成都房地产市场分析报告

2004年1－7月成都房地产市场分析

据市统计局统计，今年1-７月全市累计完成固定资产投资４56.49亿元，同比增长２0.6%，增幅下降１6个百分点。投资增速逐月下降,国家宏观经济调控成效显现,３至7月投资增速分别为32．4％、29.7%、26.4%和2４.5%。

基建、技改、房地产开发分别完成投资187.3１亿元、82．99亿元、1４4.９１亿元，同比增长1８．７%、2５.2%、2３.9％。国家严控土地,紧缩金融贷款，投资增速放缓。在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年计划投资的33．3%。成都南部新区基础设施建设进度很快,已完成进度的49.7%。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征

(一)房地产开发投资保持快速增长

年初,成都市房地产开发投资较弱,呈现低速增长,从4月份开始,房地产开发投资开始加速，5月至７月表现出持续快速增长之势。

1—7月全市房地产开发投资完成14４.9１亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成1０3.76亿元，增长１９.4%;商业营业用房完成投资2４.５8亿元,增长85%；办公用房完成投资3.43亿元,下降34．4%。住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃,而与之相反的是，办公用房投资力度不强。

在房地产开发投资中,港澳台和外商投资增长迅猛,外商投资增势喜人。1—7月,港澳台商投资12.３5亿元,增长91.８％，外商投资13.3３亿元，增长4．19倍。其中,中海兴业(成都）发展有限公司完成投资５.1亿元;成都盛吉利房地产开发有限公司完成4．5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。

(二)土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足

1—７月成都市累计购置土地61７．6万平方米,同比增长62.7％，增长较快。虽然政府加大了土地投放力度,但由于国家紧缩房地产金融贷款，严格治理土地购买市场，客观上加大房地产企业购地后的开发资金压力，使已购土地的动工延缓,从而导致新开工面积不足。据统计,1—7月新开工面积６41.5万平米，下降５%；其中住宅新开工面积52０.4４万平方米，减少９．2%。

商品房施工面积达到227０万平米,同比增长1８.3%,其中住宅施工面积1759.2１万平米,同比增长９．9%。商品房竣工面积为3６4.4９万平米，同比增长1３.5％,其中住宅竣工314.68万平米,同比增长6．0%。

(三)开发资金充足，定金及预付款成开发商主要融资渠道。

1—７月，房地产本年资金来源中银行贷款为３７．0７亿元,比去年同期下降7.7%。虽然国家严控房地产贷款的发放，但成都市销售市场旺盛,购房户定金及预付款增长迅速,开

发资金并未因此受到影响。1—７月，购房户定金及预付款达到103.8３亿元,比去年同期增长59.7％。所占比例为总资金来源的47.9％,较去年同期提高８.４个百分点。1—7

月成都市房地产本年资金来源合计２16.71亿元,比去年同

期增增长31.6%。

(四）空置商品房总体持续下降

空置面积连续半年呈现下降趋势。２—7月，空置面积分别比去年同期下降７.4%、12.3%、１７.9％、20.3％、2１.１%和23．4％。７月份，全市商品房空置152.8万平方米。其中,住宅下降4３.１%。与此同时,办公楼和商业营业用房的空置面积比去年同期增加13.1%和２1.2%。

从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，空置面积为67．74万平方米。“一年及一年以上”的“滞销房”和“积压房”仍呈上升态势,达到85．０６万平米,同比增长8.0％,其中住宅空置4２.３7万平米,同比减少4.８%，办公房空置面积１０.0４万平米，同比减少２．2%，商业营业房空置1８.10万平米,同比增长38.9％。

(五)全市商品房销售、房价平稳增长

１—7月,全市商品房销售均价为2117元／平米，比去年同期上升6.06%，每平米上升１21元，其中住宅销售均价为1973元／平米，同比增长6.５%。房价上涨较为平稳。据统计局数据显示，商品房销售面积(现房销售＋预售转竣工销售)354.3２万平米,同比增长8.9%，其中住宅销售33３.２4万平米，同比增长8．6%。商品房销售额达到7５.0２亿元,同比增长15.5%，其中住宅销售额为65.76亿元，同比增长15．7%。

表1:２00４年1—７月房地产开发投资、施工竣工销售统计表

--－---－----－--－--－----－－-－-－-－-－－

-----－－----－

数额同比增长率

－－-－-－--－-－－--－-－-－-－--－-----－－--－---------－-

固定资产投资(亿元) 456．49 20.6% 房地产业投资(亿元）１44.９1 23.9% 土地购置面积（万平方米) 617.６0 62.７% 土地购置费(亿元) 40.18 ３5．5％商品房施工面积（万平方米） 22７0 18.3％其中：新开工面积 64１．51 －5.0%

住宅施工面积 17５9．21

9.9%

商品房竣工面积（万平方米) 364.49 13.5％其中:住宅 314．68 ６.0% 商品房销售面积(亿元） 354.32 ８.９% 其中:住宅销售面积 333．24 ８.6％商品房空置面积(万平方米) 152.8 23.4% 一年及一年以上空置 85．06 8．０% -－－-----------－---------－--－------－-------－--

数据来源:成都市统计局

二、市区房地产市场运行情况

据成都房产管理局统计,今年１—7月市区商品房销售面积4９３.24万平米，同比增长29.５5%;成交金额180.30亿元,同比增长45.10％；其中住宅成交面积418.９0万平米,同比增长26.49%,成交金额131．72亿元，同比增长40.81%。商品房供应面积为323.8９万平方米，同比减少了21.44%,住宅供应面积达到２28.7７万平米，同比减少２2.49％。住宅供应缺口达到190万平米，缺口巨大。

（注：全市销售面积统计口径是：现房销售+预售转竣工销售,市区统计口径是：完成合同备案的房屋面积。市区供应面积统计口径是:批准预售面积)