地产融资模式及渠道大全

地产融资模式及渠道大全

地产业务全产业链均有融资的机会，分别介绍如下：

一、土地拍卖阶段

地产企业在土地拍卖阶段，需要缴纳一笔土拍保证金，不同地方要求也不一致。例如，上海地区需要在竞拍前全额缴纳保证金；苏州地区需要在竞拍前一周缴纳50%的保证金。如果成交，则作为土地款缴纳，如果未成交，则在规定时间退回地产公司。

这对部分计划多处拿地的地产公司而言，会产生庞大的土拍保证金沉淀，而且收益很低。由于保证金基本是封闭管理，因此部分国企闲置资金可以通过银行撮合方式，采取委托贷款模式短期借给地产项目公司，由地产集团予以担保，资金实现封闭管理，短期支持流动性安排，一般配资比例在2：1，即地产公司支出三分之一的土拍保证金，其余部分由国企资金解决，期限一般在一个月，利率跟进融资主体的资信不同而变化，由于存续期较短，普遍在年化15%左右。

二、拿地阶段融资

目前土地成本一般在整个地产项目总投的30%-50%（以住宅为主），这也是地产项目最大的资金占用部分，而且国土局一般都要求在办理土地证前全额缴纳土地出让金（开具相关发票），地产企业这部分融资在市场被简称为“前融”，因为这部分融资收到监管的严格管控，银行贷款、理财资管、信托贷款资金都无法正常介入，只有其他变通渠道，但也随时面临监管指导的不确定性。

（1）股权投资基金：即通过信托代销渠道或私募股权基金募集渠道筹集资金，通过设立地产股权投资私募基金（有限合伙形式），进入到地产项目公司的股东（小股东），资金通过股东借款形式支持地产企业拿地。一般周期在1 1年，退出方式为了符合股权投资的备案要求，一般采取业绩对赌的模式，即满足一定条件后，小股东可以申请分红退出，差额不足部分由集团公司承担，土地不办理抵押。上述成本大概在年化10%-11%（即锁价退出），地产公司一般在前五十强左右，有一定担保实力的客户。

（2）存量“四三二”置换模式。该模式从实质看是符合监管精神的，即通过存量的满足四三二要求的地产项目来获取增量融资，主要是某些信托公司通过信托贷款方式操作，条件和正常的信托贷款一样，但是由于存量项目已经办理了抵押，所以一般是用拿地的土地来做抵押，用途一般是归还股东借款（实际就是股东用以拿地的资金，但在报表上体现为原项目的投入，需要地产公司进行包装组合）。信托一般操作的期限在2年内，利率在年化11%起，一般也要百强地产企业才可能融资。但这块受到信托公司地产额度的影响较大，如果监管窗口指导后，信托公司可能无法放款。

（3）真股权投资基金：目前社会上有不少地产股权投资基金，他们通过向少量高净值客户、机构客户、国企客户募集资金后，通过真股权形式进入地产公司，操作模式按照真股东模式操作，退出也是跟进项目是收益来确定，因此前期对项目的判断要结合项目IRR来判断，一般低于20%就不介入以确保后面的收益的实现。项目实现分红逐步退出，一般实际退出的年化收益也在15%以上，期限3年。

（4）境外融资：部分在境外上市的地产公司，由于境外银行可以对境外主体评级，因此可以通过境外银行在内地的分行给境内非地产主体授信，由地产主业的本部集团担保，给予一定的周转融资需求。金额不超过5亿，成本在7.5%左右。

（5）员工跟投配资：部分地产公司在土地前融阶段，为了鼓励员工积极性，

三、房地产开发阶段

这个阶段地产企业已经满足四三二要求，主力融资渠道是银行开发贷，在银行地产额度充足的情况下，银行放款是最快捷的。一般就是以土地在建工程为主的开发贷款，贷款规模一般是总投的30%左右，也就是土地价

格的一半左右，期限2年，利率一般是基准上浮20%-50%。

也有少量地产公司在银行难以融资的，转而通过信托等渠道融资。

四、销售尾款阶段

地产销售进入尾盘，一般是销售过70%-80%后，项目开发贷款结清，地产公司主力销售尾盘，但尾盘销售周期一般较长，某些地产公司通过某些销售公司包销尾盘的模式提前收回货款（一般有较大的折扣），比如好屋。通过金融机构的合作模式主要有以下两种：

（1）公开市场：通过尾款ABS模式在交易所融资，例如万科-华龙证

券购房尾款资产支持专项计划，计划融资11亿。发行价格根据主体和债

项评级以及当时市场资金情况确定。