承接查验全程的指南

一、承接查验概述以及内容和依据

1、什么是承接查验？

物业的承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备进行检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型是。

新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。

物业管理机构更迭时的承接查验，是指根据签订的物业服务合同，新接管的物业服务企业协助物业的产权单位、业主委员会与原物业服务企业，对已入住的物业共用部位、共用设施设备进行查验和接管。

2、承接查验的主要目的和意义是什么？

在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住前，对物业进行承接查验。

其目的是：规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利关系。

其意义主要是：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。

3、承接查验有什么特点？

物业的承接查验是物业管理中一个十分关键和重要的环节，其工作质量对后期物业管理服务至关重要。物业承接查验完成是物业开始投入使用、物业管理服务工作全面启动的标志。物业承接查验具有覆盖面广、技术含量高、时间紧、任务重等特点。

（1）覆盖面广，涵盖规划设计列时的物业共用部位、共用设施设备三大方面，主要包括：

①共用部位：一般包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

②共用设备：一般包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。

③共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（2）技术含量高，需要工程技术人员具有丰富的实操经验，掌握一定的专业技能，熟练操作检测工具设备。

（3）时间紧、任务重，承接查验工作一般在物业交付业主使用前一至三个月陆续进行，在此期间，物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，因此承接查验对物业服务企业来说，时间相对紧张，任务较重，物业服务企业需根据承接查验计计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进行。

4、承接查验一般采用什么方式？

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业服务企业在竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料进行接收，包括有关单位验收报告，物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套的相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并应督促建设单位及时解决发现的问题。

查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督

促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷、影响正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。

物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查检。

（1）观感查验：是对被查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方式进行。

（2）使用查验：是指通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

（3）检测查验：是指通过运用仪器、仪表、工具等对被检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

（4）试验查验：是指通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设备、设施的性能。

5、如何组建承接查验的团队？其工作职责包括哪些？

物业承接查验是物业服务企业承接物业前的重要一环，物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服务企业在承接查验前应根据承接物业的类型、特点、项目面积大小等因素组建承接查验团队。其团队组建主要包括以下要点：1）组建时间要提前。承接查验团队组建应在物业承接查验前三个月完成，使整个团队有一个充分的磨合期，同时通过开展培训和熟悉现场，便于承接查验工作的衔接和开展。

2）人员构成要全面。承接查验团队成员一般应涵盖项目负责人、客服人员、工程人员、行政人员、保安人员、清洁人员等。人员构成要全面，满足承接查验工作需要。承接查验团队成员要求具有一定的工作经验和较强的业务能力。团队成员人数可根据接管物业的规模而定。因此团队成员最好由其他项目抽调具有一定工作经验和业务能力的员工组成，同时，该团队成员应考虑作为今后项目管理服务工作启动后的骨干力量。

3）组织架构要合理。

6、承接查验工作计划与方案应包含哪些要点？

1）物业承接查验项目清单；2）承接查验小组人员分工；3）承接查验工具的种类；4）承接查验的基本方法及注意事项；5）承接查验时间节点安排；6）四方（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）工作协调机制的建立；7）承接查验发现问题的处理流程。

7、承接查验前的准备工作包括哪些？

1）计划准备：与建设单位就承接查验的日期、进度、验收标准等，制订房屋、设备设施承担查验实施方案，派出工程技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做准备。

2）人员准备：物业服务企业在承接查验前，应就承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加，以便有针对性地编制验收计划。

3）技术准备：主要包括对现场情况的勘察和了解，对相关技术资料的熟悉，提前参与物业竣工验收和共用设备设施的安装调试，做到心中有数。

4）工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据情况提前准备好所需要的检验工具。

5）资料准备：在物业的设备设施承接查验中，须做必要的查验记录，因此在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料的准备，制订查验工作流程和记录表格。

8、承接查验一般涉及哪些流程？

（1）相关图纸资料移交流程：