购房贷款的决策问题

购房贷款的决策问题课题背景：现代社会随着经济的持续增长，经济收入的不断提高，人们对“住”的要求越来越高。

越来越多的工薪阶层都在以银行贷款，分期付款的方式购买商业住房。

购房时人们普遍的心理是想弄清楚其中的每一个细节，但很多人却不知道怎样计算这些贷款利率以及分期付款该付多少。

在高一上学期学完数列后，针对这一问题，我们班几个喜欢钻研、刨根问底的同学组成了课题小组，开始了相关问题的研究。

首先要确定你的这个课题是给谁看的，也就是观点立场。

然后确定你的研究群体，也就是课题定位。

有了这两个主要方向就可以搭框架了。

比如你的课题是要给准备贷款购房的人群看，而你的研究群体包括已经成功贷款的人，房产开发商，相关银行及政府机构，那么你的研究主体就是如何能够成功达成购房贷款，或者是当前购房贷款的局势。

接下来的框架可以细分为：1、当前的购房贷款形式2、正在采用购房贷款的人群及特征3、国家的相关政策及注意事项4、购房贷款的市场需求5、各相关群体的利益及风险6、对宏观经济的影响7、时效性和现实意义、8、专家建议及点评9、附注：购房贷款的窍门等住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。

重要的解决途径就是实行住房商品化。

这一方面需要有强大的住房消费贷款支持,另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。

自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来, 面对住房金融业丰富的市场资源, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“幸福之家”、建设银行的“乐得家”等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。

根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。

有万户居民靠工行贷款住上了新房。

因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。

但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。

二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。

中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“无债一身轻”的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。

2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。

收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。

其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。

目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。

而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如果贷款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。

这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。

3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。

银行在个人住房贷款运作过程中, 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。

为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。

而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。

具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。

按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。

由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的贷款资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。

另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。

假如某位购房者要在多处购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭贷款。

这样一来,其实际贷款额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。

二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。

由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。

因而个人信用无法准确把握, 个人住房消费信贷的风险无法控制。

三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。

由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后, 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。

由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有政府机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。

因而,无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。

五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。

我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面, 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足更多的住房消费信贷的需求。

信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。

其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。

现在很多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。

若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款, 即会将房屋抵押款给银行。

由于种种原因, 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。

比如在温州, 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。

没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。

有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。

这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。

二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。

例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定三是银行自身的业务量和成本增大。

一笔住房贷款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。

同时, 贷款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等, 也不同程度地增加了贷款消费人负担, 从而, 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。

三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制。

一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。

扩大住房消费信贷的领域和群体。

在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。

在消费领域方面, 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向, 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。

、建立健全发达规范的住房信贷制度。

历史经验表明当一国在进入“住”与“行”消费升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入消费信用化时代。

目前, 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。

所以, 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。

首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定政府的保险和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。

建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观存在的。

虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。

因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。