北京酒店式公寓案例资料

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瑞士公寓—户型产品
两居 建筑面积：128平米 套内面积：94.5平米
开放式餐厨空间
一居 建筑面积：86-88平米 套内面积：64-65平米
客卫增添 了私密性
四件式卫浴空 间，干湿分离
独立步入 式衣帽间
客厅、主卧、次卧全部朝南，采光好
功能空间 面积（平米） 面宽（米）
客厅 18 3.8
一居的投资客可以占到 90%。两居室自住比例有所 上升，三居室都是自住的。
客户素描
上海的大老板，投资型客户。 购买的两居室，只看过两次，觉得同比与上 海的同位置还是有上涨空间。
浙江的客户，女士，投资兼自住型。 平常普通，家里有产业。专门投资房地产， 拥有全国20多套物业。在郊区有别墅，非常 有钱，想在市内有个居所，休息、会客、休 闲用。
天然气入户
市政供暖。设备末端为四管制风机盘管，室内无需安装暖气管，节省套内可用空间。
提供自来水、中水和热水；提供软化水；24小时热水供应
采用四管制风机盘管和集中处理新风的最先进中央空调系统，各户均设有相对独立的 新风系统，公寓内各区域的风量和温度都可单独控制
酒店、商场、柏悦居、柏悦府均分别设置单独客梯；柏悦居配置3部客梯，柏悦府配 置2部客梯，为进口OTIS高级品牌电梯；
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银泰中心— 装修装饰
外立面、玻璃用材以及公共空间设计体现公寓档次
1、外立面用材 整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高品质的幕墙设计和用料 2、公共空间：大堂、门厅、电梯厅、过道和停车场等 由世界著名的Remedios Siembieda Inc.的首席设计师 Peter
Remedios先生设计 选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究 还配以国际级水准的家俱、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为
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长安驿— 社区规划
均价2.6万/平，月销售速度约20套
长安街
建 华 南 路
赛特
6层商业用房
下沉 广场
24层公寓B
24层公寓A
通惠河北路
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地段: 长安街南70米，赛特东100米 规划: 共两栋公寓，均为24层塔楼，目前北部为旧小 区居民楼，处于拆迁进程中。 周边资源 赛特商圈 CBD：LG大厦、新华保险大厦、国际大厦 第一使馆区，建有各类使馆41座 酒店资源： 赛特、长富宫、凯莱、建国饭店、 京伦饭店、国际饭店
销售均价3.8万/平，月均销售速度约25套
物业类别: 装修状况: 物业地址: 环线位置:
价格: 物业管理： 物业管理费:
开发商: 配套设施: 开盘时间： 入住时间: 容积率: 绿化率: 楼层状况:
户型
公寓 精装修(家电装修标准4000元/平米) 东城区工体北路六十六号.港澳中心东侧
二至三环 均价:38000元/平方米 锦江（北方）管理有限公司
市场参考项目研究
银泰中心— 项目概况
长安街最高的顶级地标性综合体项目
均价6.55万/平，月销售速度约10套
基本指标： 建筑面积：35万平米，共3栋建筑 占地面积：3.13万平米 容积率：约为8（地上面积26.3万平米）
物业组成：
酒店式公寓：1栋，面积5.6万平米，63层，标高249.9米，长安街第 一高度，俯瞰紫禁城；
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长安驿— 户型B
厨房 6㎡
卫生间 9㎡
卧室 14㎡
起居室 20㎡
书房 衣帽间 10㎡ 10㎡
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B户型:手枪户型
建面：100平米 空间尺度：南北向平均11米进深，9.1米面 宽 功能空间：卧室、书房、起居室、衣帽间、 一厨一卫
外向空间与私属空间划分明确
卧室不能直接进入卫生间，不尽合 理 合理利用结构柱所在边角空间做成 衣帽间
35-58层3.4米；50～58层3.8米 层高3.4米；净高3.0米
毛坯房，按客户要求度身定做 与酒店统一标准精装修，赠送家俱和 家庭电器，8000元/平米标准
2、销售状况
目前销售价格45000元/平方米，每月销售11套
3、管理费用
物业费2美元/月，并与酒店公用顶层大堂
4、建筑设计亮点
顶层空中大堂，并采用中国灯笼式的建筑造型 立体化景观设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及 室内景观相结合 水景,点缀性的、立体的，贯穿在整体环境设计中
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瑞士公寓—区域分析
位于皇城文化与国际时尚文化交接中心点的成熟区域地段，周边 高档商务社交场所聚集，并具有良好的交通可达性。
地段：
临近文化部、外交部、使馆区、世界500 强新驻地、机场快速交通
配套：
港澳中心、瑞士酒店、保利大厦、保利 剧院、新保利、工体、三里屯酒吧街
东二环区域在原有国家部委机关的基础上，现在 又有能源，通信，保险，旅游与物流等行业世界500 强的大型国企进驻，在整个大东部区域发挥着重要 的政务功能。
4层为会员制俱乐部、5层为健身中心和屋顶花园平台，对外经营
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银泰中心— 户型
柏悦居主力户型为132、134、138平米一居和240、242平米二居。 柏悦府是超大户型：400—1600平米。
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银泰中心— 装修设备
柏悦居为精装修，赠送家俱和家庭电器。 柏悦府的第50～58层按照客户的要求度身定做（不含装修）。
业主可以使用“一卡通”进入公寓和停车场。提供24小时巡更服务
商场和酒店与公寓区进行分别管理，设有独立的大堂、门厅和电梯。公寓设置单向开 启门，公寓住户能方便地进入商业区。每隔十数层设一层避难层。
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银泰中心— 小结
硬件（超高建筑群）+软性服务（顶级团队打造）
+项目亮点（空中大堂、公共空间）
一居
89
5.5%
72.5%
91
5.5%
94
11.00%
95
5.50%
120
5.5%
两居
121
5.5%
22%
125
5.5%
128
5.5%
三居
145
5.5%
5.5%
从户型设计上看，本项目一居 面积为72-95平米，所占比例最 大，约为73%，两居面积为120128平米，约占22%，三居最少；
主力户型总价集中在275-360 万；本项目提供给客户的是最 大限度的豪华舒适格局。
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银泰中心— 精英团队
建筑设计、室内设计、园林、灯光、声学、物业管理等均为国际 大师团队打造。
精英团队打造： 建筑设计：John C.Portman，世界著名的地标性建筑设计师 酒店与公寓室内设计：Peter Remedios，国际超五星级酒店集团指 定的室内顶级设计大师 餐饮与健身中心室内设计：日本的SUPER POTATO 酒店管理：柏悦酒店，凯悦国际酒店的最高挡酒店管理品牌 其他：超高层结构设计、综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光 与声学设计、后勤区设计、品牌标示设计等来自国际专业领域的领导 机构 软性服务： 写字楼、酒店、酒店式公寓、会所等管理均美国凯悦国际酒店集团全 盘管理 ，美国凯悦国际酒店集团将在北京成立第一个品牌物业管理公 司
环保产品。
3、玻璃用材 双钢化LOW-E镀膜中空玻璃（8+12+8），具有保温、隔热、隔音、 防紫外线辐射等多项优点 4、停车位 地下3-4层停车场，1600个，全部出租，公寓保证每户至少1个车位
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银泰中心— 设备配置
电梯配置超出市场平均水平
供电 燃气 供暖 供水 空调
电梯
双路供电，同时设后备发电机可分户控制
整体项目的塔尖效应：
1、北京最高的综合体建筑群，俯瞰紫禁城
2、顶级的团队打造——国际大师手笔
3、顶级的酒店管理公司——凯悦酒店最高档的管理品牌
公寓的几个亮点：
1、大堂。公寓共享超五星级酒店大堂，设置在60层高空
2、公共空间。公寓大堂、门庭、电梯间等公共部分大师设计，用材极 致；立体水系应用、群房顶层空中花园
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瑞士公寓— 物业服务
顶级物业服务品质，资产托管业务尤其受欢迎。
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银泰中心— 公寓发力点
价值标杆、超五星级酒店装修标准、共用酒店大堂
1、产品分级与户型设计
柏悦府（楼王）价值标杆
柏悦居
户型面积：400-1600平米 共1.741万平米，28套客房
一居室：面积为132/134/138平米 二居室：面积为240-242平米 共3.9212万平米， 216套
柏悦居梯速为3.5米/秒，载重1350千克；柏悦府梯速为6米/秒，载重1350千克
电讯 安防
网口：1居有1个宽带接入点；2居室分别位于主卧室和起居室的写字抬处有2个接口。 电话接口：1居室有5个电话接口，2居室有9个
公寓安全防卫系统纳入大厦综合安全防卫系统统一管理。保安在公寓大堂用内线电话 通报业主访客来访，业主也可以通过有线电视看到大堂访客的情况；公寓各楼层均有 保安监控摄像头监视。
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长安驿— 标准层平面
B C
D D C
B
AA
B A
共24层，下面4层商业，大堂挑高 8.55米，层高3米，净高2.7米，空调
C
处2.4米
4梯18户，每层一个40平米左右的层
层
D
大堂（改动中，未定）
大
堂
D
三部客梯，一部服务人员专用梯
A户型：胡同户型
C
B户型：手枪户型
AA
A
B
C户型：刀把户型 D户型：胡同户型（东西向）
8元/平方米·天 北京安泰置业房地产开发有限公司 瑞士酒店、亚洲大酒店、保利大厦、新保利
2007年5月8日 2008年6月 4 30%
共198套.14-16层板楼(共3个单元,两梯五-七户) 户型面积为80平方米-150平方米一-三居，目前仅剩
70-100平方米的一居
衣帽间 3㎡
卫生间 7.5㎡
餐厅 4㎡
卧室 12㎡
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D户型:胡同户型（东西向）
建面：50平米 空间尺度：东西向8.6米进深，3.8米面宽 功能空间：卧室、餐厅、衣帽间、一厨一卫
层进式功能分区 开放式厨房，节省空间 步入式衣帽间 倾斜处理点破刻板，富于变化
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瑞士公寓— 项目概况
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长安驿— 户型A
卫生间 9㎡
厨房 6㎡
起居室 20㎡
餐厅 10㎡
书房 10㎡
卧室 14㎡
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A户型:胡同户型
建面：100平米 空间尺度：南北向12.5米进深，6.5米面宽 功能空间：卧室、书房、起居室、餐厅、一 厨一卫
依托厨房设置吧台 可转向电视柜 阳光卧室、书房
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长安驿— 户型C
餐厅 5㎡
厨房 6㎡
卫生间 7㎡
起居室 12㎡
卧室 18㎡
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C户型:刀把户型
建面：70平米 空间尺度：东西向平均8.4米进深，8.3米面 宽 功能空间：卧室、起居室、餐厅、一厨一卫
主要房间均在采光面 卫生间斜度处理使空间活动化 大尺度卧室豪华舒适
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长安驿— 户型D
酒店：凯悦国际酒店的最高挡酒店，柏悦酒店，建面3.7万平米， 237套客房。配置申请吉尼斯纪录的63层顶层大堂
写字楼：2栋，44层，标高186米，建筑面积15万平方米，1栋整体 出售人保， 1栋自己持有，进行租赁
购物中心：
项目裙楼的1-4层为顶级奢侈品商业，建筑面积约5万平米
北京银泰中心的地上第1～3层和地下1层组成了一个高品质生活中心， 主要经营特色高档商品和餐饮。 会所：
第三使馆区 东直门国门商务区
燕莎涉外商务区
港澳中心瑞士酒店
政务区
东
二
环
商
务
工工
区
人人
体体
育育
馆场
建国门金融商务区
朝阳公园区域
中央商务区 CBD
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瑞士公寓—户型产品
项目产品户型主要以1居为主，产品舒适度高。
居室 面积（平米） 所占比例 合计
72
5.5%
82
22.5%
86
17.0%
3、价值标杆。柏悦府作为价值标杆，标定产品价值档次
4、设备。客梯梯速体现设备品质
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长安驿— 项目概况
均价2.6万/平，月销售速度约20套
规模 位置 容积率 绿化率 总户数 建筑形式 精装标准 入市时间 成交均价 是否在售
物管
配套 开发商
11万 朝阳建华南路永安南里
6 31% 2栋楼883户 塔楼 3000 2006.06 18131 在售 第一太平洋戴维斯 不高于7元 一至三层为底商，一层为酒店式大堂，无会所 北京韩建集团
卧室 13 3.4
衣帽间 厨房 卫生间
7
10
12
本报告是严格保密的。
分区合理，动静分离
功能空间 面积（平米） 面宽（米）
客厅 25 4.2
主卧 16 3.9
次卧 14 3.7
厨房 12
主卫 13
客卫 8
20
瑞士公寓—客户情况
主要是外地客户，对北京 有一定的了解，项目所在东 二环的位置得到认可。40岁 左右。在当地有产业的老板。 浙江、上海、深圳的客户比 较多。对装修不太在意，主 要是地段。