加油站收购项目房屋建筑物评估说明
评估说明
安徽国华不地产评估有限责任公司青阳通华加油站土地评估说明一：《资产评估说明》使用范围的声明制表本评估说明仅供资产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估工作之用。
非为法律、行政法规规定。
材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
安徽国华不动产评估有限责任公司二○○八年五月二十日说明二：固定资产－房屋建筑物、构筑物清查核实情况说明一、房屋建筑物清查核实内容及特点中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。
委估的房屋建筑物系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,坐落在池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,建造日期为2002年6月至2002年12月。
加油站罩棚、营业房和办公房等大多为砖混和框架结构。
截止评估基准日，资产占有方拥有房屋建筑物7处,构筑物6处。
二、影响资产清查的事项没有影响资产清查的事项。
三、资产清查核实的过程及方法（一）核实账面资产对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。
(二)实物现场勘察根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实实物资产的座落位置、结构形式、装饰标准、风化锈蚀程度、使用维护情况、水、电设施状况及建成年月、成新情况、改扩建情况等，对没有设计施工图纸的房屋逐一进行面积丈量，与申报表不符之处，据实进行了调整，对所有的实物均作详细的现场勘察记录。
（三）根据现场勘察，除作详细记录外，并对建筑物现场进行技术鉴定。
尤其对结构承载使用、维护程度及其整个建筑物的安全性进行了鉴定，如基础是否有不均匀沉降，梁、板、柱、墙体等是否稳定、变形开裂等。
（四）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对建筑物现场鉴定，另对设计图纸、房屋所有权证、工程决算书逐一核查，对未办理产权手续的，提供了资产交接清单，我们对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。
房屋建筑物评估说明
3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计42项。
其中：房屋建筑物33项，构筑物9项。
账面原值45,854,019.51元，账面净值27,088,940.67元。
委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。
3.3.2资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194号兰石机械设备公司厂区内。
七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为1517米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92平方公里，年平均气温10.5℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期在180天以上。
区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。
黄河流经区内15公里，地表及地下水年经流量300多亿立方米。
电力资源充足，森林覆盖率19%。
以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。
西北最大的铁路货运编组站建在区内，312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。
场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。
本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。
主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。
(2)砖混结构的建筑物本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。
加油站资产评估报告
加油站资产评估报告1. 引言加油站作为石油行业的重要组成部分，在经济发展过程中发挥着重要的作用。
对于投资者和石油公司来说，了解加油站的资产价值是至关重要的。
本文将通过分析加油站的各项资产及其价值，为投资决策和资产管理提供参考。
2. 加油站土地及建筑物资产评估2.1 土地评估加油站的土地是其最重要的资产之一。
评估土地价值时，需要考虑以下因素：•土地面积：土地面积越大，价值通常越高。
•土地用途：加油站所处位置的土地用途规划对其价值有重要影响。
•地理位置：加油站位于城市中心或交通要道附近的土地价值通常更高。
2.2 建筑物评估评估加油站的建筑物价值时，需要考虑以下因素：•建筑物结构：建筑物的结构稳定性和耐用性对其价值有重要影响。
•建筑年限：建筑物的使用年限会对其价值进行折旧评估。
•建筑面积：建筑物面积越大，通常价值越高。
3. 加油设备及油罐资产评估3.1 加油设备评估加油设备是加油站的核心资产之一。
评估加油设备的价值时，需考虑以下因素：•设备种类：不同类型的加油设备在市场上的价值不同。
•设备年限：设备的使用年限和技术更新对其价值有影响。
•设备维护情况：设备的维护情况良好与否对其价值评估有重要影响。
3.2 油罐评估油罐是加油站存储石油产品的关键设施。
评估油罐的价值时，需考虑以下因素：•容量：油罐的容量越大，通常价值越高。
•材质和耐用性：油罐的材质和使用寿命对其价值评估有影响。
•安全性和合规性：油罐是否符合安全和法规标准也是评估其价值的重要因素。
4. 加油站经营权评估加油站的经营权也是其重要的资产之一。
评估加油站的经营权价值时，需要考虑以下因素：•经营历史和业绩：加油站的经营历史和业绩对其价值评估有重要影响。
•市场竞争状况：加油站所处市场的竞争状况与其经营权价值密切相关。
•政策环境：政府对于石油行业的政策变化对加油站经营权价值产生影响。
5. 综合评估与总结通过对加油站的土地、建筑物、加油设备、油罐和经营权的评估，可以综合考虑各项资产的价值，为投资者和石油公司提供决策依据。
加油站收购项目房屋建筑物评价说明
一、房屋建筑物评估技术说明(一)评估范围纳入评估范围的房屋建筑物类资产主包括：房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施等。
房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：金额单位：人民币元(二)房屋建筑物概况纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于1996年至2013年，共计为四个加油站，大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟沿村岫水公路北侧；大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何屯村；凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村；台安盛达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村。
房屋建筑物类资产基本概况如下：1.房屋建筑物用途分类纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，按用途主要分为营业用房和辅助用房。
营业类房屋建筑物主要为：大石桥第一加油站房产、凤城第一加油站营业房、平顺加油站后街营业室和台安盛达加油站营业房等。
．辅助类房屋建筑物主要为：平顺加油站的站房和休息室。
2.房屋建筑物结构特征框架结构其主要建筑物特征为：框架结构基础为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。
钢筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。
围护结构为370mm厚机砖砌筑墙体或混合砂浆多空砖砌墙体。
外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料，内墙混合砂浆抹灰刷涂料，地面多为砼地面、耐酸缸砖地面。
门窗多为铝合金窗、塑钢窗、钢木门。
屋面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。
水、电、暖、弱电等配套设施齐全。
砖混结构（混合结构）其主要建筑物特征为：为一层或多层用房。
基础为带型砖基础，围护墙为砖墙，外墙砌370MM砖墙，内隔墙为240MM砖墙，现浇钢筋混凝土基础圈梁、构造柱、承重圈梁、予应力空心楼板。
屋面水泥砂浆找平层，SBS防水层，墙面为水泥砂浆抹面刷彩色防水涂料、或贴彩色墙砖，内墙面为水泥砂浆抹面刷白，天棚混合砂浆抹灰涂料刷白。
现浇钢筋混凝土楼梯，钢管护栏木扶手，踏步为彩色水磨石面层。
地面为砼地坪，各房屋门为木门，钢窗，室内电线为暗线布置、日光灯、吸顶灯照明，立柱式铸铁采暖器。
加油站拆迁成本初步估算调查分析.doc
加油站拆迁成本初步估算调查分析济南槐荫区纬十二路三角地块·中石化济南市经六路第五加油站拆迁成本初步估算调查分析一、概况1、经营单位名称、位置及规模结构经营单位名称为：中石化济南市经六路第五加油站；地理位置：山东省济南市槐荫区经六纬十二路237号（省物资局宿舍楼南邻）；规模结构：建筑面积70m2（共一层砖混结构），罩棚约计185 m2（共一层钢架结构）；两处加油岛，四组加油机及四用一备油枪。
正常工作人员5-7名，三班制轮岗。
2、前期数据调查计算现场勘查及图纸测量计算该加油站房产及用地面积；二、估算依据及特点1、依据：《济南市城市房屋拆迁管理办法》及实施细则、《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》、《济南市国有土地收购储备办法》（济南市政府令第230号）、《济南市土地征收管理办法》（济南市政府令第238号）、《汽车加油加气站设计与施工规范》GB 50156—2002（2006 年版)及《关于加油站罩棚房产税问题的通知》财税[2008]123号等。
2、在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
所以加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，其建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异及影响不大，其经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量及其车辆进出口条件等对其经营效益都有影响。
故其位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
三、成本收益法测算过程如下：（市场数据来自中石油、中石化及加油站服务网）1、计算单位加油站年净收益1）年销售毛收入平均销售毛收入＝平均年销售收入－平均年销售成本＝平均年加油量×（平均销售价－平均进货价）在估价时点，我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨；柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。
各加油站的年销售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加权平均计算进销差价。
加油站评估思路
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站房产评估报告
加油站房产评估报告加油站是指供汽车驾驶员加注汽油、柴油等燃料的设施，是汽车行业的重要组成部分。
加油站的房产评估报告对于购买方或出租方来说非常重要，可以帮助他们了解房地产的价值和潜在风险。
下面是一个关于加油站房产评估报告的回答，以便理解其内容和重要性。
一、报告背景此次加油站房产评估报告是为了评估特定加油站的价值和潜在风险，一般是由专业的房产评估师或评估公司完成的。
报告的目的是提供客观的市场价值评估，以便购买方或出租方可以作出明智的决策。
二、报告内容1. 加油站的基本信息：包括地理位置、土地用途、建筑面积、设备和配套设施等。
2. 市场价值评估：通过比较市场上类似加油站的交易数据，结合加油站的特点和条件，评估其市场价值。
这通常包括比较法评估和收益法评估等方法。
3. 租金评估：如果加油站是用于出租或租赁，评估报告还会对租金进行评估。
这通常包括市场租金水平和租赁条件等因素。
4. 潜在风险评估：评估报告还会考虑加油站的潜在风险，包括土地污染、环境法规、市场竞争、经营风险等。
5. 市场趋势分析：评估报告还会对所在地区的市场趋势进行分析，以便预测未来的房地产市场走势。
三、报告重要性1. 评估加油站的价值：房产评估报告可以帮助购买方或出租方了解该加油站的市场价值，以便他们可以确定合理的购买价格或租金。
2. 风险评估：报告中的风险评估可以帮助购买方或出租方了解加油站的潜在风险，例如土地污染、环境法规等，从而做出风险管理决策。
3. 决策依据：报告提供客观的评估数据，可以作为购买方或出租方决策的依据，帮助他们做出明智的决策。
4. 融资基础：房产评估报告也是融资的基础，银行或贷款机构通常要求加油站进行评估，以确定抵押物的价值。
四、报告的影响因素1. 地理位置：加油站的地理位置对其价值有很大影响，位于交通便利、人口密集的地区通常更有价值。
2. 市场竞争：加油站所在地区的市场竞争状况也会影响其价值。
如果附近有多个竞争对手，可能会影响加油站的盈利能力。
加油站值多少钱？看看评估师的算法
加油站值多少钱？看看评估师的算法摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。
随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。
本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。
随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。
我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。
本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。
可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。
开封加油站资产评估报告
开封加油站资产评估报告
首先，要评估开封加油站的资产价值，需要了解油站的具体情况，包括其地理位置、储油能力、客流量等。
在评估时还要考虑到市场竞争情况，预测未来的市场发展趋势，以及政府相关政策等。
地理位置是开封加油站值得考虑的重要因素。
如果加油站位于交通主要道路上，通过门口的车流量可能非常大，因此每天会有更多的客流；此外，加油站所在地的周边经济状况也是重要的考虑因素，例如住宅区、商业区及工业区之间的距离。
如果周围有更多的商业区和住宅区，那么加油站的收入将更高。
油站的储油能力也是不容忽视的，因为这可以影响市场占有率。
如果储油量较大，该加油站则可以满足更多客户的需求，而不必总是去其他加油站补充油料，从而取得更多市场份额。
客流量和客户流动性也是很重要的考虑因素。
由于客户数量和赞助商营销方的支持，开封加油站可能达到例如健身房、超市等商业休息区专业服务的合作伙伴关系。
此外，市场的竞争状况也是考虑因素。
因为市场的竞争是激烈的，并且会存在价格获取和收支平衡的压力。
因此，开封加油站需要设计出创新的精品服务策略，丰富服务产品，并且降低营业成本，争取更多的市场份额。
政府的相关政策也可以影响加油站的资产价值，例如，如果政府对油品采购实行政策，或禁止某类加油站，都可能影响到开封加油站的价值。
总体而言，开封加油站的资产价值不仅受到内部条件如油站的位置，储油能力与客流量的影响，同时也受到市场竞争状况和政策变化的影响。
因此，在评估开封加油站的资产价值时，需要考虑多种因素，同时综合全面分析和评估。
加油站评估报告
注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要Xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方因拆迁补偿的需要涉及的xxxxx加油站及附属房屋、构筑物、树木进行了资产评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，采用成本法的技术思路对委估资产在2011年9月15日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。
目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截至本次评估基准日2011年9月15日止，在本次评估假设前提下，委估资产的评估价值为7,488,755.28元,大写为人民币柒佰肆拾捌万捌仟柒佰伍拾伍元贰角捌分。
本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。
加油站资产价值评估报告
加油站资产价值评估报告XX加油站项目资产价值评估报告本加油站具体情况详述如下：1、项目名称：XXX加油站2、项目所在地：XX县城中心XXX大道与XXX大道交汇处3、经营范围：机动车加油服务4、项目所有人：XX有限责任公司5、经营单位：XX有限责任公司6、项目规模：年油品销售量1000 吨7、项目等级：一级加油站，油罐总容量为120-150m38、所有权状况：具有机器设备、房屋、所属土地使用权及加油站特许经营权等五个证（一）社会经济发展现状项目所在地XX县地处XXXXXX，东临历史名城XX,西接华夏古都商丘，县城所在镇XX镇总面积45.5平方公里，常住人口14万多人°XX镇辖10个社区居委会，25个行政村。
2009年全县国内生产总值65.33 亿元，同比增长16.1 ％，三大产业比例为35.0：35.7：29.3。
（二）道路状况项目所在地XX距XX机场70公里、XX机场250公里、XX港口320公里，是名副其实的“四省通衢”之地。
京九、京沪铁路、连霍高速、105、206 国道擦肩而过，陇海铁路、310 国道贯穿全境，是安徽连接欧亚大陆桥的唯一通道。
驾车从县城出发，一小时可抵徐州观音机场，三小时可到郑州机场。
（三）机动车保有量据有关部门数字显示，2009年XX镇机动车保有量约为4.2万辆，其中汽车1.2 万辆，摩托车3 万辆。
随着企业的增多、交通网络的完善、人们生活水平的提高等，县城内的机动车数量将日益增多。
（四）城镇规划背景根据《XX县镇总体规划（2004-2020 ）》，县城发展方向为东进、北拓、西扩、南限。
随着次新区的建设、城区的拓展、以及招商引资的增多，对石油的需求量也日益加大。
1、地理位置本项目加油站位于XXX大道的XXX路口和XXX大道的XXX高速出入口附近，位于城镇的XXXX部。
本项目所在地不但辐射整个中心城区，还辐射到新城区。
本加油站所在路段高峰小时车流量高达1800pcu/h ，地理位置非常优越。
加油站评估思路
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站评估思路
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站评估
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值- 特许经营权无形资产价值- 加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值 +加油站房产价值。
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一、房屋建筑物评估技术说明(一)评估范围纳入评估范围的房屋建筑物类资产主包括：房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施等。
房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：金额单位：人民币元(二)房屋建筑物概况纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于1996年至2013年，共计为四个加油站，大石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟沿村岫水公路北侧；大石桥平顺加油站的房屋建筑物分布于官屯镇何屯村；凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村；台安盛达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村。
房屋建筑物类资产基本概况如下：1.房屋建筑物用途分类纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，按用途主要分为营业用房和辅助用房。
营业类房屋建筑物主要为：大石桥第一加油站房产、凤城第一加油站营业房、平顺加油站后街营业室和台安盛达加油站营业房等。
辅助类房屋建筑物主要为：平顺加油站的站房和休息室。
2.房屋建筑物结构特征框架结构其主要建筑物特征为：框架结构基础为钢筋砼条形基础、钢筋砼独立基础。
钢筋砼框架梁、独立柱、现浇平板、圈梁。
围护结构为370mm厚机砖砌筑墙体或混合砂浆多空砖砌墙体。
外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料，内墙混合砂浆抹灰刷涂料，地面多为砼地面、耐酸缸砖地面。
门窗多为铝合金窗、塑钢窗、钢木门。
屋面为加气砼块保温层、SBS卷材防水层或三毡四油沥青卷材防水层。
水、电、暖、弱电等配套设施齐全。
砖混结构（混合结构）其主要建筑物特征为：为一层或多层用房。
基础为带型砖基础，围护墙为砖墙，外墙砌370MM砖墙，内隔墙为240MM砖墙，现浇钢筋混凝土基础圈梁、构造柱、承重圈梁、予应力空心楼板。
屋面水泥砂浆找平层，SBS防水层，墙面为水泥砂浆抹面刷彩色防水涂料、或贴彩色墙砖，内墙面为水泥砂浆抹面刷白，天棚混合砂浆抹灰涂料刷白。
现浇钢筋混凝土楼梯，钢管护栏木扶手，踏步为彩色水磨石面层。
地面为砼地坪，各房屋门为木门，钢窗，室内电线为暗线布置、日光灯、吸顶灯照明，立柱式铸铁采暖器。
卫生间内墙水泥砂浆抹面贴彩色墙砖，普通卫生洁具，上下水设施齐全。
消防系统设施齐全。
房屋建筑物结构稳定，整体状况较好。
其混合结构的主要特征类似于砖混结构。
构筑物的主要特征为：纳入评估范围的构筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、储油池、加油岛、围墙及厕所等。
其中加油站罩棚主要为钢结构或钢网架结构；地面、储油池及加油岛主要为混凝土或钢筋混凝土结构；围墙和厕所主要为砖混结构。
3.利用状况与日常维护被评估单位资产管理人员对建筑物的主要受力构件定期观测，保证其使用安全。
对建筑物使用过程中发生的表面破损及缺陷及时采取措施进行修缮，保证其使用性能，同时做好建筑物的采光、通风和卫生工作，保证其干燥、清洁。
4.相关会计政策(1)账面原值构成被评估单位的房屋建筑物主要为自建房屋，账面原值一般由建安工程费、前期费用及其他费用以及资本化利息等构成。
(2)折旧方法被评估单位采用年限平均法计提折旧。
按房屋建筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下：5.房屋建筑物及占用土地权属状况纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7项，合计建筑面积826.92平方米，其中已办理房屋所有权证的房屋建筑物共计4项，已办证的房屋面积为649.40平方米，办证时间为2014年和2015年间，办证率为70%。
已办证的房屋证载权利人为：XXXXX公司。
其中有3项房屋未办理房产证，主要为企业收购的四个加油站中未办理房屋所有权证的房屋，截止评估基准日尚未办理房屋所有权证的3项房屋。
企业对未办证的房屋出具了有关事项说明，承诺权属归XXXXX公司所有。
房屋建筑物所占用的土地全部办理了土地使用权证，共计占用土地使用权5宗，为出让的商服用地和批发零售用地。
土地证编号为：大石桥国用(2014)第036号、大石桥国用(2015)第038号、大石桥国用(2015)第037号、凤城国用(2014)第0058号、台安园区国用(2015)第00003号。
土地证载权利人为：XXXXX公司。
(三)核实过程评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段1.核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证。
2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据房屋建筑物类资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了工程发包合同与发票、工程图纸、工程结算；收集了厂区平面图、室外管线图；收集了日常维护与管理制度等与评估相关的资料。
3.现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。
核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型房屋建筑物的现场调查表。
4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息；调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
第三阶段：评定估算阶段根据各类房屋建筑物的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写房屋建筑物类资产评估技术说明。
(四)评估方法评估人员认真分析了所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘察，委估房屋主要为营业及辅助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石桥第一加油站、大石桥平顺加油站的房屋建筑物、凤城第一加油站、台安盛达加油站的，考虑到委估房屋建筑物其他特点及自身实际情况，主要采用成本法进行评估。
1.成本法成本法计算公式如下：评估值=重置全价×综合成新率(1)重置全价的确定重置全价=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本①建安综合造价对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建安综合造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
在区分不同的结构类型及使用功能的基础上，根据评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准确定其基准单方造价，在此基础上依照建(构)筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)和现场测量的工作量对基准单方造价进行调整，最终确定单方造价标准，以此作为建安综合造价。
②前期及其他费用建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
，详见下表：③资金成本按照合理的建设工期，取相应年度的贷款利率，计算建设期间合理的资金成本。
资金成本＝(建安工程费用＋前期费用及其他费用)×合理工期÷2×利率(2)综合成新率的确定综合成新率按照以下公式确定：综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。
在综合成新率确定过程中，以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助条件。
(3)评估值的确定评估值=重置全价×综合成新率(五)评估案例案例一：凤城第一加油站营业房明细表序号：固定资产-房屋建筑物评估明细表-序号3建筑物名称：凤城第一加油站营业房账面原值：632,309.77元账面净值：602,275.05元建成时间：2008年10月15日建筑面积：255.84平方米1.建筑物概况委估建筑物为营业房，位于辽宁省凤城市凤山区二龙村四组，该营业室建筑面积255.84平方米。
营业室于2008年10月建成并投入使用。
至评估基准日，该建筑物基础稳定，建筑结构和设施设备完好，使用正常。
门为单层包边木门，窗为单层塑钢窗，内外砖墙抹灰，刷涂料。
电气安装为配照型挂灯及吸顶灯、荧光灯；主要承重构件为钢筋砼梁，墙体为砖墙，屋面现浇钢筋混凝土屋面板，彩钢板坡屋顶，该建筑物水、电、消防设施齐全。
经现场勘察，凤城第一加油站营业房地基承载力强，无不均匀下沉现象；结构坚固，无裂缝现象；屋面无渗漏；房屋整体状况较好。
2.重置全价测算评估人员以待估建筑物实物为基础，依据《辽宁省建设工程费用标准》(2008年)、《辽宁省建筑工程消耗量定额》(2008年)、《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》(008年)、《辽宁省安装工程消耗量定额》(2008年)等相关定额，参考《辽宁省建设工程造价管理总站2015年10月份公布的(指导性材料价格及人工费指数)调整材料价格信息，分别计算建筑装饰、安装工程总造价，得到建安综合造价。
计算如下：建筑工程费用计算表金额单位：人民币元装饰工程费用计算表金额单位：人民币元安装工程费用计算表金额单位：人民币元建安工程造价=土建+装饰工程造价+安装工程造价=490,652.33+85,117.00 +51,079.12=626,848.45元(2)前期费用及其他费建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
，详见下表：前期及其他费用=626,848.45×11.82%+255.84×10.6=76,805.39元(3)资金成本计算该项目建筑合理工期按0.5年计算，建筑工期内假设资金均匀投入，贷款利率按一至五年期年贷款利率4.35%计算，则：资金成本=(建安工程造价+前期费用)×贷款利率×合理工期/2 =(626,848.45+76,805.39) ×4.35%×0.5/2 =7,652.24元(4)重置全价的确定重置全价=建安造价+前期费用及其他费用+资金成本=626,848.45+76,805.39 +7,652.24=711,300.00元(取整)3.综合成新率的确定该房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年，距评估基准日已使用7年。