万科生活汇产品模式研究

生活汇产品模式研究 V1.02013.11.51 研究背景2 模式研究3 模型研究4 工作落实 基本信息 模块定义 业态分析 规模分析 运营分析规划分类 组团模型分析 组团配比 模型输出1 研究背景2 模式研究3 模型研究4 工作落实 基本信息 模块定义 业态分析 规模分析 运营分析规划分类 组团模型分析 组团配比 模型输出持有型物业 关注配套使用 使盈利产品更赚钱 核心区域持有型物业 其他销售型物业 专注核心竞争力 实现最大溢价 分类 产品 模式 四小若干超小 一大 一小 生活广场 生活汇 万科广场 东莞公司商业配套模式长安万科广场 万科中心 项目 金色城市厚街广场松湖生活广场 厚街生活广场松湖传奇 虎门万科城商业配套模式——两大类三条产品线研究背景 运营盈利配套增值研究背景商业研究进展已开展正在开展未开展1、生活广场V1.02、万科广场（常规类）V1.01、生活汇V1.01、万科广场（主题类）V1.0常规总结性商业研究，由实际项目进行产品研究。

常规总结性商业研究，由实际项目进行产品研究。

由产品研究来指导项目操作，再由实际项目总结出V2.0版本。

最终目的为生活汇产品以商业策划形式开展。

1 研究背景2 模式研究3 模型研究4 工作落实 基本信息 模块定义 业态分析 规模分析 运营分析规划分类 组团模型分析 组团配比 模型输出什么是生活汇基本原则有哪些什么时候要做怎么运营基本信息 基本信息与模块定义模式研究 模块定义 1、适用土地属性为R2用地。

2、生活汇商业以持有形式出现，包括自营、招租、联营等多样化经营形式。

基本模块 扩展模块 固定业态种类、规模、运营方式，适用于所有生活汇产品。

在基本模块基础上，对业态种类、规模进行放大与扩展，不适用所有生活汇产品，需针对项目情况进行选配。

V1.0版主要针对基本模块研究。

理想社区存在业态——涵盖成熟社区全方位配套要求餐饮早餐店、面包房、中式快餐、西式快餐、特色餐饮、第五食堂零售文具店、玩具店、便利店、药店、服装店、化妆品文体教育书店、兴趣班、体育用品、婴幼服务与培训、健身会所金融投资银行、中介、彩票、ATM机、证券中心休闲娱乐美容SPA、美发、足疗、网吧、KTV、洗浴中心、棋牌室、酒吧、小型影院、游艺厅、咖啡厅、美甲配套服务五金建材、宠物店、水果店、洗衣房、送水站、电器维修部、家居生活、汽车美容、家政服务、通信营业厅、花店、中医保健、社区超市、菜市场业态种类 基本面积 数量 位置 社区超市 400 1 商业二层，避免占用主沿街招示面 菜场 400 1 架空层布置 早餐店50 1 人流量最大处，靠近社区主要出入口 面包房50 1 人流量最大处，靠近社区主要出入口 第五食堂 300 1 商业二层，次要位置 西式快餐 250-350 1 有沿街招示面的首层或二层 中式简餐 150 1 有沿街招示面的首层或二层 特色餐饮300 1 有招示面，位置无特殊要求 洗衣店 60 1 商业首层，靠近餐饮 送水站 60 1 商业首层 美甲店 20 1 商业首层 美发100 1 商业首层 ATM 30 1 商业首层 药店 120 1 商业首层 便利店 100 1 人流量最大处，尽量靠近小区出入口 咖啡 100 1 商业首层，有较好招示面与外摆区 婴幼培训 500 1 商业二层，避免占用沿街招示面 必备业态规模一览表类主力店 餐饮配套 基本配套 健身会所 菜市场 社区超市 早餐 快餐 正餐 生活配套店 婴幼服务 健身中心 婴幼培训 婴幼培训各方诉求商管公司财务成本设计中心公司诉求展示阶段：无人入驻状态前期入住阶段：客户少，商家少，运营成本高，商家开店困难中后期入住阶段：形成一定商业氛围，可持续发展展示阶段：无需财务补贴前期入住阶段：运营收益小，公司补贴大中后期入住阶段：有一定收益，但仍需公司补贴展示阶段：打造形象展示实施阶段：商家不明确，设计条件落地困难1、展示效果好2、配套落地有意义3、财务少补贴公司设计商管财务商业运营与市场规律分析入住阶段运营业态运营问题与市场关系前期最核心基本需求业态住户少、补贴高、开店困难不符合市场规律中期生活配套基本业态有一定运营收益，仍需财务补贴逐步引入市场规律后期覆盖成熟社区生活全部业态运营步入正轨顺应市场规律选择按照商业运营与市场规律的分析，基础模块需按开发入住节奏进一步划分，保证展示前期入住常规使用的同时，减少财务与商业运营压力。

基本模块一级基本模块二级基本模块最基本生活配套，非市场规律设计，提前介入开发与运营其他基本生活配套，在入住一定阶段后开发经营基本模块拆分对应入住前期阶段对应入住中后期阶段业态种类基本规模（㎡）数量（个）位置经营形式财务补贴退出模式开发条件模块面积（㎡）一级基础模块类主力店社区超市400 1 商业二层，避免占用主沿街招示面招租补贴形式免租金12个月带租金销售入伙≤500户1850 菜场400 1 架空层布置自营装修费用800元/㎡，运营成本10万/月带租金销售餐饮早餐店50 1 人流量最大处，靠近小区出入口联营补贴装修费用及部分启动资金，共30万元带租金销售第五食堂300 1 商业二层，位置无特殊要求自营装修成本70万，运营成本10万/月。

（参照蓝湾项目）带租金销售快餐（得来速）350 1 商业首层，有沿街招示面，且行车方便招租补贴租金6个月，约20万带租金销售配套小型服务中心50 1 商业首层，靠近餐饮联营补贴装修及部分启动资金，共10万元带租金销售药店120 1 商业首层联营补贴6个月租金约4万元带租金销售面包房50 1 人流量最大处，靠近小区出入口联营补贴装修及设备费用20万带租金销售ATM 30 1 商业首层招租无需补贴带租金销售便利店100 1 人流量最大处，尽量靠近小区出入口联营补贴加盟费、装修及部分启动资金，共30万元带租金销售二级基础模块餐饮咖啡100 1 商业首层，有较好招示面与外摆区联营补贴装修及设备费用，约40万元带租金销售1200户≥入伙≥500户1770 快餐150 1 有沿街招示面的首层或二层招租引入市场规律，无需补贴带租金销售特色餐饮300 1 有招示面，位置无特殊要求招租引入市场规律，无需补贴带租金销售配套美甲店20 1 商业首层联营补贴6个月租金，约1万元带租金销售美发100 1 商业首层联营补贴6个月租金，约3万元带租金销售婴幼婴幼培训500 1 商业二层，位置无特殊要求联营补贴装修费用约75万元带租金销售各基础模块业态与运营一览表各基础模块业态财务补贴汇总经营形式第一年补贴第二年补贴第三年补贴一级基本模块自营补贴100%费用，约为342万元补贴70%费用，约为168万元补贴50%费用，约为120万元联营为一次性补贴，共计110万元无无招租为一次性补贴，共计30万元无无小计482万元168万元120万元二级基本模块自营补贴100%费用，约为300万元补贴70%费用，约为84万元补贴50%费用，约为60万元联营为一次性补贴，共计103万元无无招租无无无小计403万元84万元60万元总计 1317万元以下表格按照3年补助期计算操作节奏结论前期开业一级基本模块注：后期运营根据项目规模不同选择其他模块增开经营目录1 研究背景2 模式研究3 模型研究4 工作落实基本信息 模块定义 业态分析 规模分析 运营分析规划分类 组团模型分析 组团配比 模型输出分类模型研究规划形态种类分散式集中式组团式有效带动街铺多样化布局运营成本低资源整合度高布局灵活、成本适中空间变化丰富商业营造价值大利弊运营成本高工期要求长布局单一不利带动街铺餐饮组团分析餐饮1餐饮2餐饮3 餐饮4餐饮1餐饮2餐饮3餐饮4餐饮1餐饮2餐饮3餐饮4设计原则1、创造有趣、易停留的公共空间。

提高参与性、积极互动的空间。

庭院、灰空间、廊道2、空间赠送与加建可能性设计，减少土地成本。

露台、廊架、架空层3、强展示面类主力店组团分析超市菜市场（架空层）设计原则1、目的性原则2、集中式原则3、弱展示性原则4、减少计容，架空层设计生活配套组团分析设计原则1、目的性集中放置2、功能主导，打破常规市场3、展示性适中4、高便利性，首层布置 健康与婴幼组团分析设计原则1、目的性原则2、集中布置3、弱展示性原则4、高楼层布置配比模型研究经营形式配比16%22%31%14%17%45%40%15%32% 27%14%27%自营 联营 招商各组团配比29%18%53%模型输出模型研究剖面模型架空菜场 超市 婴幼 第五食堂基本配套健身快餐 快餐特色餐饮露台市政配套用房露台赠送什么是生活汇基本原则有哪些什么时候要做怎么运营存在于万科R2类用地项目中的社区配套产品最基本的生活配套商业业态持有2——两大类模块5——五类组团3——三种经营方式从展示区开始运营节奏三步走（展示、入住500户、入住1000户）1 研究背景2 模式研究3 模型研究4 项目落实基本信息 模块定义 业态分析 规模分析 运营分析规划分类 组团模型分析 组团配比 模型输出落实项目工作落实落实项目——松湖传奇模块划分——一级基本模块二级基本模块操作节奏——首先开业一级基本模块后期陆续开业二级基本模块一级基本模块面积：约1860㎡基本信息与模块定义项目落实业态分析业态种类基本面积数量位置代表品牌选用面积及模数一级基本模块社区超市400 1 商业二层，避免占用主沿街招示面百佳、嘉荣450 28X161850 菜场400 1 架空层布置40028X162X1.5使用率30% 早餐店50 1 人流量最大处，靠近公交站64 8X8第五食堂300 1 商业二层，位置无特殊要求330 16X16西式快餐350 1 有沿街招示面的首层或二层麦当劳、肯德基、必胜客350 24X16小型服务中心60 1 商业首层，靠近餐饮洗衣、送水60 4X8便利店100 1 人流量最大处，尽量靠近小区出入口喜洋洋、美宜佳110 8X8 ATM 30 1 商业首层招行、建行、农行50 6X8药店120 1 商业首层东莞国药120 8X8 面包房50 1 人流量最大处，靠近公交站乐园面包、嘉顿面包64 8X8二级基本模块中式简餐150 1 有沿街招示面的首层或二层真功夫、雅园蒸品、永和大王170 16X16 特色餐饮300 1 有招示面，位置无特殊要求川采、黄记煌、湘汁源350 32X16 美甲店20 1 商业首层50 6X8 美发100 1 商业首层快剪100 8X8商业首层，有较好招示面与外摆首层业态分布便利店面包店早餐店药店美发洗衣房送水站菜市场美甲ATM 咖啡中式简餐西式简餐特色餐饮（1、2层）二层业态分布第五食堂超市婴幼培训特色餐饮三层业态分布健身会所杭州公司北宸之光参考意向结束谢谢。