收益法整理

收益法

一.年净收益

(一).有效毛收入：

有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失（包括扣减押金利息的控制率）

潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁保证金或押金利息收入+其他收入

年净收益=___元/月.m2×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率)

1. 租金___元/月.m2取值应说明理由

2. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积

3. 是否考虑了空置及租金损失

4. 空置率、租金损失取值应说明理由

5 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由

6. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入

7. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率

8. 应说明有效毛收入计算的各取值为预测值

9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整；

无租约的按客观市场未来收益租金

(二).运营费用：（选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料）

.运营费用=维修费+管理费+保险费+税金+(租赁税费+水电费+设备家具折旧费)

(不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税) 应说明运营费用各项取值为预测值

1.维修费(维修费率___%取值要有理由)

2.管理费(管理费率___%取值要有理由)

3.保险费=现值×现值保险费率 (以现值计算的，现值=重置价格-折旧)

=重置价格×重置价保险费率 (*一般按.保险费=重置价格×重置价保险费率) (保险费率___%取值要有理由)

4.税金. ⑴.房地产税①房产税=年租金收入×12%

②土地使用税(土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除)

⑵.两税一费①营业税②城市维护建设税③教育费附加

(两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的)

5.水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要算做运营费用予以扣除）

6.设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费

（要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除）

(三).年净收益：

纯出租房地产的年净收益=有效毛收入-运营费用

商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润

二.收益年限★

(一).房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命

（房地产价值=以房屋剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+房屋剩余经济寿命后的剩余土地使用权在估价时点的价值）

(二).房屋晚于土地 1.土地出让合同未约定不可续期，取土地剩余使用年限

（房地产价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用权剩余期限结束时房屋的残余价值折算到估价时点时的价值）

2.土地出让合同已约定不可续期，取土地剩余使用年限

*(三).住宅房屋晚于土地，住宅用地使用权自动续期，取房屋剩余经济寿命

三.报酬率

报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿

1.报酬率确定是否有依据，是否正确；风险调整值是否有依据

2.用途不同的部分应分别采用不用的报酬率

3.应说明所选取的报酬率为预测值

四.收益法测算

1.应说明选取收益期限为有限年的公式的理由

2.收益年限应说明取值理由，选取是否正确

3.如前面没有建成年代、出让起止年代，则可指出收益年限未作说明

收益法常见错误

1. 应说明有效毛收入、运营费用计算的各取值、报酬率为预测值

2. 租金___元/月.m2取值应说明理由，租金确定不能过于简单，要有必要的过程

3. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积

4. 是否考虑了空置及租金损失

5. 空置率、租金损失取值是否说明理由

6. 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由

7. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入

8. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率

9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整；

无租约的按客观市场未来收益租金（是否考虑租约内租金影响）

10.应说明有效毛收入为预测值

11选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料

12应计算可出租的面积，设备层的建筑面积不可出租，不能加在可出租面积里一起计算

13.维修费、管理费、保险费、税金（房产税、土地使用税、两税一费）是否未计

14.维修费率___%取值要有理由，是否未计

15.管理费率___%取值要有理由，是否未计（如有效毛收入已计押金利息收入，则管理费不再计）

16.保险费率___%取值要有理由，是否未计

17.保险费的计算如果采用现值，应减折旧，即现值=重置价格-折旧

18.出租的房产，房产税=年租金收入×12%，而非×1.2%，取值要有理由，是否未计

19.土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除，取值要有理由，是否未计

20.两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的，是否未计

21.运营费用不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税

22.说明租金中是否含有水电费等，如有要算做运营费用予以扣除

23.设备家具折旧费要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除

24.商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润

25.应说明运营费用计算的各取值预测值

26.报酬率确定是否有依据，是否正确：报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿

27.风险调整值是否有依据

28.用途不同的部分应分别采用不同的报酬率

29.应说明所选取的报酬率为预测值

30.应说明选取收益期限为有限年的公式的理由

31.收益年限应说明取值理由，选取是否正确

32.出让土地，建筑物晚于土地结束的，

取土地剩余使用年限为收益年限，应说明土地出让合同已约定不可续期

33.如前面没有建成年代、出让起止年代，则可指出收益年限未作说明

34.收益型房地产应优先采用收益法，没采用应在报告中说明理由