物业设施设备维修保养计划全面.ppt

● 对故障停机不会影响正常使用的设备；
● 利用率低或有备用的设备；
● 修理技术不复杂又能提供备件的设备。
● 如：空调系统和给排水系统中所用的 “一运两备（或多备）”的水泵等设 备。
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（2）预防维修：
● 为防止设备性能、精度劣化或为了降低设 备故障率，按事先规定的修理计划和技术 要求进行的修理活动，称为预防维修。
● 按照《物业服务合同》双方约定的管 理范围和内容，包括建筑物、构筑物 主体及附属设施设备，主要是：
● 1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、 楼板、地面、屋面、楼梯等；
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● 2.房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、 内外装饰等；
● 3.共用设施设备：变配电、动力、照明、 电梯、给排水、暖通空调、消防、安 防、车场设备等；
物业设施设备维修保养计划
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一、 概述
● 物业设施设备维修保养计划是针对物 业（包括房屋及设施设备）在使用过 程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、 磨损、振动、发热、压力异常等各种 故障、缺陷，需要进行养护、修理而 制定的维修保养计划，它主要包括年 计划、季计划和月计划三大类。
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二、维修保养计划制定的 目的和意义
● 物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、 养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即： 在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的 基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养， 对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、 调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良 好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减 少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同 时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、 中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有 效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到
● （4）保养：对在用设备，根据运行规律及 计划点检的结果可以确定维修保养间隔期, 以维修保养间隔期为基础，编制维修保养 计划，对设备进行预防性维护保养，这就 是计划性维修保养。
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3.修理周期和修理周期结构
● （1）修理周期：是指两次相邻大修之间的 间隔时间。
● （2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理 之间的工作时间。
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2、修理类别
● 主要有：大修、中修、项修、保养等。
● （1）大修：大修是设备基准零件磨损 严重，主要精度、性能大部分丧失， 必须进行全面修理，才能恢复其效能 时使用的一种修理方式。
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设备大修的内容包括：
● 对设备进行全部解体、清洗，修理基准件, 更换或修复磨损件；
● 全部研刮或磨削导轨面； ● 修理、调整设备的电气系统； ● 重新按标准组装，检测； ● 修复设备的附件以及翻新设备外观； ● 重新按标准加入工质、润滑油； ● 进行整体测定、试车。
● 通过有计划的维修保养，可以保证房 屋以及附属设施设备始终处于良好的 技术状态，维持正常的使用功能，最 大限度的满足用户需求；同时还可以 降低故障、杜绝事故的发生，有效地 延长物业使用寿命，降低物业寿命周 期费用，促进物业保值增值，为业主 创造价值，为企业赢得效益和品牌。
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三.设施设备维修保养方针
● （3）修理周期结构：指在一个修理周期内
应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。
如计划经济时期采用的修理周期结构：9—
6—2—1的修理周期结构。（K：大修，C：
中修，M：小修，B：保养）K—B—M—B—M—
B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—
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（二）设施设备维修保养 计划的种类
精品文促库 进物业保值增值的目的。 4
● 设备的修理，是根据企业的性质、设 备特点及设备在使用中所起的作用， 选择适当的维修方式，适当的修理周 期或时机，采用新工艺、新技术、新 材料和科学方法，以提高维修质量， 减少停机时间，降低维修费用，达到 适时有效、低成本的目的。
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四.房屋及设施设备维修保 养计划管理的范围和内容
● 4.共用配套设施：道路、场地、健身器 材、围栏、标识等。
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五.设施设备维修保养计划 的制订
（一）设施设备维修保养的方式与类别
1、 维修方式
●设备维修方式具有维修策略的含义。
●现代设备管理强调对各类设备采用不同的维 修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质 运动的客观规律，在保证使用的前提下，合 理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济 的目的。
● 对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻 设备维修“预防为主”方针的重要工作， 主要采取两种方式：
● 一是定期维修：是在规定时间的基础上执 行预防维修活动，具有周期性特点。
● 二是状态监测维修：是以设备技术状态为 精品文基库 础，按实际需要进行修理1的1 预防维修方
（3）改善维修：
● 是为消除设备先天性缺陷或频发故障， 对设备局部结构或零件设计加以改进， 结合修理进行改装以提高其可靠性和 维修性措施的维修方式。
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（1）事后维修：
● 事后维修就是对一些设备，不将其列 入预防性维修计划，发生故障后或性 能、精度降低到不能满足使用要求时 再进行修理，即“坏了再修”。
● 这种维修方式可以发挥主要零部件的 最大寿命，使维修经济性好。作为一 种维修策略，不同于传统的坏了再修。
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● 它不适用于对使用影响较大的设备， 而适用于下列设备：
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（2）中修：介于设备大修 与项修之间的修理。
● 对设备进行局部解体、清洗、检查，更换 或修复磨损件；
● 修理、调整设备的电气系统； ● 重新按标准组装，检测； ● 修复设备的附件以及修复设备外观； ● 重新按标准加入工质、润滑油； ● 进行整体测定、试车。
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● （3）项修：项目修理是对设备精度、性能 的劣化缺陷进行针对性的局部修理。
● 1、年度计划
● 年度维修保养计划是物业管理项目在 每年的第四季度由项目经理编制、经 公司工程部审核、由总工程师和总经 理批准后由项目组织实施的计划。它 是设施设备管理必须认真执行的规范 性文件，是物业管理项目管理目标得 以实现的可靠保证。
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● 年度设施设备维修保养计划主要包括 两大内容：一是按公司程序文件要求 填写的《年度设施设备维修保养计划》 表；二是年计划的编写依据和有关说 明。