城市业态选择及组合比例

城市建设与发展

〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。

伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。另外,各类商业地产项目的成功运营,确立了其城市名片的地位,契合了/城市经营0的理念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。

城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,决策风险较大。因此,本文在总结前人研究成果的基础上,结合定性和定量分析,来探寻符合我国现阶段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组合比例。

一城市综合体的概念及特点

城市综合体起源于法国巴黎的拉德芳斯区,并在该区建成了拉德芳斯城市综合体。此后,美国洛克菲勒中心以及东京六本木人们津津乐道的典范。而在我国,万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产运营商,分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城为系列的产品。除此之外,北京国贸中心、上海新天地以及深圳华润中心也是我国目前运营最成功的综合性高档城市综合体。所谓城市综合体,西方称为HOPSCA,是酒店(Hotel)、办公室(O-ffice)、停车场(Parking)、购物中心(ShoppingMall)、

会所(Congress)、公寓(Apartment)等物业英文首字母的组合,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、会议、娱乐等城市生活空间的功能进行组合,并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系,从而形成一个多元化、多功能、高效益的优质综合体。

发达国家城市化率以及私人交通工具普及率高,多数城市的综合体都实现了郊区化发展。而在我国,城市CBD中心的城市综合体开发仍是主流,但依托快速便捷的交通网络做纽带则是它们选址和项目成功的共同点。另外,城市综合体还存在以下特点:一是大规模和空间。虽然具体到各项目的规模不尽相同,但作为城市综合体其建筑规模一般都超过十万平方米,甚至上百万平方米。由巨大体量产生的规模效应,也使得其辐射范围和人群更为广泛。二是多业态一站式服务。通常,城市综合体涵盖了包括购物中心、星级酒店、写字楼、公寓、住宅在内的多种物业类型,通过各业态间的相互关联和互补达到效益的最大化。同时由于其强大的功能,能为各类人群提供一站式便捷的产品和服务。三是现代城市景观和高科技设施。通

过对消费者购物行为、心理的研究以及项目的空间规划、交通线布局以及景观的打造,意在增加消费者停留的时间,增大消费的概率。对于一个城市来说,成功的城市综合体的存在意义是显而易见的,它在提升城市区域价值及都市圈经济竞争力,加强城市资源整合,合理城市规划,引导消费以及城市投资环境和居住环境的改善上都有着深远而又实际的意义。

二商业业态及业态组合

1.商业业态概念

商业业态是经营者根据自身实力和发展战略,结合商业地产项目所在区域的发展情况,为满足不同消费需求而形成的经营形态或模式。就城市综合体而言,主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓以及住宅等。而传统的购物中心内的业态主要有百货、超市、卖场、便利店、专卖店、折扣店、娱乐中心、书吧、健身中心、美食广场、金融通讯服务机构等。随着社会需求的变化以及竞争的日趋激烈,包括室内水族馆、海洋世界、冰宫、滑雪场、射击场、高尔夫练习场、宠物园、美容护理、教育培训等在内的各种新的业态形式层出不穷,且所占比例越来越大,以满足社会新的消费需求。

2.业态组合

所谓业态组合就是商业地产项目根据自身的定位确定商业业态的种类,每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。具体来说,业态组合涉及以下三个层面: ----业态的选择。项目应承载哪些功能、涵盖哪些业态。比如项目是涵盖所有的业态,还是只是其中几种业态的组合;酒店的类型和星级标准、公寓和写字楼的档次等。

----配比的确定。各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少。比如购物中心、百货、餐饮等占整个项目比例,餐饮经营者的数量等。

----分布的规划。明确各业态在项目中的区之产生相互能动关系。比如大型超市、影院等所处的位置及周边业态的布置等[2]。

因此,如何对不同的业态进行有效的划分与组合,使其产生巨大的连动和需求外部效应,这不仅关系到项目定位的实现、人流的共享与停留时间,更决定了效益的优劣。

三影响城市综合体业态选择及组合比例的因素

众所周知,一个成熟优质的城市综合体是多业态间有机、互补,且因差异而共存的关系。因此唯有发现并合理地运用影响这些关系间的因素,才能撬动城市综合体所产生的巨大的/蝴蝶效应。影响城市综合体业态组合的因素很多,下面主要从业态自身特点及相互关系、城市经济发展水平、休闲娱乐氛围、开发商实力以及项目差异化经营五个方面,分别阐述其对城市综合体业态组合的影响。

1.各业态自身特点及相互关系

首先,购物中心是集购物、休闲、娱乐为一体的一站式消费场所,通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。同时,依靠承租收益获取长期稳定的现金流,在达到一定条件后,进行资产打包上市融资,作为缓解企业资金压力的手段。其次,酒店是城市综合体重要的赢利物业,其增加了流动居住人口的贡献,且通过夜间服务,延续城市活力。而写字楼作为高端商务人群的工作场所,则为购物中心和公寓供应了众多潜在客户。另外,住宅是城市综合体中最基础的成分,在实现项目的快速变现的同时,为购物中心提供最稳定的消费群体。最终利用城市广场将各组成部分联系起来。各业态自身的特点决定了其在城市综合体中扮演的角色,而各业态间相互关系成为影响城市综合体业态组合的重要因素。

2.城市经济发展水平

通常,我们用地区生产总值、工业生产率、CPI指数、PPI指数、人口预期寿命、新生婴儿死亡率、识字率等指标来衡量一个城市的经济发展水平,城市综合体的选址和规划必城市