历史文化街区的控制性详细规划编制方法探索_以北京大栅栏煤市街以东地区为例

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（2）大栅栏的控规编制利用 GIS 技术制作控制引导图则，每个地块的图则均由计算机 系统自动生成，这既避免了繁琐的人力劳动，也为资料更新、信息查询和控规调整等提供了 快捷、动态的平台。
现状信息：包括现 状照片、现状数据、 建筑形体、院落与 建筑边界等。
现状分析：包括对 人口、产权、建筑 质量、建筑风貌、 建筑性质等的综合 分析。
（1）大栅栏控规图则将各控制地块的“现状信息”与“规划信息”放在同等重要的位 置上加以对待，每个地段的控规图则均由现状信息（包括现状照片、现状数据、建筑形体、 院落与建筑边界等）、现状分析（包括对人口、产权、建筑质量、建筑风貌、建筑性质等的 综合分析）、规划控制（包括控制指标体系、“院落-建筑”规划措施、规划控制线、人车出 入口方位、城市设计导则、配套基础设施等）三部分组成（见图 5）；
历史文化街区的控制性详细规划编制方法探索
——以北京大栅栏煤市街以东地区为例
唐 燕1
摘 要：相较于一般城市地区，历史文化街区的控制性详细规划编制要复杂得多。文章以北京大栅栏 煤市街以东地区的控制性详细规划为例，从地块划分方法、控制指标体系建构、“院落-建筑”两级规划措 施、控规图则制定、GIS 技术应用等角度，探讨了历史文化街区控制性详细规划的编制方法与程序，并跟 踪评述大栅栏控制性详细规划实施的具体效果及由此引发的诸多反思。
图4 以“院落”为单位的地块划分 2651
2.2 控制指标体系：“院落——建筑”两级规划控制措施
基于历史街区的特殊性，规划在常规控制性详细规划指标体系的基础上，研究加入了一 系列满足保护与更新需求的新指标，以形成完整的历史街区控规指标体系来指导实际建设。 其中，新增的两个重要控制指标——“院落规划措施”与“建筑规划措施”，集中反映了大 栅栏控规确立的“院落——建筑”两级保护更新思想（见表 2），即：（1）依据现有院落边 界、院落质量、产权界限等将划定的院落分为五类：文物类院落、保护修缮类院落、风貌整 饰类院落、改造整治类院落和拆除更新类院落，并确定各类院落的未来整饬措施；（2）针对 每个建筑的具体保护及整治需要将所有建筑分为五类：保护、维护、修缮、翻建、新建，并 确定各类建筑的未来整饬措施。
宣武区区政府在整个改造建设过程中实施全过程监控；政府成立的“大栅栏投资公司” 作为国有全资公司，根据政府的整体授权进行地区规划的组织、实施方案的制定、优惠政策 的落实、非盈利和市政基础设施的投资建设等工作；社会投资人与政府成立的合资公司“大 栅栏永兴置业有限公司”按照政府计划，分阶段、分地块获得政府的土地整理立项批复并进 行土地一级开发；合资公司通过招商引资，为分地块寻找次一级的投资开发商。新投资人和 部分原有业主根据地块的具体情况采取不同的方式进行具体的保护、修缮或更新等建造活 动；改造或修缮后的建筑出租或出售给使用者、承租人投入使用，并由他们负责部分日常维 护工作。
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表1 大栅栏煤市街以东地区的地块细分标准
地段分区
地块规模 （平方米）
绿化景观区 1300-5000
传统商业发展 区
600-2000
传统 商业 保护 区
Fra Baidu bibliotek
廊房二 条传统 店铺区
大栅栏 商业区
50-300 400-1600
传统四合院 保护区
100-500
地块规模确定原则
交通银行、盐业银行两个注册文物遵守原有文保单位边界，地块规模 保持原样不变； 其它地块拆除现状建筑，统一改建为绿化景观广场，绿化景观广场分 东西两片，每片地块规模约 5000 平方米。
1 项目背景与规划编制程序
大栅栏是位于北京前门西南侧，以商业和居住为特色的历史文化街区，旧时曾有“京师 之精华尽在于此，热闹繁华，亦莫过于此”的美誉。它是北京旧城中历史延续最长、遗物遗 存最多、旧京味最浓、范围最大的传统市井文化区（见图 1）。其中的大栅栏商业街，原称 廊房四条，距今已有近 500 年的历史。新中国成立以来，大栅栏一直是北京最主要的商业中 心之一。20 世纪 80 年代后，因受交通通行能力差、建筑及人口密度过高、市政设施落后、 环境恶化等多种因素的影响，大栅栏的社会经济发展受到极大制约，逐渐失去了往日的繁荣。
况。主要针对质量 较差的文物建筑、 历史建筑，以及质 量好、风貌较差或
主要针对质量 差的文物建 筑、历史建筑、 有价值的传统
主要针对质量 差、风貌差的 普通建筑。
建筑、传统院 质量较差、风貌好 院落建筑。
落建筑。
的普通建筑和传
统院落建筑。
2.3 控规图则：现状与规划并重
与城市新区控规编制忽略地段现状的情况不同，历史街区控规编制过程中收集到的浩如 烟海的现状信息本身就是一笔宝贵的财富——它无疑为历史街区设置了最好的档案库，也是 所有规划管理和控制措施产生的基本依据。因此，大栅栏历史街区控规图则制定与传统控规 图则制定的最大区别在于：
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2 历史街区控制性详细规划的编制方法与控制体系探索
针对历史文化街区的特殊性，大栅栏煤市街以东地区的控制性详细规划在编制方法和控 制引导体系上进行了探索性创新，包括地块划分、控制指标体系建构、动态规划管理平台、 公私合作的项目运作进程等（见图 3）。
图3 大栅栏煤市街以东地区控制性详细规划的形态示意
1 唐燕. 博士, 讲师, 清华大学建筑学院, yantang@tsinghua.edu.cn
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图1 北京前门大栅栏商业区的繁华过去 2000 年以来，北京市规划委员会和宣武区区政府通过专家论证、竞图招标、委托设计 等方式对大栅栏地区组织了多次不同层面、不同深度、不同类型的规划设计研究，编制完成 了《北京旧城 25 片历史文化保护区保护规划——大栅栏历史文化保护区保护规划》、《大栅 栏地区保护整治与发展规划国际招标方案》、《北京大栅栏地区保护、整治与发展规划》等诸 多成果。然而，这些保护规划应该如何被整合并细化，从而成为能够指导实际建设的法定规 划依据？2003 年，宣武区区政府决定再次委托规划设计单位对大栅栏起步区——煤市街以 东地区，进行控制性详细规 划研究。
关键词：历史文化街区、控制性详细规划、大栅栏
控制性详细规划（以下简称控规）是城乡规划体系的重要环节，意在规范协调规划区的 具体建设活动，为修建性详细规划制定、国有土地使用权出让、核发建设用地规划许可证和 建设工程规划许可证、建设变更申请及临时建设活动审批等提供法定依据。相较于一般城市 地区，历史文化街区的控规编制要复杂得多，规划制定需要在保护物质和非物质文化遗产、 沿袭历史风貌、传承街巷肌理等基础上，改善居民生活质量，提升街区环境品质并复兴街区 活力。具体来说，历史街区大量的现状调查资料和复杂的历史信息应当如何在控规中加以处 理和运用？建筑的保护、整治、更新等措施怎样在控规成果中得以体现？控制体系如何保证 未来的改造、更新等不破坏街区的传统风貌和历史原真性？种种问题表明，注重地块划分、 指标赋值的传统控规编制方法和控制指标体系，常常无法有效满足历史街区的保护、整治和 复兴需求，探索适宜的历史文化街区控规编制体系变得紧迫而重要。因此，文章以北京大栅 栏煤市街以东地区为例，探讨历史文化街区的控规编制方法与程序，并跟踪评述控规实施的 具体效果及由此引发的诸多反思。
图6 GIS系统对现状调研资料进行的专项分析
图7 大栅栏GIS规划管理系统的查询功能 2654
2.5 公私合作的项目运作程序
为防止大规模开发和开发商主导可能引发的历史破坏，大栅栏历史文化街区保护、整治、 修缮的工作方针是：“政府主导、整体规划、分步骤实施、分地块立项、分情况操作”，并通 过公私合作来保证大栅栏规划建设项目的资金注入及财务可行性。具体的项目整体运作过程 如下（见图 8）：
文化商贸区
200-2500
文保单位及保留院落维持原有规模； 对用于更新重建的用地，为适应未来商业开发的需要，地块细分面积 相对较大，保持开发弹性； 通过对建筑高度、密度、体量的模型推敲，明确地块规模上限为 2500 平方米。
（资料来源：唐燕.地块细分方法.北京规划建设，2006（4），77-78）
拆除更新 类院落
为质量极差、 无特殊文化价 值的院落，严 重破坏历史风 貌的现代建 筑，违章建筑 及影响道路拓 宽的建筑等。
二级措施
建筑
建筑类别
保护
维护
修缮
翻建
新建
规划控制 对象
包括质量修缮和
主要针对质量 风 貌 修 缮 两 种 情
主要针对质量 好的文物建 筑、历史建筑。
较差的文物建 筑、历史建筑， 以及质量好、 风貌好的普通
地块内原有历史性商业建筑尺度较大，因此考虑未来商业发展需要， 新划地块面积相对较大，较规整； 为保证大栅栏地区的旧城肌理不被破坏，限定地块规模的上限。新划 地块的规模不能超过现有大型传统商业建筑劝业场规模的 120%。
保持传统店铺的特色，延续院落式商业的历史传统。地块大小基本遵 循现状院落单位； 细分地块规模较小，多为面宽小、进深大的商业院落；
考虑到原有大规模传统商业的特点，细分地块相对较大，布局紧密； 为保护大栅栏历史文化保护区的传统肌理，整合后的新地块面积不能 突破现状地块面积的最大值 1600 平方米。 基本保留原有的院落边界，地块大小基本遵循现状院落单位； 对于部分面积小于 150 平方米，不适于再利用的院落可以考虑院落合 并，合并后的地块规模不应超过 500 平方米，以防止大规模改造。
表2 “院落——建筑”两级规划控制措施
一级措施
院落
院落类别
规划控制 对象
文物类院落
为各级文物保 护单位及登记 文物。尚未注 册但调研确认 具有文物价值 的历史建筑按 此项标准进 行。
保护修缮 类院落
为文物保护单 位以外，质量 欠好、风貌协 调的传统建筑 和院落。
风貌整饰 类院落
改造整治 类院落
为质量结构较好、 建筑质量差的 风 貌 欠 协 调 的 现 近现代建筑或 代建筑和院落。 四合院建筑。
大栅栏煤市街以东地区 的控制性详细规划工作实质 上分为现状调研与分析、城 市设计研究、控制性详细规 划编制三个阶段。其中，现 状调研涉及用地性质、人口、 产权、景观、建筑质量与风 貌等多方面内容；城市设计 研究为塑造良好的空间环境 形态提供了保障；而利用 GIS 技术编制可供规划管理 部门操作实施的控制引导图 则和文本是本次规划的核心 内容（见图 2）。 图2 大栅栏煤市街以东地 区控制性详细规划的编制框 架
规划控制：包括控 制指标体系、“院 落-建筑”规划措 施、规划控制线、 人车出入口方位、 城市设计导则、配 套基础设施等。
图5 现状与规划并重的控规图则
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2.4 信息查询和规划管理平台：GIS 技术的应用
在深入的现状调研基础上，规划通过评价地段内建筑的质量、风貌、产权等状况来制定 建筑保护更新的具体措施，同时调整街区用地结构、梳理道路交通体系、完善市政基础设施， 并确定人口疏散方式。规划利用 GIS 系统对地段进行了详实的定性定量分析，并建立 GIS “信息查询系统”和“规划管理系统”来实现科学便捷的规划管理。GIS 技术为海量资料的 保存、管理、分析和规划决策等提供了强有力的工具支持。在规划成果的表达上，利用 GIS 技术自动生成的控规图为资料的随时更新和多样化查询提供了便捷途径。因此，无论是现状 调研过程中的“大栅栏 GIS 信息查询系统”，还是后期制作过程中的“大栅栏 GIS 规划管理 平台”都为项目的后续实施提供了动态、简洁、直观的操作平台，从而获得了专家、政府和 公众的多方肯定（见图 6，图 7）。
2.1 地块划分：以“院落”为单位的渐进式小规模有机更新
历史街区的改造整治是一个循序渐进、逐步改善的过程，为防止大拆大建对历史街区造 成的破坏，大栅栏控规编制强调以“院落”为单位的渐进式小规模更新。以现状院落边界为 基础，规划在综合考量产权关系的基础上，通过调整院落边界、拆分或合并院落等方法来划 定控制地块，由此限定了未来进行一次性更新改造可以涉及的最大用地规模，从而避免成片 推倒重建的可能。显然，在“以院落为单位”的保护更新模式下，地块细分的规模大小主要 由院落大小决定，现状院落边界是地块细分的基本依据。除传统四合院外，其它一些较大体 量的商业、文化建筑所在的地块也被视为一个个独立的院落单位来对待（见表 1）。根据这 种地块细分思路，大栅栏煤市街以东地区最终划定地块 300 多个（见图 4）。为进一步落实 “院落式”保护更新策略，规划还针对每个院落制定了相应的保护更新措施，以便在规划实 施过程中，按照“院落”一个一个逐步进行保护修缮或更新改造。