戴德梁行物业培训-装修管理实施与控制技巧
合集下载
戴德梁行写字楼物业管理的各项服务内容与要求、质量标准(可编辑复制doc版55页)
写字楼物业管理各项服务内容与要求、质量标准目录第一节、物业工程房屋设施设备运行及维护管理 (3)一、房屋及公用设施维修养护 (3)二、机电设备设施管理 (16)三、智能化系统管理 (37)一、服务范围、服务内容及服务标准 (44)三、重大接待保障服务及集团专属办公区的安全管理 (46)第三节、客户服务 (46)一、服务范围、服务内容及服务标准 (46)二、礼宾服务及会务接待建议 (48)三、VIP专属行政管家服务 (49)第四节、室内外环境卫生及绿化养护管理 (50)一、服务范围 (50)二、服务内容 (50)三、服务标准 (51)第五节、节能环保管理 (52)一、服务范围 (52)二、服务内容 (54)三、服务标准 (55)四、能源管理应用 (55)第一节、物业工程房屋设施设备运行及维护管理一、房屋及公用设施维修养护（一）、总体要求1、房屋及公共设施维护管理工作中，技术人员应与安全、清洁绿化人员一起，掌握不同人群对设施影响的特点以及规律，并采取有针对性的管理措施。
2、【XXXXX大厦】的人流量大，对标识系统、引导系统以及公共设施管理的要求高，以保障人员安全、有序地流动。
物业管理处应充分掌握客户活动的规律、特点以及基本要求，确保准备充分。
3、在公共设施管理维护中，应特别注意设施的安全性要求，及时发现和消除各类设施隐患。
在维修养护以及工程改造中，应从人性化设计角度出发，来把握设施对人特别是客户的尊重与关怀。
4、红线范围内市政公用设施将纳入日常管理工作范畴，以确保对故障响应、处理的及时性，避免市政部门的工作安排及效率差异给【XXXXX大厦】的运行带来影响。
同时应代表客户单位与市政公用设施部门保持密切沟通与协作，最大限度地维护客户的权益。
（二）、房屋及公用设施维修养护计划及管理要求1、管理要求1）、制订钢管桁架、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
2）、定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
戴德梁行_物业管理事务_培训课件_资料极具价值.
18
收楼须知是告知业主在办理收楼过程中 应注意的事项及应携带的各种证件、合同和 费用，从而避免遗漏、往返、给业主增添不 便。下面是一份“收楼须知”的常用格式， 仅做参考：
19
收 楼 须 知 ＿＿＿女士／先生： 欢迎您成为××大厦的新业主! 我公司将为您提供良好的管理服务。兹先介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时，产生遗漏而导致不便。望 您能认真阅读，切勿遗忘。 1、您应在接到《入住通知书》之日(以邮戳为准)起3个月内前来办理产权登记和入住手续。逾期办理者，每逾期一天应缴纳人 民币×元的逾期金。超过半年不来办理的房产，将由本大楼物业管理公司代管，代管期间的管理费用仍由购楼业主承担。超过3 年不来办理手续，视为无主房产，交由有关部门依法处理。 2、您来办理入住手续时请带齐以下物件： (1)购房合同(协议)： (2)业主身份证或护照及图章： (3)公司购买的还应带公司法人证件和公章； (4)《入住通知书》； (5)《入住手续书》： (6)已缴款项的收据(调换正式发票)； (7)未缴的购房款和物业管理应缴的款项。 注意 如您委托他人前来办理，还应带上以下资料和证件： (1)您(业主)的委托书，应由律师签证； (2)您(业主)身份证或护照的影印件； (3)代理人的身份证或护照。 3、您在办理手续时请按以下程序进行 (1)到房地产开发公司财务部缴付购房余款，并缴上原预付款收据以换取正式发票。购楼余款缴清后，财务部将在您的《入住 手续书》上盖章； (2)至房地产开发公司地产部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，地产部将在您的《入住手续书》上盖章； (3)至物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用；费用缴清后物业管理公司财务部将在《入住手续书》上盖章； (4)至物业管理公司办公室办理其他手续，主要有验收房屋、签订《管理公约》、领取《住户手册》、领取钥匙等。当以上事 项办好后，您(业主)在《入住手续书》上签章，并交由物业管理公司保存。 4、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有投诉，请在收楼时书面告知，物业管理 公司将代表业主利益向承建商协商解决。 5、根据大厦承建合同，大厦维护保养期为1年，1年内如有工程质量所导致的问题，承建单位将为业主免费修理。但是，如因 使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。 6、您(业主)可以对所购的房间进行室内装修，但应保证绝对不影响大厦结构和公共设施。装修前，需向物业管理公司提出书面 的申请，获准后方可进行。 祝您顺利入住! ××房地产开发公司 ××物业管理公司 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
戴德梁行物业培训-提高物管服务工作技巧
Page 23
五、观念更新 —— 物管工作新思路
Page 24
（1）以管为主转向以服务为核心 （2）以被动等候转向主动突破 （3）以数量扩展型转向质量效益型 （4）以创造新的生活品质为核心价值理念
Page 25
＊致力于人们生活质量的改善，提升和创新以及高品位生活氛围的营造。
Page 26
＊致力于将自身的发展融入到企业乃至物业管理事业的推进历史过程中。
2020.6.28
• 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自 己眷恋了。20.6.2804:52:3628 June 202004:52
•
9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。上午 4时52 分36秒 上午4时 52分04 :52:362 0.6.28
• 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。6/28/2
020 4:52:36 AM04:52:362020/6/28
• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。6/28/2
Page 20
2、物业增值额计算公式为： （Q/A1）X（A2-A1）
其中： Q=物业原值 A1=设计使用寿命 A2=实际使用寿命
Page 21
3、“四防一必须”：
＊有水防滑 ＊低矮防碰 ＊拐弯防撞 ＊狭窄防挤 ＊必须有提示
Page 22
4、角色定位 ＊保姆：保安、工程、客服、保洁 ＊管家：客、财、人、行 ＊代理人：销、租
Page 27
谢谢大家!
Page 28
•
1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.6. 2820.6. 28Sunday, June 28, 2020
•
2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。04:5 2:3604: 52:3604 :526/2 8/2020 4:52:36 AM
五、观念更新 —— 物管工作新思路
Page 24
（1）以管为主转向以服务为核心 （2）以被动等候转向主动突破 （3）以数量扩展型转向质量效益型 （4）以创造新的生活品质为核心价值理念
Page 25
＊致力于人们生活质量的改善，提升和创新以及高品位生活氛围的营造。
Page 26
＊致力于将自身的发展融入到企业乃至物业管理事业的推进历史过程中。
2020.6.28
• 14、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自 己眷恋了。20.6.2804:52:3628 June 202004:52
•
9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自 强不息 。上午 4时52 分36秒 上午4时 52分04 :52:362 0.6.28
• 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。6/28/2
020 4:52:36 AM04:52:362020/6/28
• 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。6/28/2
Page 20
2、物业增值额计算公式为： （Q/A1）X（A2-A1）
其中： Q=物业原值 A1=设计使用寿命 A2=实际使用寿命
Page 21
3、“四防一必须”：
＊有水防滑 ＊低矮防碰 ＊拐弯防撞 ＊狭窄防挤 ＊必须有提示
Page 22
4、角色定位 ＊保姆：保安、工程、客服、保洁 ＊管家：客、财、人、行 ＊代理人：销、租
Page 27
谢谢大家!
Page 28
•
1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.6. 2820.6. 28Sunday, June 28, 2020
•
2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。04:5 2:3604: 52:3604 :526/2 8/2020 4:52:36 AM
DTZ戴德梁行-住宅物业管理服务标准
定期评估与反馈
评估
戴德梁行将定期对住宅物业管理服务进行评估，通过客户满意度调查、内部审核等方式，对服务标准的执行情况 进行检查和评估。
反馈
根据评估结果，戴德梁行将及时向相关部门和人员提供反馈意见，指出存在的问题和不足，提出改进建议和措施， 促进服务标准的持续优化和提升。
持续改进与优化
改进
针对评估结果和反馈意见，戴德梁行将制定具体的改进计划 ，明确改进措施、责任人和时间节点，确保改进工作的有效 推进。
追求卓越
持续追求卓越的服务品质， 不断优化服务流程和提升 员工素质，以实现公司的 长期发展目标。
03
住宅物业管理服务标准
清洁与卫生
清洁服务
定期清扫公共区域，包括楼道、电梯、大堂、 停车场等，保持环境整洁。
消杀服务
定期进行消杀工作，预防蚊虫、鼠类等害虫 的滋生。
垃圾处理
及时清理垃圾，保持公共区域的卫生，合理 设置垃圾收集点。
优化
在改进的基础上，戴德梁行将对住宅物业管理服务标准进行 持续优化，根据市场变化、客户需求和业务发展需要，不断 完善和提升服务标准的内容和要求，提高客户满意度和竞争 力。
05
案例分享与效果展示
成功案例介绍
案例一
某高端住宅小区，戴德梁行作为物业管理方，通过引入智能化管理系统，提高 物业服务效率，同时为业主提供定制化服务，实现了业主满意度的显著提升。
宅物业管理服务，以满足客户需求。
个性化服务
02
根据不同客户的需求和特点，提供个性化的服务方案，以满足
客户的特殊需求。
及时响应
03
建立快速响应机制，对客户的投诉和建议及时处理和反馈，确
保客户问题得到妥善解决。
物业公司业主手册及装修守则
戴德梁行物业管理有限公司A 前言 1B 业主手册2-91 物业管理2 用户须知3 日常保养4 清洁卫生5 保安6 车场管理7 防治灾害8 其它9 应急程序C 用户守则10-121 用户联络资料2 空调系统3 商城外观4 玻璃幕墙5 洗手间, 淋浴间6 商城结构之保护7 公共设施8 材料/货品之运送9 二次装修规例10 保险11 管理与空调收费12 公共地方之整洁13 垃圾之收集14 招牌与指示牌15 兜售商品16 单元用途D 二次装修程序13-151 单元交收2 装修申请表3 装修图则及更改工程4 装修管理费及押金5 用户聘用承造商施工须知6 指定承造商7 总结E 装修规例16-181 工作时间2 后加设备/对象等3 玻璃幕墙清洁4 广告招牌5 更改/还原工程6 商城设施7 更改喷淋头8 垃圾/废料之清运9 材料运输10 排水系统11 室内环境12 预防火灾13 结构地面/分隔墙14 政府法例15 围板16 保险17 施工人员之操守F 技术资料18-191 外墙装饰2 内部装饰3 结构情况4 楼板承重5 结构及分隔墙6 电梯设备7 空调系统8 电力供应及分布系统9 后备紧急电源10 照明及入户电线安装11 消防系统12 公共天线系统13 公共广播系统14 单元内报警按钮系统G 总结H 附页20-21附件一二次装修流程A. 前言为了便于各业户(业户指业主、用户、商户及租客)充分享受本物业之各项优点及管理公司提供之服务，管理公司特制订此业主手册及装修守则，供各用户参考。
管理公司将尽力为各用户提供最佳之管理服务，若有任何垂询，请赐电大连天植商城物业管理有限公司(电话：，传真：)，管理公司定必尽力协助。
大连天植商城物业管理有限公司谨启B. 业主手册1. 物业管理1.1）管理公司及其职能1.1.1 “物业管理有限公司”被发展商聘任为大连天植商城之管理代理人，并执行大连天植商城之物业管理职能，享有并承担《大连天植商城管理公约》中规定物业管理人的各项权利、义务及责任。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
办； 3. 专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门 批准，物业管理公司可有偿代办。
Page 7
装修不宜审批的情况
改变建筑外部面貌 涉及消防隐患 有可能破坏预埋管线 对承重和分户有影响
Page 8
四、装修管理的流程设定
装修管理流程图
业主申请
填写装修申请表
签订装修管理协议 缴纳相关费用
Page 24
地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷
重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设臵防水层，
不能让楼下“下雨”。 卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定 要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥， 要用洼胶。
Page 23
结构改造
小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认
可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座
楼的安全。 如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现 有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处 理。
在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装
修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的
真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括： 大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。 往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台 上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地 板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是 违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。
Page 21
水、电线路施工管理
大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我 们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的 读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简 单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力 表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。 业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以 上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开 具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层， 改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会 频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下， 因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。
连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十
分严重。
Page 26
木工施工
相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，
注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持
等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减 少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。
Page 2
进行装修管理必备相关知识
装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需
具备其它的知识，甚至心理学知识。
1、房屋建筑工程知识 2、识图 3、装修知识 4、施工操作及安全常识 5、消防知识 6、环境条例
7、行为心理学
8、风水学知识
Page 3
二、ห้องสมุดไป่ตู้住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号） 于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日 起实施。
Page 5
三、物业公司装修批准权限
物业装修批准权限限定
1. 非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；
2. 结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代
Page 25
下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、
瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意。
厨房的烟道开口位臵是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串 烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已 经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。 厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。
Page 22
水、电线路施工管理
卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。 强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有 相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设臵接线盒，以 便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串 管（PVC管），穿线管内不准有接头。 弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全 防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦 私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。
解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不 可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如 果这样做将产生巨大损失的意识。
Page 11
装修管理协议
1. 委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话； 2. 住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、
Page 27
油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人
员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，
提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。
Page 28
装修工程的收尾及验收
所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改 情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。 然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜， 将会达到意想不到的效果。 经过2个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工 作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的 质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空臵房 屋3个月以后再入住。 可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对甲苯、二甲苯、乙 醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、 竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室 内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空 气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫 生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。
Page 14
温馨提示
只在下列情况下，装修工作方能展开: 管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触
消防机关已发出批准文件
Page 15
装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分 为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主 和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人 员可根据现场情况灵活掌握。 业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定 要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处 理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。 同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住 后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给 我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务， 贯彻了公司的服务宗旨。
装修施工审核
通过 动工 验收 合格 退还保证金
Page 10
未通过 重新设计 不合格 限期整改
再审核
装修手续办理
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意 图，解答业主的相关问题。 例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位臵、移动 水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开 口位臵、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、 改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位 臵和样式、改变空调安装位臵等等。
审阅装修图纸、技术资料及提出意见; 装修垃圾的清运； 额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等； 装修期间加派的工程监察人员。
Page 13
装修保证金制度
装修保证金收取的对象 装修保证金的收取标准 装修保证金退还的时间
注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。
Page 16
装修验收
当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、
施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录
和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容 然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后 的工作中所担的责任和维修工作量。 通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实 感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整 体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
Page 7
装修不宜审批的情况
改变建筑外部面貌 涉及消防隐患 有可能破坏预埋管线 对承重和分户有影响
Page 8
四、装修管理的流程设定
装修管理流程图
业主申请
填写装修申请表
签订装修管理协议 缴纳相关费用
Page 24
地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷
重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设臵防水层，
不能让楼下“下雨”。 卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定 要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥， 要用洼胶。
Page 23
结构改造
小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认
可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座
楼的安全。 如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现 有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处 理。
在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装
修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的
真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括： 大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。 往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台 上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地 板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是 违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。
Page 21
水、电线路施工管理
大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我 们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的 读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简 单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力 表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。 业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以 上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开 具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层， 改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会 频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下， 因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。
连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十
分严重。
Page 26
木工施工
相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，
注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持
等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减 少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。
Page 2
进行装修管理必备相关知识
装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需
具备其它的知识，甚至心理学知识。
1、房屋建筑工程知识 2、识图 3、装修知识 4、施工操作及安全常识 5、消防知识 6、环境条例
7、行为心理学
8、风水学知识
Page 3
二、ห้องสมุดไป่ตู้住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》
《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号） 于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日 起实施。
Page 5
三、物业公司装修批准权限
物业装修批准权限限定
1. 非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；
2. 结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代
Page 25
下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、
瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应注意。
厨房的烟道开口位臵是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串 烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已 经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。 厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。
Page 22
水、电线路施工管理
卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。 强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有 相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设臵接线盒，以 便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串 管（PVC管），穿线管内不准有接头。 弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全 防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦 私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。
解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不 可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如 果这样做将产生巨大损失的意识。
Page 11
装修管理协议
1. 委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话； 2. 住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、
Page 27
油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人
员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，
提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。
Page 28
装修工程的收尾及验收
所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改 情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。 然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜， 将会达到意想不到的效果。 经过2个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工 作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的 质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空臵房 屋3个月以后再入住。 可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对甲苯、二甲苯、乙 醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、 竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室 内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空 气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫 生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。
Page 14
温馨提示
只在下列情况下，装修工作方能展开: 管理处已书面发出批准装修许可证 所有有关费用已经缴付 所有工程并没有和国家法律有任何抵触
消防机关已发出批准文件
Page 15
装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分 为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主 和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人 员可根据现场情况灵活掌握。 业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定 要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处 理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。 同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住 后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给 我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务， 贯彻了公司的服务宗旨。
装修施工审核
通过 动工 验收 合格 退还保证金
Page 10
未通过 重新设计 不合格 限期整改
再审核
装修手续办理
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意 图，解答业主的相关问题。 例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位臵、移动 水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开 口位臵、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、 改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位 臵和样式、改变空调安装位臵等等。
审阅装修图纸、技术资料及提出意见; 装修垃圾的清运； 额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等； 装修期间加派的工程监察人员。
Page 13
装修保证金制度
装修保证金收取的对象 装修保证金的收取标准 装修保证金退还的时间
注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。
Page 16
装修验收
当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、
施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录
和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容 然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后 的工作中所担的责任和维修工作量。 通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实 感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整 体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。