高端住宅市场定义

访谈嘉宾

董立：中海发展（西安）有限公司董事、副总经理

高原：大华集团（西安）投资发展有限公司常务副总经理

林勇：海润国际董事长

■现状：合理的必然存在

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sp; 记者：黑格尔说“存在就是合理”，就像几位老总在西安所开发的产品一样，高端住宅一上市就受到广大购房者的追捧，并在古城生存下来。但詹姆斯博特金在《回答未来的挑战》中也指出，“仅仅生存是不够的”。高端住宅是否也存在这样的问题？

高原：高端住宅有着丰富的内涵，它是节制的、适度的、合理的、经济的，同时也是具有创新性、走在市场前端的产品。高端不等于高价格，高端住宅不等于大面积豪宅。在产品开发中，开发商要努力成为产品创新的领先者，成为舒适人居的建设者。在合理利用土地的前提下，进行适度的超前产品设计，户型面积却是有节制的，注重经济性和舒适性，不是“摊大饼”，越大越好。这就是市场上能够存在和发展的高端产品。存在的未必合理，而合理的必然存在———只有合理的高端住宅才会在市场上长期存在。

董立：房子不仅是一个冷冰冰的钢筋水泥群，而是一群人为共同的生活理想聚集在一起的社区。发展商通过服务、组织、管理，让房子之外的空间也有着高品质的享受。房价、面积仅仅是高端住宅的一种表现形式，更多的内容需要开发商去挖掘，需要居住期间的业主去营造。毫无疑问，人们对高端住宅的评判标准肯定要比高价住宅高。因为高标准的产品必然会取得更高的市场价值。领先的发展商，会以全国最高端的标准、最先进的开发理念，整合全国各地的优质资源来运作，从而引导一种新的生活方式，用来延长高端住宅的生命力。

林勇：高端住宅和其他住宅最主要的差别点，在于建筑或周边区域所体现出来的文化价值，不仅仅是建筑本身，文化价值趋向彰显高端产品的本质，然后才是辅助的例如建筑材料等。住宅产品能不能成为高端的，决定于住宅彰显出的文化韵味能够“韵”多久，给人的审美感觉高贵、典雅，能否愈久弥新，和房价、居住的阶层没有直接的关系。几十年后，再看高端住宅产品，只是装饰材料的新旧不同，设计出来的文化价值趋向，留给人们的审美感觉，仍然能够延续。而且关键是延续时间的长短，这就是生命力。

董立

高原

林勇

■发展：建筑与人文的结合

记者：有专家认为，做物业首先要保护所在区域。定位成高端产品，一定要注意对城市历史文脉的保留，让文明、历史在这里得到延续、发展。在西安如何做高端住宅，请各位老总谈谈自己的看法。

林勇：在西安，做高端住宅，每个开发商都能做，且能找到自己的市场。但其附加值———文化做不好，产品就只能成为高价，而不会成为真正的高端产品。高端住宅不能拿市场上的房价来衡量，高端住宅不仅仅是住宅产品的升级换代。

硬件设施达到了，只会形成高价住宅，不会形成高端住宅。要形成高端住宅，就要在软件上下功夫，这就是文化。而且，这个文化要用发展的眼光去看。从世界文化的融合范围来讲，西安的历史文化被很多人推崇，但还要在文化底蕴基础上，创造我们这个时代的有别于历史、有别于其他地域的独特文化韵味，这样的建筑产品才会有更久远的生命力。

高原：中国的传统文化以强调人与自然的和谐而著称。传统民居设计的最大特点就是鲜明的地域性，以及对区域文脉、地脉、人脉的重视，根据不同地区的气候、历史、材料、资源、人的生活方式等做到因地制宜。建筑形式及意义应来源于地方文脉，并解释地方文脉。西安是有着悠久历史的文化名城，作为外地开发商，在充分研究西安城市文化、市民居住习惯、生活方式及理念的基础上，针对项目所在地域环境特征和城市位置，把对住宅舒适度的追求、居住理念的创新等一系列行为和西安城市发展结合起来，以此实现对西安城市建设中传统的继承和补充，更好地发展和延续西安的城市风貌。

董立：高端住宅讲的是“天人合一”。高端住宅产品所处的地理位置、自然资源、建筑细节、居住品质、人文氛围等要素，是构成其“高端”的必要条件。高端住宅购买者所需要的产品，不仅仅是“价格高”的房子，而是从区域价值、楼盘品质、产品品质、文化氛围与价值、稀缺度、细节和居住舒适度等方面都有非常高的特殊要求，也就是说要拥有独特的稀缺资源。

建筑是城市文化的载体，一栋栋的建筑本身就是城市发展的年轮，开发商定位的高端住宅也需要市场和时间去检验。在西安房地产市场上，做高端住宅，需要强调建筑与人、与时代、与历史密不可分的内在联系。地产改变着城市的风貌，也改变着城市的文化。

■未来：具有旺盛生命力

记者：有人说真正的国际化社区中，地段、环境和建筑本身相辅相成，做到了人、自然、建筑的和谐共生。国内的高端住宅从硬件到软件距离国际化还是有一定距离，这对高端住宅的生命力有何影响？

董立：高端住宅要引导一种生活方式，一个有责任心的开发商卖的不仅仅是房子。真正的高端社区，要求开发商不仅要有国际化的开发理念和规划设计思路，更要有打造以客户为本，满足超前需求的精品工程的能力。

开发高端住宅，企划定位非常重要。要做什么，表达什么、体现什么，就像作音乐、作词一样。高端住宅就是一个实际规划的项目，要把你所表达的东西通过建筑完善起来。有了这些思路以后，还看怎么来打造、怎么来组织实施，也就是说要把它协调，达到设计思想和规划效果，让居住者满意，这样的产品才算做得比较圆满。

高原：高端住宅的标准，应该包括高舒适度、高功能配置、高性能、高质量。其中，高舒适度强调人、自然、建筑之间的和谐关系，人们所追求的高舒适度、高品质住宅，不是炫耀，不是奢华，不是花架子，不是对土地资源的浪费，而是建立在现实愿望和需求之上的。新的居住理念、新的消费意识、新的交往形态、新的管理模式等，使得高端产品不断创新，对居住舒适度的不断追求，也使得高端住宅有着旺盛的生命力，受到市场的认可和追捧。

林勇：人、自然、建筑和谐共生是建筑产品成为高端住宅的必要条件。如果说好的住宅可能是“钱”，或者是“好环境”，高端的就是“钱和文化相加起来的产品”，高端住宅说白了就是“钱＋文化”。往往是文化所占比重更大的住宅产品，才是高端的产品。这个文化是传承的，而且传承得好坏是关键，这个文化能不能在今天被人们所认识与欣赏，明天被另外一个时代的人认识并欣赏，后天第三个文化棱角又出来了。

高端住宅要具有收藏价值，从每个侧面、每个棱角，都会体现这个建筑群体或社区的文化韵味，成为该建筑群体或社区之所以成为高端产品的最主要标志。本报记者陈璇杨俊卿