SWOT分析在商业地产中的作用

SWOT分析在商业地产中的作用

概述：SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目本身的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。因此，清楚的确定项目本身的资源优势和缺陷，了解项目本身所面临的机会和挑战，对于制定项目未来的发展战略有着至关重要的意义。

一、何为SWOT分析系统

SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。

SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。

就结构化而言，首先在形式上，SWOT分析法表现为构造SWOT结构矩阵，并对矩阵的不同区域赋予了不同分析意义；

其次内容上，SWOT分析法的主要理论基础也强调从结构分析入手对项目的外部环境和内部资源进行分析。

SWOT方法的重要贡献就在于用系统的思想将这些似乎独立的因素相互匹配起来进行综合分析，使得项目战略计划的制定更加科学全面。

SWOT方法自形成以来，广泛应用于战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。分析直观、使用简单是它的重要优点。即使没有精确的数据支持和更专业化的分析工具，也可以得出有说服力的结论。但是，正是这种直观和简单，使得SWOT不可避免地带有精度不够的缺陷。以此为依据作出的判断，不免带有一定程度的主观臆断。所以，在使用SWOT方法时要注意方法的局限性，在罗列作为判断依据的事实时，要尽量真实、客观、精确，并提供一定的定量数据弥补SWOT定性分析的不足，构造高层定性分析的基础。

二、SWOT分析在商业地产中的作用

1、项目选址阶段

运用SWOT分析系统，可以有效的表现出项目所在地的外部机会及威胁。项目所在地的交通情况、政府支持力度、未来城市规划情况、常住居民人口数量及质量情况、竞争对手数量、核心商圈的业态配比情况等，在即定的商圈调查内容中，SWOT分析中的O、T，给出了明确的指向性，便于拓展人员对于项目的本身有一个充分而客观的了解。

2、项目统筹阶段

SWOT分析中的S、W，即优势及劣势，明确的指出项目本身内部所应俱备的后期竞争条件。其中包括项目的硬件、软件基本情况，其中硬件又是指项目本身的外立面设计、机电设备、平行及垂直动线规划、空间设计、景观设计等；软件是指人员配备数量及质量、后期运营方案是否妥当、管理方法是否正确等，提出了一系列的明确的指引。满足S只的商业项目基本条件则极俱竞争实力，反之则成为W。

3、项目设计阶段

这里所指的设计是包含项目的所有设计内容，包括平面设计、外立面设计、空间设计、景观设计、项目概念设计、VI系统计、硬件配套设计等等。SWOT系统可依据以往商业成功及失败的案例中，给出俱有指导性的竞争优劣势分析，对于项目设计环节的可操作性，便于操作者争取因地制宜的、尽可能满足的商业运营条件。

4、招商阶段

项目进行到招商阶段，是每一个商业项目由投入转变为产出的阶段。此阶段可以是

整个商业项目成功与否的决定性阶段，在整个商业项目的过程中扮演着举足轻重的

角色。正所谓“知已知彼，百战不殆”，SWOT分析系统指向性的给出项目进行到此

阶段，所俱备的优劣势。招商人员在招商的过程，能够清楚明白的知道项目目前所

存在的优势及劣势，在招商的过程中扬长避短，从而提升客户进驻的信心，给日后

的经营管理提供良好的铺垫。

5、项目运营阶段

商业地产项目进入运营阶段后，更多考虑的是项目所存在的问题及外部竞争的问题。

SWOT分析系统中给出的W、T，能极强的指示出项目所存在的问题及外部所存的威

胁，以便于管理者统过目标性管理手段进行调节，再通过不同时期的SWOT分析系

统用以达到增强S，减少W，利用O，引领T的目的。

三、SWOT分析系统在商业地产项目中的应用

运用SWOT方法分析问题一般可以分为3个层次：基本面分析、辩证法分析和程度（概率）分析。

基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论：

A项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。

劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。

机会是：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。

威胁是：市中心商业街众多，并有相似类型的项目形成竞争。

这些都是通过初步判断得出最直观的一些结论。总的说来，这些结论非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作为决策参考的基础。

所谓辩证法分析，就是对以上的结论进行深一步的探讨，运用辩证的观点去分析优劣势、机会和威胁。它是从表象入手，探讨解决问题的方向。依旧是以A项目为例，我们对上面所提到的优势进一步分析：

地处市中心：市中心确实是热闹繁华的所在，但随着城市向外延伸，市中心的概念也将越来越淡薄，并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。

交通方便：这也是一个双面刃，地块的公共路线当然四通八达，然而堵车是一个致命伤。拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体，但他们会不会因为这样的不方便

因素而放弃了到这里逛街购物？

人口集中：人口集中是商业街经营的关键，人多自然卖的就多。但这些人的购买

力如何？消费意识怎样？这些问题仍然需要深入调查。

对劣势进一步分析：

地价昂贵：由于地段的原因，地价比其他地区会高出许多。然而，与同档次地段进行横向比较，该地块也并不是最贵的。并且，这样的黄金地段，上涨的幅度可能很大。

地产公司在搜集了投资地块基本资料、地块周边环境资料、地块周边重大投资项目资料、政治和经济环境资料、市场情况和竞争对手资料予以分析之后，就可以