广州世界大观可行分析报告分解

第二部分开发性别墅

第三章市场调查与分析

第一节调查目的

了解本项目在广州市区内开发是否有较高的经济效益，需要对市场进行调查、分析与研究。同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。

第二节广州老八区别墅市场供求情况以及存在的问题

一、别墅市场供给情况：广州老八区的别墅（连排、独栋）总体来说是偏少并供不应求。

1、已有别墅面积：从2005年至2006年广州地区目前已有别墅面积约75万平方米，大约2500户左右；

2、 2006年别墅市场新开发的项目总量：约有16万平方米约533户左右；

3、2006年别墅市场空置率：销售连排别墅空置率为5%左右,其中独栋别墅的空置率为零；

4、政府政策与别墅存量：从2003年开始广州市已停止独栋住宅别墅的土地供应及停止独栋别墅的建设审批,根据广州市中地行房地产代理有限公司提供的市场数据2007年底广州市地区(不包括增城和从化)独栋与连排别墅可建设量不足300户，2008年新增的在建的别墅供量不足200户，在天河区、海珠区、越秀区、荔湾区等主要老城区已没有别墅产品供应了。因此，市场需求量巨大。

5、市场需求：根据广州市中地行房地产代理有限公司的资料显示,目前，在购买房价2万/平方米以上消费者中大概有55%的购房者对于别墅感兴趣，其中,对独栋别墅感兴趣的占了80%以上。因此,在目前市场需求上独栋别墅最受欢迎,而独栋别墅的供应量最少；

6、市场价格：2007年独栋别墅均价：4.8万/平方米；连排别墅均价：2.1万/平方米。

二、别墅市场需求与购买力情况。

1、市场需求与客户群基：随着珠江三角洲区域经济GDP的高速增长，高收入者特别是私营企业家及金融界高收入者的增多，别墅购买者的消费客户,由高

尖向中端发展扩大已经成为趋势。别墅市场客户群范围越来越广泛：主要是私营企业家，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融、证券、保险业的高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。广州市合富辉煌房地产顾问有限公司透露的预测2005至2006年广州地区有能力并有意向购买2万元/平方米房价以上的人群约有3万人左右。根据广州市工商局注册登记情况，民营企业16万，个体32万，再加上金融等行业收入的群体，3万人年收入超过60万元是可以被肯定的。根据广州市GDP增长的情况和别墅供应量对比，这个客户群基数目有所增加。

2、购买力：根据广州市中地行房地产代理有限公司的分析显示，别墅购买者中有65%左右选择一次性付款，是各种付款方式中最多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在一年内购买，有约26%的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有35%的人选择分期付款；从此可以判断，广州地区对别墅的购买力是较强的。

综上所述，广州市别墅的需求应有2万户，但可供应量加上可能未知的供应量（新光城市花园）不过1000户，供需关系不成比例。

三、目前别墅市场存在的问题

1、产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而广州市区内的别墅常是公寓式，小户型联排别墅，独体别墅与豪华的混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。

2、私密性，领域感较差。广州的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高，导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。

第三节竞争对手的相关情况以及对本项目的影响一、表3.1 同类竞争项目对本项目影响比较表

二、竞争分析评论。

1、通过以上几个竞争对手与本项目的比较，认为本项目在整体上是有优势的，竞争最强并最有对比性的是合生·帝景山庄，但是该楼盘由于总存货量只有独栋别墅约96户并尚末开发，而本楼盘是温泉私家酒店，该楼盘在性价比上与本项目无法竞争。

2、属于罗岗区位于科学城的万科城规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，但该项目基本上是连排别墅，970栋别墅已售出75％，在价格上与本项目也难以比拟。所以就市区在建楼盘来说，万科城、保利的林雨山庄、帝景山庄、凤凰城存货不多（总量加起来也不过500栋），且合适面积的独栋别墅几乎没货，性价比上也较难和本项目竞争，所以没有冲击性的可比性和竞争性。

3、本项目与其它别墅项目明显的区别在于本项目房屋是商业性质，使用年限是四十年；其它的别墅项目的房屋性质是住宅，使用年限是七十年。本项目与其它别墅项目的使用年限差距三十年。本项目的基准地价是建筑面积1000元/米²，三十年补地价款共计为22万元。因此，本项目只要别墅整体让利22万元或再多一些，就和住宅性质的房屋具有同等的可比性和竞争性。

4、珠江三角洲经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然其中不乏投资者、炒楼者，就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使有房源空置，也是暂时的。再则随着人民生活水平的提高，一些高收入者追求高档住宅，而这些住宅广州还是供不应求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，一般可以在规定的年限内付清房款。

第四节本项目区域经济

一、2006年广州市全年实现GDP6068.14亿元，比上年增长14.7%，其中第一产业占145.51亿元，比上年增长6.0%；第二产业占2419.38亿元，增长15.8%；第三产业占3503.52亿元，增长14.4%。

2005和2006年广州市三大产业比较统计表

市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升2.3%，其中食品类价格上升36.8%，娱乐教育文化用品类上升4.8%，居住类上升39.6%，服务项目价格上升 6.30%，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类上升2.4%至3.3%之间，消费能力有上升。

当前经济运行中的主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长的基础还不够稳固。广州市正在实施“产业优化”战略，目前海陆空交通设施齐全，广州已成为华南乃至东南亚的经济中心。06年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之一。

因此，广州市的整体经济实力为本项目奠定了雄厚的支持与坚实的基础。

二、2006年的参考数据以及分析

通过下表我们可以看出，广州城市人均收入比较高，人们想买房的愿望也比较强烈，但是平均每年投入开发的土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。供应量未能达到市场的需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者的心意。

施工面积远多于竣工面积（总体是正常的），但是也可以看出房地产公司一方面资金不能筹措到位，另一方面为了造成房子供不应求的假象，从而提高房价，牟取暴利。而商品房销售面积又不到住宅竣工面积的二分之一，这说明商品房开