高端住宅市场阐述教程
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太原高端住宅市场分析
北京新松建筑设计研究院
制作人：陈拓
1
太原高端住宅市场调查
2
具体项目分析
3
太原高端住宅分析与展望
太原高端房地产市场调查
家庭年收入
职业特征
年龄结构
客户群分布 用途
已购高 端住宅 客户群 分析
户型需求
户型面积
销售 情况 分析
09年销售统计
今年上半年销售情况
购房考虑因素
一、太原市高端住宅项目已购房客群分析
太原市高端住宅项目已购房客群分析
购房者在选择高端项目时，很明显对于开发商的品牌和实力成为了首要的条件，其次是物业服 务。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
小结：
从上述分析可以看出目前高端市场购房群体的主要特征表现在：购房客群主要集 中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主，以及部分经济效益好的私企高层 管理人员；购房用途主要以自住为主，户型的需求主要为140平米以上的三居或四居大 户型；在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们更注重开发商的品牌实力以及后 期的物业管理服务。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
从目前购房者客群分布情况看，外地购房者比例占到38%，说明在高端项目中，外 地购房群体的比重越来越多。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
在选择购房用途的比例中，75%的客户选择自住，选择投资的15%。，太原高端项 目已购房客户购房用途自住75%投资15%其他10%
太原市高端住宅项目已购房客群分析
该户型为两 室两厅一卫一厨， 南北通透，客厅 卧室均有阳台阳 光充足，整体布 局较为合理，适 合三口之家居住。
太原恒大绿洲
太原恒大绿洲 25号楼04 三室两厅两卫一厨134.30㎡
该户型为三室两厅 两卫一厨，南北通透， 主卧与次卧房门布局 不合理，出入不便， 卫生间与卧室及其他 功能区布局较为合理， 客厅卧室均有阳台， 阳光充足，整体设计 合理舒适，档次较高。
高端项目中客群收入较高，而且在购房中又以自住为主，所以在选择户型需 求时，普遍选择大户型。其中选择三居的比例为30%，选择四居的32%，选择五 居及以上的客户也占到了25%的比例。选择三居以下的仅占到15%的比例。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
此次抽样分析中，选择120-140的客户占到22%，选择140-160的占到23%，选择 160-180的14%，选择180以上的占到18%。可以看出高端项目中选择140以上大面积户型 的占达到50%以上的比例，大面积，大户型是高端客群的主要选择。
太原恒大绿洲
户型：太原恒大绿洲 2831号楼01 三室两厅一卫一厨
116.53㎡
该户型为三室
两厅一卫一厨，南
北通透，客厅北面
有阳台，光线不错，
但整体布局紧凑，
主人房和卧室房门
布局不合理，出入
不便，卫生间数量
少也很不便，定位
不高。
太原恒大绿洲
太原恒大绿洲 28-31号楼02 两室两厅一卫一厨92.13㎡
二、销售情况分析
太原市2009年不同住宅类型在售全年统计
普通住宅
86.6% 70%
7.6% 3.9% 1.9%
公寓
商住两用
别墅
销售情况分析
2010年1-6月太原城市销售金额排行榜
销售情况分析
2010年1-6月太原城市销售面积排行榜
销售情况分析
2010年1-6月太原城市销售套数排行榜
销售情况分析
太原恒大绿洲
周边配套： 教育配套：引进省一级幼儿园、小学； 商业综合楼(9000余平方米)：包含超市、西餐厅、咖啡厅、中餐厅、 阅览室、陶艺室、美术室、音乐室、形体舞蹈室、棋牌室、少年宫、 琴房、儿童活动中心等； 运动中心（1.7万平方米）：7道国际标准恒温泳池、篮球、网球、羽 毛球、壁球、乒乓球、台球、健身室、太极室、瑜珈室、旱冰场等一 切运动皆在室内完成； 规划商业包含：茶座、洗衣店、医疗、银行、邮政、电信、餐饮
具体项目分析
热卖项目
高端高 价项目
• 太原恒大绿洲 • 太原富力现代广场 • 太原万达广场
•太原茂百度文库天地 •摩天石 •千禧学府苑 •万国城
别墅、花园 洋房项目
•罗马花园 •水域金岸 •五龙湾阳光海岸二期
一、热卖项目
太原恒大绿洲
太原富力 现代广场
太原万达广场
太原恒大绿洲
均价6464元/平方米
打折优惠信息 全款85折
36-45岁年龄段的客户是高档项目的主力购房群体，比例占到49%，46-50岁的群 体占到20%，50岁以上的占到15%的比例。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
个体或私营企业主、政府公务员，以及效益好的私企管理人员是购 房的主要群体。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
在高端项目购房需求中，年收入50万元以上的客户占到65%，高收入家庭占高端住 宅消费市场绝对主力。
小结 单价集中在6000—7000元，价格比高档住宅相对较低的普通商
品住宅热销，公寓、别墅等高档住宅产品所占市场份额很小。 由于太原市商品房投入比重过大，特别是大量高端房地产入市，
与大多数普通百姓实际购买力相比形成巨大反差。而太原当地又有很 大一部分高收入者对高档住宅有很高的需求，因此高档住宅产品必然 面向高收入人群，且市场广阔。
太原恒大绿洲
物业类别：住宅 项目特色：景观居所,打折优惠楼盘 建筑类别：小高层、高层 装修状况：精装修 楼层状况：一期11+1小高层。二期15、18、24层景观住宅。 所属商圈：小店 物业地址：小店大运路以西康宁街以北，富士康企业对面 交通状况：840、870、836、460富士康站下车 开盘时间：2010-05-31 入住时间：2011-1-10 占地面积：722610平方米 总建筑面积：1594800平方米 容 积 率：2.43 绿 化 率：39% 停车位：地下 物 业 费：1.70元/平米·月 物业公司：金碧物业公司 开 发 商：恒大地产集团太原有限公司
太原恒大绿洲位于龙城浦东、 新城核心小店区，东倚大运路，北 邻南环高速，5分钟到滨河东路，10 分钟达长风街商务区。项目占地面 积约为1000亩，规划总建筑面积 200万平方米，约一万余户，预计居 住人口逾4万人。项目主体风格为新 古典主义欧陆风情建筑，低密度短 板小高层、超宽楼间距、多户型空 间。恒大绿洲以6个超大内湖为轴心， 打造30万㎡六大主题皇家湖景园林。 社区教育、娱乐、休闲、运动等配 套齐全。7000㎡超豪华会所、1.7万 ㎡全能运动中心、11万㎡风情商业 街、恒大小学九一小学分校、伊顿 国际双语幼儿园。
北京新松建筑设计研究院
制作人：陈拓
1
太原高端住宅市场调查
2
具体项目分析
3
太原高端住宅分析与展望
太原高端房地产市场调查
家庭年收入
职业特征
年龄结构
客户群分布 用途
已购高 端住宅 客户群 分析
户型需求
户型面积
销售 情况 分析
09年销售统计
今年上半年销售情况
购房考虑因素
一、太原市高端住宅项目已购房客群分析
太原市高端住宅项目已购房客群分析
购房者在选择高端项目时，很明显对于开发商的品牌和实力成为了首要的条件，其次是物业服 务。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
小结：
从上述分析可以看出目前高端市场购房群体的主要特征表现在：购房客群主要集 中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主，以及部分经济效益好的私企高层 管理人员；购房用途主要以自住为主，户型的需求主要为140平米以上的三居或四居大 户型；在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们更注重开发商的品牌实力以及后 期的物业管理服务。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
从目前购房者客群分布情况看，外地购房者比例占到38%，说明在高端项目中，外 地购房群体的比重越来越多。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
在选择购房用途的比例中，75%的客户选择自住，选择投资的15%。，太原高端项 目已购房客户购房用途自住75%投资15%其他10%
太原市高端住宅项目已购房客群分析
该户型为两 室两厅一卫一厨， 南北通透，客厅 卧室均有阳台阳 光充足，整体布 局较为合理，适 合三口之家居住。
太原恒大绿洲
太原恒大绿洲 25号楼04 三室两厅两卫一厨134.30㎡
该户型为三室两厅 两卫一厨，南北通透， 主卧与次卧房门布局 不合理，出入不便， 卫生间与卧室及其他 功能区布局较为合理， 客厅卧室均有阳台， 阳光充足，整体设计 合理舒适，档次较高。
高端项目中客群收入较高，而且在购房中又以自住为主，所以在选择户型需 求时，普遍选择大户型。其中选择三居的比例为30%，选择四居的32%，选择五 居及以上的客户也占到了25%的比例。选择三居以下的仅占到15%的比例。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
此次抽样分析中，选择120-140的客户占到22%，选择140-160的占到23%，选择 160-180的14%，选择180以上的占到18%。可以看出高端项目中选择140以上大面积户型 的占达到50%以上的比例，大面积，大户型是高端客群的主要选择。
太原恒大绿洲
户型：太原恒大绿洲 2831号楼01 三室两厅一卫一厨
116.53㎡
该户型为三室
两厅一卫一厨，南
北通透，客厅北面
有阳台，光线不错，
但整体布局紧凑，
主人房和卧室房门
布局不合理，出入
不便，卫生间数量
少也很不便，定位
不高。
太原恒大绿洲
太原恒大绿洲 28-31号楼02 两室两厅一卫一厨92.13㎡
二、销售情况分析
太原市2009年不同住宅类型在售全年统计
普通住宅
86.6% 70%
7.6% 3.9% 1.9%
公寓
商住两用
别墅
销售情况分析
2010年1-6月太原城市销售金额排行榜
销售情况分析
2010年1-6月太原城市销售面积排行榜
销售情况分析
2010年1-6月太原城市销售套数排行榜
销售情况分析
太原恒大绿洲
周边配套： 教育配套：引进省一级幼儿园、小学； 商业综合楼(9000余平方米)：包含超市、西餐厅、咖啡厅、中餐厅、 阅览室、陶艺室、美术室、音乐室、形体舞蹈室、棋牌室、少年宫、 琴房、儿童活动中心等； 运动中心（1.7万平方米）：7道国际标准恒温泳池、篮球、网球、羽 毛球、壁球、乒乓球、台球、健身室、太极室、瑜珈室、旱冰场等一 切运动皆在室内完成； 规划商业包含：茶座、洗衣店、医疗、银行、邮政、电信、餐饮
具体项目分析
热卖项目
高端高 价项目
• 太原恒大绿洲 • 太原富力现代广场 • 太原万达广场
•太原茂百度文库天地 •摩天石 •千禧学府苑 •万国城
别墅、花园 洋房项目
•罗马花园 •水域金岸 •五龙湾阳光海岸二期
一、热卖项目
太原恒大绿洲
太原富力 现代广场
太原万达广场
太原恒大绿洲
均价6464元/平方米
打折优惠信息 全款85折
36-45岁年龄段的客户是高档项目的主力购房群体，比例占到49%，46-50岁的群 体占到20%，50岁以上的占到15%的比例。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
个体或私营企业主、政府公务员，以及效益好的私企管理人员是购 房的主要群体。
太原市高端住宅项目已购房客群分析
在高端项目购房需求中，年收入50万元以上的客户占到65%，高收入家庭占高端住 宅消费市场绝对主力。
小结 单价集中在6000—7000元，价格比高档住宅相对较低的普通商
品住宅热销，公寓、别墅等高档住宅产品所占市场份额很小。 由于太原市商品房投入比重过大，特别是大量高端房地产入市，
与大多数普通百姓实际购买力相比形成巨大反差。而太原当地又有很 大一部分高收入者对高档住宅有很高的需求，因此高档住宅产品必然 面向高收入人群，且市场广阔。
太原恒大绿洲
物业类别：住宅 项目特色：景观居所,打折优惠楼盘 建筑类别：小高层、高层 装修状况：精装修 楼层状况：一期11+1小高层。二期15、18、24层景观住宅。 所属商圈：小店 物业地址：小店大运路以西康宁街以北，富士康企业对面 交通状况：840、870、836、460富士康站下车 开盘时间：2010-05-31 入住时间：2011-1-10 占地面积：722610平方米 总建筑面积：1594800平方米 容 积 率：2.43 绿 化 率：39% 停车位：地下 物 业 费：1.70元/平米·月 物业公司：金碧物业公司 开 发 商：恒大地产集团太原有限公司
太原恒大绿洲位于龙城浦东、 新城核心小店区，东倚大运路，北 邻南环高速，5分钟到滨河东路，10 分钟达长风街商务区。项目占地面 积约为1000亩，规划总建筑面积 200万平方米，约一万余户，预计居 住人口逾4万人。项目主体风格为新 古典主义欧陆风情建筑，低密度短 板小高层、超宽楼间距、多户型空 间。恒大绿洲以6个超大内湖为轴心， 打造30万㎡六大主题皇家湖景园林。 社区教育、娱乐、休闲、运动等配 套齐全。7000㎡超豪华会所、1.7万 ㎡全能运动中心、11万㎡风情商业 街、恒大小学九一小学分校、伊顿 国际双语幼儿园。