万达广场筹备期项目招商管理规范
万达招商管理制度
万达招商管理制度1. 简介万达招商管理制度是为了规范和规划万达集团招商工作而制定的一系列管理制度。
该制度旨在提高招商效率、确保招商流程的透明和公平性，并保护投资者利益。
本文档详细介绍了万达招商管理制度的主要内容和相关流程。
2. 招商流程2.1 招商准备阶段在招商准备阶段，万达集团会确定招商目标和战略，明确招商政策和要求，并成立招商团队。
招商团队负责调研市场、寻找潜在项目和投资者，并筛选出符合万达集团定位的项目。
2.2 招商邀约阶段在确定了潜在项目和投资者后，招商团队会进行邀约工作。
邀约包括向投资者介绍万达集团的优势和项目的价值，并邀请他们参加面谈和项目考察。
2.3 项目考察阶段项目考察是招商流程的关键环节，投资者将对项目进行全面的考察。
万达集团会向投资者提供项目相关的详细信息，包括项目规划、经营预测、市场分析等。
同时，投资者也可自行对项目进行调研。
考察期间，万达集团会安排相关人员与投资者进行面谈，并解答他们的疑问。
2.4 协商讨论阶段在项目考察结束后，万达集团与投资者进一步展开协商和讨论。
双方会就合作方式、投资条件、利润分配等事项进行详细的沟通和商议。
最终，达成共识后，将进入下一阶段。
2.5 合同签署阶段合同签署是招商流程的最后一步。
根据双方达成的共识，万达集团会制定合同草案，并与投资者进行详细的合同讨论。
一旦双方达成一致，便会签署正式合同。
3. 招商政策和要求万达集团的招商政策和要求是指招商活动中的原则和标准。
以下是万达集团招商政策和要求的主要内容：•公平公正：万达集团在招商中坚持公平、公正的原则，不偏袒任何一方。
•诚实守信：万达集团要求投资者提供真实和准确的信息，并与之建立诚信合作关系。
•风险评估：在与投资者进行深入协商前，万达集团会对项目进行风险评估和可行性分析。
•保护投资者利益：万达集团会确保投资者的权益得到保护，包括在合同中规定详细的合作条款和利润分配方式。
4. 招商团队组织为了高效地开展招商活动，万达集团成立了专门的招商团队。
001万达招商管理制度及招商流程
第3.5节商务(招商)管理1 总则商务关系是指在项目开发和经营过程中与主力店之间的业务联系，是集团商业发展战略的核心关系之一。
建立、维护和发展良好的主力店关系是项目开发的重要基础，是项目成功和持续经营的基本保证。
集团商务部统一负责与主力店进行相关的商务谈判、对接和协调，是集团直接面向客户、面向市场的部门，也是落实“订单地产”的主要环节。
集团各相关部门和集团所属项目公司应予以配合，充分识别主力店的需求和期望，并用此指导项目产品定位、规划设计和工程施工等业务活动，从而保证项目实现预期目标。
2 商务管理工作责任界定2.1 商务部是集团负责商务关系管理的专职部门：1) 根据集团或相关部门要求，参与集团商业项目的业态规划；2) 负责主力店招商工作，制订相关招商计划并负责协调相关部门的工作；3) 负责主力店租赁合同的起草、洽谈和签订，负责主力店合同执行的监督和协调；4) 负责及时取得主力店的初步技术条件，组织协调规划研究院与主力店的具体技术对接工作；5) 组织协调集团商业管理公司与主力店洽谈并确定物业管理界面、相关费用，并签订物业管理合同。
6) 主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店的设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力店开业等；项目管理中心负责督办处理项目建设中出现的问题，直至达到合同中约定的相关要求。
7) 负责与主力店的公共关系工作；8) 负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容；9) 负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。
10) 负责研究商业领域各业态的发展与特点，参与研究和总结万达城市综合体的特点和发展。
2.2 商务部、规划研究院、项目管理中心应向集团所属项目公司及时告知和解释主力店的有关要求。
由商务部、规划研究院、项目管理中心会同集团所属项目公司，与主力店共同确定项目建设过程中的配合计划和配合机制。
2.3 集团所属项目公司应严格按照已确定的主力店有关要求执行和落实，在主力店进场后应积极协调配合。
万达招商项目管理与筹备期要点
项目筹备工作周期划分(18个月)
?项目启动期 (1-3月) ?项目预热期 (4-6月) ?项目高峰期 (7-12月) ?项目攻坚期 (13-15月) ?项目冲刺期 (16-18月) ? 项目开业 ?项目开业后调整期 (3个月) ?贯穿四条主线 -----开发设计/工程/招商/推广
项目筹备工作计划关键环节
9
10
14 后期工作
15
项目行政部基础资料准备清单
资料目录 公司注册的内部申请审批 公司注册的资料记录/公司执照等资料原件的归档
企业大事记
临时办公区的租赁合约 固定资产的采购计划与申请 临时固定资产的采购协议
非业务类归档合同 各项重要会议记录 使用公章/借阅合同申请记录 各项公司制度的培训,文件归档 各部门月度/季度计划与总结 员工工服的采买记录 正式办公室固定资产的采买记录
市调
方案 设计 (可研 报告)
初步 功能 设计
深化 设计
立面、景观、内装、 照明、导示系统、 强弱电等，车流 提供多功能点位
砌墙 施工图 设计
各专业 设计
招商及进场装修
宣传手册、招商政策、 租金方案、招商策划方案、 招商宣传方案、合同文本
多角度、多层面推广 （政府、销售、招商等）
体现在规划设计上
工程、招商、物 管等部门联合成立
◆设立公司 ◆团队建设和市场调研 ◆费用测算和编制计划 ◆规划设计和施工建设 ◆招商及宣传推广 ◆物业介入接管及进场装修 ◆开业筹备及营运管理 ◆开业及后续推广
设立公司
编制筹备 工作计划
先沟通学习地 方政策,有地址
管理层 到岗
政策 咨询
注册 申请
核名
注册
申办 资质
获得 审批
万达招商-项目管理与筹备期要点
计划制定
总结词
制定详细、可行的项目计划
详细描述
根据市场调研结果和资源整合情况，制定详细的项目计划，包括项目定位、招商策略、营销推广、运 营管理等，确保项目的顺利进行。
04
招商策略与方案
招商策略
01
பைடு நூலகம்
02
03
定位明确
根据项目特点和市场需求， 明确招商对象、招商区域 和招商价格等关键要素。
差异化竞争
万达招商-项目管理与筹备期 要点
目录
• 万达招商项目概述 • 项目管理要点 • 筹备期工作要点 • 招商策略与方案 • 案例分析 • 结论与展望
01
万达招商项目概述
项目背景
万达集团作为中国领先的商业地 产企业，致力于打造集购物、娱 乐、休闲、餐饮等功能于一体的
城市综合体。
随着城市化进程的加速和消费升 级，万达集团不断拓展商业版图， 以满足消费者日益增长的需求。
万达招商项目旨在通过招商合作， 引入优质品牌和资源，共同打造 具有市场竞争力和品牌影响力的
商业项目。
项目目标
实现商业项目的顺利 开业和运营。
创造商业价值和社会 效益。
提升万达品牌知名度 和美誉度。
项目范围
01
万达招商项目的范围包括商业地 产项目的规划、设计、建设、招 商、运营等全过程。
02
具体涵盖市场调研、项目定位、 品牌策划、空间设计、工程建设 、营销推广等方面的工作。
资源整合
总结词
整合内外资源，提升项目竞争力
详细描述
对内整合企业自身资源，如品牌、资金、人才等，对外寻求合作伙伴和投资者， 共同参与项目开发，提升项目的整体竞争力。
团队组建
总结词
万达招商运营管理资料 万达广场开业招商工作各阶段关注的要点
管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内 容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步 行街业态表述、万达广场特色介绍。
项目定位研讨
1、新项目总体规划设计完毕后，集团商管公司招商 部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出 建议。
2、集团商管公司招商部负责确定步行街商业业态规 划和招商定位。
团队组建
1、在新项目开业前12个月，集团商管公司招商部负责编写 新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司 人力资源部。与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗 位职责，开展人员招聘和团队组建。
4、招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。
品牌落位
步行街正式对外招商前，当地商管公司根据市 场调研分析结果，以及确定的新项目总体定位和 各业态功能组合情况，确定步行街招商目标品牌 并进行落位，品牌落位图报集团商管公司审批。 每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。
合同准备
在招商工作启动前1个月，当地商管公司制定 新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管 合同、补充协议、广告位使用合同等，报集团商 管公司和集团法务部审批。
七、开业准备阶段
• 营运工作 • 内外美陈 • 开业宣传 • 企划活动
市场调研的内容
1 、项目所在城市总体概况：
城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规 划等。 2、城市零售业发展状况： 各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及 组合、规模、 数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展 规划等； 3 、同类竞争对手分析： 基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开 业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条 件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车 位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等； 4 、项目周边环境调研： 项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里 半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、 小区数量、入住人 口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、 物业状况（规划部提 供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等； 5、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳 方式、前期的优惠政策等进行收集分析。
万达商业招商管理重点细节4
第二节、招商管理
（二）招商关键节点与计划跟进
2. 筹备期项目租赁决策文件的审批流程：招商中心总 经理—营运中心总经理—商管总部总经理—股份公司 成本部总经理—股份公司发展部总经理—分管商管副 总裁—分管发展副总裁—总裁—董事长
3. 运营期项目租赁决策文件的审批流程：营运中心总 经理—招商中心总经理—商管总部总经理—分管商管 副总裁—分管发展副总裁—总裁—董事长
2 知名品牌次主力店 2.1 国内外知名品牌连锁店，由商管总部提议后，经租
赁管理委员会审核，报租赁管理委员会主任批准后，列 入股份公司次主力店知名品牌库； 2.2 已批准列入股份公司次主力店品牌库的品牌有: 必 胜客、肯德基、麦当劳、味千拉面、屈臣氏、万宁、丝 芙兰、星巴克、棒约翰; 2.3 新发展的合作伙伴中的国内外知名品牌，经批准后 可增加列入次主力店知名品牌库。
2、当地商管公司在项目开业后1个月内编制《商铺租金 收益汇总表》、《商户合同台帐》，经当地公司营运部 经理、分管营运副总、分管财务副总、总经理和招商中 心总经理签字后，移交给商管总部租费部。
The end.
3、新项目商管公司须在每月15日前向商管总部招商推广部 上报下月度《招商推广及预算执行计划》，经商管总部分管 招商副总经理批准后执行。
第二节、招商管理
（三）招商推广
4、开业前2个月，新项目商管公司须完成《开业预热活 动方案及预算执行计划》，经商管总部总经理批准后执 行。费用在已批准的《××万达广场招商推广计划及费 用预算》总额度中列支。
万达商业招商管理重点细节
第二节、招商管理
（三）招商推广
1、招商启动前，招商中心招商推广部负责指导编制完成 《××万达广场招商推广计划及费用预算》，报商管总部总 经理批准后执行。若费用预算≥ 100万元，须报分管商管副 总裁最终审批。 2、对于未列入《××万达广场招商推广计划及费用预算》 的招商推广项目，须进行单项报批，经商管总部总经理批准 后执行，但不能突破已批准的费用预算总额度。 3、新项目商管公司须在每月15日前向商管总部招商推广部 上报下月度《招商推广及预算执行计划》，经商管总部分管 招商副总经理批准后执行。
第一章、租赁决策文件管理
（一） 承租方分类的界定
主力店、次主力店名单由租赁管理委员会每年审 核一次，租赁管理委员会主任批准后，更新股份 公司次主力店品牌库的品牌。 主力店、次主力店以及所有承租方进驻万达广场 之前，必须在国内外拥有三家以上使用同一商号 的经营良好的成熟店面。
第一章、租赁决策文件管理
第一章、租赁决策文件管理
（五） 租赁决策指标调整的审批
1 须报董事长审批事项：
1.1 单个项目年度实际租金指标低于租赁决策 指标，且减少额 > 200万元；
1.2 因规划设计变更造成的租赁决策指标变化 > 200万元。
第一章、租赁决策文件管理
（五） 租赁决策指标调整的审批
2 须报股份公司总裁审批事项： 2.1 单个项目年度实际租金指标低于租赁决策 指标，且减少额≤ 200万元； 2.2 因规划设计变更造成的租赁决策指标变化 ≤ 200万元； 2.3 超出租赁决策文件规定期限的招商合同。
知名品牌次主力店的租期最长不超过10年含）；
《筹备期项目招商营运管理制度》
XX商业管理制度（20XX版）【十一】筹备期营运管理XX商业管理集团有限公司二〇XX年X月目录第一章租户管理 (1)第二章装修管理 (3)第三章客服管理 (6)第四章多种经营 (8)第五章开业组织 (9)第六章开业检查 (10)第七章开业演练 (11)第八章附则 (12)第一章租户管理一、主要内容租户管理主要包括基础信息台账、租赁合同管理、首期租费管理、管理文件编制。
二、术语解释（一）基础信息台账广场基础信息档案及商户基础信息档案统称为基础信息台账。
（二）租赁合同租赁合作意向书、XX项目广场租赁合同、XX项目广场商业管理服务协议、租金变更协议等合同统称为租赁合同。
（三）首期租费首期租金、首期管理费、履约保证金、管理服务保证金等费用统称为首期租费。
（四）管理文件《商户手册》、《营业员手册》、《商户装修手册》统称为管理文件。
三、管理细则第二章装修管理一、主要内容装修管理主要包括装修图纸审核、装修管控计划、进场手续办理、装修过程管控、店面效果验收。
二、术语解释（一）装修图纸设计说明、施工说明、材料表、平面布置图、立面图、天花图、强弱电线路布置图、暖通图、店招效果图、全套施工图及蓝图等统称为装修图纸。
（二）装修管控合同签署、商户出图、四方对接交场、进场装修、消防验收、装修完成、达到开业条件、各项协议发放、证照办理、两费收缴等10个方面管控统称为装修管控。
（三）进场手续办理现场验收、装修协调会、进场手续办理等统称为进场手续办理。
（四）装修过程管控商户进场后涉及的现场装修管控统称装修过程管控。
（五）店面效果验收隐蔽工程验收、商铺装修闭水试验验收、商铺装修竣工验收等统称为店面效果验收。
三、管理细则第三章客服管理一、主要内容客服管理主要包括客服准备、会员招募、客服培训。
二、术语解释（一）客服准备工作客服台筹备、装饰、系统测试及4008系统安装及测试、物料采购等均为客服准备工作。
三、管理细则多种经营第四章多种经营一、主要内容多种经营管理主要包括市场调研、点位规划、预算编制、工程条件。
万达招商过程管理规定
万达招商过程管理规定整个招商工作分招商前准备、开业前招商、开业后试营业一年、一年后正常营业四个阶段组织实行。
各阶段招商工作要求规定以下：1招商准备阶段从项目立项至完工前四个月为招商前准备阶段。
由物业总企业配合商业总企业有关部门进行项目市场检查、企业筹建、班子装备、骨干招聘、商场定位、经营布局确立、重要品牌客户接洽等工作。
在商业总企业招商部及物业总企业的指导下，成立招商领导小组，由各地商业（购物）广场总经理任组长，招聘有品牌资源和经验的招商人员，负责整个招商工作。
各地商业（购物）广场招商人员要经严格培训后上岗；根绝在招商过程中出现乱承诺和其余违纪现象。
各地商业（购物）广场要对商圈范围，同业营销，人均收入，花费习惯，租借市场价钱，当地品牌经营，市场品牌生产商、代理商、经销商等状况，进行宽泛细致的市场检查，在拟订招商实行方案前编写出《招商检查报告》。
依据总企业的招商规定，联合当地实质，依据检查状况确立租借（参照）价钱、招商激励政策等，拟订《各地商业（购物）广场详细招商实行方案》，报物业总企业，经商业总企业审批后实行。
争取当地政府及有关方面的支持，为进场经营商户争得政府主管部门赐予的房屋租借手续费、土地利润金、工商管理税、营业税等方面的书面优惠政策。
商业总企业负责一致编印万达商业招商画册，成立国内品牌商源信息库；各地企业负责编印项目招商宣传简介、首层平面图等，就地取材策划并实行招商广告宣传活动。
商店开盘要与招商同步进行，招商服务于商店销售。
招商工作主要进行咨询、介绍、招待和登记工作。
商店促销广揭公布的同时公布商业（购物）广场管理企业及一致招商的介绍。
2开业前招商从项目完工前四个月至商场开业为开业前招商阶段。
详细招商视销售状况而定，并经过总企业同意实行。
在当地媒体开始进行招商专题宣传时，整体销售广告停止。
要点宣传商业（购物）广场新业态优势、主力店散布、管理团队、管理经营的优惠政策等有关内容，并充足利用自己建筑进行现场宣传。
万达广场筹备期项目招商管理规范
目 录
1 2 集团商管招商系统 筹备期项目招商工作流程 筹备期项目招商管理要点 招商--开业筹备的核心工作
3
4
1
集团商管招商系统
集团商管招商系统
集团商管
招商中心：
营运中心：
筹备期项目招 商管理
Hale Waihona Puke 营运期项目招 商管理筹备期万达广场招商体系
租赁决策委员会 集团 招商中心 主力店 步行街 联发品牌 政策、定位 规划 品牌落位 地方商管 招商部 区域品牌 地方品牌 代理商
招商工作三级管控
集团管控 租赁决策文件 1、总规划定位 2、总租金指标 3、标准招商政策 （年限递增优惠） 4、战略品牌规定 5、品牌库使用要求 集团商管
招商通知
1、步行街定位及业 态规划 2、总租金指标及各 楼层租金指标 3、招商政策及使用 4、战略品牌规定 5、开业日期
地方商管 招商申请 1、步行街品牌落位 2、品牌库使用情况 3、步行街租金分解 4、招商完成日期 5、装修完成日期
4
招商-开业筹备的核心工作
招商-开业筹备的核心工作
企划 营运 行政
工程
招商
物管 财务
开业筹备
精品招商
步行街生活 精品招商 1、战略品牌 2、项目业态 品牌落位
招商推广
1、品牌管理 2、计划及策 略管理 3、媒介管理 4、活动管理 5、设计管理
综合业务
1、招商中心 行政管理 2、招商计划 管理 3、合同、技 术条件管理 4、招商政策 管理 5、规划及政 策执行管理
2
筹备期项目招商工作流程
筹备期项目招商工作流程
招商中心综合业务部
招商中心组织机构
主力店 服装 服饰 餐饮 美食 生活 精品 招商 推广 综合 业务
万达招商运营管理资料 万达广场组建和营运管理
第三阶段
调整期
第四阶段
成熟期
开业后6-18个月
该阶段各项情 况及指标已基 本明了，对于 一些销售不好 的商户，根据 其不同情况， 开展招商调整， 使得购物中心 能够呈现亮点， 重新抬升市场 人气和关注度。
思考
购物中心开业后一般有几个阶段？
购物中心开业后的历程
第一阶段
蜜月期
开业
开业日一般选择在 商业旺季，经过前 期造势、开业庆典 等一些大型推广宣 传活动，市场及消 费者存在一定的新 鲜感，加之开业期 间的促销活动，销 售指标较理想，我 们称这一为期三个 月左右的时期为 “蜜月期”。
第二阶段
磨合期
开业后3个月
品质管理
品质决定品味
服务精益求精
2.2 营运管理的管控内容
营运基础信息管理
现场运营管理（包括总服务台管理）
管
业态规划及商铺调整管理
控
内
商户管理（客户服务与关系）管理
容
人员管理及培训（对内对外）
营销企划管理（需求及评估） 多种经营广告位管理
目录
购物中心的组建 商业广场的前期筹备 商业广场的运营管理
3.1.1 概念、基础、目的
通常我们把广场营业时间内对
概念 商业广场整体环境及经营活动 的管控称为营运管理。
为广场内所有商业经营管理活
基础 动的正常开展提供必要的条件 和优质的服务。
目的
构建良好的商业经营环境，为 顾客提供“方便、舒适、安全 、丰富”的购物、休闲、娱乐 体验，保障物业增值。
大 营 运
2019年万达营运期季度招商调整管理要求-招商管理标准
****万达广场季度招商调整计划审批表 （201*年第*季度）
广场名称：****万达广场
所属区域：**区域
180.00 -25.00% 5.0%
2014.12.5- 2015.9.16-
0
2016.9.24 2017.9.15 24
0
2014.12.5- 2015.9.162016.9.24 2017.9.15
24
库外品牌介绍
二、季度招商调整-注意要点
租金递增： 年度内有租决及大面积调整的项目，季度招调的租金递增应参照大调递增比例 租金递增除满足《万达广场招商管理办法》相关规定外，需充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况 面积、位置基本相当的同批次调整品牌，租金递增应基本持平
6、商务条件
2、商务条件
7、方案审批
3、方案审批
8、方案变更
4、方案变更
招商执行
考核评审
专项调整
1、业态规划 2、租金测算 3、品牌落位 4、商务条件 5、方案审批 6、方案变更
季度招商调整业务模块
1、品牌落位 2、商务条件
1）品牌储备 2）市场调研、项目定位 3）业态规划
3、租金测算 4、方案审批
二、季度招商调整-文件组成
1、《季度招商调整-方案审批表》 2、《季度招商调整-楼层平面图》 3、《季度招商调整-方案执行管控计划》 4、《库外品牌说明》 5、《原品牌月均销售，坪效 及租售比汇总》 6、《租金收益测算》（如租金负增长或低于决策指标，则需填报此表，且须区
购物中心商管系统筹备期招商管理
步行街定位及业态规划：商管总部综合部在开业日前300天由商管总部招商部编 制完成室内步行街定位、业态规划由综合部提交商业规划研究院。
购物中心商管系统筹备期招商管理
第5页
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决议 文件
招商政策 文件
租赁协议
管控关键点 项目开启：在开业日前330天，由营运中心牵头，综管中心计划部、大客户部，地产 研究部共同参加。
100万以上
商业地产董事长
主力店、次主力店业态调整
购物中心商管系统筹备期招商管理
第21页
三、招商实施管控
招商职责界面 租赁期限
租赁指标管控
类别
标准
最终审批人
各项租赁指标均在决议指标内，租期不
超出决议期，单个品牌不符合品牌落位
商管总部
且面积小于300平方米（不含），业态 营运中心总经理
不变
采取抽成租金计租方式，调整品牌
购物中心商管系统筹备期招商管理
第14页
二、品牌落位管理
业态配比标准
Байду номын сангаас
室内步行街餐饮 品牌落位标准
品牌落位 品牌百分比
管控关键点 总体要求
其它关键点
要符合定位、遵照业态规划、满足品类组合 标杆品牌优先、高租优先、相同度高不能重复
品牌落位管控
案例
南京江宁项目落位及布局关键点
购物中心商管系统筹备期招商管理
第一步 项目解读及定位提议；第二步 定位、业态规划及品类组合研讨
★业态规划、品类组合
购物中心商管系统筹备期招商管理
第6页
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划