深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：第一条本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。
该条是关于二手房买卖合同的定义。
商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。
另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。
一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建设的，是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
第二条出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的，不予支持。
该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……”。
该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。
该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
2024年广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引(二篇)
广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）摘要：本文旨在解释广东高级人民法院对于审理房屋买卖合同纠纷案件的相关指引。
本指引涵盖了案件受理、证据认定、合同效力、违约责任等方面的内容，以期为法院在审理此类案件时提供依据和指导。
一、案件受理的准备工作在受理房屋买卖合同纠纷案件时，法院首先应查明被诉房屋具体的产权性质、所有权、登记状况等，以确定案件的基本事实依据。
此外，应查阅相关的合同和协议文件，了解当事人的约定、权利义务等内容，以便为案件的审理提供准确的法律依据。
在确定案件受理的过程中，法院还应仔细审查当事人之间的诉讼关系，是否满足法院管辖的条件。
例如，对于涉及共同财产的房屋买卖纠纷，法院需确认是否存在共同资产法律关系，以及是否具备产生相应法律纠纷的基础。
二、证据的认定在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院应注重对证据的认定和分析。
首先，应确认当事人提交的证据是否真实、合法，并对其真实性进行核实。
其次，对于当事人所陈述的事实，应进行证据比对，核实其与合同约定是否一致，并结合相关法律规定，作出合理的判断。
在审理过程中，法院还应留意并评估各方当事人提交的证据是否充分，是否能够推翻对方的主张，以及是否能够证明双方的权利义务和违约责任等。
在此基础上，法院可以根据证据的真实性和充分性，确定证据的法律效力，从而对案件作出合理的判决。
三、合同效力的评估在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院需要对合同的效力进行评估。
首先，要确认合同的订立是否符合法律规定，包括形式的合法要求和内容的合法性。
其次，要评估合同中各项条款的有效性和合理性，以保障当事人的合法权益。
在评估合同效力的过程中，法院应同时考虑当事人的真实意思表示和交易背景等因素，以避免将合同效力过分理解为单一的意思表示和书面文件。
在此基础上，法院可以通过法律解释和合同解释等方式，确定合同的效力和双方的权利义务，为案件的审理提供依据和指导。
关于对《深中院审理劳动争议案件若干问题的指导意见（试行）》的说明
关于对《深圳市中级人民法院关于审理劳动争议案件若干问题的指导意见(试行)》的说明本指导意见是依据新颁布的《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》和《深圳经济特区和谐劳动关系促进条例》，在对二○○○年至今广东省高级人民法院和我院有关劳动争议案件的法律适用意见进行汇编整理的基础上，结合我市劳动争议审判实践制订的。
而法律法规及最高法院司法解释已有规定的，则未赘述，应适用法律法规及最高法院司法解释的规定。
而本院以往相关会议纪要、综述、指导意见未被收录部分，则不再适用。
现就本指导意见中新制定的规定或存在较大争议的问题说明如下：1、第5条是关于劳动者因履行职务与用人单位发生的借款挂帐纠纷是否属于劳动争议的问题我市02年研讨会综述第八条规定此类纠纷不属于劳动争议。
但在此次修订过程中，有意见提出此类纠纷日益增多，且确实系基于劳动关系而引发的纠纷，普通民事程序无法救济，故应作为劳动争议案件由法院审理，否则，该类纠纷当事人无任何寻求救济的途径。
但我庭审判长会议讨论后多数意见认为，此类报销、借款案件中，对于哪些费用属于报销范围、报销依据、标准等大多依据的是用人单位的内部规定，法院审查存在困难，故不宜作为劳动争议案件处理。
2、第6条是对主持调解的调解组织的范围进行的规定省院05年若干意见第六条规定双方当事人在劳动争议调解委员会主持下达成的调解协议具有民事合同的效力，一方当事人不履行调解协议确定的给付义务的，对方当事人可以直接向法院起诉。
我院大调解相关规定则将此种情况扩大为劳动争议调解委员会、人民调解委员会等调解组织,故在该条款中增加了人民调解委员会的内容。
3、第7条主要解决当事人可直接向法院起诉的范围问题省院02年指导意见第四条第二款规定双方就劳动争议达成明确的赔偿或补偿协议，后因款项支付发生纠纷的，劳动者以债务纠纷向法院起诉的，法院可以受理。
由于最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)》第三条的规定劳动者以用人单位的工资欠条为证据直接向人民法院起诉，诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，按照普通民事纠纷受理。
刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.06.01【案件字号】(2021)粤03民终16705号【审理程序】二审【审理法官】钱松【审理法官】钱松【文书类型】判决书【当事人】刘南革;洪永旺【当事人】刘南革洪永旺【当事人-个人】刘南革洪永旺【法院级别】中级人民法院【原告】刘南革【被告】洪永旺【本院观点】本案是房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效合同新证据关联性质证诉讼请求不予受理驳回起诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人刘南革负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-15 20:01:36【一审法院查明】原审查明事实清楚，本院予以确认。
关于上诉人提交的六份裁判文书，与本案审理不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。
涉案房产未取得相关产权证明、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，为法律及政策禁止流通的房产，一审法院认定涉案的《房屋买卖合同》为无效合同并依据法律关于合同无效的规定判令上诉人返还因合同收取的定金，有事实和法律依据，本院予以确认。
且本案中，涉案房产并未交付买受人，对合同履行过程中的定金进行处理，不会改变房屋占有现状，亦不会对行政机关后续处理涉案房产产生影响。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
【二审上诉人诉称】上诉人上诉请求：1、撤销原审判决第一和第二项，改判驳回被上诉人的起诉；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
综上所述，上诉人刘南革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2021)粤03民终16705号当事人上诉人(原审被告)：刘南革。
法律法规各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编
【法律法规】各级法院审理房地产纠纷案件规范性文件汇编前言最高人民法院颁布的几个与房地产相关的司法解释均已经有十来年时间,随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，实践中的新问题、新情况层出不穷，而新的司法解释又迟迟未见出台,各地人民法院针对同一问题，又常常做法各异，同案不同判的现象极为突出.在这样的大背景下，为了让从事和热爱房地产法律工作的朋友们更好地了解各地人民法院关于房地产纠纷案件的指导意见，本团队收集整理了全国各级法院发布的关于房地产纠纷案件的规范性文件,整理汇编成册，供大家参考。
由于部分法院的规范性文件未正式向社会公布，本团队在收集过程中只能借助网络，因此，错误和遗漏在所难免，望朋友们在使用过程中慎重。
欢迎大家向我们提出汇编中的错误与不足，以便于我们在下一期的汇编中改正。
受篇幅限制,将在此公众号发布目录，欲下载正文请点击文章左下角“阅读原文”。
一、最高人民法院1。
第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分）纪要（节选）2. 最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知3。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释4. 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释5. 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定6。
最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定7. 最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定8. 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释9. 最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知10. 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释11。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》12. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（节选）13. 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释14。
关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明(征求意见稿第一稿)
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。
为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。
房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。
房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。
房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引
深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引1、第一条旨在解决本裁判指引适用范围的问题。
根据《土地管理法》第八条关于“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及《城市房地产管理法》第二条关于“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”之规定，本指引所规范的“房屋买卖合同”系指在城市市区国有土地上建造的房屋买卖合同。
对于原城市郊区的集体用地、乡镇集体建设用地、农民村集体所有的土地、农民自用的宅基地、用于农业生产的农用耕地等其他尚未通过依法征收程序转换为国有建设用地的土地，其上房屋等建筑物、构筑物及其附属设施，因涉及法律关系较为复杂，且受到土地使用权流转限制、耕地保护、房地产市场调控等政策的影响，本指引无法囊括，不宜列入规制。
2、第二条旨在解决售楼广告性质和效力的认定问题。
关于售楼广告、售楼宣传资料等的法律约束力问题。
如果商品房买卖合同明确约定售楼广告、售楼宣传资料等作为合同组成部分的，广告和宣传资料对双方当事人当然具有法律约束力，出卖人如有违反应承担违约责任。
对于未约定为合同组成部分的售楼广告、售楼宣传资料等，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条来判断其是否具有约束力。
需特别指出的是，“对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”属主观标准，不同的人有不同的理解，难以把握。
实践中，应着重把握“在商品房开发规划范围内”和“说明和允诺具体确定”这两个客观标准。
发展商所作的广告、宣传资料达到了这两个标准，买受人在充分注意到该广告允诺后才购买房屋，出卖人交付的房地产未达到允诺的标准的确会对买受人所购之房地产带来不利影响的，即可以认定该广告的说明和允诺是合同组成部分，对出卖人有法律约束力，出卖人如有违反应承担违约责任。
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效⼒房屋买卖合同的效⼒问题是⼀个⼤问题，我在我的公众号“合同效⼒实务研究”写了很多相关的⽂章，在我的书《⼆⼿房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》中也有很多⼩专题是关于合同效⼒的。
本⽂主要是针对《全国法院民商事审判⼯作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）及其《理解与适⽤》，介绍⼀些房屋买卖合同效⼒的新变化。
⼀、“⼀⼿房”买卖合同效⼒变化：⽆预售许可证不影响合同效⼒《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第2条规定：“出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
” 这条规定的本意是保护商品房买受⼈，但是该规定⽐较粗糙，没有进⼀步明确只有房屋买受⼈可以以开发商⽆预售许可证为由起诉确认合同⽆效，开发商不得以⾃⼰⽆预售许可证为由起诉确认合同⽆效（即“合同相对⽆效”）。
这就导致了司法实践中有开发商利⽤了这个法律漏洞，最典型的代表就是2018年2⽉，在房价⼤幅上涨背景下，西安某开发商以签订标的房屋认购合同（注：该认购合同在性质上属本约）时⽆预售许可证为由起诉业主要求确认合同⽆效。
⼀审判决确认合同⽆效【案号：西安市长安区⼈民法院（2018）陕0116民初2519号】，该判决符合法理，违背情理；⼆审改判驳回开发商确认合同⽆效的诉请【案号：西安市中级⼈民法院（2018）陕01民终8145号】，该判决符合情理，但却违背法理。
2019年11⽉最⾼⼈民法院出台“九民纪要”， “九民纪要”第30条规定：“……下列强制性规定，应当认定为‘效⼒性强制性规定’：强制性规定涉及⾦融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁⽌买卖的，如禁⽌⼈体器官、毒品、枪⽀等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易⽅式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约⽅式订⽴的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进⾏期货交易。
【最新合同协议】深圳市二手房买卖合同范本
合同订立原则平等原则：根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。
这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。
不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。
②合同中的权利义务对等。
当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。
③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。
任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。
自愿原则：根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。
包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。
公平原则：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。
诚实信用原则：根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
深圳市二手房买卖合同卖方：姓名：____________________________国籍/地区：_________________身份证/护照号码：_________________联系电话：_________________通讯地址：________________________邮政编码：_________________所占份额：_____________________________________________________公司或机构名称：_______________________________________________营业执照号码：___________________所占份额：__________________通讯地址：_______________________邮政编码：__________________法定代表人：_____________________联系电话：__________________身份证/护照号码：__________________________________________代理人：_________________________联系电话：_________________身份证/护照号码：______________________________________________通讯地址：_______________________邮政编码：__________________共有权人：姓名：_____________________________国籍/地区：_________________身份证/护照号码：__________________联系电话：_________________通讯地址：_________________________邮政编码：_________________所占份额：___________________________________________________公司或机构名称：____________________________________________________________________________通讯地址：_________________________邮政编码：_________________________法定代表人：_______________________联系电话：______________________身份证/护照号码：_____________________________________________________ 买方：姓名：_______________________________国籍/地区：_____________________身份证/护照号码：____________________邮政编码：_____________________通讯地址：___________________________联系电话：_____________________所占份额：_______________________________________________________公司或机构名称：_____________________________________________________________________________通讯地址：___________________________邮政编码：_________________________法定代表人：_________________________联系电话：_____________________身份证/护照号码：___________________________________________________代理人：_____________________________联系电话：_________________________身份证/护照号码：____________________________________________________通讯地址：___________________________邮政编码：____________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：____________________________________。
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见
深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。
为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。
房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。
房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。
房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
深圳市福田房地产有限公司、王军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
深圳市福田房地产有限公司、王军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.12.21【案件字号】（2020）粤03民终26872号【审理程序】二审【审理法官】陈明亮聂效张秀萍【审理法官】陈明亮聂效张秀萍【文书类型】判决书【当事人】深圳市福田房地产有限公司;王军;雷云华;王某【当事人】深圳市福田房地产有限公司王军雷云华王某【当事人-个人】王军雷云华王某【当事人-公司】深圳市福田房地产有限公司【代理律师/律所】冉华才广东深宝律师事务所;屈剑鸣广东深宝律师事务所【代理律师/律所】冉华才广东深宝律师事务所屈剑鸣广东深宝律师事务所【代理律师】冉华才屈剑鸣【代理律所】广东深宝律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】深圳市福田房地产有限公司【被告】王军;雷云华【本院观点】王军、雷云华、王某与福田房地产公司深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定为合法有效。
【权责关键词】诚实信用原则证明诉讼请求缺席判决维持原判合同约定发回重审催告撤销诉讼时效违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，王军、雷云华、王某与福田房地产公司深圳市福田房地产有限公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定为合法有效。
上述合同约定，福田房地产有限公司未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金。
福田房地产公司于2016年4月28日交付涉案房产，王军、雷云华、王某可以自2016年12月25日起请求福田房地产公司支付逾期办证违约金，诉讼时效应从2016年12月25日起算。
对深圳中院二手房买卖合同纠纷的会议纪要的解读
对深圳中院二手房买卖合同纠纷的会议纪要的解读转载2015-09-14 13:09:42标签：继续履行解除合同违约责任房地产审判二手房买卖合同文:刘信平三．对于买受人（守约方）请求解除合同并由出卖人（违约方）承担违约责任的问题作了更详尽的规定（一）出卖人拒绝按约向买受人出售房屋，买受人主张解除合同，并请求出卖人按约定双倍返还定金的，一般情况下，法院均可予支持。
（二）目前二手房买卖合同一般约定违约金数额为总购房款的20%，买受人主张解除合同，并选择请求出卖人按合同约定的违约金条款，应区分以下不同情况。
1.如何理解“出卖人主张违约金过高的，应视个案情况而定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；”？（1）“违约金过高”，应理解为：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（2）“实际损失”，通常认为：合同法第113条中所涉及的“损失”，既包括受害人遭受的全部实际损失即“积极损失”，也包括受害人在合同履行后可以获得的利益，即“可得利益”。
那么，损害赔偿就应该既包括对受害人遭受的全部实际损失的赔偿，也应该包括对受害人可得利益的赔偿，此为完全赔偿原则的体现。
所谓“积极损失”是指现有财产的减损灭失和费用的支出，它是一种现实的财产损失。
所谓“可得利益损失”是指违约行为的发生导致受害人丧失了合同如期履行所能够得到的“预期利益”（参见全国人大常委会张桂龙、刘淑强等编著：《合同法注解》，人民法院出版社1999年版，第201页）。
（3）“合同履行情况”，应理解为：应区分违约事实发生在合同履行前期或后期，如是在前期就明确表示或实际表示不履行合同，对守约方来说造成的损失较小，因为守约方可以重新选择其他购房机会。
（4）“当事人的过错程度”，应理解为违约方主观恶意程度以及双方均有过错的情况。
深中院审理商品房买卖问题指导意见
目录1、深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行） (1)2、关于对《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的说明 (6)3、深圳市中级人民法院关于审理房屋租赁纠纷案件的指导意见（试行） (22)4、关于对《深圳市中级人民法院关于审理房屋租赁纠纷案件的指导意见（试行）》的说明 (25)深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类商品房买卖纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳市建设工程质量管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：一、开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人签订楼宇认购、订购、预订等协议后，双方因上述协议产生纠纷并起诉的，人民法院应认定协议无效。
但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人要求开发商承担违约赔偿责任的，法院应予支持。
三、在确定卖方违约赔偿责任时，一般情况下，由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占开发商被批准销售的建筑面积的比例，由开发商赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％－2％酌情计付违约金。
构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人要求解除商品房买卖合同的，应予支持。
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见
关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（粤高法发[2003] 24号）全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。
注意在裁判文书中不要直接引用。
审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。
二00三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。
但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。
前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。
对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。
2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。
因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。
3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。
深圳市中级人民法院关于加强民商事案件调解工作的指导意见
深圳市中级人民法院关于加强民商事案件调解工作的指导意见文章属性•【制定机关】深圳市中级人民法院•【公布日期】•【字号】•【施行日期】2003.05.01•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】审判机关正文深圳市中级人民法院关于加强民商事案件调解工作的指导意见为进一步深化司法改革，完善民事诉讼调解制度，规范我市法院民商事案件调解工作，提高审判效率，节约诉讼资源，促进当事人息讼止争，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院有关司法解释，结合我市法院民商事审判工作实际，制订本意见。
一、基本原则第一条调解是我国民事诉讼法规定的一种处理民商事纠纷案件的重要制度。
我市两级法院应进一步加强调解制度的运用，在案件审理的各个阶段，积极贯彻调解原则，稳妥处理各类民商事纠纷。
第二条调解应当符合当事人自愿原则。
调解协议的内容不得违反国家法律法规的禁止性规定，不得损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。
第三条调解适用于各类民商事案件，但下列案件除外：(一)适用特别程序、督促程序、公示催告程序的案件；(二)涉及侵害国家利益、社会公共利益和他人合法权益的案件；(三)其他不宜调解的民商事案件。
第四条审理涉及人民调解协议的案件，适用最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》(法释[2002]29号)。
二、调解参与人第五条调解可以由审判员、助理审判员或人民陪审员、一人主持，也可以由合议庭主持，或者委托调解员、法官助理、书记员主持调解。
根据案件的具体情况，可以邀请有关单位或个人协助调解。
第六条主持调解的调解员可在行业协会、退休法官及其他社会人士中选任，具体选任和管理办法另行规定。
第七条主持调解的人员应遵守法律和审判工作纪律，并应做到：(一)平等地为双方当事人的合法权益和实际生产生活需要着想；(二)工作态度认真、细致、耐心；(三)注意言行谨慎，避免当事人对其公正性产生合理的怀疑；(四)不得违背当事人的意愿，以不正当的手段迫使当事人接受调解；(五)不得因当事人不愿调解而加以刁难，不得因此而影响裁判的公正性；(六)不得泄露当事人的隐私或商业秘密。
全国各地法院审理案件指导意见
全国各地法院审理案件指导意见，会议纪要大全最高院、公安部、最高检、司法部规定：最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答《公安机关执行〈中华人民共和国治安管理处罚法〉有关问题的解释》公安机关执行《中华人民共和国治安管理处罚法》有关问题的解释（二）最高人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的规定（一）（征求意见稿）最高法院民一庭庭长纪敏、民二庭庭长宋晓明就民商法热点问题进行解答最高法院民一庭庭长纪敏、民二庭庭长宋晓明就民商法热点问题进行解答最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——不良资产处置、破产法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——民事诉讼程序、诉讼时效最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——票据法、企业改制、电子商务法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——证券法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——担保法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——合同法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——中介机构民事责任承担、保险法最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——民刑交叉案件最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——公司法（上）最高院民二庭民商事审判若干疑难问题——公司法（下）《中国民事审判前沿》最高人民法院民一庭观点集成最高人民法院关于人民法院制作法律文书如何引用法律规范性文件的批复中国保监会《关于保险合同纠纷案件有关问题的复函》中国保险监督管理委员会关于太原市中级人民法院咨询保险法律问题的复函2001年最高人民法院2004年全国民事审判工作会议纪要最高院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见整理最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答合同案件裁判规则（最高人民法院民事审判第二庭审判长吴庆宝法官培训讲稿）最高人民法院关于复核死刑案件若干问题的规定2007最高人民法院关于司法解释工作的规定2007年最高人民检察院关于依法快速办理轻微刑事案件的意见2006年最高人民法院2004年全国民事审判工作会议纪要全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要1999全国民事案件审判质量工作座谈会纪要(1999年)关于全国部分法院知识产权审判工作座谈会纪要1999全国民事审判工作座谈会纪要1993北京规定：北京市高级人民法院关于处理婚姻案件中子女抚养、财产分割及住房安置问题的几点意见北京市高级人民法院审理企业破产案件操作规程北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)北京市高级人民法院对涉及出租汽车司机的劳动合同及承包合同纠纷案件的处理意见北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答（之二）北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答(之三)北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答（之四）北京市高级人民法院关于执行《审理经济纠纷案件若干问题的解答》的说明北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答（之二）北京市高院关于审理知识产权纠纷案件若干问题的解答北京市关于律师会见在押犯罪嫌疑人、被告人有关问题的规定（试行）北京市高级人民法院关于办理各类案件有关证据问题的规定（试行）北京高院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体北京高院关于审理反不正当竞争案件几个问题的解答（试行）北京市高级人民法院关于涉外知识产权民事案件法律适用若干问题的解答北京市高级人民法院关于确定著作权侵权损害赔偿责任的指导意见北京市高级人民法院关于注册资金由他人投入自身未直接投入的开办单位北京市高级法院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要北京市高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见的说明北京市高级人民法院关于审理和执**屋拆迁行政案件若干问题的意见北京市高级人民法院关于审理保险纠纷案件若干问题的指导意见北京市高级人民法院关于审理医疗损害赔偿纠纷案件若干问题的意见北京市高级人民法院关于审理土地行政案件有关问题的意见北京市高级人民法院关于办理各类案件有关证据问题的规定（试行）北京市高级人民法院关于审理商标民事纠纷案件若干问题的解答北京市高院关于审理知识产权纠纷案件若干问题的解答北京市高级人民法院关于确定著作权侵权损害赔偿责任的指导意见劳务派遣中的法律问题（北京东城区法院法官点评）北京市第二中级人民法院关于在审判中保障当事人平等行使诉权的意见（试行）2002年上海规定：上海民事办案要件指南上海高级人民法院侵权纠纷办案要件指南上海市高级人民法院婚姻家庭纠纷办案要件指南（2005年）上海市高级人民法院医疗过失赔偿纠纷案件办案指南上海高院婚姻问题解答（一）上海高院婚姻问题解答（二）上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（一）上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（二）上海高级法院关于审理抚育费、赡养费等案件若干问题的研究纪要上海市高级人民法院劳动争议案件几个问题的讨论纪要(1998)上海市高级人民法院上海市劳动局关于审理劳动争议案件若干问题意见上海市高级人民法院民一庭关于审理劳动争议案件若干问题的解答《上海市处理公有住房出售后纠纷的若干意见》上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答上海高院《关于审理道路交通事故损害赔偿案件若干问题的解答》上海市高级人民法院关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见（一）上海市高级人民法院关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见上海市高级人民法院关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见上海市高级人民法院关于印发《关于审理公司纠纷案件若干问题的解答》的通知上海法院审理道路交通事故处理行政案件若干意见（试行）上海法院关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的意见（试行）上海市高级人民法院关于诉讼第三人审判实务若干问题的解答上海市高级人民法院关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答上海法院二审民商事纠纷案件审判程序指引（试行）上海市高级人民法院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见上海高院《关于审理与股份合作制企业相关的公司纠纷案件若干问题的解答》上海市高级人民法院法庭纪律规定上海市高院关于七类纠纷疑点的审理意见（2002年）上海高院关于审理股东请求对公司行使知情权纠纷案件若干问题的问答关于本市劳动者在履行劳动合同期间患病或者非因工负伤的医疗期标准的规定(上海市）关于民商事审判中适用<中华人民共和国合同法>若干问题的处理意见（上海高院）关于在民事诉讼中企业法人终止后诉讼主体和责任承担的若干问题的处理意见民事诉讼时效实务问题研讨会观点综述（上海一中院）“诉讼证据适用暨深化裁判文书”研讨会综述（上海一中院）上海二中院民二庭物业管理专题研讨会意见摘登上海高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》“23条”摘登上海高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答上海市高级人民法院关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答上海关于执行公证机关依法赋予强制效力的公证债权文书问题的讨论纪要上海高院关于在民事诉讼中企业法人终止后诉讼主体和责任承担上海高院民事裁判文书制作中援引法律条文若干问题的规范上海市高级人民法院关于民商事纠纷案件庭审程序中应注意的若干问题上海市高级人民法院关于业主委员会行政诉讼主体资格问题的解答上海市高级人民法院关于规范本市诉讼活动中公民代理的若干意见上海高级法院关于审理抚育费、赡养费等案件若干问题的研究纪要上海高院出台审理股权转让优先购买权纠纷案件意见上海《刑法适用问题解答（试行）汇编（总则部分）》上海市高级人民法院刑庭、上海市人民检察院公诉处刑事法律适用问题解答上海市高级人民法院刑二庭《刑事法律适用问题解答（一）上海市第一中级法院“民事诉讼时效实务问题”研讨会观点综述上海市高级人民法院关于民商事纠纷案件庭审程序中应注意的若干问题最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干期限的规定（2007年）上海市高级人民法院关于执行民事诉讼证据制度的研讨纪要上海市劳动合同常用条款解读上海市公安局关于律师在刑事案件侦查阶段会见犯罪嫌疑人有关问题的通知（1999）上海市房屋租赁政策问答上海高院上海市人民检察院关于本市办理赌博犯罪案件适用法律若干问题的意见2005 上海法院审理刑事附带民事诉讼案件若干意见(试行)沪高法【2005】393号上海高院、上海检察院关于适用简易程序审理未成年人刑事案件的实施细则（2006）上海高院关于通过劳动争议处理途径解决非法用工单位发生事故伤害赔偿纠纷的意见上海市高级人民法院关于贯彻实施《上海市机动车道路交通事故赔偿责任若干规定》的意见上海市高级人民法院关于审理货运代理合同纠纷案件若干问题的解答上海高院关于民商事审判中适用《中华人民共和国合同法》若干问题的处理意见上海市高院《关于办理虚开抵扣税款发票刑事案件适用法律问题的解答》上海市高院《关于办理聚众斗殴犯罪案件的若干意见》2006上海法院量刑指南－－总则部分(试行) 沪高法[2005]83号上海市高院刑事实务问答上海关于本市办理部分刑事犯罪案件标准的意见（试行）2000年上海执行刑法313条的解释拒不执行判决裁定案件具体应用法律上海市高级人民法院关于试行《上海法院量刑指南－－毒品犯罪之一》的通知2005上海关于对在押人员自首、检举立功适用法律的意见（试行）2004年上海《关于办理减刑、假释案件实施细则》(修订) 2006上海监狱推进假释工作的实施办法2003上海执行最高院审理抢夺刑事案件具体应用法律若干问题的解释2002上海市高级人民法院刑庭、上海市人民检察院公诉处刑事法律适用问题解答上海高院刑庭关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的意见（试行）上海高院刑庭《关于聚众斗殴、寻衅滋事造成他人重伤、死亡结果的定罪问题》《上海市医疗事故处理办法实施细则》《上海市医疗事故处理暂行规定实施细则》上海关于实施《关于办理减刑、假释案件实施细则（修订）》程序的暂行规定上海关于本市办理敲诈勒索案件执行数额标准的意见2000年上海关于本市办理盗窃犯罪案件若干问题的意见1998年上海关于本市办理盗窃犯罪案件若干问题的意见上海关于本市办理挪用公款案件执行数额标准问题的通知1998年上海关于失火和消防责任事故案件追究刑事责任的若干规定（试行）上海市高级人民法院关于刑期起止日期及计算问题的意见2001年上海关于对部分毒品案件进行含量鉴定的若干规定2005年上海关于虚开"全国联运行业货运统一发票" 案件法律适用问题的解答上海关于办理制、销“假冒烟草制品”案件适用法律若干问题的意见（试行）上海关于办理非法经营食盐等涉盐犯罪案件的意见上海贯彻最高院、检办理非法生产、销售、使用禁止在饲料和动物饮用水中使用的药品上海市高级人民法院关于执行《中华人民共和国仲裁法》若干问题的处理意见上海市高级人民法院《关于涉及公证民事诉讼若干问题的解答》上海高院关于审理借款合同纠纷案件若干问题的解答上海市高级人民法院关于审理铁路运输纠纷案件若干问题的解答（试行)上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答上海市高级人民法院关于办理虚开抵扣税款发票刑事案件适用法律问题的解答上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答上海高院关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答上海市高级人民法院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见（试行）上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（一）上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（二）上海市高级人民法院关于民商事纠纷案件庭审程序中应注意的若干问题2005年上海关于轻伤害案件委托人民调解的若干意见(二OO六年五月十二日)上海关于办理聚众斗殴犯罪案件的若干意见2006年上海关于重大故意杀人、故意伤害、抢劫和毒品犯罪案件基本证据及其规格的意见上海《关于贩卖盗版光盘案件如何适用法律的意见（试行）》上海高级人民法院《关于刑事判决中财产刑及财产部分执行的若干意见（试行）》上海商业贿赂犯罪法律适用研讨会纪要上海市高级人民法院关于在执行程序中使用调查令的若干规定（试行）上海青浦轻伤害案件委托人民调解的实施细则（试行）上海市高级人民法院关于人民法院委托医学会进行医疗纠纷司法鉴定若干问题的意见上海高院关于当事人主张因无效合同产生的返还财产、损害赔偿请求权上海市高级人民法院审理海事案件应注意的若干问题(三)(试行)上海市高级人民法院审理海事案件应注意的若干问题(四)(试行)上海市高级人民法院审理海事案件应注意的若干问题(五)(试行)上海法院委托拍卖工作补充规定上海市高级人民法院关于继续贯彻落实执行工作“九要九不要”的若干意见2005上海关于本市认定诈骗犯罪案件具体数额标准的意见上海公检法司关于查处经济领域中利用合同犯罪案件若干问题的意见1995上海关于办理犯罪嫌疑人、被告人在刑事诉讼期间患精神病的案件的规定2003上海市人民检察院关于刑事案件再审监督的若干规定（试行）1995上海市人民检察院关于取保候审办案期限的若干规定（试行）1995上海关于失火和消防责任事故案件追究刑事责任的若干规定（试行）1999上海市关于对在押人员自首、检举立功适用法律的意见2004年上海关于刑事诉讼中外地籍犯罪嫌疑人、被告人身份证明的意见1996年上海关于重大故意杀人、故意伤害、抢劫和毒品犯罪案件基本证据及其规格的意见2006 上海关于办理销赃案件若干问题的意见1994年上海关于进一步规范部分常见刑事案件级别管辖的意见2004年8月13日上海关于人犯羁押、换押、接见、送达执行书等若干问题的通知1957年上海市人民检察院关于处理利用“信用卡”进行诈骗活动的几点意见1984年上海关于办理减刑、假释案件实施细则（试行）2003年上海法院调查令实施规则2001年上海市高级人民法院关于刑期起止日期及计算问题的意见2001年上海关于办理指定辩护案件法律援助暂行办法2000年上海高院刑庭关于聚众斗殴、寻衅滋事造成他人重伤、死亡结果的定罪问题1999上海市高级人民法院关于行政审判工作中若干问题的意见(试行) 1994上海市高级人民法院行政案件第一审程序开庭审理规范（试行）1994上海市高级人民法院非讼行政执行案件执行规范（试行）1994上海法院、司法局离退休干部调离和辞职后担任律师1995上海高院关于贯彻执行〈上海市城镇公有房屋管理条例〉若干问题的意见1992年上海市第一中级人民法院案件审理流程管理规程(试行) 1999年上海市高级人民法院关于人民法院执行民事判决向银行调取当事人存款问题的通知1980 上海市第一中级人民法院关于超审限案件告知当事人有关事项和要求2001年上海市第一中级人民法院庭前程序须知1999上海市第一中级人民法院公民旁听公开审判案件的规定（试行）1999上海市第一中级人民法院审判公开制度1999上海法院关于制作裁判文书有关技术要求的规定2000举证诉讼规则的司法实务(上海高院民二庭庭长邹碧华的讲座整理稿)广东规定：广东高院关于适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的指导意见广东省高级人民法院关于审理婚姻案件若干问题的指导意见广东省高级人民法院关于审理婚姻案件若干问题的指导意见广州市中级人民法院关于审理劳动争议案件若干问题的意见综述广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件若干问题的指导意见广东高院关于审理劳动争议案件若干问题的指导意见广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见广东高院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷佛山市中级人民法院关于审理劳动争议案件的若干意见佛山市中级人民法院贯彻实施《广东省工资支付条例》有关情况的汇报2006佛山法院民二庭诉讼时效若干疑难问题调研论纲广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见广东高院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见广东省高级人民法院关于民商事审判适用代位权制度若干问题的指导意见广东省高级人民法院关于审理婚姻案件若干问题的指导意见广东省高级人民法院关于审理几类金融纠纷案件的若干意见广东高院适用担保法及司法解释若干问题的指导意见广东高院关于审理破产案件若干问题的指导意见广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见广东高院关于道路交通安全法施行后处理道路交通事故案件若干问题广东省高级人民法院广东省公安厅关于处理道路交通事故案件若干具体问题的意见广东省公安厅关于处理道路交通事故案件若干具体问题的补充意见深圳市法院民事诉讼庭前交换证据规则深圳市中级人民法院关于审理婚姻案件的指导意见（试行）深圳市中级人民法院关于审理劳动争议案件相关法律适用问题的座谈纪要2006广东省高级人民法院关于毒品犯罪案件有关数量量刑标准的参考意见广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见2003广东省高级人民法院关于民事案件立案调解的指导意见2006广东劳动者向人民法院起诉要求用人单位为其补缴社会保险费2004广东省法官协会民事审判专业学术委员会审理损害赔偿纠纷案件研讨会纪要1998广东省法官协会审判监督专业委员会第三届学术研讨会纪要1998广东全省中级法院刑庭庭长座谈会纪要1998广东审理企业破产案件工作座谈会纪要1998广东省法官协会民事审判专业学术委员会审理婚姻家庭案件研讨会综述1998广东省高级人民法院关于进一步加强劳动争议案件审判工作的若干意见2005江苏规定：江苏省法院民一庭婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述分类:婚姻家庭专栏江苏高院、公安厅关于处理交通事故损害赔偿案件有关问题的指导意见江苏省劳动仲裁案件研讨会纪要（2007年）江苏省高级人民法院关于审理适用公司法案件若干问题的意见（试行）江苏高院-关于刑事审判证据和定案的若干意见（试行）江苏省高级人民法院关于审理委托理财合同纠纷案件若干问题的通知江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要（一）江苏高院关于审理适用公司法案件若干问题的意见(试行)江苏省高级人民法院关于审理破产案件若干问题的讨论纪要江苏省高级人民法院审判委员会关于审理事业单位人事争议案件若干问题的意见江苏省高级人民法院关于审理交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的意见(一)江苏省高级人民法院江苏省公安厅关于处理交通事故损害赔偿案件有关问题的指导意见江苏省高级人民法院关于行政诉讼案件管辖若干问题的意见江苏省关于刑事审判证据和定案的若干意见（试行）江苏省关于刑事诉讼证据方面若干问题的会议纪要2001年江苏省民事审判工作座谈会纪要江苏省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的讨论纪要2005江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》(1999年)江苏省高级人民法院关于审理劳动保障监察、工伤认定行政案件若干问题的意见2005 《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》2004四川、重庆规定：四川--关于规范刑事证据工作的若干意见(试行)四川高院关于贯彻执行最高院关于确定民事侵权精神损害赔偿的意见重庆市高级人民法院关于审理工伤行政诉讼案件若干问题的暂行规定四川省高级人民法院关于审理涉及追索劳动报酬案件若干问题的意见2004四川省高级人民法院关于审理涉及事业单位人事争议案件有关问题的意见重庆高院关于适用最高院审理事业单位人事争议案件若干问题的规定重庆市高级人民法院、重庆市劳动局关于劳动争议案件有关问题处理的座谈纪要1998河南规定：河南省高级人民法院(民事审判第一庭)关于当前民事审判若干问题的指导意见河南省高级人民法院民事纠纷诉讼证据规则（试行）。
二手房买卖纠纷裁判规则(含各地高院指导意见)
二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
深圳个人二手房买卖法律文件(2024版)2
深圳个人二手房买卖法律文件（2024版）本合同目录一览第一条：合同主体1.1 出卖人信息1.2 买受人信息第二条：房屋基本情况2.1 房屋位置2.2 房屋面积2.3 房屋户型2.4 房屋所有权证号第三条：房屋交易价格3.1 成交价格3.2 付款方式3.3 付款时间第四条：房屋交付及过户4.1 交付时间4.2 交付条件4.3 过户手续4.4 过户时间第五条：房屋质量及维修责任5.1 房屋质量保证5.2 维修责任分配第六条：物业管理及费用6.1 物业管理公司6.2 物业管理费用第七条：合同的变更和解除7.1 变更条件7.2 解除条件第八条：违约责任8.1 出卖人违约8.2 买受人违约第九条：争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 诉讼解决第十条：合同的生效、终止和解除10.1 生效条件10.2 终止条件10.3 解除条件第十一条：其他约定11.1 户口迁移11.2 家具家电归属11.3 宠物处理第十二条：附件12.1 房屋所有权证复印件12.2 买卖双方身份证明复印件12.3 付款凭证复印件第十三条：签署日期第十四条：合同正本份数14.1 出卖人留存份数14.2 买受人留存份数14.3 见证人留存份数第一部分：合同如下：第一条：合同主体1.1 出卖人信息1.1.1 姓名：1.1.2 身份证号：1.1.3 联系方式：1.1.4 住址：1.2 买受人信息1.2.1 姓名：1.2.2 身份证号：1.2.3 联系方式：1.2.4 住址：第二条：房屋基本情况2.1 房屋位置2.1.1 城市：2.1.2 区域：2.1.3 街道：2.1.4 房屋地址：2.2 房屋面积2.2.1 建筑面积：2.2.2 使用面积：2.3 房屋户型2.3.1 房型：2.3.2 房间数：2.3.3 卫生间数：2.4 房屋所有权证号2.4.1 所有权证号：2.4.2 土地使用权证号：第三条：房屋交易价格3.1 成交价格3.1.1 总成交价格：3.1.2 付款方式：3.1.3 定金：3.1.4 首付款：3.1.5 贷款金额：3.2 付款时间3.2.1 定金支付时间：3.2.2 首付款支付时间：3.2.3 贷款办理时间：3.2.4 贷款审批通过后支付剩余房款时间：第四条：房屋交付及过户4.1 交付时间4.1.1 房屋交付日期：4.1.2 交付条件：4.2 过户手续4.2.1 过户所需材料：4.2.2 过户办理地点：4.2.3 过户办理时间：4.3 过户时间4.3.1 过户完成时间：第五条：房屋质量及维修责任5.1 房屋质量保证5.1.1 出卖人对房屋质量的保证期限：5.1.2 质量保证范围：5.2 维修责任分配5.2.1 房屋维修责任期限：5.2.2 维修责任范围：第六条：物业管理及费用6.1 物业管理公司6.1.1 物业管理公司名称：6.1.2 物业管理公司联系方式：6.2 物业管理费用6.2.1 物业管理费用的收费标准：6.2.2 物业管理费用的支付方式：6.2.3 物业管理费用的支付时间：第八条：违约责任8.1 出卖人违约8.1.1 出卖人未按约定时间交付房屋的违约金计算方式：8.1.2 出卖人未按约定履行质量保证义务的违约责任：8.2 买受人违约8.2.1 买受人未按约定时间支付房款的违约金计算方式：8.2.2 买受人未按约定履行其他合同义务的违约责任：第九条：争议解决方式9.1 协商解决9.2 调解解决9.3 仲裁解决9.4 诉讼解决第十条：合同的生效、终止和解除10.1 生效条件10.1.1 合同生效所需满足的条件：10.1.2 合同生效的时间：10.2 终止条件10.2.1 合同终止的原因：10.2.2 合同终止的时间：10.3 解除条件10.3.1 合同解除的原因：10.3.2 合同解除的时间：第十一条：其他约定11.1 户口迁移11.1.1 户口迁移的时间：11.1.2 户口迁移的责任方：11.2 家具家电归属11.2.1 家具家电的归属清单：11.2.2 家具家电归属的确认方式：11.3 宠物处理11.3.1 宠物处理的方式：11.3.2 宠物处理的时间：第十二条：附件12.1 房屋所有权证复印件12.2 买卖双方身份证明复印件12.3 付款凭证复印件12.4 房屋买卖合同复印件第十三条：签署日期13.1 出卖人签署日期：13.2 买受人签署日期：第十四条：合同正本份数14.1 出卖人留存份数：14.2 买受人留存份数：14.3 见证人留存份数：第二部分：其他补充性说明和解释说明一：附件列表：附件一：房屋所有权证复印件附件二：买卖双方身份证明复印件附件三：付款凭证复印件附件四：房屋买卖合同复印件附件一的详细要求：必须为原件的复印件，复印件上需有原件持有人的签名或盖章确认。
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深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：第一条本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。
该条是关于二手房买卖合同的定义。
商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。
另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。
一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建设的，是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
第二条出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的，不予支持。
该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让，……(六)未依法登记领取权属证书的……”。
该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。
该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
”从该条可以看出，该法并不禁止预售商品房再转让。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
”预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后，开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务，买受人享有取得预售商品房所有权的期待权。
我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度，且随着《物权法》规定的预告登记的逐渐施行，在商品房预售合同登记备案和预告登记后，预购人即取得对房屋的准所有权，有权对其所预购的房屋进行处分。
因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，其和受让人签订的房地产买卖合同有效。
第三条房屋所有权人，在房地产抵押期间，与他人签订商品房买卖合同，将抵押的商品房转让，受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的商品房买卖合同有效。
转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同，受让人有权主张撤销。
该条是关于商品房所有权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。
该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十五条。
抵押期间，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况，为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效?虽然《担保法》第四十九条第一款规定：“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。
”但随后的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条又规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
”可见《担保法解释》是认可抵押物转让合同的效力的，即使抵押人在转让抵押物时未通知抵押权人或者告知受让人，受让人也可以根据转让合同取得抵押物的所有权。
房屋的所有权人依法对房屋享有占用、使用、收益和处分之权利。
商品房所有人将房屋设定抵押后，并不丧失转让以及再设定抵押等处分权，只是处分权受到了一定的限制。
商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的，并且，抵押人转让被抵押房屋时，即使未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况，只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主张撤销，转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。
《担保法》第四十九条第一款规定的无效，应该理解成“在未通知抵押权人的情况下，抵押人和转让人之间的转让行为对于抵押权人无效”，而不是说转让合同在抵押人和受让人之间无效。
实践中，对于抵押人和受让人之间所签转让合同的效力，应分两种情况确定：(1)如抵押人在转让时告知了受让人房屋抵押的情况，或者受让人对房屋抵押情况是明知的，而仍然签订转让合同的，转让合同在双方之间是有效的。
(2)如抵押人未告知受让人抵押情况，受让人在签约时也的确不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺诈行为，转让合同因此成为可撤销合同，受让人享有撤销权。
受让人自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的，撤销权消灭，转让合同在双方之间具有法律约束力。
第四条房屋所有权人一房数卖，后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。
房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(一)已经办理房地产权转移登记手续的受让方，请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持;(二)均未办理房地产权转移登记手续，已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予支持;(三)均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
该条是关于一房数卖的买受人均要求履行合同应如何处理的问题。
该条是依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的处理原则作出。
该条的说明参考《最高人民法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>的理解与适用》第十条。
在一房数卖，数个买卖合同均有效的情况下，如果数个买受人均请求继续履行合同，取得房屋所有权的，首先根据《物权法》确立的物权变动原则的规定和物权优于债权的法理，确认房屋由已经办理权属变更登记手续的受让方取得;对均未办理权利变更登记手续的，按照合法占有原则和房地产利用效益原则，房屋所有权由先行占有的受让方取得;对均未办理房屋产权转移登记手续，又未合法占有房屋的，按照诚实信用原则和合同履行原则，房屋所有权由先行支付价款的受让方取得，房屋价款的支付可以是全部支付，也可以是按照合同约定部分支付;对合同均未履行的，按照诚实信用原则，房屋所有权由依法成立在先的房屋买卖合同的受让方取得。
对于以上有权取得房屋所有权的受让方请求继续履行合同的，应予支持。
对于没有取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。
第五条房屋所有权人在房屋出租期间转让房屋，侵害承租人优先购买权的，承租人以此为由主张房地产买卖合同无效的，应予以支持，但房屋买受人善意取得的除外。
房地产买卖合同无效的，受让人有权向房屋所有权人请求赔偿损失，但受让人也有过错的，根据其过错大小承担相应的责任。
本条主要是解决出租人未经承租人同意，擅自转让房地产时，签订的房地产转让合同的效力问题以及合同被认定为无效后，如何处理的问题。
依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条(已于2008年12月18日废止)和《合同法》第二百三十条规定，出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人欲出卖租赁房屋，应当在出卖前的合理期限内将其欲出卖租赁房屋的事由通知给承租人。
这是出租人的法定义务，否则，出租人与第三人就租赁房屋所订立的买卖合同无效，但买受人已善意取得租赁房屋所有权的除外。
关于买受人是否已善意取得租赁房屋所有权的问题，可依照《物权法》第一百零六条第一款的规定进行认定。
在订立租赁房屋的买卖合同过程中，出卖人未将转让房屋负担有租赁权的事实告知买受人，是造成买卖合同无效的主要事由，出卖人对合同无效负有主要过错，由此给买受人造成的损失，应由出卖人承担。
但买受人在签订合同过程中同样负有谨慎审查的义务，如受让人知道或者应当知道房屋负有租赁权，其对造成合同无效同样负有一定过错。
按照无效合同的处理原则，双方对合同无效都具有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六条房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。
本条主要是解决共有的房地产登记在一方名下，登记的权利人转让房地产合同效力问题。
公示公信是物权的基本原则。
物权须进行公示，是因为物权具有对世的效力。
不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。
物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。
所为公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。
我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。
如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。
买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否则，不利于鼓励交易，也将增加交易成本。
在现代社会经济生活中，物的静态安全已让位给物的动态安全，维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标。
因此，房屋登记的所有权人与买受人订立的房地产买卖合同应为有效，其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。
但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的，买受人不是善意第三人，在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下，买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。