某房地产营销推广策略
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2020/5/22
3.竞品分析
2020/5/22
核心竞争项目
竞品的选定 我们将价格作为划分依据，选取同区域在售公寓均价在10000元/㎡以上，且户型 为80—130平 米的项目作为本案的所在区域的竞争楼盘。
2020/5/22
（以上数据均来自住在杭州网）
项目配套对比
商业：金成商业广场、宏丰家具城 医院：闲林镇镇卫生院、余杭区第二 人民医 院、杭 州市第 十人民 医院、 留下人 民医院 交通：506路、346路、356路、B支 4
上半年杭州全市推盘246次，平均每月经历2次开盘潮。
2020/5/22
杭州上半年推盘走势
（数据来源：365数据中）
2013年上半年，余杭区成交12737套，远远领先于其他各区。
2020/5/22
杭州上半年各区成交
（数据来源：365数据中）
上半年全市成交均价整体走势较为平稳，并未出现2012年的大起大落。4、5月份期间多个改善 盘的入市，成交均价攀上18000元/㎡，4月达到峰值18692元/㎡。随着6月余杭刚需低价盘的全 面逆袭，成交均价开始走低至16916元/㎡。
医院：翡翠城社区卫生服务站、杭州 西溪医 院
周景观公园：西溪湿地、和睦水乡湿 地 医院：杭州市第十人民医院
学校：社区幼儿园，杭州英特外国语 学校， 西湖高 级中学 学校：杭州西湖高级中学、杭州求是 小学
1-6月竞品动态
西溪海·小海
装修情况：毛坯
购房优惠：交2万减5万
上半年推盘情况：
2月13日推出E组团9号楼和4号楼，共180套房源，户型面积为90和128平米；
市场——市场越趋冷静，客户理性购房。
2020/5/22
2、杭州市场情况
2020/5/22
2013年上半年整体平稳
，2013年上半年杭州市商品房（含萧山、余杭）共成交41658套，成交均价约17780元/㎡，房 价“抛开”外因，总体保持平稳状态。
2020/5/22
杭州上半年成交
（数据来源：365数据中）
约每月平均将需要达到2000万销售额
2020/5/22
2013年7—12月是绿城·翡翠湾销售的关键阶段
2013下半年继续高歌猛进！ 完成销售任务才是硬指标！
2020/5/22
PART 3 .市场环境分析
2020/5/22
1、宏观背景
2020/5/22
政策仍在持续，政策趋于稳态
➢国务院：“国五条”落地； ➢住建部：适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围； ➢国务院：扩大个人住房房产税试点范围； ➢国土资源局：保证土地充足的增量，适应新型城市发展； ➢国家总理：支持首套自住房等信贷需求。
2013年上半年营销活动
艺术折纸
饼干DIY
泡泡画DIY
房交会
2020/5/22
上半年营销费用 2013年营销费用总计300万元 截止2013年7月1日翡翠湾项目已用费用120万元，剩余费用180万元。
2020/5/22
PART 2 .2013年下半年营销目标
2020/5/22
1.2013下半年新推房源情况 一期
2020/5/22
杭州上半年成交均价走势
（数据来源：365数据中）
截止2013年6月30日，杭州全市可售商品房为92301套，虽然上半年主城区成交较为可 观，但库存仍然居高不下，可售商品房高达45343套。
2020/5/22
截止6月30日，杭州全市库存表现图
（数据来源：365数据中）
Βιβλιοθήκη Baidu
启示：
尽管目前市场成交量呈现平稳态势，但值得注意的是，上半年刚需盘为主的余杭区成交量占杭 州全市成交量的30.58%，尤其在6月余杭区刚需盘全面逆袭，拉动杭州市成交均价走低至 16916元/㎡，下滑了7.5%； 从整体市场面看，杭州楼市2013年形势依然严峻。而余杭区成交方便虽较为活跃，但也面临库 存大的压力，而余杭区的销售价格是吸引客户购买的主要因素。
3月24日推出了2号楼中间套及3号楼，共108套房源，户型面积为90和128平米；
4月9日推出最后一幢高层1号楼，户型89和130平米。
3 4
计划于 2013年8月底3、4号楼开盘，可售面积 6427.8 ㎡，可售套数59套。主要户型面积40㎡、 110㎡跃层、135㎡四房。
2 3
1
二期
计划于 2013年12月二期开盘，可售面积8888.94 ㎡，可售套数91套，建筑类型多层电梯洋房。
2.销售目标
1.2亿 2013年下半年销售目标——
商业：西溪新天地、西溪天地综合体 、西溪 印象城 、西溪 荣耀商 业中心 、西溪 慢生活 街区、
景观公园：西溪湿地、乐山景观资源 医院：杭州第十人民医院，余杭区第 二人民 医院
商业：社区商业中心 公园：西溪湿地、市政广场、
商业：自身的7万方商业配套、加州 风情商 业街
2020/5/22
景观公园：西溪国家湿地公园、五常 湿地、 和睦水 乡湿地 学校：江南春幼儿园、杭州师范附属 小学(金 成外国 语小学 )、杭 州英特 外国语 学校、 杭州青 少年活 动中心 城西分 中心、 余杭中 学
PART I.2013年上半年工作回顾
2020/5/22
2013年上半年销售回顾
存量房源情况
数据截止日期：2013/07/01
销售情况 总销售额约44666万元(含车位) 截止日期：7月1日
翡翠湾项目已售房源（1、2、5、6、7号楼）共377套，预售房源320套，去化率84.9%，实 现销售总额约43587万元；销售142个 (含赠送车位5个） 车位销售总额约1079万元。
医院：浙大国际医疗中心 、绿城医院、浙江省立同德医院、城西 医院（ 规划） 学校：山水幼儿园、求是（西溪）小 学、第 十五中 学、浙 江大学 紫金港 校区、 文一西 路大学 城
学校：小蝌蚪幼儿园，浙大幼教中心 ，闲林 中心小 学，闲 林第一 中学， 西湖高 级中学 ，小和 山高教 园区 交通：346、356、506、367、快速 公交4 号线
2020/5/22
楼市平稳有序，政策影响减弱
➢客户：观望心态减弱，放弃购房比例接近历史最低水平； ➢政策：影响力由高到低排列（提高首付限贷—20%个税—限购—房产税）； ➢市场： 2013年上半年杭城成交41658套，开盘246次！
2020/5/22
启示： 政策——政府逐步从“打压”向“引导”转型；
3.竞品分析
2020/5/22
核心竞争项目
竞品的选定 我们将价格作为划分依据，选取同区域在售公寓均价在10000元/㎡以上，且户型 为80—130平 米的项目作为本案的所在区域的竞争楼盘。
2020/5/22
（以上数据均来自住在杭州网）
项目配套对比
商业：金成商业广场、宏丰家具城 医院：闲林镇镇卫生院、余杭区第二 人民医 院、杭 州市第 十人民 医院、 留下人 民医院 交通：506路、346路、356路、B支 4
上半年杭州全市推盘246次，平均每月经历2次开盘潮。
2020/5/22
杭州上半年推盘走势
（数据来源：365数据中）
2013年上半年，余杭区成交12737套，远远领先于其他各区。
2020/5/22
杭州上半年各区成交
（数据来源：365数据中）
上半年全市成交均价整体走势较为平稳，并未出现2012年的大起大落。4、5月份期间多个改善 盘的入市，成交均价攀上18000元/㎡，4月达到峰值18692元/㎡。随着6月余杭刚需低价盘的全 面逆袭，成交均价开始走低至16916元/㎡。
医院：翡翠城社区卫生服务站、杭州 西溪医 院
周景观公园：西溪湿地、和睦水乡湿 地 医院：杭州市第十人民医院
学校：社区幼儿园，杭州英特外国语 学校， 西湖高 级中学 学校：杭州西湖高级中学、杭州求是 小学
1-6月竞品动态
西溪海·小海
装修情况：毛坯
购房优惠：交2万减5万
上半年推盘情况：
2月13日推出E组团9号楼和4号楼，共180套房源，户型面积为90和128平米；
市场——市场越趋冷静，客户理性购房。
2020/5/22
2、杭州市场情况
2020/5/22
2013年上半年整体平稳
，2013年上半年杭州市商品房（含萧山、余杭）共成交41658套，成交均价约17780元/㎡，房 价“抛开”外因，总体保持平稳状态。
2020/5/22
杭州上半年成交
（数据来源：365数据中）
约每月平均将需要达到2000万销售额
2020/5/22
2013年7—12月是绿城·翡翠湾销售的关键阶段
2013下半年继续高歌猛进！ 完成销售任务才是硬指标！
2020/5/22
PART 3 .市场环境分析
2020/5/22
1、宏观背景
2020/5/22
政策仍在持续，政策趋于稳态
➢国务院：“国五条”落地； ➢住建部：适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围； ➢国务院：扩大个人住房房产税试点范围； ➢国土资源局：保证土地充足的增量，适应新型城市发展； ➢国家总理：支持首套自住房等信贷需求。
2013年上半年营销活动
艺术折纸
饼干DIY
泡泡画DIY
房交会
2020/5/22
上半年营销费用 2013年营销费用总计300万元 截止2013年7月1日翡翠湾项目已用费用120万元，剩余费用180万元。
2020/5/22
PART 2 .2013年下半年营销目标
2020/5/22
1.2013下半年新推房源情况 一期
2020/5/22
杭州上半年成交均价走势
（数据来源：365数据中）
截止2013年6月30日，杭州全市可售商品房为92301套，虽然上半年主城区成交较为可 观，但库存仍然居高不下，可售商品房高达45343套。
2020/5/22
截止6月30日，杭州全市库存表现图
（数据来源：365数据中）
Βιβλιοθήκη Baidu
启示：
尽管目前市场成交量呈现平稳态势，但值得注意的是，上半年刚需盘为主的余杭区成交量占杭 州全市成交量的30.58%，尤其在6月余杭区刚需盘全面逆袭，拉动杭州市成交均价走低至 16916元/㎡，下滑了7.5%； 从整体市场面看，杭州楼市2013年形势依然严峻。而余杭区成交方便虽较为活跃，但也面临库 存大的压力，而余杭区的销售价格是吸引客户购买的主要因素。
3月24日推出了2号楼中间套及3号楼，共108套房源，户型面积为90和128平米；
4月9日推出最后一幢高层1号楼，户型89和130平米。
3 4
计划于 2013年8月底3、4号楼开盘，可售面积 6427.8 ㎡，可售套数59套。主要户型面积40㎡、 110㎡跃层、135㎡四房。
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二期
计划于 2013年12月二期开盘，可售面积8888.94 ㎡，可售套数91套，建筑类型多层电梯洋房。
2.销售目标
1.2亿 2013年下半年销售目标——
商业：西溪新天地、西溪天地综合体 、西溪 印象城 、西溪 荣耀商 业中心 、西溪 慢生活 街区、
景观公园：西溪湿地、乐山景观资源 医院：杭州第十人民医院，余杭区第 二人民 医院
商业：社区商业中心 公园：西溪湿地、市政广场、
商业：自身的7万方商业配套、加州 风情商 业街
2020/5/22
景观公园：西溪国家湿地公园、五常 湿地、 和睦水 乡湿地 学校：江南春幼儿园、杭州师范附属 小学(金 成外国 语小学 )、杭 州英特 外国语 学校、 杭州青 少年活 动中心 城西分 中心、 余杭中 学
PART I.2013年上半年工作回顾
2020/5/22
2013年上半年销售回顾
存量房源情况
数据截止日期：2013/07/01
销售情况 总销售额约44666万元(含车位) 截止日期：7月1日
翡翠湾项目已售房源（1、2、5、6、7号楼）共377套，预售房源320套，去化率84.9%，实 现销售总额约43587万元；销售142个 (含赠送车位5个） 车位销售总额约1079万元。
医院：浙大国际医疗中心 、绿城医院、浙江省立同德医院、城西 医院（ 规划） 学校：山水幼儿园、求是（西溪）小 学、第 十五中 学、浙 江大学 紫金港 校区、 文一西 路大学 城
学校：小蝌蚪幼儿园，浙大幼教中心 ，闲林 中心小 学，闲 林第一 中学， 西湖高 级中学 ，小和 山高教 园区 交通：346、356、506、367、快速 公交4 号线
2020/5/22
楼市平稳有序，政策影响减弱
➢客户：观望心态减弱，放弃购房比例接近历史最低水平； ➢政策：影响力由高到低排列（提高首付限贷—20%个税—限购—房产税）； ➢市场： 2013年上半年杭城成交41658套，开盘246次！
2020/5/22
启示： 政策——政府逐步从“打压”向“引导”转型；