房地产抵押法律知识讲解
抵押权知识点
抵押权知识点一、知识概述《抵押权知识点》①基本定义：老实说，抵押权呢，就是一种担保物权。
就是说，你想借点钱，或者办点别的事，但人家怕你到时候赖账或者还不起，你就可以把自己的财产抵押出去。
比如说你的房子，你把房子抵押给银行，就像你对银行说：“你看，我把房子押这儿了，要是我还不上钱，你可以把房子拿走去卖钱抵债。
”这个房子就是抵押物，你们之间这种关于抵押房子来担保还钱的关系，这里面银行就对你的房子有抵押权。
②重要程度：抵押权在物权里可是相当重要的哦。
在经济活动中，就像血液一样重要。
不管是个人、企业还是金融机构之间的借贷、买卖啥的，基本上都会涉及到抵押权的问题。
要是没有这个抵押权，大家借钱、做生意都不踏实啊。
比如说你想去银行贷款创业，银行要是不能有个抵押物来保障自己的权益，它可不敢轻易把钱借给你呀。
③前置知识：我们得先了解物权的一些基本概念，像什么是所有权呀，占有权啦。
还得懂一点债务相关的知识，因为抵押权是和债务紧密相连的呢。
打个比方，你都不知道债务是怎么回事儿，那你肯定理解不了为啥得抵押东西来担保债务的偿还了，对吧？④应用价值：在现实生活里到处都有应用。
除了上面说的个人向银行贷款抵押房子，企业也经常把自己的厂房、设备抵押给供应商作为货款的担保啦。
这就给了交易双方一种保障和信心，要是没有这种抵押保障机制，经济活动很难顺畅进行。
在房地产行业更是如此，开发商经常要把土地或者在建工程抵押来融资，这样楼盘才能顺利建设。
二、知识体系①知识图谱：抵押权在物权的担保物权里可是关键的一部分哦。
在整个民商法体系中呢，它和债权债务关系紧密交织，处在保障交易安全、促进资金流转这个很关键的点上。
要是把民商法体系当成一个大拼图，那抵押权就是一块很重要的拼图块。
②关联知识：它和债权关系最大了，毕竟是为债权做担保的呀。
另外和抵押物的相关规定也分不开，像什么东西可以抵押，什么东西不可以抵押，这和抵押权能否有效成立息息相关。
还有和执行程序也有关系，如果债务到期不还，怎么去实现抵押权，把抵押物给处理掉，这就要涉及到执行方面的法律了。
房地产抵押基础知识培训
房地产抵押基础知识培训余源鹏房地产大讲堂房地产基础知识培训网1.房地产抵押的相关基础概念知识房地产抵押基础知识培训（1）房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产按揭是房地产抵押的一种形式。
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权.（2）现房抵押，是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（3)在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押基础知识培训（4）购房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
(5）房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记;三是权利消除时的注销登记。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
2.房地产抵押基础知识培训房地产抵押的相关基础知识解答（1）预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同、房地产买卖合同书等文件.登记人员在房地产买卖合同书加盖抵押专用章。
（2）同一抵押物设若干抵押时，如何办理登记？根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定的抵押权限告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
（3）共有房地产如何设定抵押？共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意.按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。
民法典抵押权编学习笔记
民法典抵押权编第一、抵押权一、动产抵押权(1)标的物包括:①生产设备、原材料、半成品、产品;②交通运输工具。
(2) 动产抵押权设立要件: (债权意思主义)①书面抵押合同有效;②无须登记，无须交付。
(3) 登记对抗:未经登记的动产抵押权，不得对抗善意第三人。
(4) 正常经营(登记对抗的例外)以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
( 《民法》第404 条)[2020 修改，原只适用于动产浮动抵押的规则，现在扩大适用于所有动产抵押权，] 二、抵押物转让(《民法》第406 条)[改变了物权法抵押物转让的规则]①转让抵押财产无须抵押权人同意(有权处分)。
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事人另有约定的，按照其约定。
抵押财产转让的，抵押权不受影响。
②通知义务。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
③抵押权人的举证责任。
抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二、权利质权及超级优先权一、权利质权设立(1) 质押合同成立生效书面成立，成立生效。
(2) 登记或交付设立①以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。
以基金份额、股权;注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
②法律效果:权利受到限制。
第一，汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第二，基金份额、股权出质后，不得转让，但是经出质人与质权人协商同意的除外。
出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
房地产估价师考试知识点：房地产抵押
房地产估价师考试知识点：房地产抵押房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同，是房地产估价师考试的知识点，小编整理了其相关内容，一起来复习下吧：房地产抵押是担保债权债务履行的手段。
房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。
债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。
房地产抵押合同一般应载明下列内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）被担保债权种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）债务人履行债务的期限；（7）担保的范围；（8）违约责任；（9）争议解决的方式；（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。
抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。
抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。
【例题】房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。
（）『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。
房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。
【2014年真题】当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（）。
A.债务履行期限B.被担保的债权数额C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。
民法中的抵押与质押的法律规定
民法中的抵押与质押的法律规定抵押与质押的法律规定在民法中，抵押与质押是常见的担保方式，用于保障债权人的权益。
本文将就抵押与质押的法律规定进行详细的探讨。
一、抵押的法律规定抵押是指债务人将其财产权利实质性地转交给债权人，作为债权的担保方式。
根据《中华人民共和国民法通则》第十章第一百三十一条的规定，抵押可以对不动产和动产进行，包括房屋、土地、车辆等。
抵押的设立一般需要有书面形式，并依法进行登记。
抵押的法律效力表现为以下几个方面：1. 优先受偿权：债权人在债务人违约时有优先以抵押财产偿还债权的权利。
2. 公示作用：抵押登记能够公示债权人对抵押财产的权益，提醒第三人在与该财产有关的交易中注意债权人的权益。
3. 执行权：当债务人违约无法履行债务时，债权人有权依法申请对抵押财产进行强制执行。
需要注意的是，抵押权的设立与转让受到法律的一定限制，比如对不动产抵押，应依法办理抵押登记手续；对涉及特定行业的动产抵押，还需要符合相关法律法规的规定。
二、质押的法律规定质押是指债务人将其动产交付给债权人作为担保物的方式。
按照《中华人民共和国民法通则》第十章第一百三十四条的规定，质押权的设立应采取书面形式。
质押的法律效力主要表现为以下几个方面：1. 债权优先受偿：债权人在债务人违约时有优先以质押物偿还债权的权利。
2. 公示作用：质押可以通过交付质押物的行为实现公示债权，提醒第三人注意债权人的权益。
3. 执行权：债权人在债务人违约时可以依法申请执行权，将质押物变现以偿还债务。
质押权的设立与转让同样受到法律的一定限制，特别是对于资金、证券等质押，需要严格遵守相关法律法规的规定。
三、抵押与质押的异同点抵押和质押作为担保方式，虽然都能提供债权人的保障，但也存在一些差异：1. 客体不同：抵押的客体可以是不动产和动产，而质押的客体主要是动产。
2. 形式要求不同：抵押必须采取书面形式，并进行登记，而质押只需要书面形式。
3. 转让方式不同：抵押以债权人获得抵押财产的处分权为目的，而质押则是债权人获得债务人交付的动产。
法律知识办法上海市房地产抵押
法律知识办法上海市房地产抵押一、引言在上海市房地产市场中，抵押是一种常见的担保方式，用于保障借款人履行债务。
抵押是一项重要的法律行为，借款人和抵押权人都需要了解相关的法律知识和办法，以保护各自的权益。
本文将介绍上海市房地产抵押的法律知识和办法。
二、上海市房地产抵押的法律基础上海市房地产抵押的法律基础主要包括以下法律法规： - 《中华人民共和国物权法》 - 《中华人民共和国合同法》 - 《中华人民共和国担保法》 - 《上海市不动产登记办法》这些法律法规规定了抵押权的设立、变更、转让、清除等程序和要求，保障了借款人和抵押权人的合法权益。
三、上海市房地产抵押的设立条件根据相关法律法规，上海市房地产抵押的设立需要满足以下条件：•房地产权属明确：抵押物必须是房屋所有权或房屋使用权，且权属明确，没有纠纷。
•借款合法：抵押权的设立必须是为了借款目的，借款用途合法。
•借款本息明确：借款本金和利息必须明确，且在法定范围内。
•抵押物评估：抵押物需要经过评估，评估结果确定抵押物的价值和抵押额度。
只有满足了上述设立条件，才能够合法设立上海市房地产抵押。
四、上海市房地产抵押的办理程序上海市房地产抵押的办理程序一般包括以下几个步骤：1.借款协议签订：借款人和借款机构签订借款协议，明确借款金额、利率、期限等相关条款。
2.抵押物评估：借款人委托评估公司对抵押物进行评估，确定抵押物的价值和抵押额度。
3.抵押物权属核查：借款人和抵押权人核查抵押物的权属情况，确保没有纠纷。
4.不动产登记：借款人将抵押物的权属信息和抵押信息登记在不动产登记系统中，确保抵押权的有效设立。
5.抵押登记：借款人和抵押权人将抵押合同和不动产登记证明提交给相关机构办理抵押登记手续。
6.抵押合同备案：抵押权人将抵押合同备案在房地产交易管理部门备案，确保抵押权的公示和执行效力。
7.抵押权实现：借款人未按时履行债务时，抵押权人可以依法行使抵押权，采取查封、变卖等措施实现债权。
哪些房产不能抵押 房产抵押需要满足哪些条件
哪些房产不能抵押房产抵押需要满足哪些条件有些人为了解决经济困境，选择了房产抵押，但是在办理相关手续时，却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的，究竟是怎么回事呢?别着急，下文将对房产抵押需要满足哪些条件，以及哪些房产不能抵押的问题进行解答，希望对您有所帮助。
有些人为了解决经济困境，选择了房产抵押，但是在办理相关手续时，却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的，究竟是怎么回事呢?别着急，下文将对房产抵押需要满足哪些条件，以及哪些房产不能抵押的问题进行解答，希望对您有所帮助。
▲一、房产抵押需要满足哪些条件房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
▲(一)作为抵押人的条件抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。
预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
▲(二)作为抵押物的条件房地产抵押随土地使用权的取得方式不同，对抵押物的要求也不同。
《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本点：1、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。
对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。
抵押物的所有权与占有
抵押物的所有权与占有在房地产交易中，抵押物的所有权与占有是一个重要的法律和经济问题。
抵押物通常是借款人用于担保贷款的资产，尤其是房屋。
在贷款期间，抵押物的所有权和占有权会发生一些变化和限制。
本文将详细探讨抵押物所有权与占有的相关问题。
首先，我们来了解一下抵押物的定义。
抵押物是指借款人为了获得贷款而提供给贷方的财产或财产权益，以便在借款人未偿还贷款的情况下，贷款人可以通过清算抵押物来收回欠款。
一般来说，房屋是最常见的抵押物种类。
在房地产交易中，借款人将房屋作为抵押物交给贷款人，以便在未按时还款时，贷款人有权对房屋进行拍卖或变卖，以偿还债务。
抵押物的所有权与占有权需要区分开来。
所有权是指对财产的最终支配权，而占有权是指实际控制和使用财产的权利。
在贷款协议中，借款人仍然保留抵押物的所有权，但贷方获得了抵押物的占有权。
这意味着在借款期间，借款人仍然享有抵押物的所有权，可以将其出租或出售，但只能在贷方同意的条件下进行。
贷方作为抵押物的占有人有权在借款人违约时将其收回。
抵押物的所有权与占有是由法律法规来规定和保护的。
不同的国家和地区有各自的法律体系来规范抵押物所有权与占有权的转移和限制。
在中国，相关法律规定了贷方对抵押物的占有权和行使权。
贷款协议和抵押物担保合同会明确规定抵押物的所有权与占有权的变化和限制。
例如，在借款人未能按时偿还贷款的情况下，贷方有权通过法律程序收回抵押物并进行拍卖，以弥补未偿还的债务。
此外，在抵押物所有权与占有权的过程中，还涉及到一些其他的问题。
例如，抵押物的评估和估值，贷款人对抵押物进行保险以减少风险，以及借款人对抵押物的保养和维护责任等。
这些问题通常在贷款协议和抵押物担保合同中有明确规定，双方在合同中约定各自的权益和责任。
总结起来，抵押物的所有权与占有是房地产交易中的关键问题。
借款人在贷款期间仍然保留抵押物的所有权，但贷方在此期间获得了抵押物的占有权。
相关的法律和合同规定了双方的权益和责任。
房地产抵押相关法律法规
房地产抵押一、概述房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
所有房地产抵押，都要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记。
在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同。
1、房地产抵押的性质（1）具有担保主债权实现的功能（2）具有附属性（3）抵押权设定的相对独立性【法律法规】《担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
《城市房地产管理法》第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
抵押权的优先顺序与竞争规则分析
抵押权的优先顺序与竞争规则分析在房地产交易中，抵押权的优先顺序和竞争规则是非常重要的法律问题。
本文将就抵押权的优先顺序和竞争规则进行分析，以帮助读者更好地理解和应对相关的风险和挑战。
一、抵押权的定义和作用抵押权是指债务人将其不动产财产作为债权担保物的一种权利，债权人在债务人不履行债务时，可以通过处置担保物实现债权的一种权利。
抵押权在房地产交易中起到了保护债权人权益和风险防范的作用。
二、抵押权的优先顺序抵押权的优先顺序是指当多个债权人拥有债务人的抵押权时，按照相关法律规定来确定各个债权人的优先程度。
通常情况下，根据登记抵押权的先后顺序来决定优先级，先登记抵押权的债权人享有优先受偿的权利。
然而，也有一些特殊情况，例如法律规定的特别抵押权享有绝对优先受偿权，即使其登记较晚，也能够优先受偿。
此外，在一些紧急情况下，法院可以根据特殊情况来判决抵押权的优先顺序。
因此，抵押权的优先顺序并非完全固定，需要根据具体情况来确定。
三、抵押权竞争规则当多个债权人同时对同一不动产设立抵押权时，就会出现抵押权的竞争。
在抵押权的竞争中，遵循以下几种基本的竞争规则：1. 先登记优先原则：根据登记的先后顺序来判断优先级，先登记的抵押权人享有优先受偿的权利。
这是最基本且常见的竞争规则。
2. 无故意及瑕疵竞争规则：如果先登记的抵押权人在登记时存在恶意或者瑕疵（如虚假登记），后登记的抵押权人可以撤销先登记的抵押权。
3. 诚信保护原则：如果后来的抵押权人是相对善意的，且其登记在先登记之前，法律可以保护其合法权益，即使他们违背了先登记优先原则。
四、抵押权的风险与应对策略在理解抵押权的优先顺序和竞争规则的基础上，我们需要了解相应的风险和应对策略，以降低损失并保护自身权益。
1. 利用登记系统：及时登记抵押权并保持良好的登记记录，以确保自身抵押权的先后顺序和合法性。
2. 谨慎选择合作对象：在与借款人、抵押权人等相关方进行交易时，应仔细评估对方的信用状况和合法性，尽量避免与有不良信用记录或存在纠纷的当事人进行交易。
抵押权法定担保范围5项
抵押权法定担保范围5项一、动产抵押动产抵押是指债务人将其动产权利转让给债权人，并作为债务的担保。
动产抵押的范围广泛，包括但不限于机器设备、车辆、存货、存款、应收账款等。
债务人将这些动产抵押给债权人后，债权人在债务人不履行债务的情况下，有权通过拍卖、变卖或以其他方式处置抵押物来清偿债务。
二、不动产抵押不动产抵押是指债务人将其不动产的所有权转让给债权人以作为债务的担保。
不动产包括土地、房屋及其附属设施等。
不动产抵押的范围较为固定，一般是以土地使用权、房屋所有权等形式进行抵押。
当债务人未能履行债务时，债权人可以依法通过变卖不动产来清偿债务。
三、债权人优先受偿权债权人优先受偿权是指在债务人破产清算时，债权人享有的优先受偿权。
根据我国现行法律规定，债权人的优先受偿权范围包括劳动者的工资、劳动者的赡养费、共同债务人的分担偿还义务等。
债权人优先受偿权的设立，保障了债权人在债务人破产清算中的合法权益。
四、抵押权优先权抵押权优先权是指在拍卖、变卖抵押物时，抵押权人享有的优先受偿权。
在抵押物变现时，按照先后顺序，抵押权人的债权享有优先受偿的权利。
这样做的目的是保护抵押权人的合法权益，确保其能够在债务人不履行债务的情况下，通过变现抵押物来实现债权。
五、抵押物保管、监督和处分权债权人在行使抵押权时，有权保管、监督和处分抵押物。
抵押物保管是指债权人按照约定或法律规定，对抵押物进行妥善保管，确保其安全完好；抵押物监督是指债权人对债务人对抵押物的使用情况进行监督，防止抵押物受损或被挪用；抵押物处分是指在债务人未能履行债务的情况下，债权人有权通过拍卖、变卖等方式处置抵押物来清偿债务。
抵押权作为法定担保范围的一种形式，为金融领域提供了一种有效的担保方式。
在实际操作中，债权人和债务人应当明确各自的权利和义务，建立健全的抵押权关系，以保障双方的合法权益。
同时，相关部门也应加强对抵押权法定担保范围的监管，确保其在经济社会发展中发挥积极的作用。
《房地产抵押》课件
抵押贷款使用房地产作为抵押品，房地产的价格和稳定性是决定抵押贷款申请是否通过的重 要因素。
房地产抵押流程
申请抵押流程
房主向银行申请抵押贷款，银 行核实贷款申请人的信息和资 产情况。
审核抵押申请
银行对贷款申请人进行资信评 估，并对抵押物进行评估，了 解抵押物的价值。
抵押登记
当贷款申请审核通过后，银行 和房主签署抵押合同，并进行 抵押登记，确立银行对抵押物 的担保权利。
如何避免类似失败抵押案例
贷款人应该规划好自己的资产负 债表，切勿过度负债，导致债务 不可偿还。
结论与建议
1 结论总结
房地产抵押是一种常见的贷款担保方式，贷款人和借款人应该了解抵押的流程和注意事 项。
2 建议提出
贷款人应该规划好自己的借贷和抵押方案，以免因赊账而导致抵押权转移。
抵押是贷款的担保方式之一，贷款人应该合理规划自己的贷款和抵押方案，确保 自己的债务有可持续性。
房地产抵押案例分析
成功抵押案例分享
湖南某银行对某大型物流公司的 房产进行了抵押，后者获得了数 百万元的借款用于扩展业务。
失败抵押案例分析
某企业因为过度扩张而陷入财务 困境，房产抵押计划放缓，最终 导致公司倒闭。
房地产抵押PPT课件
本PPT课件将为您详细介绍房地产抵押的背景、流程、注意事项、案例分析以 及结论与建议。让您轻松了解房地产抵押的相关知识。
背景介绍Байду номын сангаас
什么是抵押？
抵押是指将财产权利提供给债权人作为担保，以保障债权人的权益。
为什么存在抵押？
抵押是银行或其他金融机构提供信贷服务的重要手段，能够提高信贷的资产质量和安全性。
解除抵押
举例抵押权、质押权、留置权通俗易懂
举例抵押权、质押权、留置权通俗易懂抵押权、质押权和留置权是我们日常生活中常见的一些法律概念，我们经常会听到这些词汇，但是对于它们的含义和使用方式可能并不是很清楚。
那么，让我们通过一些生动的例子来解释一下这些概念吧。
首先，我们来谈谈抵押权。
抵押权是指债务人（一般是借款人或者买房人）向债权人提供抵押物作为还款保证的一种权利。
抵押物可以是不动产（比如房屋）或者动产（比如车辆、存款等）。
这里我们以购买房屋为例。
假设小明想购买一套房子，但是他没有足够的资金来一次性支付房屋的全款。
于是，他选择向银行贷款，银行同意借给他购房款，作为对银行的保证，小明将房屋作为抵押物提供给银行。
这样，小明就获得了购房的资金，同时银行获得了小明的抵押物，即房屋。
如果小明按照约定时间还清了贷款，那么房屋的抵押权将解除，小明完全拥有该房屋并成为产权人。
而如果小明无法按时偿还贷款，银行将有权通过拍卖这套房子来收回借款的资金。
接下来，我们说说质押权。
质押权与抵押权相似，它也是一种借款人为了向债权人提供还款保证而提供的财产。
不同的是，质押权是指债务人将动产（比如珠宝、股票、债券等）作为担保。
让我们以一枚钻石戒指作为例子来说明。
假设小红正在筹划创业，她需要一笔投资来启动自己的公司。
她找到了一位投资者，但是投资者不愿意直接给她投资款项。
于是，小红选择将自己的一枚价值很高的钻石戒指作为质押物提供给投资者作为保证。
一旦小红还清了借款，她就可以取回钻石戒指，否则，投资者有权根据合同约定的方式处理这枚钻石。
最后，我们来说说留置权。
留置权是指债权人因债务人未能履行合同义务，有权暂时占有债务人的财物作为补偿。
这里，我们以汽车修理厂为例来说明留置权。
假设小王的车出现了故障，他将车开到了一家汽车修理厂进行维修。
修理厂负责将车修好并收取费用。
但是，小王并没有按时支付维修费用，修理厂可以行使留置权，暂时占有小王的车辆，直到小王支付了所欠款项。
在这个过程中，修理厂还有可能要求小王支付额外的滞纳金或者仓储费用。
抵押权背诵点
五、抵押担保的范围1.抵押物的范围（1）抵押物登记载的内容与抵押合约约定的内容不一致的，以登记载的内容为准。
（2）当事人以全部权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典善意取得制度的规定处理。
〔抵押权角度〕当事人以依法被查封、扣押或监管的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封、扣押或监管措施已经解除的，人民法院应予支持。
〔合约角度〕抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合约无效的，人民法院不予支持。
（链接）依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。
（3）添附抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人全部，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。
抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有全部权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值局部。
抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。
（4）从物从物产生于抵押权设立前，抵押权效力及于从物，但当事人另有约定的除外；从物产生于抵押权设立后，抵押权效力不及于从物，但在抵押权完成时可一并处分。
（5）违法建筑物以违法的建筑物抵押的，抵押合约无效，但是一审法庭论辩终结前已经办理合法手续的除外。
当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合约无效的，人民法院不予支持。
（6）划拨用地抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合约无效或者不生效的，人民法院不予支持。
抵押权依法完成时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
当事人以划拨方法取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合约无效或者不生效的，人民法院不予支持。
法律知识办法上海市房地产抵押
法律知识办法：上海市房地产抵押抵押是指在民事法律关系中，当偿还债务人不履行债务，债权人有权就该债务所附属的财产上支付其债权，且优先于其他债权人或权利人受偿。
在上海市房地产抵押中，借款人可以将其房屋抵押给贷款人作为贷款担保，贷款人在借款人未能按照预定时间向其偿还欠款时，有权依照合法的程序将抵押物变现，以收回债权。
上海市房地产抵押的效力在中国，法律将房屋抵押称为“抵押担保”。
在上海地区，房地产抵押的效力是由《中华人民共和国物权法》《上海市物权法》《中国人民银行关于个人房屋按揭贷款有关问题的通知》等法律法规规定的。
根据相关法律法规，抵押应当以书面形式作出，并按照合同约定的形式公证。
抵押方必须是该财产的合法所有人，否则，抵押无效。
当然，如在抵押前有共有人等其他人对抵押物提出异议，必须经过过户或寻求相关法律手续后，方可正确注册抵押。
上海市房地产抵押的方式上海市民在申请房屋按揭贷款时，建议向权威的金融机构进行申请。
如业主已经拥有房屋产权，可以将房屋作为抵押物，由金融机构进行按揭贷款。
该方式既可以满足业主短期资金需要，又不必担心失去房屋产权。
除此之外，还有一种方法叫“从业资格证抵押贷款”，现已成为一种较为流行的房地产抵押方式。
有部分金融机构要求抵押人必须要持有为其所提供的资产进行管理和评估的合格证书，这通常可以有效防止虚假交易和风险发生。
上海市房地产抵押的注意事项在上海市房地产抵押时，有一些注意事项需要业主们了解：合法性抵押担保的财产无合法所有权，是非法、侵占和不正当所得的，应在法院的判决下返还合法所有人。
抵押物价值抵押物价值应当超过债务数额，抵押物应该处于登记在本市通用的房地产信息服务平台等公证机构或授权机构中。
抵押利率上海市民应该关注抵押利率，注意不要贪图一时便宜从高风险资本中获取资金，否则，可能会在之后面临拍卖抵押物、违约资率等风险。
结论房地产抵押是一种广泛应用于上海市的融资方式。
业主们在进行房屋按揭贷款或申请从业资格证抵押贷款时，应该了解相关的法律规定和注意事项，以免受到损失。
抵押质押知识点
抵押质押知识点一、抵押。
1. 概念。
- 抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
（例如，甲向银行借款，以自己的房屋作抵押，房屋仍然由甲占有使用，若甲到期不能还款，银行有权就该房屋优先受偿。
）2. 抵押物的范围。
- 可以抵押的财产包括建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
- 但是，下列财产不得抵押：土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
3. 抵押合同。
- 抵押合同应当采用书面形式。
抵押合同一般包括下列条款：被担保债权的种类和数额；债务人履行债务的期限；抵押财产的名称、数量等情况；担保的范围。
- 抵押权自抵押合同生效时设立的情形：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
例如，甲将自己的汽车抵押给乙，抵押合同生效时，乙就取得了抵押权，但如果甲将汽车卖给不知情的丙并交付，丙为善意第三人，乙的抵押权不能对抗丙。
- 抵押权自登记时设立的情形：以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
4. 抵押权的实现。
- 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
以房抵债的法律规定(3篇)
第1篇一、引言以房抵债作为一种常见的债务清偿方式，在市场经济中具有广泛的应用。
它是指在债务人不具备现金偿还能力时，将房屋等不动产作为债务清偿的手段。
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，以房抵债的现象日益增多，涉及的法律问题也日益复杂。
本文将对以房抵债的法律规定进行梳理，并对实践中存在的问题进行探讨。
二、以房抵债的法律规定1. 《民法典》相关规定《民法典》第三百九十八条规定：“债务人应当向债权人清偿债务。
债务人未履行债务或者履行债务不符合约定的，债权人可以请求债务人履行债务或者采取其他补救措施。
债务人履行债务不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。
债务人有下列情形之一的，债权人可以请求以其他财产清偿债务：（一）债务人以其房屋、土地等不动产清偿债务；（二）债务人以其动产清偿债务；（三）债务人以其债权清偿债务；（四）法律规定的其他情形。
”2. 《物权法》相关规定《物权法》第二百一十八条规定：“债务人以其房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
”3. 《城市房地产管理法》相关规定《城市房地产管理法》第三十二条规定：“以房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
”4. 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》相关规定《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十一条规定：“被执行人以房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
抵押权人有权就抵押财产优先受偿。
”三、以房抵债的实践探讨1. 抵押登记问题在以房抵债实践中，抵押登记问题尤为重要。
根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，债务人以其房屋、土地等不动产清偿债务的，应当依法办理抵押登记。
然而，在实际操作中，部分债务人未及时办理抵押登记，导致抵押权人无法行使抵押权。
为避免此类问题的发生，债权人应在债务履行期限届满前，督促债务人办理抵押登记。
2. 抵押权实现问题抵押权实现是以房抵债的关键环节。
房地产抵押权(基本释义)
设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先，从可以作为抵押 房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。”即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土 地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。建设部的规章 《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用 于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.
2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规 范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政 府规定的部门办理抵押登记。”《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效。”第43条第二款规定： “当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”
担保物权1、先受偿效力 房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从 变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而 导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费 用。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的 内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履 行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围； ⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
法律小讲堂房产案件(3篇)
第1篇一、引言房产案件在我国司法实践中占有重要地位，涉及民生、经济和社会稳定等多个方面。
随着我国房地产市场的蓬勃发展，房产案件的数量和类型也在不断增加。
本文将围绕房产案件的相关法律问题，进行详细解析，以期为广大读者提供参考。
二、房产案件类型及法律依据1. 房地产开发项目纠纷（1）类型：土地征收、拆迁安置补偿、房屋买卖合同纠纷等。
（2）法律依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等。
2. 房屋买卖合同纠纷（1）类型：合同解除、违约责任、房屋质量纠纷等。
（2）法律依据：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等。
3. 房屋租赁合同纠纷（1）类型：租金纠纷、房屋维修责任、租赁期限纠纷等。
（2）法律依据：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。
4. 房屋抵押贷款纠纷（1）类型：贷款合同纠纷、抵押权实现纠纷等。
（2）法律依据：《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等。
5. 房屋继承纠纷（1）类型：继承权纠纷、遗产分割纠纷等。
（2）法律依据：《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国物权法》等。
三、房产案件常见问题及解答1. 询问：购房合同签订后，开发商未按约定交付房屋，购房者能否解除合同？解答：购房者可以依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求开发商承担违约责任。
若购房者认为继续履行合同对己不利，可以解除合同，并要求开发商赔偿损失。
2. 询问：房屋质量问题，购房者能否要求开发商承担责任？解答：购房者可以依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条的规定，要求开发商承担修理、更换、退货或者减少价款等违约责任。
同时，根据《中华人民共和国物权法》的规定，开发商在房屋交付时，应当保证房屋符合合同约定的质量要求。
3. 询问：房屋租赁合同中，租金是否可以随意调整？解答：租金的调整应当遵循公平、合理的原则。
民法典中房产抵押如何处理
民法典中房产抵押如何处理房屋是不动产的⼀种，房屋在⼀定的情形下，房屋所有⼈可以抵押房屋为债务担保的。
⽽房屋抵押有⼀定的程序，债权⼈取是抵押权后，抵押才发⽣效⼒，那么民法典中房产抵押怎样处理?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典中房产抵押如何处理民法典规定，对房屋进⾏抵押的，抵押⼈和抵押权⼈要签订抵押合同，并且到不动产登记机构办理抵押登记，抵押权就设⽴。
《中华⼈民共和国民法典》第四百条【抵押合同】设⽴抵押权，当事⼈应当采⽤书⾯形式订⽴抵押合同。
抵押合同⼀般包括下列条款：(⼀)被担保债权的种类和数额;(⼆)债务⼈履⾏债务的期限;(三)抵押财产的名称、数量等情况;(四)担保的范围。
第四百零⼆条【不动产抵押登记】以本法第三百九⼗五条第⼀款第⼀项⾄第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权⾃登记时设⽴。
⼆、抵押担保的范围所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成⽴之后，债务⼈届满未履⾏债务，债权⼈要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。
它是抵押效⼒问题中最重要的内容之⼀。
(⼀)担保法规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约⾦、损害赔偿⾦及实现抵押权的费⽤。
抵押合同另有约定的，按照约定。
(⼆)抵押权为约定担保物权，故抵押担保的范围⼀般应当以当事⼈在抵押合同中的约定为准。
假如抵押合同明确规定抵押担保的范围仅包括主债权⽽不包括利息、违约⾦、损害赔偿⾦和实现债权的费⽤或者仅包括其中的⼀项或若⼲项的，则按照合同约定办理。
⼀旦出现债务⼈届期不履⾏债务的情况，在处理抵押物所得中，债权⼈只能按照抵押合同中约定的优先受偿的范围优先受偿，⽽不能超越约定的优先受偿权。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，房屋抵押是债务担保的⽅式，抵押房屋需要抵押⼈和抵押权⼈共同签订抵押合同，并且到不动产登记机构办理抵押登记，办理登记后债权⼈取得抵押权。
如果需要法律⽅⾯的帮助，读者可以到店铺进⾏咨询。
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债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
以国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用的国有土地使用权同时抵押;以国有土地使用权抵押的，应将该土地上的房屋同时抵押。
乡村的土地使用权不得单独抵押;以乡、村企业的建筑物抵押的，其占用的土地使用权同时抵押抵押财产可以抵押的财产包括1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物;2.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;3.抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;4.抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;5.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;6.依法可以抵押的其他财产。
抵押合同抵押合同应当包括以下内容：1.被担保的主债权种类、数额;2.债务人履行债务的期限;3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;4.抵押担保的范围;5.当事人认为需要约定的其他事项。
房地抵押房地产抵押是指抵押人(债务人或第三人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人(债券人)提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物的价款优先受偿;但设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，拍卖所得用于交纳土地使用权出让金后的余款，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，且应以书面形式订立抵押合同，并应到原房地权属登记部门办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。
房地产抵押贷款中的五个问题随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。
但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一;房地产多头管理，单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻;评估机构无序竞争，超值评估等等。
这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。
如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。
一、用假证抵押，重复抵押，债权落空首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。
其次，多头抵押。
不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。
再者，重复抵押。
即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。
结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。
还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。
分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。
对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。
另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。
对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。
二、企业破产，债权难以实现分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。
有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。
但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。
其次要交纳国家的有关税费。
这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢?所以，金融机构的优先受偿是空的。
第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。
企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。
获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。
面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。
第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。
第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。
防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。
对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。
经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等;并办理好相关的合法登记。
房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。
三、房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻第一种情况，现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。
第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠纷。
第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。
开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。
对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。
土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。
房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。
这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。
针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。
房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。
四、涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。
处置时受偿顺序执行就会受阻;往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。
在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿;金融机构债权受偿的比率就很少了。
对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失;一旦企业破产，要加强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。
防止抵押权人对设定抵押物(土地)实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。
五、超值抵押房地产，贷款赔付受损分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，(如出让、划拨、国有、集体等)在实施贷款比率(贷款金额与评估价值比率)上掌握不准。
实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低(贷款额度不够，保险系数大一些)或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成贷款损失。
近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。
对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。
一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80%左右;而以划拨方式取得的，控制在50%左右;对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。
另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。
另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，以避免中介机构的虚假评估行为。
金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证(房产他项权利证、土地他项权利证)，方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题;同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。
金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。
房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制;条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。
土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。