太原房地产市场发展现状与趋势分析

4900
小店长治路196号(北京居然之家对面)
熙梧苑
3380
小店坞城南路,山西财大南校往南100米
经济适用房
世纪花园
3780
小店小店北入口、平阳路南端
写
字
楼
财富国际广场
10000
小店南内环街98-2号
汇都MOHO
9400
小店平阳路与学府街交汇处西南角
五峰国际
7200
小店高新区振兴街11号
高新动力港
6200
小店长治路高新技术开发区内入口大道约100米处路东
方大领地
4600
小店高新区创业街19号
商
铺
民生国际行馆
18000
小店亲贤街94号
奥林礼顿
10000
小店长治路130号
怡和国际广场
6500
小店亲贤北街中段215号
迎
泽
区
住
宅
铜锣湾城市福邸
39000
迎泽铜锣湾广场北侧
桃园商城
13000
迎泽桃园二巷
景观新贵豪庭二期
（二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向
受这次金融危机的影响，我省大多数城市都出现了房地产市场低迷，商品房销售大幅下降的现象。据统计资料显示，2008年1-12月，全省商品房现房销售面积同比下降14.7%，商品住房下降23.2%。同时，我省房地产业发展明显不足，2008年，全省完成房地产开发投资326.72亿元，同比增长26.3%，按工程用途分，商品住宅投资227.9亿元，增长19.8%；办公楼投资8.2亿元，增长58.2%；商业营业用房投资38亿元，增长54.8%。经济适用房、廉租房、国有重点煤矿和城市居民棚户区改造共开工建设 900万平方米，100个地质灾害村治理、3000户农村困难群众住房试点、2400户残疾人危房改造任务全面完成。
882.8
747.6
904.4
804.2
26.2
19.8
15.0
15.3
15.5
14.1
10.8
8.9
-1.0
-5.0
省委、省政府高度重视房地产业的健康发展，尤其是保障性住房建设，2009年2月9日，省政府常务会议审查通过了《关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》，主要从减轻住房消费税负，下调购房首付款比例和贷款利率，加大廉租住房和经济适用住房建设用地供应，加大保障性住房建设力度，加强市场监管，创优市场环境等方面明确了具体措施。并在《若干意见》中明确了2009年至2011年保障性住房建设目标：以实物配租方式，保障22.8万户廉租住房保障对象的基本需求；解决20万户经济适用住房供应对象的住房困难；完成城市居民棚户区改造
2.需求分析
目前，就太原几个大型项目的销售中心反映，太原的置业人群不是普通的市民，从事商业和贸易工作占大多数。山西地市区县在太原置业的比例相当之高，各地市的煤老板及富起来的人向往省会居住生活，约占20%左右，是很大的一个消费群体。同时，外地来晋投资置业群明显增多。另外，太原市购房群体低龄化发展，08年60-100平米的中小户型交易量增加10%，这种趋势还会在09年继续下去
9200
迎泽五一路90号,
天坤水岸
6500
迎泽桃园南路西里街南四条十一号
御庭华府
6000
迎泽上马街与五一路交汇处
庙前大隐
3300
迎泽长江大酒店西侧
一方雅居
2560
迎泽双塔南巷(双塔寺公园南侧
经济适用房
汇隆花园
1300
迎泽五龙口以南
写
字
楼
泰华国际中心
6880
迎泽滨河东路与迎泽大街交汇处往南100米
王府商务大厦
6350
迎泽府西街9号
盛唐万象
6000
迎泽府西街36号
锦绣桃园写字楼
4600
迎泽桃园路106号
金港国际商务中心
4550
迎泽并州路91号
鼎元时代中心
4100
迎泽南街
商
铺
华宜大厦
13000
迎泽双塔西街30号
新贵购物
13000
迎泽柳巷南路15号
环球世运村
8500
迎泽双塔西街50号
基磊商厦
6600
迎泽双塔北路79号
一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析
(一)我国房地产市场发展总体态势
我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。
4.房价分析
在商品房成交量下跌的同时，成交价格也出现了明显下降。据时代精奇市场研究部统计，2008年上半年太原市区商品住宅销售均价约为5500元/m2左右,但进入2009年2月份太原市约有7成在售楼盘项目均有优惠促销，最为典型的项目为太原富力城，精装房销售均价为5300元/ m2，并不定期推出优惠特价房，另外恒大水岸、银海水韵、欣中富丽城、特别特花园、浦东雅典等项目也有不同折扣的优惠销售。
(三)太原市房地产市场运行情况分析
1.供给分析
目前，太原市的产业区域基本集中在府东、府西、迎泽大街、南内环街、亲贤北街、长风大街等沿线区域内。在城市建设的周边区域，市政配套、商业配套或多或少存在不足。2003年，市政府提出“南移西进、扩容提质”的整体发展目标，以汾河为轴心，沿河开发，跨河发展，高起点，大手笔推进“改造提升老区，启动建设新区”的城市化进程后，城市建设逐步向南发展，以及城中村改造步伐加快，促使太原住房市场结构将发生很大变化
太原房地产市场发展现状与趋势分析
姓名：李兴 指导老师：李金仙
内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。
表六：太原六个市辖区主要楼盘报价。
表一：
地区
类型
楼盘名称
价位（元／㎡）
地址
小
店
区
住
宅
北美晶域蓝港香丽时尚街
16000
小店体育路与南中环交叉口
御苑1号
9000
小店长治路与长风街交叉口东南角
千禧世纪广场
8600
小店长风大街北侧
飞云第一国际
6800
小店平阳路186号
华龙盛大厦
5600
小店亲贤街中段
大唐长风外事国际公寓
表二：2008年山西省房地产建筑统计
指标
单位
绝对数
比上年增长%
投资完成额
其中住宅
房屋施工面积
其中住宅
房屋新开工面积
其中住宅
房屋竣工面积
其中住宅
商品房销售面积
其中住宅
亿元
亿元
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
326.7
227.9
3891.0
3282.7
1418.5
1253.8
3.销售分析
据统计，与去年同期相比，2009年1月太原商品房成交均价下降了12.77%，2月份下降了17.27%，3月份下降了14.29%；而商品住房的成交均价，1月份同比下降了8.09%，2月份同比下降了7.14%，3月份同比下降了5.57%。
表五：09年一季度商品成交均价下降百分比
同时此现象被业内人士认为是：“太原楼市还没有落到底”！
2008年度，太原市住房建设用地规划为390.87公顷，其中政府保障型住房39.86公顷，商品房351.01公顷。住宅建筑面积456.15万平方米，其中政府保障型住房55.36万平方米，商品房400.79万平方米。
表三：08年太原建设住房结构规划
其中在政府保障型住房中，廉租房建筑面积4.15万平方米。经济适用房建筑面积51.21万平方米。商品房中，限价商品房与中低价位、中小套型普通商品房建筑面积40万平方米。单套套型建筑面积小于90平方米的普通商品房建筑面积223.94万平方米。单套套型建筑面积大于90平方米的普通商品房建筑面积136.85万平方米。2008年，太原市开工建设廉租住房14.98万㎡，百度文库成年任务的197%,占全省19.35%；开工建设经济适用住房68.02万平方米，完成任务的110.8%，占全省17.3%，
关键词：房地产市场发展 运行趋势政策措施
引言：
房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模，
据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。
杏
花
岭
区
住
宅
金世元大厦
24000
杏花岭五一路120号
泛华盛世
14000
杏花岭解放北路东头道巷、东二道巷
金胜园
6800
杏花岭解放路东仓巷口
煜卫泽园
6000
杏花岭前营坊街6号
华龙公寓
5800
杏花岭解放路东二道巷19号
阳光华庭
5000
杏花岭长治路王村南街19号
雅典金座
4500
杏花岭五一路190号,
华宇国际
表一：全国房地产开发景气指数趋势图
我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要
⑴太原市居民对住房需求旺盛
区别于其他城市其他区域，地处内陆的太原市场，它的未来住宅市场需求将分为两个部分：一是相对静止的原有城镇人口的住房需求；二是相对活跃的新增城镇人口的住房需求。在一次调查的200户家庭中，月收入在2000元左右的有68.3%，1000元以下的有31.7%，有购房需求的占72.8%。目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房愿望的家庭占总数的65％；79％的家庭能够承受的商品房价位在每平方米2300元以下；求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41％，短期内购房意愿强烈。
3688
杏花岭府西街169#
龙福家园
2880
杏花岭马道坡街杨家峪街道办事处旁
写
字
楼
第五大道
6900
杏花岭府东街96号
中盛国际大厦
6050
杏花岭解放路277号
表四：05年-08年太原人口统计
⑵外地人购房比例上升
随着“大太原经济圈”和“南移西进、北展东扩”战略方针的实施，来购房的外地人络绎不绝。据统计数据，外地人购房比例（按面积）在08年为37.43%（本省29.01%、外省8.2%、境外0.22%），比2007年增加了5.57%；在销售套数方面，2008年上半年销售商品住房4000套，其中，外地人购买的为1488套，占37.2%（本省29.2%、外省7.85%、境外0.15%）。在太原市购买商品住房的外地人群中，省内的占75.25%。而在省内购房人群中，产煤区与太原周边地区人群比例较高：吕梁人占15.3%、忻州人占13.2%、晋中人占12.8%、大同人占11.4%、朔州人占10.3%。太原市住宅诸如阳光地带、一品嘉园、华宇绿洲、滨东花园等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”和温州商人。
近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。