观音桥项目市场调查报告

目录
第一部分调查目的 1 第二部分调查过程 2 第三部分调查内容与项目 5
1、>>>>>>>>>>>>>>>>>>市场宏观环境分析
2、>>>>>>>>>>>>>>>>>>建新东路商铺业态分析
3、>>>>>>>>>>>>>>>>>>建新南路商铺业态分析
4、>>>>>>>>>>>>>>>>>>建新北路商铺业态分析
5、>>>>>>>>>>>>>>>>>>观音桥商圈租金及售价分析
6、>>>>>>>>>>>>>>>>>>观音桥商圈人流动向及车流动向分析第四部分竞争楼盘调查分析15 第五部分商业部分业态定位建议19
前言（略）
第一部分调查目的
本研究透过对观音桥商圈（主要是针对建新东路）各业态的分布、商业体量、主要街道人流动向、主要街区租金水平、商业消费能力调查及市场竞争状况调查，为本项目的商业业态定位提供一个粗略的建议，为开发商决策作一个理性的参考，并为以后的市场推广奠定基础。

本次调查目的有以下几点：
一、通过商业分布调查，了解江北（观音桥商圈）的商业现状，为项目的
业态定位、经营定位和功能规划提供市场化的切实依据；
二、通过人流流向调查，了解江北居民交通习惯，明确观音桥商圈主要人
流输送路段，为项目内部的人流动线规划和项目主要进出口设置提供
科学的市场依据；
三、通过房地产现状调查和在建及在售楼盘商业物业部分的调查，获取观
音桥商圈房地产市场商业部分的第一手资料，以便准确把握观音桥房地产业发展态势，并籍此为项目的定位及开发提供最符合市场发展的参照标准；
四、通过面市楼盘商业部分的价格调查、主要街区租金调查和江北区消费
能力调查，籍此推估江北居民（本项目所能辐射的范围）对于项目的消费能力，规避项目由于价格定位偏差所造成的风险；
五、通过对竞争楼盘调查，了解江北（主要是对本项目周边楼盘和具有可
比性楼盘的调查）现有楼盘项目的优劣势，为项目的推广选择最优的推广方式，最大限度的提升项目竞争力，减少开发商的竞争压力。

第二部分调查过程与方法
一、调查范围
本次调查主要围绕项目所在地江北区观音桥附近几条街进行。

调查街道包括建新东路、建新北路、建新南路。

二、调查对象
本次研究调查对象为于调查期间在被调查范围内（建新东路、建新北路、建新南路等路段）经营者及行人。

通过经营者调查了解商业区之业态构成和相关商业信息，通过行人调查了解城市人流动向。

在此将被调查者定义为：在调查范围内从事商业经营和从事商
业交易活动的本地或外地人群。

三、调查时间
本次调查时期为2004年10月22日至11月1日每日AM9：00~PM5：30。

四、调查强度
本次调查共历时10个工作日，动用调查员共2人次。

五、调查方法
本次调查采用中央地点集中测试法（Center Location Test, CLT），以观察方式及定向访问方式询问受访者对相关议题的意见。

六、资料处理与分析方法
本调查访问完毕后，经过策划部检核数据、注号、侦错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件SPSS进行数据汇总分析。

主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。

第三部分：调查的内容
一、市场宏观环境分析
1）江北区人口现状：
全区总人口48万，其中非农业人口38.58万，占全区总人口的80%。

2）江北区综合经济现状：
2003年，全区实现国内生产总值万元，比上年同期增长25.46%%，比上年的增幅快1.25个百分点，比全市的增幅快2.15个百分点。

绝对额在40个区（市）中排第8位，比2002年的第10位上升了2位，在都市发达经济圈中排第4位，比2002年的第5位上升了1位；增长速度在40个区县（市）中排第9位，在都市发达经济圈中排第3位。

3）江北区交通状况：
区域内水陆交通便捷，区中心距重庆港7公里、距重庆火车站3公里，乘车20分钟可达重庆江北机场，有40多条航线连通国内各大中城市，能直达香港、名古屋、澳门、泰国。

210国道贯通全区。

4）江北区收入状况：
2003年，本区城镇居民人均可支配收入8293元，比上年增长11.8%；我们再看看近几年该区城镇居民人均可支配收入状况：
结论：
随着经济的增长，人民的生活水平逐年得到提高，到2003年居民的人均可支配收入达到8293元，增幅率达到11.8%。

5）社会消费状况：
结论：
尽管2003年受到“非典”疫情的影响，但随着疫情的消除，2003年重庆市消费品市场总体上呈现出稳步上涨的运行态势。

近两年来社会消费品零售总额的同比增长幅度在9%以上的速度发展，消费市场表现较为活跃。

6）产业结构发展变化分析：
历年三大产业所占GDP比重变化分析：
结论：
经济运行处于扩张阶段，经济总量快速增长，各项指标也全面向好。

江北作为重庆的老重工业城市，第二产业GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，截至2003年，第一产业的比重再次下降至15.2%，为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出江北区产业结构逐渐优化。

7）房地产业在GDP中的比重变化
结论：
房地产比重稳步上升，从表中可以清晰地看出，房地产产业已经逐步发展成为国民经济中的一大支柱产业，对GDP的贡献率逐渐提高，在GDP中的比率由1998年的2.56%跃升至2002年的3.6%。

8）远景规划：
江北区是重庆主城内非常重要的区域，是未来新重庆的象征。

按照全市经济社会发展战略的总体部署，其的发展思路是：以全面建设小康社会总揽
江北经济社会发展全局，紧紧围绕建设“经济强区、都市新区”目标，大力实施“工业驱动、城建推动、商贸拉动”三大战略，切实抓好江北城溉澜溪片区拆迁开发、观音桥商圈建设、滨江路建设、港城工业园区建设、五桂路建设、铁山坪生态区建设六件大事，并以此为载体和抓手，积极探索“工业强区、三产富区、科教兴区、实干立区”的新路子，实现江北经济社会的健康、持续、快速发展。

到2007年，江北区主要经济指标将在2002年基础上实现“五个翻番”，即完成GDP 140亿元，地方预算内财政收入6.3亿元，工业销售收入300亿元，社会消费品零售总额80亿元，固定资产投资总额五年累计超过500亿元，经济社会发展达到东部沿海平均水平。

到2020年，江北区GDP将在2000年的基础上“翻三番”，在重庆乃至西部率先基本实现现代化。

备注：以上数据来源于重庆统计年鉴
二、实地调查
目前，江北的主要商业物业集中在建新东路——中医院支路——观音桥农贸市场北侧——北城天街南侧——向西下穿江北现代广场D幢塔楼底层——跨越建新北路——建北二支路——嘉陵公园西侧——建新西路。

由于本项目地处建新东路（距观音桥转盘200米处），所以本次调查主要涉及了以下几个区域。

>>>>>>>>>>>>>>>建新东路
>>>>>>>>>>>>>>>建新南路>>>>>>>>>>>>>>>建新北路
因建新南路及建新北路正在施工，故只对这两条街的租金/售价水平进行了调查，而商铺的数量及经营面积与本项目所在区域无法量化，所以只进行了部分商铺数量及经营面积的调查。

①建新东路各种商铺的数量（单位：间）
建新东路各种业态所占的比例
从商铺数量上来看，建材占总商铺数量138家中的24家，所占的比例为17%；专业店22家，所占比例为16%；，通讯11家，所占比例为8%。

虽然餐饮和服务行业也比较多，分别为19家和18家，但分布都比较散乱，而建材、服装、通讯的分布比较集中。

②建新东路各业态的经营面积
建新东路各业态的经营面积所占比例
从该路段商业的营业面积来看，从上面的图表不难看出，该区域的电器和服饰两种业态已经呈现出较为严重的同质化竞争态势，就本项目商业部分而言，如果经营定位为电器或服装，则将面临较大的市场风险。

③观音桥商圈商铺租金/售价水平分析
分析：
该区域商铺租价因地段而异，大约在50—500元/㎡/月不等，商铺的售价也主要取决于物业所处的地段，同时跟产品形态、产品规划、产品功能配套、经营管理等诸多因素有关。

据调查，其核心地段的商业物业售价在10000—50000元/㎡之间（如茂业的商铺均价在75000元/m2），该区域的商业物业租售率达50%—90%左右。

④观音桥商圈人流/车流动向分析
项目周边人车流量调查
建新南路、建新北路、建新西路→建新东路
建新东路、建新西路、建新北路→建新南路
由于建新北路及西路正在封路，故没有纳入调查范围。

分析：
从建新东路及建新南路的人流量和车流量来分析，在一定程度上由于车流量过大，从而影响了这两条街的商业氛围，特别是建新南路，受车流量影响，建新南路的商业氛围不及建新东路。

考虑到时间关系，我们只选择了建新北路20家与本项目具有参照意义的商业物业作为本次调查的对象。

小结：
从以上图表可以看出，建新东路的业态分布比较杂乱（在将近2000米的范围内共分布着10种不同类型的业态），但无论是从经营面积还是从经营数量上看，该区域主要以建材、通讯、服饰为主；
据不完全统计，目前观音桥转盘18平方公里区域内，各类门点1340个，各种商业设施50个，以及一批连锁店、精品店、专业街，商品品种非常丰富，百货主要以中档为主，较适合观音桥现有的消费
力水平。

从现有商业业态结构来看，观音桥商业物业形态多为临街铺面；
在租金和售价方面，本案所在地的地段优势都不明显，整体租金和售价在所调查的区域中，都相对偏低，但是随着观音桥步行街的建成，其商业价值应该有较大的上升空间；
目前由于观音桥步行街的修建，本案现在的人流量较少，且多为交通人流，而商业物业的价值体现，主要衡量标准是休闲人流。

待步行街完工后，车辆从步行街下穿行，其人流现状将会有所好转。

第四部分竞争楼盘调查分析
一、主要竞争楼盘分析：
（一）商业部分：
光宇.阳光海岸
嘉年华
协信.黄金海岸
一、结论
严格意义上说，在江北区，任何一个在建或者在售的商业物业都是我们的竞争对手，但由于时间关系，我们仅选择几个比较有针对性的商业物业作为我们的调查及分析对象。

1、光宇.阳光海岸
无论是从体量上还是口岸上来分析，光宇.阳光海岸无疑将会是本相目的竞争对手究其原因有以下两点：
1）从体量来分析
光宇宙.阳光海岸的建筑规模7000多平方米，还包括地下一层，其体量与本项目接近。

2）从口岸来分析
该项目就在本项目的对面，在很大程度上将会成为本项目最强有力的竞争对手。

据调查所知，目前所售出的仅有10套左右，分析其原因，最主要是开发商对于目前商业部分过于盲目乐观，定价策略过于偏高，直接造成该项目有价无市。

2、嘉年华
嘉年华位于观音桥转盘处，地理位置优越，目前尚未正式开始发售，铺面均价3.5万元/平方米，临街门面均5.6万元/平方米，虽然该项目的体量相对较大，与本项目不完全具有可比性，但该项目会使商业投资人群大量分流，所以该项目也是本项目比较有力的竞争对手。

故本项目在产品经营定位上与其产生差异化价值，避开此“巨无霸”的锋芒。

3、协信.黄金海岸
该项目商业部分目前已基本售磬，门面租金在300-500元/平方米/月之间不等，从投资者的经营状况来看，目前的经营状况并不是很理想，究其原因，是因为目前观音桥商圈的商业氛围还没有形成。

还有就是车流量过大，阻碍了大部分休闲人流。

二、调查总结
1、商圈现状：
按照规划，江北观音桥商圈将建成重庆主城区面积最大的商业步行街，整个商圈面积达到42.42公顷。

观音桥商圈目前的商业总营业面积达20万平方米，并且仍在增加。

其范围南起观音桥转盘，以建新东西路为界；北至世纪新都、工商银行、中国银行；西面以嘉陵公园、渝北商场及现有的道路为界；东到龙湖北城天街、观音桥农贸市场、江北区中医院支路。

现有的世纪新都、江田君悦、渝北商场、现代广场、观音桥农贸市场、龙湖·北城天街以及嘉陵公园、嘉陵广场等均被纳入未来的商业步行街范围。

近百亩的嘉陵公园以及嘉陵广场占据商圈西南角的大部分面积。

观音桥商圈的大型百货商场及大型综合超市、专业市场几乎都集中在观音桥步行街四周，其中百货商场有重百、世纪新都、北京华联、深圳茂业及即将入驻的远东集团旗舰店等；综合超市有家乐福、屈臣士及即将入驻的好又多；大型专业市场主要以家具、家电为主，如联邦家私、青田家私、南亚家俱广场、金观音家俱广场、国美电器、苏宁电器、商社集团等。

规划中的轻轨线路也将从步行街中南北向穿过，未来该片区交通格局也将发生较大变化。

政府的这一大手笔措施，将大幅度地提升观音桥商圈的市场竞争
力，挑战目前排名我市零售总额第二的沙坪坝商圈，直逼解放碑商圈的核心统治地位。

2、消费力度：
据权威部门的统计，观音桥商圈目前周边人口达100万人，其中核心商圈50万人，日均人流量达18万人（步行街建成后将达到20万人/天），居民收入水平在重庆主城区中5区中居第二位，每年可吸引近30亿元的消费购买力。

3、市场饱和度：
经计算，观音桥商圈2003年的IRS指数为31500元，而根据本年观音桥商圈相关营业资料计算，实际每平方米营业为2.5万元。

因此观音桥商圈目前还远未达到饱和状态，商业发展潜力巨大。

4、项目所在区域规划
根据江北商圈的现有发展状况，该规划提出了观音桥商圈以“一个中心、五条特色街区”的功能分区。

首先是一个中心：即以观音桥步行街为中心，从传统、大众化、一般生活取向的业态结构，向新型、多样化、品位取向较高的业态结构转化。

五个特色街区：即洋河美食特色街、鹞子丘美食街、洋河要素市场一条街、建东汽配一条街、红
石路装饰建材一条街。

本案所在地正好位于观音桥商圈的建新东路，按照规划是“汽配一条街”的范围之内，我们分析，政府规划建新东路为“汽配一条街”的主要出发点是因为长安厂的原因，按照重庆市政府主城区“退二还三”的思路，长安厂将撤离主城区，因此对于江北区观音桥商圈“汽配一条街”的规划，我们分析日后或许会进行调整和改变。

5、项目业态定位浅析
本案紧邻观音桥步行街，可充分利用地段优势。

作为核心商圈的商业物业，本案由于体量小，不适合作百货、超市等业态；由于产品建筑形态（单体楼，紧靠城市快车道，临街面少，大部分为室内商铺）的缘故，也不适合作社区商业；因此在商业物业的三大分类里，就剩下专业市场可供我们选择。

第五部分项目商业部分业态定位建议
（仅供参考）
一、项目定位思路
（一）相关背景概述
1、区域在近一年内商业物业放量较大
区域内商业物业在售（如光宇·阳光海岸、佳侬商业街等）、拟售
（如金融街等）项目较多，体量较大，对商家和投资户的争夺将更为激烈。

2、区域商业业态较为齐全
经过多年发展和培育，区域商业业态相对较为齐全，业态结构完整，档次齐备。

包括大型百货（如重百、茂业）、超市（家乐福、好又多）、专卖店（如苏宁、国美）、商业街（北城天街、佳侬商业街）、专业市场（如金观音、南亚）等。

3、区域消费力较强
（1）江北区为重庆消费力较强的行政区域之一，也是房地产开发最活跃的区域，大量中高档住宅的开发使更多有较强消费力的居民
入住江（渝）北，为商业发展提供了坚实有效的基础。

（2）在良好的市场大环境支持下，随着部分写字楼项目（如同聚远景）及商务公寓（红鼎国际公寓等）的开发完成，区域商务氛围将更为浓厚，商务人士及商务活动的增加将使区域消费力进一步
增强。

（二）项目商业部分业态定位建议
商业物业的业态定位主要有两大原则：
1）寻找市场空白点，弥补市场空白；
2）与周边商业互动、互补。

在初步分析市场背景和项目自身条件的基础上，我方对项目的定位方向提出一些初步的构思。

1、项目商业部分概况
（1）项目裙房部分共4层，面积4000平方米左右，单层面积约1000 平方米，体量比较小。

（2）项目地处建新东路、观音桥商圈旁，交通方便，人气较旺。

2、本项目商业物业业态定位建议：
（1）专业市场
专业市场的概念在商业物业的定位里，狭义的概念是指交易市场（如各类批发市场），而广义的概念是指形成定向消费的场所。

①通讯营业厅
据调查所知，目前观音桥在通讯这一块比较大的通讯营业厅基本上还是一个空白点，除了联通在协信.黄金海岸的附一层做通讯营业厅以外，还没有一个比较大型的通讯营业厅，但与本项目相比较，确切的说它的口岸并没有本项目好，因为它是在附一层，门面标识等并不明显，不能吸引消费者的眼光，而这一点正是本项目最大的优势。

由于联通最大的竞争对手移动在观音桥片区还没有较大的营业厅，可以利用这一点与移动公司进行洽谈，如果能够招商成功将会更好的聚集人气。

②大型网吧。

随着观音桥商圈的逐步完善，观音桥商圈的商务氛围将会越来越浓厚，据调查，目前在江北区大型的网吧还没有，而观音桥商圈所规划的是休闲、娱乐的场所，网吧就必不可少，这将是本项目的一个机会点。

同时，作为正规的大型网吧，游戏产业的概念逐渐受到越来越多的关注。

——地段要求
由于货流比较大，商家往往愿意在步行街边缘、紧邻车站的位置设店，以便于物流组织，同时其租金也通常低于步行街范围内的物业，经营成本能够得到有效控制。

——面积要求
在除渝中区外的商圈，由于消费力相对有限，相当部分业种的商家（如电器）对经营面积要求大致在4000-7000平方米之间，在这一面积标准范围内基本上已经可以比较充分的满足其铺货及经营要求。

在解放碑地区其营业面积较大，卖场更多的起到形象标致的作用（众多的旗舰店都选择在解放碑），产品铺设其实在一定程度上是重复的，比如商社电器就是非常明显的例子。

小结：
在本项目的硬件配置（车位、商业物业平面格局、平面交通和垂直交通规划组织、人流动向……）上，本项目商业部分与我公司提出的经营定位要求大致吻合，因此我们认为这是本项目商业部分定位的
一个可供考虑的市场机会点。

（2）休闲娱乐+金融
——在各大城市，零售业态在居民消费支出中所占的比例越来越小，而餐饮、休闲娱乐类消费支出即“夜生活经济”所占的比例越来越大，这种现象受开发企业和相关商家关注的程度也越来越高。

——区域内大型国有企业多，居民密集，休闲娱乐消费需求旺盛，随着观音桥区域商务氛围的进一步提升，商务人士及活动的增加，未来区域内此类消费力还有望较大幅度增长。

——从口岸上看，项目紧邻观音桥核心商圈，完全能够满足餐饮、休闲娱乐商家的经营要求，而其需要的经营面积大致在500—1200平方米之间，恰好是本项目单层面积的一半到整层之间，较为适宜。

——据调查所知，目前在建新东路有商业银行、交通银行、工商银行、浦发银行、华夏银行、中国银行，而农业银行、建设银行、招商银行在该路段并没有营业网点，这将是本项目的一个机会点。

结束语：
在与贵公司达成进一步的合作意向以后。

我司还将开展以下几方面的服务：
——项目业态精确定位；
——项目整体形象及主题定位；
——项目目标市场细分定位；
——项目产品规划设计建议；
——项目价格定位及策略；
——项目推广策略；
——项目推广执行方案；
——项目招商计划书；
——配合各相关专业技术单位（建筑设计、景观规划、广告推广、各类制作单位等）完成技术实施。

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