罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报
深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法(试行)
深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为稳步推进本区城市更新工作，明确各职能部门工作分工，规范和简化工作流程，提高工作效率，根据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》）、《深圳市城市更新提速专项行动计划》并结合本区工作实际，制定本实施办法，用以指导本区拆除重建类项目城市更新工作。
第二条区政府成立罗湖区城市更新工作协调小组（以下简称区协调小组）负责领导全区城市更新工作，对涉及全区城市更新工作的重大事项进行决策。
区协调小组由区政府各有关职能部门和各街道办事处组成，协调小组办公室设在区城市更新职能部门，各职能部门和各街道办事处应当根据本办法履行职责。
第三条区政府成立老旧住宅区城市更新办公室，负责协调老旧住宅区更新改造工作。
第四条城市更新工作应坚持产业第一原则，对符合本区产业发展要求的更新单元予以重点扶持。
第二章计划申报与规划编制第五条城市更新单元计划申报分为三类（一）区政府相关部门作为申报主体的，应按《实施细则》和《申报指引》的要求直接将申报材料报送市规划国土委进行审查。
（二）以旧住宅区为主的城市更新单元，由区老旧住宅区城市更新办公室以区城市更新职能部门名义申报。
老旧住宅区更新改造，由各街道办事处组织现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作。
对《实施细则》出台前，市场主体向区城市更新职能部门申报的老旧住宅区项目，各街道办事处可通过公示的方式对原市场主体征集的意愿进行核查确认，但此意愿公示不作为确定实施主体的依据。
《实施细则》出台后，区城市更新职能部门不再受理老旧住宅区城市更新项目的申报。
区政府认为确需拆除重建的老旧住宅区，由老旧住宅区城市更新办公室提出改造意向，经区协调小组议定后，由街道办事处开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等前期工作。
《深圳市罗湖区城市更新实施办法(征求意见稿)》起草说明
《深圳市罗湖区城市更新实施办法（征求意见稿）》起草说明为了进一步规范罗湖区城市更新管理工作，不断提升和完善城市更新管理质量和水平，贯彻落实市、区关于城市更新的整体工作思路及相关工作部署，区城市更新工作领导小组办公室启动了《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》（罗府规〔2017〕2号）的全面修订工作，形成了《深圳市罗湖区城市更新实施办法》（以下简称《实施办法》）。
现就有关问题说明如下：一、修改背景及必要性《实施办法》是罗湖区城市更新工作机制改革创新的产物，确定了罗湖区城市更新工作的基本体制，保障了罗湖区城市更新各项工作的顺利开展。
但是，随着城市更新改革管理各项工作的推进以及市政府和市规划国土委一系列更新政策的出台，《实施办法》需要通过修订，落实、衔接市层面新出台的一系列城市更新政策的要求。
此外，在我区开展城市更新审批管理工作过程中，也发现《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》存在进一步完善、加强操作性的需求。
再有，自2009年我市实施城市更新制度以来，“政府引导、市场运作”一直是推进城市更新工作的理念。
经过近十年的发展，城市更新工作取得了显著的成效，但也凸显出了一些问题：如何在更新中更好地实现社会公共利益？如何通过更新落实产业发展目标？如何通过提高城市更新的整体品质，推动城区的高水平发展？这些问题都亟需通过强化政府引导，加强更新统筹予以解决。
基于以上情况，《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》亟需启动新一轮的修改工作。
二、《实施办法》主要修订内容（一）主要结构修订在总体结构上，本次修改增加了第二章“更新统筹”、第十章“项目清理，将原来的“实施主体确认与用地手续审批”进行了拆分，将“用地审批”与建筑物拆除相结合，设置为第七章“建筑物拆除及用地审批”，将原来的“项目监管”作为第六章设置在“实施主体确认”及“建筑物拆除及用地审批”之间。
同时，进一步完善了计划规划材料核对审查、更新意愿公示、补偿对象公示、产业监管、建筑工程方案设计核查等环节。
深圳笋岗清水河片区城市发展单元规划大纲
水域和其他非城市建设用地 汇总
代码
C W M R GIC S U G E
用地规模 （ha）
98.0 27.0 10.1 90.6 26.2 153.3 9.8 37.4 89.7 542.1
占建设用地比例 （%）
21.7 6.0 2.2 20.0 5.8 33.9 2.2 8.3 — 100
• 2010年1月，市委四届十三次全会提出把深圳建设为区域性国际消费中 心城市的目标；同年9月，市政府批准《罗湖区先行先试建设国际消费 中心的行动计划》，明确围绕金融、商业商贸、黄金珠宝、文化创意四 大支柱产业基础，将罗湖建设成有一定影响力的国际金融中心和国际知 名的商业贸中心，其中笋岗、清水河片区被确定为该计划的最核心区域。 2011年初，市委市政府将“笋岗-清水河国际消费中心”列为全市五个 重点推进的“城市发展单元”之一，要求未来3到5年的建设周期内加快 推动笋岗-清水河片区的高水平建设，实现城市功能与质量的显著提升。 笋岗-清水河片区的发展与更新再造，已成为深化深圳原特区内外一体 化进程、深化深港关系、推动罗湖区先行先试建设国际消费中心的重要 举措。
2 规划方案…………………………………………………………………08 2.1 功能结构………………………………………………………………09 2.2 总体布局………………………………………………………………11 2.3 综合交通………………………………………………………………13 2.4 配套设施………………………………………………………………15 2.5 景观系统………………………………………………………………17 2.6 公共空间………………………………………………………………19 2.7 子单元划分……………………………………………………………21
罗湖笋岗片区城市更新规划
HALO广场HALO广场位于笋岗桃园路与梨园路交汇处，将打造为12万㎡漫休闲街区。1期为2
万㎡优活创意商业空间，是集特色餐饮、商务办公、休闲餐饮、主题酒吧餐饮、零售配套于一体的 高端复合型商务广场。新罗湖中心、双地铁上盖、50万消费群等巨大优势，吸引了众多极具人气的 品牌意向入驻。 HALO广场，比邻澳康达名车广场、笋岗艺展中心，位于罗湖核心地带，与周边中民时代广场、 万通大厦、物资控股大厦、帝豪酒店地标建筑云集，构建成高端稳定的罗湖核心商务商圈。 HALO广场，以欢乐为主张，个性时尚，悠然惬意，专业周到，美食云集，融汇当下最具人气餐 饮品牌和最具格调交流空间，为罗湖心新商圈内注入五感高尚体验的HALO主义的商业氛围。
长城物流中心长城物流中心城市更新单元：开发建设用地6.6万平方米，计容积率建筑面
积35.5万平方米，更新方向为现代城市综合体，包括商业以及商业配套，商务公寓，现代物物流中心项目(深圳市德瀚投资发展有限公司)(深圳
招商房地产有限公司)项目地区:广东省工程地址：深圳市罗湖区笋岗街道梨园社区 工程阶段:设计工程 造价:7亿，该项目占地面积约为46,041平方米，建筑面积约为384,517平方米，包括新建数幢高层大楼， 项目拟建设为集办公、商业等多功能于一体的城市综合体，设有商务公寓、办公楼、产业研发中心、 商业等。
六金广场六金广场项目用地南北长323米，东西方向进深174米，项目总用地面积
41264平米，总建筑面积421844平米；由A.B.C.D四栋楼组成，地下5层，A栋为18层公寓楼 及11层裙房，B.C.D栋为11层裙房组成。
华润万象食家项目位于罗湖中心区笋岗-清水河片区核心位置，交通通达性良好，城市道
路系统完善，是罗湖消费轴与城市产业发展带的交汇点，集合消费与产业两类资源。更新单元用 地面积45536.9平方米，拆除用地面积44819.2平方米。项目规划产业面积208000平方米，保障性住 房17000平方米，公共配套设施1670平方米(包含社区管理用房、社区警务室、便民服务站以及社 区健康服务中心)。另配设社区体育活动占地1000平方米。另，还贡献了13054平方米作为笋岗小 学用地。依托片区优势及凸显自身特点，华润置地将把华润万象食家项目打造成集现代购物中心 万象食家（商业）、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合体，开启罗湖乃至深圳 的产业新格局。“万象食家”产业平台以食品产业为主题，以整合全国优质食材资源为核心理念， 通过现代形式购物中心为载体，搭建完善冷链运输体系，直接从各地种、养殖基地将优质食材产 品引入商场，去掉所有中间渠道环节，竭力打造新型食材产品供销模式。依托华润平台融合食材 供应、特色餐饮体验、娱乐配套等元素，以及线下体验带动线上销售的互动模式，旨在打造成为 提供安全、可靠、包罗万象的一站式食材采购中心，以及汇聚、展现全国各地特色优秀食材及饮 食文化的地标性体验与消费目的地。
产城融合背景下深圳市城市更新路径探索——以深圳市清水河片区更新为例
产城融合背景下深圳市城市更新路径探索——以深圳市清水河片区更新为例刘中毅;池葆春;段希莹【摘要】一直以来清水河片区属于城市中心区的边缘地区,这里有深圳市区面积最大的陆运仓储区和罗湖区规模最大的城中村.这里聚集了大量外来务工人员.庞大人口的落脚、现状用地的不足、公共配套的紧缺以及特区一体化以来重大交通通道对空间的占用,使这个处于特区边缘的城中村发展困难重重.在此背景下,项目组尝试运用片区更新统筹的方法,以产城融合为切入点,与清水河地区村集体、企业统筹协调,平衡利益,进而探索出一条可实施、可持续的更新路径.【期刊名称】《广东土木与建筑》【年(卷),期】2018(025)006【总页数】4页(P45-48)【关键词】边缘;城中村;仓储物流业;产城融合【作者】刘中毅;池葆春;段希莹【作者单位】广州市城市规划勘测设计研究院广州 510053;西安科技大学西安710054;长安大学西安710064【正文语种】中文【中图分类】TU984.11 边缘的没落与繁荣清水河片区位于罗湖区行政范围内中北部，与龙岗区交界，紧邻原特区边境管理线“二线”布吉联检站和广九铁路线，距离南部罗湖中心商圈3 km，距福田中心CBD约6 km，距深圳东站1.5 km。
一直以来清水河片区都属于城市中心区的边缘地区，这里有深圳市区面积最大的陆运仓储区和罗湖区规模最大的城中村，总占地面积237公顷（见图1）。
如今的清水河仓库繁忙中透着没落。
与仓储区的“没落”形成反差的是城中村的“繁荣”。
章輋村连同清水河村、鹤围村、吓围新村一起形成了清水河的城中村，位于仓储区以北。
伴随城市的兴起，这一片村落从几十户瓦片房的小村庄逐渐变成几百栋砖混小楼交错密布。
也因为靠近中心的区位和廉价的租金聚集了大量外来务工人员，据统计，目前城中村居住的人口近2万人，其中外来人口占90%以上。
庞大的外来人口使房屋租赁行业异常兴旺，同时村里也新增了学校、超市等配套设施满足日益增长的人口需求（见图2）。
《深圳市笋岗-清水河片区城市发展单元规划大纲》
《深圳市笋岗-清水河片区城市发展单元规划大纲》
（草案）公众意见征询表
热心参与规划，共建美好家园！
您可在此表上向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局提出对《深圳市笋岗-清水河片区城市发展单元规划大纲》（草案）的任何意见。
凡与此草案内容相关、符合填写规格、并在规定期限内提交的意见，市规划和国土资源委员会将对公示意见进行集中审议，以决定是否采纳。
公众意见审议期间，视情况可能通知您或您的代理人出席，或将审议结果以书面形式告知您。
此表填完后可直接送至深圳市福田区新闻路69号山海大厦2楼（深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局，邮编518034）。
截止日期为此草案公开展示结束后的第五天。
（如邮寄，以邮戳日期为准）请填下表：
填表日期：年月日收到日期：年月日
诚挚感谢您的热心参与！。
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2010-06-13 【字号大中小】【内容纠错】一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。
2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。
2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。
3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
二、城市更新单元的拟订标准（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。
城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。
（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。
拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。
深圳市城市更新单元(旧居住区)计划申报委托书(试行)
三、本人（单位）承诺在本表填报的内容及提供的所有材料的原件或复印件及其内容是真实的。如因虚假而引致的法律责任，一概由本人（单位）承担。
四、本人（单位）同意申请将上述房产纳入城市更新单元进行拆除重建，并按相关规定申报纳入深圳市城市更新单元规划制定计划。
三、本单位在本表填报的内容及提供的所有材料的原件或复印件及其内容是真实的。如有虚假，本委托书将视为无效，且因此而引致的法律责任，一概由本单位承担。
受托方（盖章）：
法定代表人（签章）：
签订日期：年月日
特别说明
一、本委托书仅为房产证登记权利人同意申报深圳市城市更新单元规划制定计划的意愿材料，并不代表本小区已成为城市更新单元、或已具备进行城市更新的条件，相关许可以政府批件为准。
委托方（签名及指模）：
签订日期：年月日
（此页为正面）
受托方承诺事项
一、本委托书仅用于城市更新单元规划制定计划的申报工作，本单位仅在授权有效期内办理委托事宜，并严格遵循委托人的真实意愿，如所实施的行为超出授权范围，本单位自愿承担相应法律责任。
二、本单位承诺在政府有关拆迁赔偿标准或市场合理标准基础上，通过平等协商进行补偿。
（此页为背面）
二、本委托书仅用于深圳市城市更新单元规划制定计划的申报工作，不作为城市更新改造项目实施主体的确认件。城市更新改造项目的实施主体应按照《深圳市城市更新办法》及相关规定进行确认。
三、本委托书涉及的经济及民事纠纷，由本委托书双方自行承担相关责任。
四、本委托书一式叁份，自委托方签订之日起两年内有效。
五、同一更新单元内的委托书应连续编号，编号不得重复。
附件五
深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书（试行）
《2019年深圳市罗湖区城市更新单元计划第四批计划》
一览表
编号
辖区பைடு நூலகம்
街道
单元名称
申报主体
拆除范围用地面积（平方米）
备注
1
罗湖区
清水河街道
清水河街道清水河生命健康创新基地城市更新单元（计划调整）
深圳深业物流集团股份有限公司
42339
①拟更新方向为新型产业等功能。
②拆除范围内落实不少于14946平方米公共利益用地（其中移交给政府的独立用地不少于3000平方米）。
③更新单元计划有效期2年，自2020年1月6日起至2022年1月5日止。
④在更新单元规划阶段按规定落实深圳市总体规划等相关法定规划的管控要求。
特别提示㈣：
1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。
2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。
3. 在本表所列的计划有效期内，更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的，更新单元计划失效。
4. 本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，除满足本表所列要求外，还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。
《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》(征求意见稿)
深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）第一章一般规定第一条为贯彻《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号，以下简称《决定》），规范罗湖区城市更新行为，明确部门职责权限，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）以及城市更新其他规定，制定本实施办法。
第二条区政府成立罗湖区城市更新工作领导小组（以下简称区领导小组），负责领导全区城市更新工作，对城市更新工作的重大事项进行决策。
区领导小组办公室设在罗湖区城市更新局。
区领导小组成员由区委、区政府主要领导、分管领导、区城市更新局、发改局、经济促进局、区科技创新局、环保水务局、住房建设局、市交通运输委罗湖交通运输局、城管局、规划土地监察局、投资推广局、法制办、物业办、民政局、卫计局、教育局、公安分局消防监管大队、工务局、市规划国土委罗湖管理局及街道办事处等单位的主要负责人组成。
第三条区城市更新局是罗湖区城市更新的主管部门（以下简称主管部门），行使《决定》规定的职权，具体负责组织、协调全区城市更新工作。
?区政府其他职能部门根据本实施办法规定履行城市更新管理职责。
街道办事处对有关城市更新工作的投诉应及时进行调查和处理，积极维护城市更新工作秩序。
第四条区政府及相关职能部门应创新城市更新工作机制，通过一站式服务、关联业务同时申报、并联审批、压缩办文时限等方式，优化工作流程，提升工作效能，加速推动城市更新进程。
涉及市级职能部门审批的重大更新项目审批事项，区相关职能部门应提请市级职能部门开辟绿色通道，加快审批进度。
第五条区政府可以通过采用预选供应商以及其他规定方式，引进专业机构和人员，设立技术咨询服务机构库和专家库，为区城市更新和招商引资工作提供决策咨询、技术支持服务。
第六条城市更新项目容积率的确定依照《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）和《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》规定执行。
罗湖区城市更新重点项目认定申请书【模板】
罗湖区城市更新重点项目认定
申请书
申请企业名称：
申请依据：
《罗湖区城市更新重点项目认定办法（试行）》（以下简称《认定办法》）
□符合《认定办法》第三条第二款（四）要求“项目用地紧邻深南路罗湖段、泥岗-布心路、红岭路。
”
□符合《认定办法》第三条第二款（五）要求“项目除按照规划中要求建设的公共项目外，又额外提供3 千平方米以上独立占地，用于建设教育、文化、科研、医疗、体育等功能的公共项目并将产权无偿移交区政府；提供占基础建筑面积7.5%以上的用房用做公共项目并将产权无偿移交区政府。
”
（在方框内打钩）
根据前款的申请依据，本单位申报的
项目符合罗湖区城市更新重点项目的认定条件。
认定条件的证明材料，本单位将在提供的项目专项规划中说明,请罗湖区城市更新局根据《认定办法》予以受理。
申请企业名称（公章）：法定代表人签字：
年月日。
深圳市罗湖04-02号片区清水河地区
深圳市罗湖04-02号片区【清水河地区】法定图则NO.LH04-02/02（草案）深圳市城市规划委员会二〇〇九年三月根据《深圳市城市规划条例》（以下简称《条例》）第四章的规定以及深圳市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准下达的-年度法定图则编制计划，制定深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。
公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向市规划委员会提出对本图则的意见或建议。
本图则包括“文本”及“图表”两部分。
(1)文本：指经法定程序批准具有法律效力的规划条文。
(2)图表：指经法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的规划图及其附表。
修订说明深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则NO.LH04-02/01（以下简称上版图则）于2002年经市规划委员会审批通过并公布，在图则颁布实施的5年中，我市产业发展环境、本片区外部影响因素、内部建设需求均发生了较大变化。
为进一步促进物流产业发展，解决片区功能与用地布局、道路交通组织以及环境影响等问题，对该片区上版图则进行修订，制定深圳市罗湖04-02号片区[清水河地区]法定图则NO.LH04-02/02。
本次修订的主要目标是依据《深圳市城市总体规划》、《深圳市现代物流业布局规划》和《深圳市物流项目建设用地控制标准》等相关规划和要求，根据园区功能布局优化和土地集约利用的原则，对上版图则确定的功能定位、用地布局、发展规模与开发强度、道路交通组织、公共配套设施、市政基础设施和防灾减灾设施等方面进行调整，以促进清水河片区物流产业的发展和城市建设面貌的提升，具体包括以下七个方面：（1）功能定位调整：上版图则确定清水和片区的功能定位为“以福田、罗湖区为主要服务范围的城市商业仓库及生活性物资的贮存运输基地，城市综合性农产品批发基地，特区东北部重要的城市客、货交通枢纽和换乘中心”。
本图则调整为“服务于福田、罗湖以终端消费品为主的城市现代物流配送基地”。
致城管局绿化处关于红岗片区更新改造的补偿方案(函)1
关于红岗片区城市更新安置补偿（草案）深圳市城市管理局绿化处：我司（深圳市桂城杰实业发展有限公司）于2010年12月正式进驻罗湖区清水河红岗片区进行更新改造拆除重建前期工作。
在全体业主的大力支持下，于2011年7月向罗湖区政府正式申报，并经过规土委城市发展单元规划和罗湖区政府会议审查通过。
罗湖区清水河红岗片区进行拆除重建城市更新改造项目，已列入深圳市笋岗-清水河片区城市发展单元规划大纲范围，为其12子单元，于4月1日向全市人民正式公示。
我司本着公平、互利，共创美好和谐新家园的原则，于2012年12月开始与广大业主正式签定拆迁补偿安置合同。
至今已与过半数以上业主签订补偿安置合同书。
为使项目顺利进行，望贵单位给予大力支持与配合。
补偿安置标准我司将严格按照深圳市委市政府关于城市更新相关文件执行，并结合本地段地理条件进行合理合法给于补偿，补偿方案如下：一、根据市委、市政府规定，城市更新相关保证金由开发商交付；二、回迁前后的居住面积补偿按建筑面积1：1补偿回迁；（可选择商业写字楼）三、过渡安置期约36个月，具体安置费用按拆迁产权面积计算（现红岗花园租金大约为30-35元/平米），由开发商每年一次性支付12个月给业主；四、回迁房(住宅为70年产权，其他商业用房为50年产权），住宅部分统一按国标一级材料进行精装修，接通管道天燃气、网络宽带、电视、电话线路、小区安防系统等；五、业主要求增加面积的，增加部分的面积在10平方米以内（包括10平方米），按市场成交价八八折计算，增加部分的面积大于10平方米的，按市场成交价九五折；六、2011年1月1日之前装修的业主，将聘请专业评估机构进行现场评估并给予合理补偿；七、其他细则另行商议，最终补偿标准以业主与企业谈定并签署的《拆迁补偿协议》并获政府批准为准。
现我司特将红岗片区项目的大体情况函告贵局，望贵单位同意办理为盼！谢谢！特此函告深圳市桂城杰实业发展有限公司红岗片区拆迁筹备处咨询电话：0755--82054205二0一二年四月二十二日。
罗湖区城市更新局关于《深圳市罗湖区城市更新实施办法》的解读
罗湖区城市更新局关于《深圳市罗湖区城市更新实施办法》的解读∙发布机构：罗湖区城市更新局∙发布日期：2018-11-14∙名称：∙《深圳市罗湖区城市更新实施办法》（以下简称《办法》）已于2018年10月30日经深圳市罗湖区人民政府七届五十五次常务会审议通过，并于2018年11月14日由深圳市罗湖区人民政府以规范性文件形式发布，自2018年12月14日起施行。
《办法》的颁布实施，对进一步规范我区城市更新管理工作，不断提升和完善城市更新管理质量和水平，实现城市更新与功能提升、产业升级、民生改善、安全生产联动，打造宜居宜业城区具有积极意义。
一、《办法》全面修订的背景及必要性 （一）落实、衔接我市新出台的城市更新政策的需要 罗湖区是我市首个城市更新工作改革试点，《深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）》（罗府规〔2017〕2号，以下简称《办法（试行）》）是我区更新工作机制改革创新的产物，确定了罗湖区更新工作的基本体制，保障了罗湖区城市更新各项工作的顺利开展。
但是，随着城市更新改革各项工作的推进以及市政府和规划国土主管部门一系列新政的出台，《办法（试行）》需要通过修订，落实、衔接市层面新出台的政策要求。
（二）贯彻落实区委区政府关于城市更新相关工作部署的需要 随着全区城市更新各项审批管理工作的推进，实际工作中不断碰到新的问题、遇到新的挑战。
为此，区委区政府通过区领导小组会等形式对全区更新审批、管理机制提出了工作要求及指示，亟需通过修订《办法（试行）》予以落实，从而更好地指导全区更新审批管理工作。
（三）解决审批管理中发现的问题的需要 随着城市更新工作的推进，城市更新主管部门及相关职能部门在开展城市更新审批管理工作过程中，发现《办法（试行）》部分规定存在不完善、操作性不强或部分内容缺失等情况，需要通过修订予以完善。
（四）加强更新统筹的需要 自2009年我市实施城市更新制度以来，“政府引导、市场运作”一直是推进更新工作的理念。
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)
深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）来源：深圳市规划和国土资源委员会日期：2010-06-13 【字号大中小】【内容纠错】一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。
2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。
2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。
3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。
二、城市更新单元的拟订标准（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。
城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。
（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。
拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。
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罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报项目需求书一、项目情况介绍（一）项目概况1、项目名称：罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报2、采购单位：深圳市罗湖区城市更新和土地整备局3、项目关键信息：（1（2）本项目服务期限：12个月。
二、项目技术及管理要求（一）项目背景清水河片区作为罗湖区北部门户，作为广深科技走廊和大梧桐产业带重要的增长极核，担负着承接城市核心区功能外溢及辐射带动外围功能组团的重任。
在发展要求、发展预期和发展格局均进一步提升优化的全新背景下，在相关用地条件满足重点更新单元政策要求的前提下，有必要结合近期轨道14号线和清水河枢纽站的开发建设，划定重点更新单元，从产业升级、功能重组、空间重构、服务完善、基础支撑等方面，统筹研究并综合制定站点辐射区域的系统升级与更新改造的总体纲领，重新赋予片区新的功能及发展目标，从而引导片区全方位系统提升，在区域竞合中持续助力罗湖乃至整个深圳的转型创新发展。
按照《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）要求“为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。
“十三五”期间，全市试点开展10个左右重点更新单元实施。
区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。
”本次工作即为罗湖区贯彻落实市政府工作部署，加快重点区域发展的重要举措。
我局现拟开展罗湖区清水河街道清水河片区重点更新单元计划申报的编制工作。
（二）规划范围项目位于深圳市罗湖区清水河片区，北接红岗路，东近广深铁路，南邻清水河一路，西近清水河四路。
项目用地位于规划轨道14号线、17号线（远期）清水河站200米以及轨道3号线草埔站500米半径辐射范围内，以及远期规划25号线及中运量空轨1号线与2号线。
经前期初步研究，项目拟申报重点更新单元用地面积377346.5平方米，拟拆除范围用地面积333196.6平方米，拟拆除范围内总建筑面积约60.4万平方米，该范围内现状南侧主要为华盛实业、凯利实业和金运达等企业的仓库和清水河生活小区，北侧为鹤围、樟輋、清水河、吓围四个城中村。
（三）服务期限本项目中标方要求服务期限为1年时间，最终时间安排可根据项目实际需求进行调整，并提供1年的售后服务（技术服务）。
（四）服务依据及参考标准《深圳市城市总体规划（2010-2020）》《深圳市城市更新十三五规划（2016-2020）》《罗湖区城市更新“十三五”规划》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》及其它国家、省、市相关规范及技术标准。
（五）工作内容（1）计划申报材料中标方须配合我局开展重点更新单元计划申报技术工作，研究划定重点更新单元范围及拆除用地范围，对更新意愿达成情况进行认定，对拆除用地范围内的规划情况、土地和建筑物权属情况以及现状建设情况进行核查，对申报重点城市更新单元的必要性及拆除用地范围的合理性等因素进行综合判断，提出重点更新单元的城市基础设施和公共服务设施的落实要求。
依据《深圳市拆除重建类城市更新申报计划管理规定》等相关规定与要求，形成“一书三表三图”为主的计划申报材料。
具体包括并不限于以下研究：1.分析更新实施的必要性分析重点城市更新单元在区域中的功能定位、交通、环境景观等方面的地位和现状规划建设特征，总结现状存在的主要问题和发展潜力，分析重点城市更新单元实施的必要性。
2.研究重点城市更新单元范围及拆除用地范围根据城市更新政策，对拟拆除用地范围内的规划情况、土地和建筑物权属情况、现状建设情况等进行核查，根据城市更新五年规划、意愿征集情况等，优化细化重点更新单元范围的划定，明确范围内城市公共利益用地及城市基础设施和公共服务设施的落实要求，对拆除用地范围的合理性进行综合判断。
3.确定更新方向根据相关上位规划及罗湖定位，结合清水河片区所在区域的人口、产业现状建设及未来规划情况，确定重点单元整体的更新方向。
4.协助整理征集更新意愿材料由清水河街道办牵头开展重点更新单元范围涉及权属主体的更新意愿征集工作，由中标方协助整理更新意愿材料。
待意愿征集满足申报条件后，启动重点更新单元计划申报工作。
（2）支撑系统研究根据《深圳市拆除重建类城市更新申报计划管理规定》等文件要求，考虑到重点更新单元计划申报更高的前瞻性、科学性、合理性的要求，本项目按常规更新单元计划申报编制内容外，需增加相关支撑系统的研究内容，包括但不限于规划功能研究、公共服务设施研究、产业发展研究、交通影响评价研究、经济可行性研究等5项工作内容。
1.产业发展研究综合上层次产业发展规划，评估重点更新单元的产业发展机遇，分析产业发展的需求和供给潜力。
提出重点更新单元总体发展定位，并提出产业细分门类选择、功能配置与产业发展目标。
2.规划功能研究结合罗湖十三五城市更新规划、清水河片区法定图则、各专项规划等相关规划以及现状发展条件，初步研究确定重点城市更新单元的功能发展方向、开发规模等，为后续编制专项规划及开发提供参考依据。
3.城市基础设施及公共服务设施研究基于对地区发展承载力的考虑以及深标要求，对接上层次规划和周边地区已批项目专规的相关落实情况，对片区城市更新建筑增量进行预估，并预测城市基础设施及公共服务设施需求，研究确定需增配的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
4.交通影响评价研究结合清水河片区道路交通、14号线轨道建设等带来的交通环境变化，分析片区目前的交通问题，着眼区域整体交通规划，创新多式联运的交通组织模式，提出切实可行的交通改善方案。
同时对轨道站点周边进行TOD导向的综合交通与用地规划研究，一体化布局用地与交通设施。
5.经济可行性研究根据现状权益情况，结合项目开发强度及项目拆迁成本，进行经济可行性初步评估。
（六）工作质量要求编制深度应符合《深圳市拆除重建类城市更新申报计划管理规定》及《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》等政策及各项法规、规范、标准、政策的要求，并与上层次规划相协调，应达到申报重点更新单元计划的条件。
（七）成果要求项目成果应包括计划申报材料、计划申报汇报演示系统（纸质和电子文件）及相关支撑系统研究的结论。
项目成果应具备获得深圳市重点更新单元计划公告的条件。
（八）付款方式合同签订后支付30%；重点更新单元计划获区更新领导小组审查通过并将申报材料上报市规划和自然资源部门后支付40%；项目获得重点更新单元计划公告并结题后支付30%。
（九）投标人资质要求（1）投标人须是深圳市政府采购中心注册的供应商，并具有相关经营范围和独立法人资格；（2）投标人必须具有独立承担民事责任的能力，不接受分公司或者分支机构参与投标；（3）投标人必须具有城乡规划编制甲级资质；（4）近三年内无行贿犯罪记录（由市政府采购中心定期向市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料）；（5）本项目不接受联合体投标，不允许分包。
三、商务需求（一）项目服务期限及进度安排本次项目完成期限自合同签订起，计划安排如下：（1）中标方应在签署合同后1.5个月内完成现状调研和全面摸查调查工作，并提交初步成果。
（2）中标方应在签署合同后2个月内向招标方提交中期方案，中标方须根据招标方审查意见进行补充、修改和完善。
（3）中标方应在签署合同后4个月内依据招标方审查意见修改完善成果，按合同要求提交最终成果并报市政府。
最终时间安排可根据项目实际需求进行调整。
（二）付款方式按照财政有关规定执行，以最终签订合同为准。
（三）项目验收要求由采购单位根据项目具体情况自行拟定项目验收标准以及要求。
（四）报价要求（1）规划投标报价应依据国家、省、市有关城市规划设计收费标准制定；（2）投标人应提供报价详细清单（含报价依据及其详细计算过程等）。
（五）售后服务要求（1）中标方应在提供详细的售后服务计划；（2）项目由采购方审查通过后进入售后服务期，售后服务内容要求主要包括技术支持等；（3）本项目要求由中标方提供1年的售后服务（技术支持），最终时间安排可根据项目实际需求进行调整；（4）技术支持服务包括包含以下内容：专员支持服务：安排维护专员为本项目售后技术支持，并提供其联系手机、电话、传真、Email；保证采购方在工作日内能及时联系到维护专员；如人员需要调整应及时通知采购方。
四、项目管理要求（一）组织实施要求为确保本次项目管理规范、实施有力，投标人应成立项目组，按采购人要求完成研究成果。
（二）项目人员安排要求拟投入本项目的项目团队成员不得少于5名，且应包含城市规划专业的人员，并须包含有相关专业副高级或以上职称人员。
（三）项目其他要求投标人应确保投标文件中的人员信息真实、有效。
五、投标响应文件要求投标人应按照采购文件需求制作提交投标文件电子版一份，投标人编写的投标文件应包括下列部分：（1）对本项目任务及要求的解读（2）研究内容及技术路线（3）拟安排的项目负责人情况和团队人员情况（4）质量保障措施（5）项目完成（服务期满）后的服务承诺（6）报价详细情况（含报价依据及详细计算过程）（7）其他需提供的证明材料（供应商资质证明、获奖情况等）六、其他事宜本项目采取评审定标的方式定标，将在报名截止后五个工作日内完成定标工作并通知中标单位。