港口物流地产融资模式分析

港口物流融资模式分析

—作者单位天津港国际物流发展有限公司张文宏

一、概况

按照天津港总体发展战略规划将形成四大支柱产业即港口装卸业、国际物流业、港口地产业和港口综合服务业实现天津港由“四大货类”向“四大产业”的历史性转变。港口地产业是通过对土地和岸线等资源的掌控为港口装卸业和国际物流业的发展创造充足的发展空间和提供资金支持的重要产业将对天津港的快速发展发挥重要作用。

天津港集装箱物流中心以下简称“园区”规划占地8.3平方公里是中国北方规模最大的集装箱物流园区。经过7年的开发建设现有陆域已基本开发建设完成园区入驻企业数量以及规模不断扩大。截至2009年底园区入驻企业达到38家已建成堆场面积达到300余万平方米。

未来2-3年随着碱渣山和滩涂改造工程的开发建设还将增加200万平方米可开发利用的土地资源。为贯彻落实天津港大力发展港口地产业的部署进一步加快园区建设步伐笔者提出了“建设—租赁—移交”Build-Lease-TransferBL T的港口物流地产开发新模式与大家共同探讨。

二、港口物流地产开发现有模式

目前天津港物流仓储用地融资开发运作模式主要有以下两种：一种是通过银行贷款这种传统融资渠道开发建设自营或对外出租堆场这种方式的优点是掌控土地资源未来经济回报持续稳定独享经济收益回报，但是开发主体要承担相当大的资金压力。另一种是通过参股、

控股方式与其他物流企业合作开发这种方式的优点是能够缓解部分资金压力风险共担，但是土地资源及未来经营收益回报与合作方共享。物流地产业作为天津港今后发展的一个重要支柱产业为进一步提高港方和客户企业的经济效益完善港口地产开发模式需要创新开发建设模式。

三、物流地产开发建设新模式———BL T模式

1.BL T模式内涵BL TBuild-Lease-Transfer即“建设—租赁—移交”原意是政府出让项目建设权在项目运营期内政府作为项目的租赁人在租赁期结束后所有资产再转移给政府公共部门。

笔者提出的BL T模式是借鉴传统模式与港口物流地产开发相结合的产物即港口物流地产开发主体以下简称“港方”提供土地资源客户企业负责物流设施的建设并经营一定年限期间港方收取一定的租赁费用期满后物流设施全部归港方所有的招商开发新模式。

2.BL T模式经济指标分析以BL T模式开发建设堆场为例进行分析。其经济指标主要包括堆场建设费用、年营业收入以及年利润。通过调查了解客户企业一般需要810万平方米堆场。

（1）堆场设施基本情况堆场主要设施包括办公楼、仓库、修箱棚、检查桥、堆场、高杆灯、冷箱插座、场区绿化、围墙、消防泵房以及箱式变电站等。

（2）园区企业堆场建设费用的调研情况分析以入驻园区企业现状为例具体建设指标分析详见表1。综合分析堆场占地约为总占地面积的90仓库占地约为总占地面积的8.5办公设施建筑面积平均为

3000平方米左右。经测算上述公司建设堆场按不做真空预压处理平均每平方米堆场建设费用520元左右能够满足使用需求。

（3）园区企业堆场年营业收入、运营费用及年利润情况调研分析

以入驻园区企业现状为例具体经济指标分析详见表2。综合上述公司情况结合笔者的工作实践10万平方米的堆场正常情况下每年可以实现营业收入约3900万元每年营业成本约3000万元。

（4）BL T模式经济指标综合分析通过对园区入驻企业堆场建设费用以及园区运营企业收入情况的调研进一步分析预测

①10万平方米堆场由客户企业自行建设总建设费用合理区间为4500万元5500万元场地不进行真空预压处理。如果客户企业堆场设施需求不很全面建设费用趋向于下区间如果客户企业堆场设施建设比较全面建设费用趋向于上区间。

②10万平方米堆场投入运营后在正常情况下预计全年实现营业收入合理区间为3500万元4000万元。

表1 园区堆场建设基本情况

表2入驻园区企业经济指标分析

3.BL T模式合作期限及租金价格分析

通过对堆场建设费用、年营业收入以及年利润情况分析以客户企业投资建设10万平方米堆场为例借鉴园区企业土地合作建设的经营模式对BL T模式合作期限及租金价格作如下分析

（1）园区企业土地合作建设经营模式园区某购地企业采取与合作方共同出资组建合资公司的方式建设并经营园区内一块面积约15万平方米土地。具体经营模式是由合资公司具体负责堆场的建设与经营。同时合资公司与该公司签订《仓储用地租赁合同》合作年限21年第一年为建设期租赁年限20年前10年租金价格为30元/平方米·年后10年租金价格双方根据市场情况另行协商确定。租赁期满后堆场及地上建筑物归该公司所有。此种模式涉及到股权投资与我们所提出的招商方式不一致但其土地租期与出租价格标准可以借鉴。

（2）BL T模式合作期限及租金价格分析以10万平方米库场为例其建设费用按照5000万元计算年营业收入按照3900万元计算年营业成本按照3000万元计算。借鉴园区现有企业土地合作建设的经营

模式BL T模式下客户企业与港方能够接受的租赁年限为15-20年租金的合理价格区间为10元/平方米·年35元/平方米·年企业每年将获得的利润预计300万元至PORTECONOMY开发开放港口经济201011PORTECONOMY开发开放470万元企业的投资回收期静态在1016年的区间。如果租期较短租金价格趋向于下区间如果租期较长租金价格趋向于上区间。也可以先确定前10年的租金价格10年后根据市场情况协商确定。具体租赁年限、租赁价格还需根据市场情况协商确定。

四、BL T模式综合效益评价

1.从港方层面考虑

（1）港口物流地产开发模式有了新的选择可以掌控港口土地资源有利于港口整体发展。（2）港方没有资金压力投入少回报高。

（3）港方每年有较为理想的租金收入。

（4）合同到期后库场设施全部归港方所有可以继续进行市场化运作。

（5）确保港口可持续发展。

2.从客户企业的层面考虑

（1）避免了购置土地的大笔资金投入投入少见效快。

（2）在合作期限内企业能够收回投资并保留了合理的盈利区间。

（3）这种模式与租赁建好后的库场设施相比租金水平较低。

（4）这种模式经营期限较长企业经营比较稳定有利于客户企业