土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例
土地一级开发模式及案例分析
亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。
本次交易不构成关联交易。
2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。
公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。
因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。
二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。
两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。
交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。
土地一级开发若干问题探讨.
土地一级开发若干问题探讨“土地是财富之母”，土地是人类社会最重要的生产资料之一。
合理利用和管理土地这个最重要的生产资料，就需要对土地进行开发，其中，首先需要进行的就是土地一级开发。
然而，在当前的土地一级开发实践中，由于对土地一级开发的认识不足而出现了一系列问题，造成了一定的影响。
因此，我们很有必要对土地一级开发的内涵进行科学的界定，进而分析存在的问题并加以改进。
1.土地一级开发的界定土地一级开发最初可追溯到1996年我国杭州、上海等地率先开展的土地整理活动。
实际上，土地一级开发就是一种土地整理。
目前，人们对土地一级开发的概念还比较生疏，较明确提出一级开发概念的书籍也很少。
第一次提到“土地一级开发”一词的正式文件是2000年12月北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》（以下简称《条例》）。
《条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……。
”但《条例》并未对土地一级开发的涵义做出界定。
之后，北京市人民政府办公厅印发了《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》（京政办发［2002］16号），北京市国土资源和房屋管理局印发了《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出字［2002］1100号），对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定。
根据中关村科技园区的实践，土地一级开发可定义为：国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
1.1 土地一级开发基本可区分为两类根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权两类。
新形势下土地一级开发实施模式研究
新形势下土地一级开发实施模式研究作者：聂晓文来源：《中国房地产业·中旬》2020年第03期摘要：土地一级开发是土地储备制度建立和实施过程中的重要一环。
北京市的土地市场历经20多年的发展，已经形成较为完备的土地储备制度和土地招拍挂供应制度。
然而近年来，随着北京作为人口经济高度密集的大都市区，人地矛盾、资源环境、城市开发等问题日渐突出，倒逼发展方式的转变。
为更好的解决土地资源供需矛盾，处理好保护耕地与城市建设的关系，促进土地集约节约和合理高效利用，落实“减量提质”的新总规要求，土地市场供应源头——土地一级开发实施模式亟需进一步完善。
关键词：新形势下;土地一级开发;实施模式研究本文通过对现行土地一级开发实施模式及特点进行梳理和分析，具体阐述土地一级开发所面临的新形势，即近期国家和北京市关于政府隐性债务清理规范和《北京城市总体规划（2016年-2035年）（以下简稱“新总规”）减量发展要求，思考现有土地一级开发模式存在问题，探讨完善土地一级开发实施模式的实现路径，具有积极的现实意义。
1 现行土地一级开发实施模式及特点1.1 土地一级开发内涵土地一级开发的开展与土地储备制度密不可分。
根据最新的国家层面制度《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）规定：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。
按照北京市地方政策《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
土地储备开发坚持以政府为主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。
1.2 现行土地一级开发模式和特点土地一级开发模式，实际上是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即谁是开发主体和投资主体的问题。
土地一级开发模式及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
土地一级开发项目成本审计研究_以北京市为例
53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。
土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究
土地一级开发属性分析及其市场集中度实证研究——以北京市为例一、引言土地一级开发是土地储备的一个重要环节，其产生和发展始终离不开土地储备制度的发展演变。
从1996年我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心的成立到2007年国土资源部、财政部、中国人民银行三部委联合发布的《土地储备管理方法》(国土资发[2007]277号，土地储备从实践摸索上升到立法层面经历了十余年的艰辛，取得了不小的进展。
作为首个土地开发管理全国性标准文件，该《方法》明确规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，这里的前期开发即一级开发。
具体来说，就是依据城市总体规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划，由地方政府统一组织征地、拆迁安置补偿、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设的土地开发行为。
但在实际开发过程中，土地一级开发与二级房产开发常常以联动的形式出现，即由同一开发方完成一二级不同的开发任务，而且在时间安排上也相互交错，并不是严格意义上的分工开发。
土地一级开发研究文献主要集中在土地一级开发基本问题如内涵的探讨以及政府在一级开发中的地位和作用一、开发模式和盈利模式，显然还未引起广阔学者的广泛关注，但是土地一级开发实践却领先于开发理论研究，其在各大城市已普遍展开。
因此，从开发属性及市场结构方面来考察土地一级开发尤为重要，这对于我国土地开发市场的培育和标准、土地一级开发政策的优化和对开发实践活动的引导都有着十分迫切和重要的理论和现实意义。
产业组织理论的哈佛学派认为，市场结构决定市场行为，企业的市场行为进而决定市场绩效，因此市场结构的分析和优化对于产业的发展意义重大。
即使是与哈佛学派持异议的芝加哥学派，也认为对于市场结构研究的重要意义仍是不可无视的。
因此，本文着力通过土地一级开发属性的分析和市场集中度的实证研究，试图对土地一级开发政策的优化提供理论依据和现实支撑。
二、我国土地一级开发属性分析(一)自然垄断特性在传统的自然垄断理论中，自然垄断产业具有以下特征：第一，规模经济特征，主要考察的是生产成本导致的规模经济。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
土地一级开发模式研究
土地一级开发的作用土地一级开发的运行，突破了传统的房地产开发商兼做土地开发模式的许多不足，其作用体现在：(1)有效制止国有土地资产及政府财政收入流失，降低城市发展成本在传统的土地开发模式下，房地产开发商须在开发房产前进行土地的熟化整理，由于在土地出让后，政府难以了解土地开发的具体情况，无法掌握和控制土地开发成本，土地开发以后的增值情况就变得模糊，政府难从土地增值收益中获益；房地产开发商由于承担了征地、拆迁、补偿以及市政建设等工作，也加大了企业的经营成本负担和风险。
传统模式客观上延长了房地产开发周期，一定程度上增加了开发成本，也加大了城市发展的成本。
同时，房地产开发商有多种土地取得途径，存在开发商囤地炒作地价现象，使房地产价格失稳，损害了消费者利益，也不利于房地产市场的发展。
相比之下的土地一级开发模式下，政府可以有效地核算和控制土地开发的成本，从而掌握了政府土地收入源头；并且在政府主导下来展开土地一级开发，可有效缩短土地一级开发周期，降低一级开发继而降低房地产开发的成本，也一定程度上稳定了房地产服务的价格，有利于提高城市整体竞争力。
同时土地一级开发也极大程度的避免了房地产开发商通过其他途径购地的可能，防止了开发商囤地炒作地价，有利于稳定房地产市场秩序，降低房价。
(2)优化城市后备资源，保证城市可持续发展；土地是城市的自生资源，具有稀缺性、区位性、保值增值性等特点。
传统的土地开发模式下，政府没有明确的土地资源储备库。
如果政府在迎合城市的快速发展之时出现后备资源不足的情况，将会制约城市的发展。
土地一级开发模式下，政府以节约集约利用土地为指导原则，在城市总体规划的指导下，对城市土地利用统一规划和策划，由专门机构进行土地的储备与开发，并配合市政配套与建设实施方案，为土地供应做好准备。
因此，合理的土地一级开发模式的构建和运行，将使城市发展步入持续、健康、稳定的轨道，有利于城市的整体规划的落实和城市产业结构的优化。
土地一级开发及各地开发模式的初步探讨
土地一级开发及各地开发模式的初步探讨摘要：为有效地规范土地市场、盘活和最大效率地利用土地，就必须结合国家及各个地区的城市总体规划、土地利用总体规划，在此基础上对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效地调控和管理。
关键词：土地一级开发开发意义开发模式Abstract: in order to effectively regulate the land market, dish vivid and maximum efficiency in the use of land, must be combined with the national and the various regions of the city overall planning, the overall planning of land use, on the basis of land development, transfer, use and other aspects of effective control and management.Keywords: land development development development mode一、土地一级开发简述土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。
土地一级开发，就是一种“政府主导、市场化运作”的土地开发新模式。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
一级土地的开发模式问题研究
区域进入全面开发 阶段，大量中端住 宅面世
2003
遭遇交通与配套 发展瓶颈
住宅开发过度，配 套、交通落后；住 宅进一步升级和发 展受到制约
合资
北京崇文〃新世界房地产发 展有限公司
北京崇裕房产开发有 限公司
两家合资公司在新世界的 统一规划指导下，具体负 责从拆迁到建设和后期销 售的整个开发过程
北 京 新 世 界 二 期
北 京 新 世 界 家 园
新 世 界 太 华 公 寓
正 仁 大 厦
崇 外 大 街 等 的 拆 还 迁
北 京 新 世 界 中 心
本报告是严格保密的。
虽然公司结构复杂，但是新世界集团通过合资子公司全面 控制了整体旧改开发过程
新世界集团通过其下子公 司与政府公司的合资，实 质上控制了整个开发过程， 政府起到监督作用
崇文区政府
崇文区城建开发 公司
香港新世界集团
香港新世界集团子 公司
崇文区政府
北京市兴隆房地产 开发公司
合资
政府通过出让协议，把 1.3平方公里土地全部出让 给新世界控制的两家合资 公司
本报告是严格保密的。
联合开发
联合开发模式
联合开发模式实质是开发企业通过与投资商、大型开发商或者中小开 发企业合作，摆脱资金和实力约束，参与大规模区域开发。
1. 2. 3. 4. 5. 投资机构入股项目公司 成立合资公司拿地开发 一个大发展商主导，多个合作公司共同开发 一家地产公司吸纳多家投资或开发公司开发 民间信任合作
一级土地的开发模式研究 （附案例）
本报告是严格保密的。
研究范围
一、开发模式类型 二、统一开发模式 三、分散开发模式 四、联合开发模式 五、案例 六、统一开发的蔽利
土地一级开发
土地一级开发一、我国土地一级开发产生的背景1．土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。
2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式。
3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。
二、我国土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年)这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。
1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。
1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。
土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。
按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。
可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
2．发展期(1999年至2002年)这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。
由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。
但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。
这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中，成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司等多家土地一级开发公司，其各自以划拨方式取得了一定范围的土地，进行征地、拆迁、市政基础设施建设后，分别由政府以协议或公开方式出让土地。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。
一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京采用这一模式。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
我国土地一级市场现状分析_以北京市为例
(" 以协议为主的出让制度扰乱了二级市场的正
常运行， 使国有土地资源大量流失。 协议出让的土地 是低偿取得的， 在暴利的驱使下， 一些协议用地单位 从一级市场中承让的原不属于经营性用地的土地使 用权， 未经批准直接进入隐性市场， 非法转让用于房 地产开发或擅自改变土地用途用于合作开发房地 产， 既不补交地价， 也不办理土地转让手续。这不仅 造成国有土地资产流失，而且冲击着土地二级市场 的正常运行。 （二） 城市土地供给总量失控， 用地结构失调 在我国，政府对土地一级市场有着高度垄断 权，这必然导致资源配置上存在着一定的局限性。 同时， 市场自身也存在缺陷， 所以必须将政府与市
收稿日期： 改回日期： !""#&"$&!! ； !""#&"%&"& 作者简介： 胡雅芬 （’%()& ） ， 女， 硕士研究生， 从事国民经济学研究。
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资源调查与评价
第 !! 卷
此巨额利润流向的颠倒，给城市土地资源的优化 配置与城市建设的再投入造成了双重的压力， 阻 碍了城市的可持续发展。
场相结合才能达到资源最优配置。 根据 “蛛网理论” ，需求取决于现有的土地价 格， 而供给则取决于前一时期的土地价格， 当供求 均衡时： （"# ） （"# #,） （"# 为 现 时 土 地 价 格 ； ! "# #, 为 +$ 前期土地价格） 。 在现实运行中， 土地进入市场需 要一个过程， 因而， 土地市场的供给总是滞后于土 地需求， 需要通过供给与需求的反复作用， 土地一 级市场最终能否达到平衡， 取决于供给与需求的相 对弹性。当供给弹性小于需求弹性时， 土地市场最 终能达到均衡状态， 反之， 将处于不稳定状态。 如图 , 所示， 纵轴 " 代表土地价格， 横轴 - 代 表土地供给量， $# + % （"##,）表示市场供给线， !#&’ （"# ） 表示市场需 求 曲 线 。 $# 、 !# 和 " # 这 三 个 变 量 分 别代表个年的供给量、 需求量和价格， # 表示时间 变量。 由于土地供给周期较长， 价格弹性小， 供给曲 线比较陡峭，而随着人口的增加以及经济的发展， 人们对土地的需求是富有弹性的， 土地需求曲线比 较平缓。因此，根据以上理论，市场的均衡点也就 是 图 中 供 给 曲 线 $ 和 需 求 曲 线 !， 最终会收敛于 ( （" ,!"!! … !" ’! …） 。
土地一级开发模式存在问题与对策研究——以北京市为例
近年来 ， 土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视 ， 尤
其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究 。 由于各个地区 的经济发展水平不同， 因此在确定土地一级开发主体 时， 要充分 就 考虑 区域差异 ， 选择适合当地的方案。 笔者以北京市为例 ， 分析北京
力、 政府风险和责任小等特点 ， 它可以有效地解决政府土地开发资 金不足的问题 ， 减少政府土地开发风险。
４ 府授 权 企业 。 ． 政 这种 模 式 主要 针 对历 史遗 留或直 接 入 市的 项 目 ， 于 专 门用 于 属
、
北 京市土地一级开发模式现状
按照《 北京市土地储备和一级开发暂行办法》 的规定 ， 土地储备
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±地一级开发模式 编 辑交 符 一流 轩Ｌ Ｉ Ｘ
以北京市为例
口北京市 国土 资源局 海淀分局 刘俊峰
土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视 ，土地一级开发要
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一
但鱼丕鱼 全 给直 自王±丝 星
赞 ： ， ±丝二 珏
定要 由政府 来主导 。
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维普资讯
地一级开发的方式已经土受Ｊ限＝ 口 一些特定Ｉ 目， ｊ 贞 不具备昔遍 陧。
而成功竞得土地的方式被 为“ 曲线拿地” 。这种现象影响了正常的
土地市场秩序， 有悖于公平 、 公正 、 公开的市场原则。
４ ． 效益 问题 。 综合
３ ． 通过招标确定开发主体。
这种方式 目前正在试点 ， 由土地储备机构组织招标 ， 是 选择桕 应的开发企业来作为主体实施土地一级开发 ， 由开发企业负责筹措
资金 、 办理规划 、 目核准 、 项 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
【 关键词 】 土地一级 开发 ； 盈利模式 ； 风险 问题 ； 开发成 本
针对土地管理体系 ， 土地一级开发为重要 内容 ， 主要 为严格控
制 土 地 出让 成 本 ， 对 盈 利 多少 具 有 直 接 影 响 。近 些 年 来 ， 我 国二 级
首先 ， 在一级 土地 开发 中 ， 获取 自身 利 益。在一 级 土地 开发 中， 开发商 获取 开发 自身利益 ， 取决于如何控制成本 费用。而各项 成本费用 ， 征地 费用 与拆迁费用 的比重较大 ， 也控制 难度较高 。即 使政府 出台了相关规定 、 标准 ， 在实 际执行过 程 中， 控制存 在一 定 难度 。因此 ， 开发商需具 备较强 沟通与协 调能力 ， 加强 与政府 、 企 业 和社 区居 民的沟通 。对于补偿安置 ， 需解决好政府 、 社区居 民的 顾虑 。同时 ， 确保开发成 本费用最 小化 ， 达到共赢 目的。要想控 制 整体成本费用 ， 需指定周 密性 、 系统性计 划 ， 针 对大型 土地开发 项经过 开发之 后 ， 经 过 招 拍 挂 之后 ， 扣 除开 发 成 本 之 后 ， 所 获取 价款 ， 由开发企 业 、 政 府 共 同 分
土地 出让前 ， 所 实施 开发 、 建设 ， 政 府或政府委 托企 业 负责 土地开
发， 执 行一级开发 ， 主 要 是使 土 地 达 到 出 让 标 准 。现 阶 段 ， 我 国 二 级土地开发企业 ， 逐 渐 转 型 为 一级 开发 企 业 。 然 而 ， 我 国土 地 一级
等模 式 ， 也具有许 多制约 因素和风 险 问题 。本 文主要分 析一 级开
发 盈 利模 式 的相 关 问题 ， 探讨一些针对性的优化对策。
在土地开发时 ， 土地开发企业和政府经过协 商之后 ， 可创造 多 样化 、 合理化 的盈利模式 。现 阶段 ， 对于我 国土地一 级开 发 ， 主要
土地一级开发合作投资收益分析
本
项
目
介
绍
本项目位置
CBD中央商务区
Page
河西新区北接防城区旧城区,南临西湾新城,东与城南新区、市商业中心、市 行政中心区隔江相望,在随着城市规划发展中,河西新区将借势自身资源优势及 （ZHOU）边发展利好获得更大发展机遇,形成具有自身特色的区域定位,
本
项
目
介
河西新区总面积约11000亩,西面位
在价值链的不同
阶段所拥有的权
力和能力,来创造
价值和获得利益,
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发 基 建
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
土地转让权
招商引资
土地二级开发 自 营、合资、股权转让 等
商业经营、 管理性持久 收益
房地产开发2.0模式 商业运营3.0模式
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
常规的间接 获取收益途 径
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
直接获取收 益途径
Page 17
土
地 一
间接获取土地收益
级
开 发
——常规操作的路径分析
概
述
Page 18
我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
土
地
一
级
开
发 概
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准,合同已经达到签署条件
土地一级开发的运作模式分析
土地一级开发的运作模式分析土地一级开发正在逐步全面推向市场，房地产企业将面临更多的机会。
土地一级开发的业务特性及业务拓展，直接决定了土地一级开发的运营模式与开发主体，根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。
一、政府主导型土地一级开发的政府主导型包括四类：1.政府下属的土地储备作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
比如，北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2.是政府领导下的市场化运作，即政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备行使土地储备职能，如重庆市的九大国有控股集团，大部分的城市公司-云南城投、中天建设等。
比如，重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是若干国有控股集团。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易进行“招拍挂”出让。
出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10％，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。
我国土地一级开发运行模式研究的开题报告
我国土地一级开发运行模式研究的开题报告题目：我国土地一级开发运行模式研究一、研究背景土地资源是我国最稀缺的资源之一，也是国家发展的基础和重要资源保障。
土地的开发利用不仅关系到国家经济发展和社会进步，更涉及到人们的生活和环境质量。
近年来，随着城市化进程的加快和人口的增长，土地资源日益紧张，土地一级开发的需求增加，但同时也存在一系列问题和挑战。
因此，研究我国土地一级开发的运行模式，探索合理的开发方式，具有重要的理论和现实意义。
二、研究内容和目的本研究旨在探讨我国土地一级开发的运行模式，分析现有的土地开发模式，挖掘其优点和不足之处，以及存在的困境和问题。
同时，结合国内外相关实践，借鉴先进经验，提出优化土地一级开发模式的建议和措施，以期实现可持续发展和资源高效利用。
具体研究内容包括：（1）我国土地一级开发现状和存在问题的调查和分析，旨在揭示土地资源利用的现状和存在的困境和问题。
（2）对我国土地一级开发的现有模式和模式特点的探讨和分析，旨在总结和评估现有模式的优点和不足。
（3）国内外土地一级开发实践的案例分析和借鉴，旨在总结成功案例的经验和教训，有助于深入理解土地一级开发模式的优化方向和可行性。
（4）优化我国土地一级开发模式的建议和措施，旨在提出合理的开发方案和制度设计，推动实现可持续发展和资源高效利用的目标。
三、研究方法和技术路线研究方法主要采用实证研究和理论分析相结合的方式，具体包括：（1）文献综述和案例分析。
通过搜集和整理相关文献和实践案例，深入了解国内外土地一级开发的状况、存在的问题和解决方案，有助于理论分析和实证研究。
（2）问卷调查和访谈。
通过对土地开发企业、政府部门、专家学者等相关人士的问卷调查和访谈，了解土地一级开发的具体情况和问题，采集实证数据，有助于深入分析和阐释存在的问题。
（3）理论分析和模型构建。
通过分析现有理论和模型，构建合理的研究框架和模型，分析土地一级开发模式的影响因素和优化方向。
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土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例
2009年11月16日来源：互联网
一、土地一级开发的内涵
关于土地一级开发的内涵有不同的提法。
首次提到土地一级开发的正式文件是2000年l2月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。
但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。
2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发E2002]l6号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。
《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字E2002]l100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。
二、土地一级开发的模式
土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。
是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。
关于土地一级开发的主体也有不同的看法。
有观点认为土地资源就必须牢牢掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。
有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行一级土地市场的资源配置。
基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。
政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。
本文以重庆和
北京两个城市的土地一级开发模式为例，分析比较政府主导型模式和企业主导型模式各自的优缺点。
1．重庆——政府主导型模式
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让(见图1)。
出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10％，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。
九大集团在具体分工上有所不同，笔者将其总结为三种方式：自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式(见表1)。
2．北京——政府主导型模式与企业主导型模式并存
北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。
北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。
因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。
北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。
然而，北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，但有很多企业已经做了很多前期工作，存在围标的现象。
驱动企业使出浑身解数竞相追捧利润只有8％的土地一级开发的原因，在于企业通过土地一级开发，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。
在业内，通过介入土地一级开发而成功竞得土地的方式被称为“曲线拿地”。
三、土地一级开发模式比较
土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同(表2)。
土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。
由于各地的发展状况不一样，要结合当地的经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模型，并根据变化及时进行调整。
四、展望
笔者认为“分工”将是土地一级开发未来的发展方向。
这里所指的“分工”，既指政府和企业进行分工，又指一级开发和二级开发进行分工。
政企分工，企业在城市规划的引导下，采用市场化手段运作土地一级开发，企业进行一级开发的利润也通过市场行为来实现；政府则负责组织土地一级开发企业的招标工作，制定征地、拆迁安置补偿条件和标准，并进行严格的监督与审计工作，限制土地一级开发从降低和压低补偿安置条件中获取利润。
一级开发与二级开发分工，参与土地一级开发的企业在土地出让过程中进行回避，不再进行二级开发，以保证土地出让的公开性和公正性。