入伙前检查及移交管理办法

门头项目入伙前检查及物业移交管理办法

第一章目的

第一条为了有效提高项目验收移交的工作效率，保证项目具备正常使用功能和顺利入伙，同时为了规范入伙前质量检查内容和标准以及物业移交过程中的工作内容、工作流程及责任，特制定本制度。

第二章适用范围

第二条适用于由门头承接的顾问项目，以及移交给门头进行物业管理的项目。

第三章名词解释

第三条入伙前检查是指以客户视角对将交付的房屋质量进行的检查验收工作。

第四条物业移交是指地产在项目工程竣工验收合格，在手续、工程进度和工程质量上均满足入住条件的情况下，将项目移交物业公司，由物业公司代表小业主从满足后期正常使用以及物业公司本身开展正常物业管理工作的角度，与地产共同对项目进行检验、签字确认和责权转移的过程。

第四章入伙前检查及物业移交的责任部门

第五条入伙前检查由项目中心牵头，组建“项目入伙前质量检查工作小组”，组长由项目总经理担任，检查小组成员应由项目中心、物业公司组成。小组成员必须且至少应包括土建工程师、水电工程师、物业维修主管。高力总部视情况参加超大规模重点项目的首次入伙前检查，并对检查过程起监督作用。

第六条项目中心全面负责物业移交的开展，组织物业公司、施工单位及监理公司共同参与移交工作，保证移交工作的顺利完成。

第五章入伙前检查及物业移交的管理流程

第七条 入伙前检查及物业移交的管理流程图 时间 流程说明

流程说明 责任部门 每年1月份

年初客户服务部编制年度入伙计划，发送给物业公司及项目中心，并组织项目中心、物业公司由确定移交标准。 项目中心

入伙前

3个月

由项目中心组织物业公司、总包单位、监理单位进行房屋、公共设备设备的检查验收。 项目中心 由项目中心形成检查报告，发送物业公司，并抄送客户服务部、总包

单位。

项目中心 由项目中心根据问题清单组织总包

单位进行维修整改销项，客户服务

部负责监督，直到问题封闭。

项目中心 入伙前 1个月

项目中心与物业公司进行项目实体

和资料的移交，并办理移交手续。

项目中心 入伙 由项目中心、物业公司、客户服务

部、销售部陪同业主联合办公办理

入伙收楼相关手续。

客户服务部项目中心 销售部 物业公司

第六章 入伙前检查

第八条 时间安排

项目入伙前质量检查活动的时间安排应考虑项目实际竣工时间与入伙时间的间隔，在项目中心督促总包及各分包完成自检自改后实施，但项目必须提前三个月组织物业公司开展入伙前质量检查，为项目完善赢得充足的时间。各区域公司需按照区域客服部编制的《年度项目入伙计划和入伙前检查计划表》（附件一）的时间安排进行检查。

第九条 检查方法及标准

检查必须做到百分之百全覆盖，逐户验收，不允许有任何的疏漏。重点应关注观感及使用功能问题，对需要整改的内容应逐户进行详细汇总，整理形成验收记录并要做到逐项跟踪

编制入伙计划、 确定移交标准 现场进行检查 验收 形成检查验收 报告 问题整改 物业移交 业主收楼验收、 入伙

落实，整改完成后应在整改记录中进行销项，形成封闭。

检查使用样表见附件二《（精装修房）项目入伙前质量检查记录表》和附件三《（毛坯房）项目入伙前质量检查记录表》，各区域/城市公司要针对具体项目的户型及交楼设计标准增减相关检查内容，并形成项目专用表格。

入伙前质量检查工作要有针对性，特别是要对业主常见的投诉问题重点检查。物业公司、客户服务部应根据日常工作中业主的投诉分析，在检查中提出专业性意见。重点检查内容可参考附件四《精装修房入伙项目常见投诉问题》和附件五《毛坯房入伙项目常见投诉问题》。

第十条反馈机制

每一个项目在入伙前质量检查活动结束后7天内，项目中心要将在检查过程中所发现的问题、整改要求、对工程质量及施工单位的评价等以书面报告（参见附件六：《项目入伙前质量检查报告》）的形式抄送区域客户服务部，并将检查出的问题逐条录入CRM系统的《产品缺陷数据库》中，区域客户服务部需跟进销项率，当检查出的问题超过50条时，书面报告需抄报高力总部产品管理部和高力总部工程管理部。

第七章物业移交工作的条件

第十一条项目启动物业移交工作的条件

（一）政府部门竣工验收合格。

（二）全部施工完毕：工程范围内房屋的主体工程，房屋的附属工程，满足入伙及项目正常使用的条件，无漏项、甩项。相关的配套工程需按照合同约定同期完成。对于有分期开发的项目，可以分阶段组织验收、移交。

（三）竣工验收合格：已施工完毕的项目取得由政府规划、消防、环保、电梯、供水、供电、供气、供暖等主管部门出具的使用合格证书或准许使用文件，并经建设行政主管部门备案，办理《房屋建设工程竣工验收备案表》。

第十二条满足物业接管及后期管理和业户正常生活的条件

（一）供电、供暖、供气、给排水、卫生、道路、通信、有线电视等市政公用设施已接通并已过户，办理居民使用手续。供电、供水、供气、供暖安装独立计量表具。

（二）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足功能要求。

（三）完成政府部门面积测绘，提供由政府相关主管部门盖章的《房屋面积实测表》和

《竣工备案验收表》，具备办理房屋产权过户手续的条件。

（四）房屋幢、户编号已通过政府相关部门确认，楼牌、门牌制作完毕并安装到位。

（五）提供《住宅使用说明书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》、《分户验收合格证》等必要的文件。

（六）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建成。

（七）移交物业公司的各类资料完整、齐全。

第十三条在入伙前组织相关单位进行前期查验工作发现的问题及录入CRM系统的问题，需入伙前全部整改完成。

第十四条项目入伙前一个月，项目中心必须牵头组织启动物业移交工作。移交工作开始后，对于未能达到启动物业移交工作条件的，需要对责任单位进行问责。同时，对于项目前期查验仍未销项的问题，地产与物业应双方确认，并以单独的文件（详见附件七《入伙前查验未销项问题清单》）详细注明未完成的工作内容、责任单位以及明确后续的处理办法和完成的时间节点，项目中心需要在此文件上签字确认。文件作为移交内容，一并移交给物业公司。

第八章物业移交内容及标准

第十五条项目资料移交验收内容，主要包括产权资料移交和技术资料移交两个部分，详见附件八《项目具备移交物业验收基本情况登记表》中的资料移交清单。

第十六条项目本体移交验收：包括构成建筑的所有组成部分，主要分为户内和公用两部分。其中户内包括各小业主私有的房间、门窗、配电箱、对讲等；公用是指户内以外建筑的所有组成部分，包括外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、地库等。移交标准详见附件九《房屋本体移交物业验收标准》。

第十七条公共能源系统、机电设备设施及设备房移交验收：为保证小区各类设备的安全运行条件，完善服务内容所提供的各种配套设备的移交验收工作。如水泵房、配电房、电梯机房、消防控制中心、中央空调机房、换热站、监控中心等以及相关配套设备设施。移交标准详见附件十《公共能源、机电设备设施及设备房移交验收标准》。

第十八条道路及交通标识移交验收：主要是为小区业主的便利通行，保证小区通行井然有序所提供的各种配套设施的移交验收工作。如机动车道、非机动车道、人行车道、地面