房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点引言：房地产行业是一个复杂而庞大的领域，涉及众多的知识点和法规条文。
对于从事房地产开发与经营的人来说，掌握一些重要的知识点是必不可少的。
本文旨在介绍一些房地产开发与经营中的重要知识点，帮助读者更好地了解这个行业和应对其中的挑战。
一、市场分析与研究在进行房地产开发与经营之前，对市场进行全面的分析和研究是至关重要的。
首先，需要了解目标市场的需求和供应情况，以确定房地产产品的定位和差异化竞争策略。
其次，要对市场的环境因素，如经济形势、政策法规、社会需求和地域特点进行细致的研究，以便做出明智的决策。
最后，市场调研和分析，包括通过问卷调查、数据收集和分析等方法，获取市场信息和竞争对手的情报，以便调整战略和房地产产品的推广策略。
二、土地获取与开发土地是房地产开发的基础和起点。
在选择土地时，开发商必须考虑土地的地理位置、用地性质以及土地权属等因素。
同时，要了解当地政府的土地政策和法规，以确保土地的开发和利用符合相关规定。
土地开发包括规划设计、环境评估、工程施工等多个环节。
在规划设计阶段，开发商需要确定开发项目的规划方案、建筑面积以及配套设施等，并提交申请获得相关许可和批准。
环境评估是必不可少的一步，确保开发项目对环境的影响符合相关法规和标准。
在施工过程中，要确保工程质量和安全，并及时与相关部门协调，解决可能出现的问题。
三、融资与财务管理房地产开发与经营需要大量的资金投入。
开发商常常会寻求融资渠道来筹集资金，包括银行贷款、股权融资、企业债券等方式。
在进行融资决策前，开发商需要进行风险评估和盈利预测，以便选择合适的融资方式和金额。
财务管理是房地产开发与经营过程中的重要环节，包括成本控制、资金管理、税务规划等方面。
要制定有效的财务预算和计划，确保项目的经济效益和可持续发展。
同时，要合理管理现金流，及时催收债务，避免资金链断裂和财务风险。
四、市场营销与销售市场营销是房地产开发与经营的核心部分，直接关系到项目的销售和盈利能力。
房地产基础必学知识点
房地产基础必学知识点
房地产基础必学的知识点包括以下几个方面：
1. 房地产市场：了解房地产市场的基本概念、特征和发展趋势，包括
供求关系、价格变动、市场周期等。
2. 房地产投资：了解房地产投资的基本理念、投资方式和风险管理，
包括购买房产、出租、转让等。
3. 房地产法律法规：了解相关的房地产法律法规，包括土地法、房屋
拆迁条例、物业管理法等，以便合法合规地参与房地产交易。
4. 土地使用权和房屋产权：了解土地使用权和房屋产权的区别和相关
法律规定，包括土地出让、土地使用年限、房屋权属证明等。
5. 房地产评估：了解房地产评估的基本原理和方法，包括市场比较法、成本法和收益法等，以便对房地产的价值进行合理评估。
6. 房地产开发：了解房地产开发的基本流程和要素，包括项目规划、
勘察设计、土地开发、施工和销售等，以便参与房地产开发项目。
7. 房地产金融：了解房地产金融的基本概念和产品，包括房贷、房地
产信托、房地产投资基金等，以便理解和使用相关金融工具。
8. 物业管理：了解物业管理的基本概念和要求，包括物业管理公司的
职责、服务内容和收费标准等，以便合理选择物业管理服务。
这些知识点是房地产基础必学的内容，掌握了这些知识，可以更好地理解和参与房地产交易和投资活动，并做出相应的决策。
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。
在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。
本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。
一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。
2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。
3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。
4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。
二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。
2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。
3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。
4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。
三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。
2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。
3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。
4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。
四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。
2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。
3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。
五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。
2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。
3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。
4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。
六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。
房地产开发经营与管理重点知识总结
Importance for Aki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述10大量投①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○11长期使用性资性○①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。
⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。
各资质等级的企业应达到相应的条件。
房地产开发与经营重点整理DOC
房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。
通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。
案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。
开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。
二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。
选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。
案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。
三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。
同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。
案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。
在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。
四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。
需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。
案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。
销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。
五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。
并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。
总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。
房地产开发与经营重要知识点(供参考)
房地产开发与经营重要知识点第一章绪论第一节房地产开发与房地产经营一. 房地产开发的含义、特征和分类（一）房地产开发的含义依照《中华人民共和国城市房地产治理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地利用权的土地上进行基础设施、衡宇建设的行为。
”具体来讲，房地产开发企业依据有关法律法规或政策，依据城市进展和建设的整体计划，充分考虑经济效益、社会进展的要求，对获取得土地进行投资、建设、治理的行为。
房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通事后续的销售活动，实现经济效益。
（二）房地产开发的特征1. 全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地域性（三）房地产开发的分类1. 成片开发（1）有计划的成片旧城改造 (2) 成片的新城区开发 (3) 农业地产的开发 (4) 旅游地产的开发2. 单项开发（1）土地开发 (2) 房屋开发A．住宅楼项目开发 B. 写字楼项目开发 C.工业项目开发D .商业项目开第二节房地产开发程序一、房地产开发的主要工作阶段A . 投资决策分析时期B . 依法取得土地利用权时期C . 可行性研究时期D. 前期准备E. 阶段实施阶段F. 销售阶段二、房地产开发的主要参与者1. 房地产开发企业(开发商)2. 投资公司（投资商）3. 建筑承包公司4.质量检查单位5. 政府建设主管部门6. 金融机构地产经营的大体环节第二章房地产开发与经营大体理论第一节房地产开发与经营策略分析一、产品策略要紧内容包括明确开发或经营项目、确信开发或经营规模，和开发或经营方式的确信等。
二、市场开发策略一样来讲，企业市场开发策略要紧有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
三、价格策略一样包括高价策略、低价策略、均衡价钱策略等。
第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策类型（一）构成决策问题的基本条件1．有明确的目标2．有两个以上可供选择比较的方案3．有评价方案优劣的标准4．有真实反映客观实际的信息（二）开发与经营决策原则1. 遵守政策法规原则2. 经济效益原则3. 风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则二、房地产开发与经营决策的类型（一）确定型决策（二）风险型决策1. 期望值法2.净现值期望法3.最大可能法（三）不确定型决策1．大中取大法 2. 小中取大法 3.最小最大后悔值法三、房地产开发与经营决策的程序（一）发现问题（二）确定目标1. 针对性2.明确性3.层次性4.可行性（三）拟定方案1. 整体详尽性2.相互排斥性（四）分析评价1. 限制因素分析2. 潜在因素分析3. 综合评价（五）选择方案（六）实施追踪方案1. 反馈控制2. 追踪决策第三节房地产开发与经营新理念一、节约型房地产开发理念（一）节约型房地产开发理念的提出（二）实现节约型房地产开发的途径（1）强化集约利用土地，提高土地利用率（2）积极推进原材料的节约（3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建筑资源二、房地产资产经营治理理念内容：（1）制定经营治理目标（2）制定推行打算 (3) 投资治理（4）资金融资的治理第三章房地产企业的概念：房地产企业是指集合土地，资本，人力，物力，企业家才能等生产要素，制造利润，承担风险，并专门从事房地产开发，衡宇生意，物业治理，租赁，房地产抵押和衡宇信托，互换，维修，装饰乃至房地产信息，咨询，治理效劳，并包括土地利用权的出让，转让等经济活动在内的经济组织。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习第一章房地产开发与经营概论（共7页）（需打印23份）房地产，是房屋财产和土地财产的总称。
房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产。
是通过开发建设等经济活动而形成的使用价值和经济价值的商品。
地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，即土地的货币表现形式。
它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。
房屋，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的建筑物。
房产，是指建筑业劳动成果，在法律上明确了权属关系的房屋财产。
土地，是指地球陆地的表层。
从法理上讲，土地权利的空间范围包括一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。
就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。
房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
我国国家计委、经委和国家统计局联合发布的《国民经济的行业分类和代码》中把国民经济分为十三类，房地产业被列为第七类，并把它明确列入第三产业。
房地产业主要包括：1 土地开发。
2 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。
3 房产开发。
4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。
5房地产中介服务。
6房地产物业管理。
房地产业是国民经济发展的先导性产业，它的发展不仅为本行业提供了大量就业机会，还推动了城市经济的全面提高，直接或间接地带动建筑业、建材业、机械、化工等基础工业以及金融业、运输业的发展。
房地产业在一些发达国家和地区成了当地经济的支柱产业，在国民经济的收入中所占的比重越来越大。
像美国，房地产业的收入占到财政收入的20％以上。
1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。
我国房地产业起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着改革开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从计划经济转向市场经济，生活水平不高，购买力低，再加上人们习惯于向国家租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些大城市的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。
房地产开发与经营复习内容
1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。
广泛联系性.3.风险与效益并存。
4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3、房地产经营的分类：1.地产经营2。
房产经营3.服务经营。
4。
房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。
投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。
可行性研究阶段4。
前期准备阶段5。
实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。
房屋销售2。
房屋租赁3。
房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。
6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。
有两个以上可供选择比较的方案3。
有评价方案优劣的标准4。
有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。
经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。
确定型决策2。
风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营知识要点房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。
在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。
本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应对这个行业。
一、市场调研与定位在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。
开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便有效定位自己的项目。
这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、销售策略等关键决策。
二、土地获取与合作土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。
开发商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。
此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性和效益的重要因素。
三、项目规划与设计项目规划与设计是房地产开发的核心环节。
这包括确定总体布局、建筑面积、绿化率、配套设施等要素。
在规划过程中，需要综合考虑周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。
四、预售与销售策略预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。
预售阶段，开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应量与需求量。
销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项目知名度，吸引潜在购房者。
五、融资与投资管理房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。
开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金的安全和合理利用。
六、施工与质量管理房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。
开发商需要选择合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。
同时，加强质量监督和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的使用需求。
七、运营与维护房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。
开发商需要制定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等方面的运营与维护。
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产重要基础知识点
房地产重要基础知识点1. 房地产定义：房地产是指由土地、建筑物和其他附属设施共同组成的不可移动的财产。
其价值不仅仅取决于土地和建筑物本身，还受到地理位置、市场需求、经济情况和政策等多个因素的影响。
2. 不动产权：不动产权是指对土地及其上的建筑物等不动产享有完全的使用、收益和处分权的权利。
在房地产交易中，购买者通过取得不动产权来获得对房地产的所有权和使用权。
3. 房地产市场：房地产市场是指房屋、土地及其相关交易活动的市场。
房地产市场的主要参与者包括房地产开发商、购房者、房地产代理人、金融机构和政府等。
房地产市场的供求关系、价格波动和投资机会都对经济发展有着重要影响。
4. 房地产投资：房地产投资是指购买、租赁或经营房地产以获取回报的行为。
房地产投资的主要形式包括购买住房、商业地产、土地开发和房地产投资信托基金等。
投资者通过分析市场趋势、评估风险和收益来做出投资决策。
5. 土地使用权：土地使用权是指依法对土地使用的权利。
在中国，土地所有权归国家所有，个人和企业可以通过出让、租赁等方式获得土地使用权。
土地使用权的期限有限，需定期缴纳土地使用税或土地出让金。
6. 房地产开发：房地产开发是指通过购买土地、设计建筑、施工和销售来将土地变为可用房产的过程。
开发商通常负责整个项目的策划、设计和营销，并承担相关的风险和责任。
7. 房地产估值：房地产估值是指对房地产价值进行评估的过程。
估值可以基于市场比较法、收益法或成本法等不同方法进行。
房地产估值的目的包括购买、销售、融资、税务评估和资产管理等。
8. 房屋贷款：房屋贷款是指个人或机构借款用于购买房屋的贷款。
贷款的利率和条件通常由借款人的信用记录、还款能力和房屋估值等因素决定。
房屋贷款对于很多购房者来说是一种重要融资方式。
9. 房地产税：房地产税是指针对房地产所有者或使用者征收的税收。
房地产税的金额和征收方式各国各地有所不同，通常根据房屋价值、面积、用途和地理位置等因素进行计算。
房地产开发与经营基本知识
房地产开发与经营基本知识一、引言房地产是世界各国经济中的关键产业之一，房地产开发与经营是房地产行业中的核心环节。
本文将介绍房地产开发与经营的基本知识，包括房地产开发的定义、房地产开发流程、房地产经营的内容和方法等。
二、房地产开发的定义房地产开发是指通过对土地进行利用规划和开发，将土地转化为可供人们居住、办公、商业等使用的建筑物或设施的过程。
房地产开发涵盖了土地开发、建筑设计、工程建设和销售等多个方面。
三、房地产开发流程1. 搜集市场信息在进行房地产开发前，首先需要对市场进行调研，了解不同地区的市场需求和竞争情况。
这包括对人口、经济发展、土地供应等因素进行分析，以确定开发的地点和类型。
2. 土地获取房地产开发需要获取适合开发的土地。
这可以通过购买现有的土地、与土地所有者合作或通过政府的土地拍卖等方式实现。
在土地获取过程中，需要了解土地的法律、规划和政策等因素。
3. 筹集资金进行房地产开发需要大量的资金投入。
开发商可以通过自有资金、银行贷款、股权融资等多种方式筹集资金。
在筹集资金时，需要考虑风险分析和资金的成本。
4. 拟订开发方案在进行房地产开发前，需要进行详细的开发方案拟订。
这包括了解市场需求，确定建筑物的类型、规模和样式，以及规划土地的利用方式。
拟订开发方案时，需要考虑到法律、环境和社会的影响。
5. 工程建设进行房地产开发时，需要进行工程建设。
这包括土地平整、基础设施建设、建筑物的施工和装修等工作。
在工程建设过程中，需要进行项目管理，确保工程的质量和进度。
6. 市场推广和销售完成房地产开发后，需要进行市场推广和销售工作。
这包括制定销售策略、进行广告宣传，吸引购房者进行购买。
在市场推广和销售过程中，需要与购房者进行充分的沟通，解答其疑问。
四、房地产经营的内容和方法1. 出租经营房地产经营的一种常见方式是将房地产出租给租户。
通过出租，可以获取租金收入。
在进行出租经营时，需要了解租赁市场的需求和竞争情况，制定合理的租金和租约条款。
房地产开发与经营考点
房地产开发与经营考点一、选择1、“开发”一词，意指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。
2、房地产产品的《不可移动性（固定性）》决定了房地产开发的地域性。
3、工业与民用建筑须缴纳一定的《城市建设配套费用》。
3、广义的房地产经营是指房地产经营者《贯通于房地产产品生产、流通、消费的全部过程》。
4、下列关于房地产成片开发的说法，哪些是正确的？（A、C）A、房地产成片开发不仅要进行要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设。
B、新区的开发与旧城区开发最大的不同在于建设成本与建设难度低。
C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题。
D、与新区开发相比，旧城区开发的风险更大。
5、“十一五规划”明确提出，争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能《65%》的总目标，使我国建筑节能水平接近或达到阶段中等发达国家的水平。
6、房地产资产除了通过经营业务获取稳定的现金流入外，还可以发挥其融通资金的功能。
通过设定抵押权，发挥其《融通资金》的功能，如《抵押贷款业务、抵押贷款证券》。
7、实践表明，《房地产业》对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也《是繁荣城市经济的先导性、动力型产业》。
8、“三通一平”即水通、电通、道路通及场地平整。
“七通一平”即给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整。
9、用于自然状态的土地或有部分基础设施的土称为《生地或毛地》。
用于房屋建筑或其他建筑用途的土地称为《熟地》。
10、我国房地产开发企业资质等级可划分为《五个级别》，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
11、从事房地产开发经营《3年以上的二级资质》。
12、针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起《30日内》，持相关文件到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于《四级》资质企业的条件。
房地产开发经营各章知识点
第一章：房地产：指土地与其地上的定着物，建筑物，包含物质实体和依托物质实体的权益。
是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
房地产的物质实体是指房地产中看得见，摸得着的有形实体部分，包括土地，在建工程和建成后的物业三种。
房地产权益是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权益和收益。
房地产的所有权是指房地产所有权人对自己房地产依法享有占有使用，收益和处分的权利。
即房地产的所有权和土地使用权。
房地产的分类：（1）按使用功能和用途的不同：居住房地产；工业房地产；商业房地产（收益性物业）；农业房地产；特殊房地产。
（2）按房地产的开发程度:土地；毛地；熟地；在建工程；现房。
（3）按经营使用方式划分：销售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。
（4）从实物状态出发房地产的特征：（1）位置固定性和不可移动性（重要发征）（2）差异性，个别性（3）寿命周期长，具有耐久性（4）房地产流动性差，难于实现（风险所在）（5）房地产具有保值，增值性（6）房地产建设周期长，投资大（7）房地产用途多样性（8）于周围环境相互影响，相互适应（9）受政策影响性强房地产开发经营：指房地产开发企业在城市规划区域内国有土地上进行基础设建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或销售，出租商品房行为。
分类：（1）按开发经营的区域性划分（2）按开发经营的规模划分（3）按开发经营对象划分房地产开发经营程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段产品定位内容：区域分析；分析土地用途和开发周期；规划设计研究；建筑与结构设计研究；开发方式；项目价格属性研究（2）前期准备工作：三通一平：是进行房屋建设必备条件。
包括水，电，路通畅和场地平整。
七通一平：是土地开发建设，将生地开发成为熟地。
包括给水，排水，照明，通信，燃气，道路通畅和场地平整。
（3）建设阶段（4）租售与资产管理阶段房地产划分三个行业：房地产开发与经营业，房地产管理业，房地产经纪与代理业第二章：2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房反感全面启动，住房制度改革继续深化并稳定发展，刺激了商品房市场发展。
房地产开发与经营考试重点整理
房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。
由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。
房地产包括土地和建筑物。
特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。
二、房地产服务业一）物业管理业。
二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。
2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。
3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。
4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。
发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。
房地产开发与经营知识
房地产开发与经营的意义随着社会经济的发展和社会的进步,房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举,以提高企业经济效益,增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。
房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用,并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。
它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理,创造投资效益和社会效益,成为房地产企业经济活动的重要组成部分。
一、房地产开发的概念和特征1、房地产开发的概念房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上,进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。
房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率,改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。
房地产开发是一种经济行为,要根据城市总体规划和城镇化的总体规划，充分考虑社会发展和经济效益及普遍改善人群生产生活的发展性要求,由于人口持续的增长、社会的进步、人们生活水平的提高和生活方式的不断变化,人们对房地产的需求不但在数量上持续增加，而且在质量和多样性方面也不断提出新的需求,这使得房地产开发在改变人类社会生产生活环境及加快城镇化步伐方面的作用越来越不可替代，同时房地产开发也变得越来越复杂。
2、房地产开发的特征2.１地域差异显著房地产的不可移动性，意味着房地产市场具有显著的地区性差异，不同的地域,对房地产产品有不同的需求。
因此在房地产开发中应当充分了解地域特征，因地制宜的选择开发项目、开发方式和开发方案。
2.２社会联系广泛房地产开发涉及诸多政府部门的管理工作,从立项、拿地、规划设计、招标、建筑施工到验收，需要与国土资源、城市规划、建设、环境、交通、消防、人防、社区等部门协作。
房地产开发与经营基本知识
[3]谭术魁，房地产开发与经营，上海：复旦 大学出版社，2006
[4]瞿富强，房地产开发与经营，
北京：化学工业出版社，2006
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课程框架
房地产开发经营基本知识
房地产市场及其运行规律
房地产市场调查与市场分析
房地产开发项目策划
房地产投资分析基础
房地产开发项目可行性研究
3.经营对象 的限制性
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4.售后用 途的约束 性
5.产权关 系的复杂 性
6.供求关系 调整缓慢性
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（三）房地产经营的分类
从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营 分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产 综合开发经营。
1.地产经营
地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、 转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为 劳动对象进行的土地开发经营。
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必须符合城市规划的要求
依法取得国有土地使用权
房地产开发项目的开发与经营是一个整体
房地产开发与经营一般也简称为“房地产开 发”，也就是说开发的内涵得到了扩大，不仅 仅指投资、建设的过程，还包括了对房地产产 品的营销和服务。
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第二节 房地产开发与经营活动的参与主体
1995年，潘石屹与妻子张欣共同 创立了SOHO中国有限公司
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任志强 籍贯：山东 毕业院校：中国人民大学 职务：北京华远新时代房 地产公司 董事长
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1984年任北京市华远经济建设开发 总公司建设部经理，当时年仅33岁；
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房地产开发与经营重要知识点第一章绪论第一节房地产开发与房地产经营一. 房地产开发的含义、特征和分类（一）房地产开发的含义根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
”具体来讲，房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。
房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。
（二）房地产开发的特征1. 全面系统性2.广泛联系性3.风险与效益并存4.地域性（三）房地产开发的分类1. 成片开发（1）有计划的成片旧城改造(2) 成片的新城区开发(3) 农业地产的开发(4) 旅游地产的开发2. 单项开发（1）土地开发(2) 房屋开发A．住宅楼项目开发 B. 写字楼项目开发C.工业项目开发D .商业项目开第二节房地产开发程序一、房地产开发的主要工作阶段A . 投资决策分析阶段B . 依法取得土地使用权阶段C . 可行性研究阶段D. 前期准备E. 阶段实施阶段F. 销售阶段二、房地产开发的主要参与者1. 房地产开发企业(开发商)2. 投资公司（投资商）3. 建筑承包公司4.质量检查单位5. 政府建设主管部门6. 金融机构地产经营的基本环节第二章房地产开发与经营基本理论第一节房地产开发与经营策略分析一、产品策略主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。
二、市场开发策略一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
三、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策类型（一）构成决策问题的基本条件1．有明确的目标2．有两个以上可供选择比较的方案3．有评价方案优劣的标准4．有真实反映客观实际的信息（二）开发与经营决策原则1. 遵守政策法规原则2. 经济效益原则3. 风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则二、房地产开发与经营决策的类型（一）确定型决策（二）风险型决策1. 期望值法2.净现值期望法3.最大可能法（三）不确定型决策1．大中取大法2. 小中取大法 3.最小最大后悔值法三、房地产开发与经营决策的程序（一）发现问题（二）确定目标1. 针对性2.明确性3.层次性4.可行性（三）拟定方案1. 整体详尽性2.相互排斥性（四）分析评价1. 限制因素分析2. 潜在因素分析3. 综合评价（五）选择方案（六）实施追踪方案1. 反馈控制2. 追踪决策第三节房地产开发与经营新理念一、节约型房地产开发理念（一）节约型房地产开发理念的提出（二）实现节约型房地产开发的途径（1）强化集约利用土地，提高土地利用率（2）积极推进原材料的节约（3）大力推进建筑节能（4）整合优化利用城市建筑资源二、房地产资产经营管理理念内容：（1）制定经营管理目标（2）制定推广计划(3) 投资管理（4）资金融资的管理第三章房地产企业的概念：房地产企业是指集合土地，资本，人力，物力，企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发，房屋买卖，物业管理，租赁，房地产抵押以及房屋信托，交换，维修，装饰乃至房地产信息，咨询，管理服务，并包括土地使用权的出让，转让等经济活动在内的经济组织。
房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
房地产企业的一般属性:1.经营目的2.与政府关系3.与员工关系4.与其他房地产房地产企业的特殊属性:1.知识密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特征4.业务内容体现服务行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点房地产企业在国民经济中的地位1，为国名经济的发展提供物质保证2，为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源3，为相关产业的发展起到有力的带头作用4，促进消费结构和产业结构的合理化与房地产生产环节相关的企业形式1，房地产开发公司2，地产开发公司3，住宅建设公司4，房屋拆迁公司与房地产流通环节密切相关的企业形式1，房产经营公司2，地产经营公司3，房产信托公司4，房产顾问公司5，房产评估公司根据房地产企业经营特点进行分类1房地产专营企业版2房地产兼营企业3房地产项目型企业房地产企业的建立1房地产企业组建的条件2房地产企业设立的程序3房地产企的资源4房地产开发企业业务范围5房地产开发企业资源审批6房地产开发企业违规处罚我国房地产开发企业发展现状1企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小2企业经营业绩普遍提高，但也增长缓慢3企业成长性良好，但盈利能力相对滞后4企业的区域分布具有较高的集中性5企业融资渠道比较单一6企业的经济类型及具有多样性，民营企业的发展势头要远强于国有企业房地产企业人事分类1经济管理类2专业类3工程技术类房地产企业人员构成1注册建筑师2工程师3财务人员4经营策划人员5项目拓展及发展人员6法律顾问房地产企业组织房地产企业组织基本概念1目标2人员与职务3指责与职权4信息房地产企业组织的一般原则1目标统一性原则2分工协作原则3统一指挥原则4全责一致原则5机构精简原则6有效管理制度原则7授权原则8均匀性原则9弹性原则房地产组织结构设计组织结构的基本概念（一）组织结构的定义：组织为了协调及控制成员的活动，以实现组织目标而创设的结构体系。
古典的组织理论是静态的，它主要研究组织结构本身的设计。
但一个组织能否实现精简效能，单有一个良好的结构设计是不够的，还须有一套系统的运行制度和方法，才能保证原定的组织结构得到顺利实现（二）组织结构的形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构房地产企业经营与管理房地产企业经营目标制定原则1可行性原则2可量化性原则3弹性原则房地产企业经营目标的内容1成长性目标2盈利性目标3竞争性目标房地产企业经营目标的调整1手机信息2分析3论证4决策房地产企业经营决策的特点1目标性2灵活性3选择性房地产企业经营决策的因素1坏境2决策者对风险的态度3思维定势4时间房地产经营计划的概念与特点房地产开发与经营相关概念（一）房地产开发与经营业房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。
房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。
《中华人民共和国城市规划法》中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。
所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。
（二）与相关行业的关系1、与“建筑业”的关系在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。
在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。
对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。
2、与“房地产管理业（物业）”的关系二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。
二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。
第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。
对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税房地产经营计划的调整1滚动计划法2启动备用计划法第四章房地产开发与经营环境分析（1）房地产开发与经营环境的含义：就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。
（2）房地产开发与经营环境的构成：①宏观环境（国家）②中观环境（行业）③微观环境（项目本身）（3）房地产开发与经营环境的特点：①关联性②可变性③相对性④层次性（4）房地产开发与经营环境分析的原则：①客观性原则②全面性原则③比较性原则④预测性原则（5）房地产开发与经营环境分析的基本内容：①宏观环境：⒈政策环境（财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策）⒉经济环境（宏观经济条件、居民经济收入和购买力）⒊人口环境（人口总量、人口的年龄结构、人口的地理分布、家庭结构）⒋自然环境⒌技术环境②中观环境：⒈我国房地产市场的法律体系⒉房地产市场态势⒊房地产行业规范③微观环境：⒈区域地理位置特点⒉区域经济发展战略与发展规划⒊区域房地产市场发展特点（6）房地产开发与经营分析法①多因素加权分析法70~100分—投资环境稳定55~69分—有少量的投资风险40~54分—外资企业的经营面临高风险40~39分—为外国投资者不能接受的经营环境②道氏评估法③SWOT分析法（S—优势W—劣势O—机会T—威胁）⒈企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点⒉企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点⒊企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点⒋企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）（7）房地产开发与经营机会选择①时机的选择（房地产周期不同阶段时机选择、政策研究与时机选择）②区位地段的选择（国家、城市、区域）③投资类型的选择（土地、住宅、商业设施、写字楼）④质量的选择（8）房地产开发与经营风险分析①政治风险②经济风险③金融风险④来自自然界和冲突的意外风险⑤个别风险第五章房地产开发用地的获取1.土地使用权出让（一）土地使用权出让的特征（1）土地所有权与使用权分离（2）受让主体的多样性（3）有偿、有期限性（4）计划性（二）土地使用权出让的基本原则（1）国家主权神圣不可侵犯（2）平等、自愿、有偿（3）所有权与使用权分离（4）合理利用土地（三）土地使用权出让年限：•居住用地70年•工业用地50年•科、教、文、卫体育用地50年•商业、旅游、娱乐用地40年•综合或其他用地50年（四）土地使用权出让方式•招标出让•拍卖出让•挂牌出让（五）土地使用权出让程序：拟定方案，正式报批，组织实施，登记发证（六）土地使用权出让合同（1）土地使用权出让合同的主要内容（2）土地使用权出让合同当事人的权利和义务（七）概念：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使者向国家支付土地出让金的行为。