物业设施设备维修保养计划全面.ppt
小区物业设备维护保养计划
小区物业设备维护保养计划1. 电梯维护保养
- 每月进行一次全面检查,确保电梯安全运行
- 每半年更换制动器摩擦片
- 每年进行一次大修,更换需要更新的零件
2. 供暖系统维护保养
- 每年供暖季节前进行全面检查,确保管道无漏损 - 定期清洗锅炉积碳
- 根据使用情况及时添加冷热水
3. 消防设备维护保养
- 每月检查消防栓、灭火器等设备,确保完好有效 - 每半年对消防水泵进行试运行
- 每年对全部消防设备进行全面检测维修
4. 公共区域设施维护保养
- 每周清洁公共区域地面、墙面等
- 每月检查公共区域照明设备,及时更换损坏灯具 - 每季度对绿化带、花坛等进行修剪、补种
5. 监控系统维护保养
- 每月检查监控摄像头,确保画面清晰
- 每季度对监控存储设备进行数据备份
- 每年对老化严重的摄像头进行更换
以上是小区物业设备的主要维护保养计划,具体操作时可根据实际情况做适当调整。
定期保养能够确保设备正常运转,延长使用寿命,为业主提供安全、舒适的生活环境。
物业工程设备基础管理 PPT精品课件
1、目前，我国物业设备管理缺乏完善的专业管理法规制度。物业上层管理者较少有像 工业企业的管理者那样了解和熟悉设备的基本原理、性能和专业管理知识。
2、物业管理项目分散，公司与项目部（点）距离遥远，无法实施集中管理。且国人思 维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专 业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。
1.2 物业设施设备管理的四要点
1、基础管理。（摸清家底，收集资料，建立台账，完好率评价） 2、日常运行。（确保设施设备满足使用要求和安全要求） 3、维护与修理。（日常维护、一级保养、二级保养） 4、能源管理。（随时掌控能源使用情况，设施设备经济运行）
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第1章－－物业设施设备管理
1.3 设施设备管理
次，防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀)，对不经常运行的机械 进行手动盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录 。
供电方式、周界、消防烟感、探头数量、维修资金使用、写字楼客户人数、空调装机容量、装饰情况、 公共厕所情况、看开关知BA、卫星、对讲系统、手机和网络覆盖、自动门、车库、绿化情况、现场设施 设备管理、看公告栏了解物业与业主沟通、岗位设置及人员成本与管理费的匹配度、管理费定价。
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第1章－－物业设施设备管理
5、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管 理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责 任。
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第1章－－物业设施设备管理
1.5 设施设备管理的意义
1、为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 2、是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业 保值增值的有效手段。（设备的寿命周期是指设备的“计划－设计－制造－调试－安装－试 运行－使用－维修－改造－报废”全过程。设备寿命周期费用就是在设备寿命周期中，对设 备投入的全部价值量，这是一项综合性的货币形态价值预测指标，也是设备经营管理的基础 资料之一。设备寿命周期费用主要包括设备购置费和维修费。） 3、是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需求。 4、能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也促进物业管 理行业的健康发展。
小区物业房屋及公用设施设备维修养护计划
小区物业房屋及公用设施设备维修养护计划一、维保管理我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理，并定期记录在相应表格中。
（1）房屋建筑本体及公共部位每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
（2）供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。
（3）弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
公园物业管理可视化标准PPT课件
4、利用交接班时间，组织日常军事化训练、岗位规范培训。（每次 分化训练几个项目）。
秩序管理篇 2、治安管理 交接班要求：
交接班记录表
秩序管理篇 2、治安管理
治安巡逻： 巡逻注意事项：
1.佩戴统一的“治安巡防”红袖章； 2.服从安排，听从指挥，按规定时间、地点、任务开展巡防活动； 3.遵纪守法，文明值勤，倡导文明用语，严禁酒后巡逻； 4.发现可疑人、可疑事、可疑物应及时报告，灵活处置； 5.严禁打骂虐待违法犯罪嫌疑人员，不扰民； 6.提高警惕，加强自我防范和保护意识。
类别
房屋本体 园区内道路 园区内照明
沟渠池井 停车场 公共标识牌 智能化系统 供水供电系
统 公用设备
项目
外墙面、屋面、楼梯通道
砼路面、砼路牙、人行道 楼道灯、广场灯、车库灯、
草坪灯、路灯 雨水井、雨水口、污水井、
化粪池、阀门井、喷水池
停车场
标识牌、警示牌
监控系统、红外线报警系统 等
水泵、水塔、变压器、配电 房等
秩序管理篇 2、治安管理 治安重点： 游客管理：
发生恶劣天气或地质灾害时，及时 劝阻游客进园，防止发生意外。
有设备故障或危险路段时，应及时封闭 相应区域，做好警示，可派人驻守。
秩序管理篇 2、治安管理 治安重点： 车辆管理：
机动车、非机动车入园，合理引导至规定地点有序停放。不可随意乱停放,以 免造成交通拥堵。
秩序管理篇 3、消防管理
消控中心听到报警时及时明确
报警点，并迅速通知相应岗位 进行处理 。
对出警情况，进行跟踪，了 解进展情况，及时通报当值 领班，并做好详细记录。
物业维修养护计划和实施
物业维修养护计划和实施一、维修基金的建立与管房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容，是大厦使用功能不断完善的基础工作。
物业管理公司在管理实践中，要将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目，探索成功经验。
物业管理公司将参照建设备部、财政部1988年11月9日颁发的建住房[1988]213号修基金，建立物业维修基金科目。
在维修基金的管理中，物业管理公司实行房屋本体和共用设施维修项目负责制，由物业管理公司负责向开发商汇报项目执行情况，努力使维修基金发挥最大效用，保障房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。
二、房屋本体及共用设施维修养护范围房屋本体共用部位维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）外墙面、楼梯间、公共通道。
共用设施设备维修养护范围：大厦广场道路及停车场、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。
三、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运行房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度（见下图）有计划按标准要实施，日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请开发商批准从房屋本体共用部位及设施设备维修基金中支出。
按建设部、财政部及广州市有关法规精神，结合物业管理公司在物业“房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金”使用管理方案，建议“青蓝”大厦基金的使用和审批采用以下方案。
1.管理处每年年末向开发商作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。
开发商审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。
坚持专款专用，接受开发商（业主）的监督、查询。
年度维修保养计划运作程序结构图2.特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大厦工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施后，立即报开发商（有条件的尽量在实施前通知），费用在相应的维修基金中支出。
物业设备设施维修养护
物业设备设施维修养护一、物业维修保养计划的实施建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。
我们的管理方针是“管养合一”，即指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。
在实施物业维修保养计划时，我们需要考虑以下因素：1.大厦的运作趋势及季度因素；2.根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量；3.根据物业运作状况，拟订维修保养重点；4.充分考虑费用预算；5.充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。
二、物业维修养护计划编制程序我们制定物业维修养护计划时，需要遵循以下程序：1.大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据；2.维修保养的工作量是编制年度计划操作依据；3.资金是年度预算编制计划依据；4.编制年度维护保养方案草案。
三、物业维修养护要点为了保证维修质量，并有效地控制成本，我们需要采取以下措施：1.根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度；2.科学地、规范地制定各项维修方案；3.对于需要分包的维修项目，严格进行分包商评审，保证维修质量；4.维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查；5.定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。
四、物业维修养护项目计划及实施方案为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。
具体计划包括：1.建筑本体日常维修养护计划及实施方案；2.建筑本体定期维修养护计划及实施方案；3.公共设施日常维修养护计划及实施方案；4.公共设施定期维修养护计划及实施方案。
对电梯进行大修，更换老化部件，确保设备完好率100%。
3）每年对电梯进行一次安全检查，发现问题及时维修。
4）由电梯维修保养主管组织人员按照电梯维修手册标准参照进行维护保养。
5）定期检查电梯拽引绳张紧度和滑动部分，确保电梯各部分性能正常、安全、平稳运行。
物业设施设备管理培训PPT课件
物业设备、设施管理内容
➢设备、设施的基础管理； ➢设备、设施的安全管理； ➢设备、设施的运行管理； ➢设备、设施的维护管理； ➢设备、设施的节能管理。
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基础管理
➢ 组织架构、管理文件； ➢ 物业设备、设施原始资料； ➢ 物业设备、设施现场资料。
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第12页/共47页
设备管理者应具备的素质
二﹒有超前意识和忧患意识 一位优秀的设备管理者，要具有不断进取，
善于接受新事物和勇 于创新改革的良好素质。要 经常检讨设 备管理，设备状况。不断 改进管理， 改进设备，提高技术水平和管理水平。 对于新建 的物业，要争取超前介入设计，施工阶段的工作， 从物业管理的角度对设计、施工中的不合理，提 出改进意见，使物业建成后，更能满足物业管理 的要求，更好地为业主服务。
➢ 消防报警系统、安防监控报警系统； ➢ 通讯、视像、广播、智能化网络系统； ➢ 垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯； ➢ 建筑物防雷及接地系统。
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辅助设备、设施
➢油烟处理、泼水处理、噪声处理； ➢景观喷泉、灯饰广告设施； ➢体育运动设施、健身器械、娱乐及
游戏设施。
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物业设备、设施管理目的
➢ 给物业使用人创造一个安全、舒适、文明、 和谐的生活和工作环境；
➢ 有利于提高城市管理的社会化、专业化； ➢ 有效延长物业设备、设施的使用年限及确
保其功能的正常发挥； ➢ 以最经济的寿命周期费用，获取最大的设
备、设施投资效益。
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物业设备、设施管理的目标
➢ 保持设备、设施的完好 ➢ 保障设备、设施“安全、可靠、
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物业设备、设施维护与维修管理PPT课件
目的和意义
提高物业设备、设施的可靠性 和稳定性，减少故障和维修次 数，保障业主和租户的利益。
延长物业设备、设施的使用寿 命，降低更换成本和资源浪费。
提升物业管理水平和服务质量， 树立企业形象和品牌价值。
供暖、通风与空调设备
用于提供舒适的室内环境，包括 供暖系统、通风设备和空调系统 等。
包括电力系统、照明灯具、开关 插座等，用于提供电力和照明。
给排水设施
包括水管、水箱、水泵、污水处 理系统等，用于提供生活和消防 用水，以及处理废水。
建筑结构类设施
包括楼宇、墙体、梁柱、楼梯等 建筑结构，用于提供建筑物的支 撑和保护作用。
物业设备、设施维护与维修管理 ppt课件
目录
• 引言 • 物业设备、设施维护与维修管理概述 • 物业设备、设施的分类与维护要求 • 物业设备、设施维修管理流程
目录
• 物业设备、设施维护与维修管理常见 问题及解决方案
• 案例分析 • 结论与展望
01 引言
主题简介
物业设备、设施维护与维修管理是物 业管理中的重要环节，旨在确保物业 设施的正常运行，提高物业的使用价 值和降低维修成本。
术支持。
管理不善
物业公司对设备、设施的管理 制度不完善，导致维护和维修
工作难以有效开展。
解决方案与实施
定期维护
建立定期维护计划，对设备、设施进 行检查、清洁、润滑等作业，确保其 正常运行。
技术更新
及时更新设备、设施，采用技术成熟、 性能优良的产品，提高物业设施的可 靠性和安全性。
加强培训
对物业管理人员和维修人员进行培训， 提高其专业技能和素质，确保能够及 时处理各种故障。
物业工程部设备保养计划书
物业工程部设备保养计划书一、绪论物业工程部负责管理和维护小区内的设备设施，以确保其正常运行和延长使用寿命。
为了做好设备保养工作，制定了以下的设备保养计划书。
二、保养目标1. 提高设备设施的可靠性和稳定性，减少故障频率和停机时间。
2. 延长设备设施的使用寿命，降低维修和更换成本。
3. 提高设备设施的效率，减少能源和资源的浪费。
4. 保证小区居民的生活环境和安全。
三、保养内容1. 定期检查：定期对设备进行全面检查，包括外观、工作状态、安全性等方面的细节。
2. 清洁维护：定期对设备进行清洁，包括清除灰尘、污垢等，保持设备的良好状态。
3. 润滑保养：定期对设备的润滑部件进行检查和加油，确保设备的正常运转。
4. 零部件更换：根据设备的使用状况和寿命，及时更换磨损严重的零部件，以防止故障的发生。
5. 系统调试：对设备的控制系统进行定期调试，确保设备的正常工作。
6. 安全检查：对设备的安全装置进行定期检查和测试，确保设备运行的安全性。
7. 故障排除：及时处理设备的故障，减少停机时间和生产损失。
四、保养周期1. 日常保养：对设备进行日常清洁和润滑，确保设备的正常运行。
2. 周期保养：每季度对设备进行全面检查和维护，确保设备的稳定性和可靠性。
3. 年度保养：每年对设备进行全面检修和更换重要零部件，延长设备的使用寿命。
五、保养计划1. 统计设备：对小区内的设备进行统计，包括设备名称、型号、安装时间、使用寿命等信息。
2. 制定保养计划：根据设备的特点和使用状况，制定详细的保养计划，包括保养内容、保养周期等。
3. 实施保养计划：按照制定的保养计划，组织人员进行设备的保养工作，并记录保养情况。
4. 统计分析：定期对设备的保养情况进行统计和分析，评估保养效果，并及时调整保养计划。
六、保养管理1. 建立档案：建立设备的保养档案，包括设备的基本信息、保养记录、维修记录等。
2. 培训人员：对物业工程部的维修人员进行培训，提高其保养技能和知识水平。
物业设备设施的维护与维修管理通用课件
物业设备设施的维修管理应遵循“预防为主，维修为辅”的原则，通过科学合理 的维修策略和计划，确保物业设备设施的正常运行，降低故障率和维修成本。
报修与派工流程
报修流程 派工流程
维修质量的控制
维修人员资质要求 维修流程控制 维修质量标准
维修成本的管控
预算制定 成本控制 费用报销与结算
CHAPTER
日常维护与保养
日常巡检
日常保养 记录与反馈
定期检修与更新
01
02
定期检修
更新换代
03 技术升级
设备故障的预防与处理
预防措施
处理流程
紧急预案
CHAPTER
物业设备设施的维修管理
维修管理的意义与原则
意义
物业设备设施的维修管理是保障业主正常生活和物业资产保值增值的重要手段， 包括对物业设备设施进行及时的检查、维修、保养和改造，以提高设备设施的运 行效率和使用寿命。
随着人们对物业设备设施使用体 验和服务质量的要求不断提高， 物业设备设施的管理和维护工作 也朝着专业化和精细化方向发展。
绿色化和环保化
随着环保意识的不断提高，物业 设备设施也朝着绿色化和环保化 方向发展，节能减排、环保材料
的使用成为趋势。
CHAPTER
物业设备设施的维护管理
维护管理的意义与原则
意义 原则
物业设备设施的维护 与维修管理通用课件
目 录
• 物业设备设施概述 • 物业设备设施的维护管理 • 物业设备设施的维修管理 • 安全与培训管理 • 物业设备设施维护与维修管理的优化建议 • 案例分析与应用
contents
CHAPTER
物业设备设施概述
物业设备设施的定义与分类
《物业管理机构》课件
物业公司应合理定价，考虑业主的利益，避免因费用问 题产生纠纷。
物业安全事故案例
案例一
小区电梯故障导致人员伤亡
案例描述
小区电梯出现故障，造成人员伤亡。经调查发现，电梯存 在安全隐患，物业公司未能及时维修保养。
案例分析
物业公司应定期对小区设施进行检查和维护，确保设施安 全运行。对于发现的隐患应及时整改，避免发生安全事故 。
《物业管理机构》ppt课件
目录
• 物业管理机构概述 • 物业管理服务内容 • 物业管理法律法规 • 物业管理案例分析 • 物业管理发展趋势与挑战
01
物业管理机构概述
定义与职责
定义
物业管理机构是指依法设立、具备相应资质和条件的物业管理服务组织，负责 物业的日常维护、清洁、安保、绿化等工作，为业主提供全方位的物业服务。
活动组织
组织各类社区活动，增进居民之 间的交流和互动，丰富居民的业
余生活。
03
物业管理法律法规
相关法律法规
01
02
03
04
《物业管理条例》
《物业服务收费管理办法》
《物业服务企业资质管理办法 》
《住宅专项维修资金管理办法 》
物业管理合同
合同的主要内容
服务范围、服务标准、服务费用、违约责任等。
合同的签订与变更
组织架构与人员构成
组织架构
物业管理机构的组织架构一般包括管理层、技术层和执行层，各层级分工明确， 协同工作。
人员构成
物业管理机构的人员构成包括管理人员、技术人员和一线员工，其中管理人员负 责决策和协调，技术人员负责技术支持和方案制定，一线员工负责具体的物业服 务工作。
02
物业管理服务内容
物业设施设备运维及安全防控
7、 设备设施日常运行管 理
预防性计划检修保养制
检修、保养操作指导规程制 应急方案流程制
设备PPM计划性预防性维修特 计划和预防性维点修（
某物业公司服务中心2019年设备设施PPM工作计划
工程设施设备计划保养(内 部 ) 项目设备、设施维修保养计划
年月
周日
工程经理、主管制 定各类维修保养计
划
7、设备设施日常运行管 理
物业设备的运行管理实际上包括了物业设备
业设备
管理两部分。
管理和物
①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 ②对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持 证才能上岗。
③加强巡检、维护保养工作。 ④设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。
双电源低压负荷开关互投关
系
445开关应该是冷备还是热备
401
1、三个开关只能有两个可以在合闸状态
402
445
整个楼宇动力负载
整个楼宇照明负载
高低压配电设备维护标准
项目
分类
检修周期
备注
1 高、低压配电室检修保养 大修 1次/年（12月份检修保养） 自检
2
高压安全用具试验
大修
1次/年
外检
3
避雷系统检测
4 、 专 配 保 养 的 安 全 措 施－ － － 技 术
措施
在
全
部
悬挂标示
停 电
停电
验电
装设接地线
牌和装设
或
遮栏
部
分
停
电
的 Байду номын сангаас 气 设 备 上 工 作
物业公共设施维护保养计划
8
公共标志设
施
标识牌、警示
牌
每周检
查一遍
由工程部专业维修工按相关维修规
程实施
标识清楚，无污迹、
损坏；安放牢固。
标志设施完好；标志物无损坏。
9
连廊及自行
车房
连廊、自行车
房
每周检
查一遍
由工程部专业维修工按相关维修规
程实施
墙地面整洁，无损坏；
连廊通畅；结构完好。
无乱搭建，整洁、畅通；土墙面
环境设施完好。
7
停车场
每年对车场侧局部路牙损坏多次修补进
行更新一次，对因施工质量造成的局部沉
陷损坏，5年翻新一次，翻新面积应控制
在5%o。
由工程部组织实 施或委托相关施 工单位；维护费用 逐年递增10%o。
路面施工质量
标准；停车场
地面施工技术
标准。
停车场地面均衡，有效发
挥功用。使局部损坏严重
通过翻新延长其使用寿
道路灯、庭院 灯、高杆灯、 投光灯、其他
照明灯
每天检
查一次
由工程部专业维修工按专业操作规
程实施。
电气作业安全操作规
程，灯具施工技术标
准。
灯泡正常使用，灯罩完好，清
洁灯杆及灯座无破损。
3
沟渠池井
雨水口、雨水
井、污水井、
化粪池、阀门
井
每周检
查一次
由工程部专业维修工按专业操作规
程实施。
井内无机物、井壁无 脱落；化粪池出口及 其他地隔无阻塞；井 盖上标识清晰。
各项设施，设备完好，正常使
用。
6
停车场
每天检
查二次
由工程部专业维修工按专业操作规
物业设施设备维修保养计划PPT课件
好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减
少设备故障，避免设备事故，保证பைடு நூலகம்户需求；同
时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、
中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有
效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到
精选P促PT课进件 物业保值增值的目的。
4
● 设备的修理，是根据企业的性质、设 备特点及设备在使用中所起的作用， 选择适当的维修方式，适当的修理周 期或时机，采用新工艺、新技术、新 材料和科学方法，以提高维修质量， 减少停机时间，降低维修费用，达到 适时有效、低成本的目的。
精选PPT课件
3
三.设施设备维修保养方针
● 物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、
养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：
在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的
基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，
对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、
调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良
● 对故障停机不会影响正常使用的设备；
● 利用率低或有备用的设备；
● 修理技术不复杂又能提供备件的设备。
● 如：空调系统和给排水系统中所用的 “一运两备（或多备）”的水泵等设 备。
精选PPT课件
10
（2）预防维修：
● 为防止设备性能、精度劣化或为了降低设 备故障率，按事先规定的修理计划和技术 要求进行的修理活动，称为预防维修。
精选PPT课件
12
2、修理类别
● 主要有：大修、中修、项修、保养等。
● （1）大修：大修是设备基准零件磨损 严重，主要精度、性能大部分丧失， 必须进行全面修理，才能恢复其效能 时使用的一种修理方式。
设施设备维修保养管理方案
四、设施设备维修保养管理方案管理目标：1、园区设施设备能正常运行。
2、灯罩完好无损、干净，正常调整因素除外，亮灯率保持在99%以上。
3、做到“急修不过夜，小修不过二”，确保及时率达95%以上，合格率达98%。
4、业主对工程维修的有效投诉率低于2%。
5、设备房标识齐全，巡查、保养记录齐全，机房环境干净整洁。
人员配置：1、维修工3人，负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。
2、岗位设置：1）维修工A：负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。
2）维修工B：负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。
3）维修工C：负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。
3、日常工作安排：1）维修工A：每周对园区公共设备设施巡查一次，每天上午分区域对灯具、门窗、墙路面、健身娱乐设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进行检查记录，下午对巡查出的问题进行处理及记录。
2）维修工B：每周三对周界报警设备进行一次检查维护，每二天对周界报警系统进行一次报警试验（保安部负责），每月对探头范围绿化进行一次修剪（绿化工负责），确保周界报警系统正常工作；其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。
3）维修工C：每月30日抄一次公共电表，形成公共能耗报表，及时掌握公共设备设施运行情况；其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。
4）每月22日，根据材料使用量填写常用材料申购单，尽量避免维修等料延误维修速度，保障维修及时率。
4、维修服务规范：1）上门维修准备从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。
所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。
2）入户维修①按规定门铃、叩门A、到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次，不能连续按。
B、如无门铃则应轻轻地叩门，叩门时，一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次，然后等待2～4秒钟。
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● 年度维修保养计划是物业管理项目在 每年的第四季度由项目经理编制、经 公司工程部审核、由总工程师和总经 理批准后由项目组织实施的计划。它 是设施设备管理必须认真执行的规范 性文件，是物业管理项目管保养计划主要包括 两大内容：一是按公司程序文件要求 填写的《年度设施设备维修保养计划》 表；二是年计划的编写依据和有关说 明。
● 通过有计划的维修保养，可以保证房 屋以及附属设施设备始终处于良好的 技术状态，维持正常的使用功能，最 大限度的满足用户需求；同时还可以 降低故障、杜绝事故的发生，有效地 延长物业使用寿命，降低物业寿命周 期费用，促进物业保值增值，为业主 创造针
精品文促库 进物业保值增值的目的。 4
● 设备的修理，是根据企业的性质、设 备特点及设备在使用中所起的作用， 选择适当的维修方式，适当的修理周 期或时机，采用新工艺、新技术、新 材料和科学方法，以提高维修质量， 减少停机时间，降低维修费用，达保 养计划管理的范围和内容
物业设施设备维修保养计划精品1一、 概述● 物业设施设备维修保养计划是针对物 业（包括房屋及设施设备）在使用过 程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、 磨损、振动、发热、压力异常等各种 故障、缺陷，需要进行养护、修理而 制定的维修保养计划，它主要包括年 大修 与项修之间的修理。
● 对设备进行局部解体、清洗、检查，更换 或修复磨损件；
● 修理、调整设备的电气系统； ● 重新按标准组装，检测； ● 修复设备的附件以及修复设备外观； ● 重新按标准加入工质、润滑油修理是对设备精度、性能 的劣化缺陷进行针对性的局部修理。精品8（1）事后维修：
● 事后维修就是对一些设备，不将其列 入预防性维修计划，发生故障后或性 能、精度降低到不能满足使用要求时 再进行修理，即“坏了再修”。
● 这种维修方式可以发挥主要零部件的 最大寿命，使维修经济性好。作为一 种维修响较大● 主要有：大修、中修、项修、保养等。
● （1）大修：大修是设备基准零件磨损 严重，主要精度、性能大部分丧失， 必须进行全面修理，才能恢复其
● 对设备进行全部解体、清洗，修理基准件, 更换或修复磨损件；
● 全部研刮或磨削导轨面； ● 修理、调整设备的电气系统； ● 重新按标准组装，检测； ● 修复设备的附件以及翻新设备外观； ● 重新按标准加入工质、润滑油； ● 进行整体测定、试车。
● 对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻 设备维修“预防为主”方针的重要工作， 主要采取两种方式：
● 一是定期维修：是在规定时间的基础上执 行预防维修活动，具有周期性特点。
● 二是状态监测维修：是以设备技术状态为 精品文基库 础，按实际需要进行修理1的1 预防维修方
（3）改善维修：
● 是为消除设备先天性缺陷或频发故障， 对设备局部结构或零件设计加以改进， 结合修理进行改装以提高其可靠性和 维修性措施的维修方式。
● 按照《物业服务合同》双方约定的管 理范围和内容，包括建筑物、构筑物 主体及附属设施设备，主要是：
● 1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、：门窗、楼梯扶手、 内外装饰等；
● 3.共用设施设备：变配电、动力、照明、 电梯、给排水、暖通空调、消防、安 防、车场设备等；
● （3）修理周期结构：指在一个修理周期内
应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。
如计划经济时期采用的修理周期结构：9—
6—2—1的修理周期结构。（K：大修，C：
中修，M：小修，B：保养）K—B—M—B—M—
B—C—B—M—B—养 计划的种类
● 对故障停机不会影响正常使用的设备；
● 利用率低或有备用的设备；
● 修理技术不复杂又能提供备件的设备。
● 如：空调系统和给排水系统中所用的 “一运两备维修：
● 为防止设备性能、精度劣化或为了降低设 备故障率，按事先规定的修理计划和技术 要求进行的修理活动，称为预防维修。
● 4.共用配套设施：道路、场地划 的制订
（一）设施设备维修保养的方式与类别
1、 维修方式
●设备维修方式具有维修策略的含义。
●现代设备管理强调对各类设备采用不同的维 修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质 运动的客观规律，在保证使用的前提下，合 理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济 的目的。
● 物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、 养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即： 在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的 基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养， 对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、 调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良 好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减 少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同 时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、 中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有 效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到
● （4）保养：对在用设备，根据运行规律及 计划点检的结果可以确定维修保养间隔期, 以维修保养间隔期为基础，编制维修保养 计划，对设备进行预防性维护保期结构
● （1）修理周期：是指两次相邻大修之间的 间隔时间。
● （2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理 之间的工作时间。