工程造价在房地产估价中的应用

２ 工 程概 算编 制方 法及其 应用 于房 屋估价 的 可
能性
概算指 标 法 和类 似工 程 预 算 法 是 国 内 工 程 概算 编 制 的主要方 法 。其 中 ，概算指 标法 是将 拟建建 筑物 的建 筑
类 型 、基 础 、 内外 墙 、楼 板 、屋 架 建 筑 外 形 、层 数 、层 高 、檐 高 、屋面 、地 面 、门窗 、建 筑 装 饰 等 ） 、地 质 及 自 然条 件 、建 筑面 积等方 面相 同或 相近 ，就可 直接利 用概 算 指标 或类 似工程 预算 估 价 。根 据选 用 的 经济 指 标 的 不 同 ，
原 理 ，具有估 算 简单、估价 结论 准确 、技 术性 强等特 点 ，可在房屋 估价 中起推 荐作 用 。
［ 关键词 ］工程 计价 ；房屋 估价 ；概 算指标 法 ；类似 工程预 算法 ［ Ｄ ＯＩ ］１ ０ ． １ ３ ９ ３ ９ ／ ｊ ． ｃ ｎ ｋ ｉ ． ｚ ｇ ｓ ｅ ． ２ ０ １ ５ ． ０ ９ ． １ ２ ２ 理调 整完成 工程所 需 的资源 消耗量 和资 源价格 。 ３ ． １ 直 接利 用概算 指标 或类似 工程 预算 指标估 价 利用工 程概算 编制 方法 对房 屋估价 时 ，如果待 估项 目
与概 算指 标 或类 似工 程 在 建 设 地 点 、结 构 特 征 （ 如 结 构
１ 工 程计 价法在 房地 产估 价 中的作 用
在 房地 产估价 作业 中灵 活使用 工程 概算 的一些 编制方
法 ，具 有计算 简便 、对 技术资 料和估 价人 员技 术功底 要 求
高等特 点 ，能相对 准确地 计算 房屋 的建安 或重 置成本 。
有两 种套 算方法 可供 参考 。
３ ． １ ． １ 直接 套 用 概 算 指 标 或 类 似 工 程 的 单位 造价
面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而编
制 概算 的方法 。在对 旧房重 置价 格估算 中 ，一般情 况下 无
须逐 项计 算构成 房屋 的分部 分项 工程量 ，那 么参考 当地 现
中 的房屋估 价 。
以类似 工程 或概 算指标 中规 定 的资源 消耗量 乘 以待估 建筑 物所在 地 区估 价 时点 附近 的资源单 价 ，得到 直接 费单
价 ，乘 以待 估建 筑物 建筑面 积或 体积 ，再行 取费 求 出房屋 建安 工程 费用 。主要 计算公 式有 ：每 １ ０ ０ ｍ （ ｍ ） 的人 Ｔ
它代表 了指标编制时期的工程造价标 准 ，而估价 时点经常选 在现 时某一时点 ，所 以这种直接 套用 的方 式不能体 现房地产 估价 的 “ 估价时点” 原则 ，还须用物价指数调整价差 。 ３ ． １ ． ２ 直接套用概算指标或类似工程的单位资源消耗量
似工程 的施 工 图预 算 书 ，进 行 时 间 、地 区 和结 构 差异 修 正 、类 比得 到待估 建筑 物在估 价 时点 的建 安 费用 ，符合 房 地 产估 价 的 “ 替代 性 ” 原 理 ，并 且 有 大量 的工 程 造价 信 息可供参 考 ，计算 简单 ，结论 准确 ，其思 路适 用于成 本法
以指 标 中所 规定 的单位 造 价 或类 似 工 程 的预 算 单 价 ， 乘 以待估 建筑 物建 筑 面积 或 体积 ，得 出建 筑 物 的直 接 费 ，
按 照 当地工 程造 价部 门规 定 的 参 考 费 用标 准 计算 其 他 费
时使 用 的概 算指 标估 价不失 为一种 可选 的估 价方法 。类 似 工程 预算 法是利 用技 术条件 与设 计对 象相类 似 的已完 工程 或 在建工 程 的工程造 价资 料来 编制拟 建工 程设计 概算 的方 法 ，由于 这种方 法参 照 了类 似 工程 的施 工 图预算 ，所 以计
城 市 规 划 与 管 理
Байду номын сангаас
中国市场 ２ ０ １ ５ 年第 ９ 期 （ 总第 ８ ２ ４ 期）
工 程 造 价 在 房 地 产 估 价 中 的 应 用
王 会芬
（ 昆明理工大学 津桥 学院 ，云 南 昆明 ６ ５ ０ １ ０ ６ ）
［ 摘 要 ］ 在房 屋估 价 中可利 用概算 指标 、类似 工程施 工 图预算指 标及 平方 （ 立 方） 米 经济 指标 ，进 行 时 间、地 区 和结构差异修正，类比得到待估建筑物在估价时点的建安工程费用或重置成本。其估价原则符合房地产估价 “ 替代性”
３ 概 算指 标法 和 类似工 程预算 法在 房屋 估价 中 ｌ ｏｍ （ ｍ ） ；主要 材料 费 ＝∑ （ 指标 （ 类 似 工 程 ） 主 要 的应 用 材 料数量 ×当地 估 价 时 点材 料 预 算单 价 ）／ １ ０ ０ ｍ （ ｍ ） ；
在利 用概算 指标 法和类 似 工程预 算法类 比得 出待估 价 项 目造价 的过 程 中 ，由于 待建项 目与 概算指 标或 类似 工程 在建 筑结 构 、建 筑标 准 、建 设地 点 、建 设时期 等 方面存 在 其 他材料 费 ＝主要 材料 费 ×其 他材 料费 占主要 材料 费 的百 分￣ Ｌ ／ １ ０ ０ ｍ （ ｍ ） ；机械使 用费 ＝ （ 人 工费 ＋主要材 料 费
算 结果较 为准 确 ，可以参 照应用 于大 量建 筑物 与典 型案例 的类 比估 价 中 。以上两种 方法 的最 大特点 是不需 进行 大量 的工程量 计算 。在 房屋估 价 中可 以根据现 有概算 指标 和类
用 ，即可 求 出待 估 房 屋 的建 安 工 程 价 格 。其 中直 接 费 计算 公 式 表 示 为 ：直 接 费 ＝概 算 指 标 或 类 似 工 程 单 位 （ ｍ 、ｍ ）造 价 × 待 估项 目数 量 （ 面 积 、体 积 ） 。 概算指标是根据大 量 已建 典型项 目的技 术资料 编制 的，
费＝ 概算 指标 （ 类似 工程 ） 人工 数 量 ×当地 的 ＿ 丁 资单 价／