
编制实施方案 土地征收
房屋拆迁 现场
项目的提出
（原土地所有 招 授 办理立项核准、 组织
者或使用者 ） 标 权 规划和用地等手续 土地
项 项 退 一级
实施方案 标 管 签定
暂 理 土地
行 办 一级
行 知 报告（三）开发方案依据
城市建设 土地利用
总体规划 总体规划
按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，
将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招
标的方式确定一级开发主体。获得土地一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市
土地一二级开发与农业地产一、土地一级开发
（一）定义
（二）开发流程
（三）开发方案依据
（四）土地一级开发的核心价值
（五）盈利模式（一）定义 Nhomakorabea 土地一级开发认识误区：
房地产开发≠建筑工程
土地一级开发≠筑路工程
土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作
达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。（二）开发流程
项目的提出和
实施具体工作
初步确定 实施主体的确定 验收审核工作 收储入市工作