国有建设用地使用权出让地价评估技术规范样本
国有建设用地使用权出让地价评估技术要求规范
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规前言为规国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《人民国物权法》、《人民国土地管理法》、《人民国城市房地产管理法》、《人民国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价标准、行业标准，制定本规。
本规由国土资源部提出并归口。
本规起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规由国土资源部负责解释。
1适用围在人民国境出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。
本规颁布时，所示版本均为有效。
使用本规的各应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规》3依据（1）《人民国物权法》（2）《人民国土地管理法》（3）《人民国城市房地产管理法》（4）《人民国资产评估法》（5）《人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
国有建设用地使用权出让地价评估技术要求规范2018
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（国土资源部令第61号）（8）《节约集约利用土地规定》（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范,试行,》的通知(国土资厅发…2013?20号) 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门～解放军土地管理局～新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为～部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范,试行,》,见附件～以下简称“《规范》”,～现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构～结合本地实际遵照执行。
同时～为进一步完善国有土地出让底价确定程序～加强出让地价评估管理～促进土地市场平稳健康运行～现就有关问题通知如下:一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序～地价需经专业评估～底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前～市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估～为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的～应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况～需要补缴地价款的～市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前～也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成～并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动～由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告～一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》,国土资厅发…2012?35号,要求～由报告出具方履行电子备案程序～取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的～市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况～经省级国土资源主管部门核实汇总后～报部土地利用管理司～按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构～应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据～并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况～集体决策确定土地出让底价。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范2018
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产12引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T21010-2017《土地利用现状分类》GB/T28406-2012《农用地估价规程》TD/T1052-2017《标定地价规程》TD/T1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3（（（（（（国（第39（（（〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
4.2出让地价评估目的开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土（（（（（5）公示地价系数修正法出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。
因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
4.5评估程序（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；（4）选定估价方法进行评估；（5（6（7（855.1（1（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
5.2市场比较法。
除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。
国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
【精品】《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》讲义0906完整版
• (3)有地上建筑物的土地出让评估。对土地 连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出 让评估按出让时的规划建设条件进行。
• 当出让时以及出让后不改变现状、不重新 设定规划建设条件的，评估结果等于现状 下的净地价加地上建筑物重置价减去折旧； 当出让时重新设定规划建设条件的，评估 结果等于新设定规划建设条件下的净地价 减去场内拆平工作费用。
• 5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规 程》的规定外，还需体现以下技术要求：
• (1)国家或地方从土地出让收入或土地出让 收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农 业土地开发资金、国有土地收益基金、农 田水利建设资金、教育资金、保障性安居 工程资金等，以及新增建设用地土地有偿 使用费，不得计入土地成本，也不得计入 出让底价。
• 公开市场原则：评估结果在公平、公正、 公开的土地市场上可实现。
• 4.3评估原则
• 除《城镇土地估价规程》规定的土地估价 基本原则外，土地使用权出让地价评估还 需考虑以下原则：
• 价值主导原则：土地综合质量优劣是对土 地价格产生影响的主要因素。
• 审慎原则：在评估中确定相关参数和结果 时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、 有关行业发展状况，以及存在的风险。
• 当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴 土地收益有明确规定的，应与评估结果进 行对比，在土地估价报告中明确提示对比 结果，并建议从高缴纳土地收益。
国土资源部工业用地最低出让价标准：
• 国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低 价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）；
• 国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》 （国土资发〔2008〕308号）；
• (2)在已经部署开展标定地价公示的城市， 可按照国家制订的相关评估指导办法，运 用标定地价系数修正法进行出让地价评估。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013 年 4 月 8 日，国土资源部拟定并宣告了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期 5 年。
在过去5 年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年 4 月 8 日无效，加之旧版《规范》在执行过程中碰到的诸多问题， 2018 年 3 月 9 日，国土资源部拟定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自 2018 年 4 月 9 日起推行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行比较，以期为大家在该文件的理解和应用上供应帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地财富管理，优化土地资源配置，完满国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部接踵宣告了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，经过推行地价评估、出让底价集体决讲和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中依旧存在着一些问题，其中主若是少许地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确立底价或直接自定底价的状况。
这不仅有悖于制度的公正、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真实落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实质地价评估过程中，土地估价机构也面对由于相关评估规定不够详尽，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时碰到行政干预，以及市场不断出现新状况等问题。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范近些年来，经济的持续发展与城市化进程的不断加速，推动城市土地使用需求的不断提升。
而其中，国有建设用地使用权出让地价的评估技术规范的标准化与统一化，在城市土地市场的高效运转中起着举足轻重的作用。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范，是指为使土地出让价格公平合理，避免土地出让市场上让价行为的发生，对土地出让价格进行科学的评估标准。
首先，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范首先要求准确评估土地价值。
评估土地价值这一步骤，非常重要，它是评估工作的核心环节。
评估土地价值，不仅可以帮助政府合理地定价，还可以降低市场的风险。
因此，评估的数据和信息需要全面、准确，评估过程应遵循科学的规范操作，使评估结果更真实可信。
其次，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范要求评估人员技能的统一与标准。
评估土地价值需要有专业的评估团队，评估人员要对关键数据和信息进行正确的判断，并在现场对土地成交情况进行观察、了解各种市场潜在风险，因此要求评估人员具有一定的专业性和工作经验。
评估人员的技能、经验和知识水平的统一，可以保证评估结果的准确性和科学性。
此外，评估的时效性也是国有建设用地使用权出让地价评估技术规范必须考虑的问题。
随着城市规划的变更以及土地市场的波动，土地价值不断变化，评估的时效性就显得尤为重要。
因此，在进行评估的过程中需要尽可能及时地反映市场的新情况，及时更新市场数据，补充最新的信息，从而保证评估的结果具有最佳的时效性。
最后，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范还要求评估结果的标准化和透明化。
评估结果需要按照一定的标准进行分类和分级，从而达到评估的全面性和可比性。
同时，评估必须要做到透明化，公开评估过程，保证评估的公正性和科学性。
综上所述，国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的制定具有十分重要的意义。
这些规范可以保证地价评估标准的科学性，可以提高土地出让市场的透明度和公正性，使其更有利于城市的经济发展和社会持续稳定。
【7A版】全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》
全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。
在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。
鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。
新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。
本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。
一、出台背景在地价管理层面。
为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。
这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。
但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。
这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。
在地价评估层面。
在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。
全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》
Headline国有建设用地使用权出让地价评估技术规范及全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
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附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《合同出让国有土地使用权规定》等有关规定和土地估价国标、行业原则，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地运用管理司、中华人民共和国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1合用范畴在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及地价评估，以及因调节土地使用条件、发生土地增值等状况需补缴地价款评估，合用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及地价评估，可参照本规范执行。
2引用原则下列原则所包括条文，通过在本规范中引用而构成本规范条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范各方应使用下列各原则最新版本。
GB/T 18508-《城乡土地估价规程》GB/T 18507-《城乡土地分等定级规程》GB/T 21010-《土地运用现状分类》GB/T 28406-《农用地估价规程》TD/T 1052-《标定地价规程》TD/T 1009-《都市地价动态监测技术规范》3根据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国都市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《合同出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约运用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理告知》（国发〔〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理决定》（国发〔〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定程序和办法，参照本地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴地价款。
4.2出让地价评估目开展土地使用权出让地价评估，目是为出让方通过集体决策拟定土地出让底价，或核定应当补缴地价款提供参照根据。
4.3评估原则除《城乡土地估价规程》规定土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑如下原则：价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响重要因素。
审慎原则：在评估中拟定有关参数和成果时，应分析并充分考虑土地市场运营状况、关于行业发展状况，以及存在风险。
公开市场原则：评估成果在公平、公正、公开土地市场上可实现。
4.4评估办法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地价系数修正法出让地价评估，应至少采用两种评估办法，涉及（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。
因土地市场不发育等因素，无法满足上述规定，应有详细市场调查状况阐明。
4.5评估程序（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目等基本领项；（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；（4）选定估价办法进行评估；（5）拟定估价成果，并依照本地市场状况、关于法律法规和政策规定，给出底价决策建议；（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师订立，履行土地估价报告备案程序，获得电子备案号；（7）提交估价报告；（8）估价资料归档。
5评估办法运用5.1收益还原法。
除依照《城乡土地估价规程》规定外，还需体现如下技术规定：（1）拟定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
对于待建、在建土地，按规划建设条件选用可比较实例。
用于测算收益水平比较实例应不少于3个。
（2）拟定各项费用时，应采用当前市场客观费用。
（3）拟定还原率时应详细阐明拟定办法和根据，应充分考虑投资年期与收益风险之间关系。
5.2市场比较法。
除依照《城乡土地估价规程》规定外，还需体现如下技术规定：（1）在综合分析本地土地市场近三年交易实例基本上，优先选用正常市场环境下交易实例。
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平交易实例。
近三年内所在或相似区域交易实例局限性3个，原则上不应选用市场比较法。
（2）比较实例修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。
（3）各比较实例修正后比准价格之间相差不能超过40％。
即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％，应另选实例予以替代。
实例局限性无法替代，应对各实例进行可比性分析，并作为拟定取值权重考虑因素之一。
5.3剩余法。
除依照《城乡土地估价规程》规定外，还需体现如下技术规定：（1）在假设项目开发状况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值，在区间上限、下限值中按最有效运用原则择一进行评估。
（2）假设项目开发周期普通不超过3年。
（3）对于开发完毕后拟用于出售项目，售价取出让时本地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算将来售价。
（4）开发完毕后用于出租或自营项目，按照本规范收益还原法关于技术规定评估。
（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目平均利润率。
利润率取值应有客观、明确根据，可以反映本地不动产开发行业平均利润水平。
5.4成本逼近法。
除依照《城乡土地估价规程》规定外，还需体现如下技术规定：（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)各类专项资金，涉及农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教诲资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计入土地成本，也不得计入出让底价。
（2）土地获得成本应通过调查本地正常状况下获得土地实际发生客观费用水平拟定，需注意与本地土地征收、房屋征收和安顿补偿等原则差别。
（3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地客观费用水平拟定。
对拟出让宗地超过所在区域开发同类土地客观费用水平个例性实际支出，不能纳入成本。
（4）评估工业用地出让地价时，不得以本地工业用地出让最低价原则为基本，推算各项参数和取值后，评估出地价。
5.5公示地价系数修正法。
除依照《城乡土地估价规程》规定外，还需体现如下技术规定：（1）采用基准地价，应当已向社会发布。
采用已完毕更新但尚未向社会发布基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面批准。
（2）在已经开展标定地价公示都市，可运用标定地价系数修正法进行评估。
6特定状况评估要点6.1场地未通平或通平不完全（1）土地开发限度局限性。
土地开发限度未达到本地正常水平，先评估本地正常开发程序下熟地地价，再依照本地各项通平开发所需客观费用水平，逐项减价修正。
（2）有地上建筑物土地出让评估。
对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让，出让评估按出让时规划建设条件进行。
当出让时以及出让后不变化现状、不重新设定规划建设条件，评估成果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件，评估成果等于新设定规划建设条件下净地价减去场内拆平工作费用。
作为整体出让土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。
6.2特定条件招拍挂出让方式（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积等）。
采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下土地价格。
采用“限地价、竞配建”方式，土地估价报告中应评估出正常市场条件下土地价格，给出底价建议，以及依照市场状况建议采用地价上限，并提出建议起始价或起拍价，普通状况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。
当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建建筑面积，并在土地估价报告中明示。
（2）限房价、竞地价。
采用“限房价、竞地价”方式出让土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋初次售出后与否可上市流转。
对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定房价取值。
（3）出让时商定租赁住宅面积比例。
商定一定比例，采用剩余法时，以市场正常租金水平为根据测算相应比例不动产价值。
纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例，优先采用市场比较法，实例局限性，应采用收益还原法。
6.3 合同出让（1）相应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让。
应按本规范评估其在设定开发建设条件下正常市场价格，并提出建议出让底价。
同步，还应在土地估价报告中测算并对比阐明该建议出让底价与否符合本地合同出让最低价原则。
本地未发布合同出让最低价原则，按拟出让土地所在级别基准地价70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范畴外，按照本规范成本法规定，与土地获得各项成本费用之和进行对比。
评估成果低于合同出让最低价原则，应在土地估价报告中有明确提示。
（2）划拨土地办理合同出让。
使用权人申请以合同出让方式办理出让，出让时不变化土地及建筑物、构筑物现状，应按本规范评估在现状使用条件下出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估成果，并提出底价建议。
出让时重新设定规划建设条件，应按本规范评估在新设定规划建设条件下出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下划拨土地使用权价格，作为评估成果，并提出底价建议。
本地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定，应与评估成果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比成果，合理拟定应缴土地收益。
6.4 已出让土地补缴地价款（1）估价期日拟定。
土地出让后经原出让方批准变化用途或容积率等土地使用条件，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点（2）调节容积率补缴地价。
调节容积率，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日楼面地价拟定。
核定新增建筑面积，可以有关部门批准变更规划条件所新增建筑面积为准，或竣工验收时实测新增建筑面积为准。
因调低容积率导致地价增值，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价差额拟定。
容积率调节先后均低于1，按容积率为1核算楼面地价。
（3）调节用途补缴地价。
调节用途，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。
新、旧用途楼面地价均为估价期日正常市场价格。
用地构造调节，分别核算各用途建筑面积变化带来地价增减额，合并计算应补缴地价款。
各用途楼面地价按调节构造后拟定。
工业用地调节用途，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。