与开发商对接流程图(销售)
开发商业务对接流程终稿
一、工作边界项
开发商
1、基础资料（位置、规模、货量、户型、面积、配套、墨线
图、效果图、货量配比明细、提袋、合同纸和皮）
2、办理销许等前期工作
3、任务要求（合同任务、甲方要求、推广费用）
4、工作场地（销售人员工作场地、销管部办公地、外展场、
售楼处、、精神堡垒）
5、价格及优惠制度确认
6、准时结算代理公司代理费
7、工程进度（工程节点确定）
8、合作单位（建筑、园林、物业、制作、广告、媒体等单
位的选定及相关资料的收集）
9、费用支出（设计费、制作费、礼品费、活动费、电费、水
费、网费、办公用品、电话费等费用）
10、房管局备案及贷款银行的选择
11、产权证等后期手续的办理
12、确定各项工作的对接人，尤其是客户提出客诉及维修的对
接人
13、各种对接表单的确定
14、确定审批流程及审批权限
代理方
1、市场情况（竞争楼盘情况、供求关系、消费习惯）
2、操盘策略及营销方案的制定（项目定位、操盘思路、推广
策略、各阶段工作节点）
3、价格及优惠制度的制定
4、目标确定（项目整体佣金收入目标、销售周期、总体营销
费用、月度销售任务、月度营销费用）
5、案场数据的汇总分析
6、VI设计（项目整体形象及相关物料设计）
7、户型设计（项目户型设计的建议）
8、媒体状况（主流媒体的种类及价格）
9、推广筹备（媒体选择、广告排期、宣传品、卖场装修布置
建议）
10、人员管理（人员招募及培训）
11、各种对接表单的建议
二、目前边界不清地方
1、各项费用（推广费、设计费、礼品费、售楼处水电费、电
话费、网费、合同皮和芯等）
2、前期工作（办理销许）。
房地产销售业务流程图
房地产销售业务流程第一节寻找客户一、客户的来源渠道要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。
客户的来源有许多渠道，如：咨询、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。
客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。
一般而言，打来的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是、对项目已经有了较多的了解，并摹本符合自己的要求，购房意向性较强。
二、接听热线1．基本动作(1)接听必须态度和蔼，语音亲切。
一般先主动问候：“X X花园或公寓，你好”，而后再开始交谈。
(2)通常，客户在中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。
(3)在与客户交谈中，设法取得我们想要的资汛：第一要件，客户的、地址、联系等个人背景情况的资讯。
第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。
(4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。
(5)挂之前应报出业务员自己的(有可能的话可给客户留下业务员自己的手机号、呼机号，以便客户随时咨询)，并再次表达希望客户来售楼处看房的愿望。
(6)马上将所得资讯记录在客户来电表上。
2．注意事项(1)接听时，要注意按公司的要求做(销售人员上岗前，公司要进行培训，统一要求)。
(2)广告发布前，应事先了解广告容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的问题。
(3)广告发布当天，来电特别多，时间更显珍贵，因此接听应以2到3分钟为限，不宜过长。
(4)接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。
(5)约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。
(6)应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。
首次和地产开发商对接
首接项目说辞前期准备心理准备：对于开发商的认识：开发商永远都是以利益为最基本的出发点，跟甲方的沟通做到保持平常心，不慌不忙，引导开发商能聆听你的想法，不求做到最好，但求绝不出错。
资料准备：项目的沟通首先由个前提你要了解市场，了解项目现状，了解区位需求，预计项目出现的问题和现存的问题做提前的准备分析，重要点：你所要谈判的这个开发商基本情况、最近有哪些动向，有什么项目操作的偏好、恶习，便于沟通，拉近开发商对你的信任感和合作关系。
初次面访见面：您好！我是西安朗成房地产营销策划公司的XXX.很高兴今天能与贵公司对XXX项目进行沟通，希望我们的建议能给贵公司在项目推进上带来较大帮助。
产品篇：简述：项目所在区域房地产走势及调控政策对于近期地产项目的推动及影响。
其次：简要分析项目所在区域的整体经济发展情况和供需水平，及产业结构特点。
结合大环境及区域情况、简述、分析阶段本项目产品的情况：首先本项目位于 ,至南至西至东至北周边环境，根据城市发展规划来看，目前我们项目处于1.新城区、2.老城区、 3.新、老结合位置、3.即将重新建设的区域，4发展最先受益的地方，区域环境的建设及交通的1.配套齐全，交通发达，生活居住条件便利。
2.周边配套缺失处于待开发阶段，但是对于将来有一定的区域升值潜力与地块的发展空间。
备注:如果存在产品属性与定位上的差异，则可根据于此项目标杆或公司自有相类似的操盘案例进行对比，找出项目的差距与不足。
楼盘的规划有1.高层、小高层住宅XX幢、2.酒店、商业、公寓。
共幢，层项目分为期建，项目整体可以看出为设计风格，与所要打造打造理念是1.相切合的2.存在差异，如需要重在打造理念则需对产品的进行包装与完善。
从产品户型上看，户型结构上看：分为1.紧凑型两房、小三房，2.舒适型大三房，3.豪华型四房，针对于本项目，主力户型大多以 1.大面积户型为主2.小面积户型为主，看起来1.大面积户型宽松舒适，2.小面积温馨紧凑，所以项目前期定位我们产品的客群以为主。
房地产项目营销代理运作流程图
房地产工程运作流程一、工程开拓〔一〕、工程信息收集处理1、市场部进展专业的调查，获取工程信息，并进展分析处理：①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进工程的相关要素，包括：①、工程概况、区域情况及竞争楼盘〔显在及潜在〕等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的筹划机构或销售代理的要素、介入工程的程度等；⑤、与工程相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响工程及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的工程信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
〔二〕、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有方案的正式调查，涉及异地和费用使用的工程，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进展办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案，称做方案，市场部严格按照方案所列的要素进展客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查完毕后，涉及费用的工程必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的根底上重点对工程所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对工程资源的条件进展整合及判断,并对工程的可操作性做出初步结论，并编制?工程调查报告?，市场部经理签字后送达筹划部进展第一次评审，经营副总进展第二次评审，并产生以下三种情形：①、筹划部经理签收或拒收〔要求补充调查分析〕；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点〔要求补充调查分析〕；③、经过以上程序，发现工程本身不可行，市场部总结后存档。
开发商开盘前各对接流程
次要流程 签署内部认购登记书
申请额外优惠 换房/更名/付款方式 签署延迟签约协议
换房/更名
办理房屋入住
产权办理
客户违约
挞定
房
款
支付
催
违约金
收
退房
次要流程
违约处理流程
我方市场专员提 供周边楼盘调研 报告，以及市场 调研报告。
销售策略拟定流程
开发公司确定阶段销售目标
制定宣传推广计划， 项目推广计划
组建销售管理队伍,制定销售 管理制度，销售队伍培训上 岗
办理商品房预售许可证
制定销售价目表、销售合 同范本、认购书样本、制 定销售节点
销售接待与签约备案
公司审核
公 司 审 核 通 过
策划工作总流程图
主要流程 组织市场调研
提交策划建议
制定年度总营销计划 组织阶段性市场调研
开盘准备会
开盘活动工作的实施落实 开盘动员会 开盘 开始换签工作 开盘总结会 调整价格方案 调整销控方案
调整营销推广方案
模板 《媒介选择模板》 《接电接访模板》 《来电流程》《来访流程》 《客户分析模板》 《成交量分析》--品管
《价格体系模板》 《内部认购方案模板》--哪个项目有？
《开盘方案模板》 《开盘物资人员清单》 《开盘准备会筹备指南》
客户满意度调查数据
销售情况对比 市场影响力
开盘效果讨论 未成交原因及处理方案
项目销售力提升建议 销售目标分解建议
阶段工作研讨
下阶段推售计划 下阶段推广计划 下阶段价格策略 下阶段工作排期
开盘前需完成文件
营销策划工作总流程图
编写项目建议书 编制项目可行性研究报告