房地产投资销售税收分析
投资房地产的税收优惠
投资房地产的税收优惠房地产投资一直是人们追逐的一个热门领域，除了稳健的投资回报，投资房地产还可以享受到丰富的税收优惠政策。
这些税收优惠不仅可以降低投资成本，还能为投资者提供更多的经济利益。
本文将介绍房地产投资涉及的主要税收优惠政策。
一、购房贷款利息抵扣房地产投资者在购房过程中通常会选择贷款来支付一部分购房款项。
根据国家相关规定，购房贷款利息可以作为个人所得税的专项扣除。
对于自住和投资性房产，购房贷款利息抵扣政策都适用。
投资者可以根据自己支付的贷款利息在年度个人所得税申报中进行相应扣除，从而减少应纳税额。
二、房屋租金收入减免对于个人投资房地产并出租给他人的情况，国家实行了房屋租金收入减免政策。
在个人所得税计算过程中，投资者可以享受一定比例的租金收入减免。
具体比例根据所在地区不同而有所差异，通常在5%到30%之间。
这意味着投资者可以将租金收入中的一部分免税，获得更多的经济利益。
三、资产转让税收优惠房地产投资者在转让房产时，根据持有年限的不同可以享受不同的税收优惠政策。
对于持有超过两年的房产，转让时的差价可以免征个人所得税。
而对于持有不满两年的房产，差价只需缴纳5%的个人所得税。
这一政策的实施，降低了投资者的税负，使得投资者可以更加灵活地进行资产转让，获得更多的投资回报。
四、企业投资房地产所得税优惠与个人投资不同，企业投资房地产可以享受到更多的税收优惠。
企业投资房地产所得在企业所得税计算过程中可以扣除相应的房地产税费，减少企业应缴纳的税款。
此外，对于企业持有的房地产，在出售时一般可按所得比例缴纳企业所得税。
这一比例通常较个人所得税低，为企业投资者提供了更加灵活的资产管理方式。
总结起来，投资房地产不仅可以获得稳定的投资回报，还能享受到一系列的税收优惠政策。
购房贷款利息抵扣、房屋租金收入减免、资产转让税收优惠以及企业投资所得税优惠等政策，不仅降低了投资成本，也为投资者提供了更多的经济利益。
然而，在投资房地产时，投资者也需要了解和遵守相关的税法法规，确保合规经营，避免不必要的风险和纠纷。
房地产投资的税务筹划
房地产投资的税务筹划随着经济的发展和城市规模的扩大，房地产投资成为了许多人关注的焦点。
然而，在进行房地产投资时，税务筹划是一个必须要考虑的重要因素。
合理的税务筹划可以最大限度地优化投资回报，并降低税务风险。
本文将探讨房地产投资的税务筹划及其关键要点。
一、合理选择房地产投资形式在进行房地产投资时，投资者需要根据自身的情况合理选择投资形式。
常见的房地产投资形式包括直接购买房产、通过房地产开发企业购买股权或基金份额等。
每种形式都有其特点和税务影响。
投资者应根据自身需求和税务优惠政策，选择最适合自己的投资形式。
二、合理利用税收政策在房地产投资中，合理利用税收政策能够有效降低税务负担。
例如，根据国家的相关政策，投资者可以享受购房税收优惠政策，如购房公积金贷款利息税收优惠、首套房免征个人所得税等。
此外，投资者还可以通过合理的资产配置，利用税收政策上的空间，实现房地产投资的税收优势。
三、合理规避税务风险在房地产投资中，税务风险是不可忽视的。
投资者需要合理规避税务风险，避免处于不利的税务地位。
首先，投资者应了解相关法规，确保投资行为符合法律法规的规定。
其次，投资者应避免通过虚假的交易手段来规避税务。
此外，投资者还应及时了解税收政策的变化，针对性地调整自己的投资策略，以最大限度地降低税务风险。
四、合理资产配置与税务筹划在房地产投资中，合理的资产配置与税务筹划密不可分。
投资者可以通过合理的资产配置，实现税务筹划的目的。
例如，投资者可以通过合理的资产组合配置，合理分配投资风险，在不同地区、不同类型的房产中进行投资，以达到最佳的税务效果。
此外，投资者还可以通过租赁等方式进行资产运营，通过租金收入来分摊房地产投资的税务负担。
五、合理选择投资时机在房地产投资中，选择合适的投资时机也是一项重要的税务筹划措施。
投资者可以通过分析市场趋势，选择合适的时机进行投资，以提高投资回报和降低税务风险。
此外，在购房时，投资者可以根据相关税收政策的变化，选择购房的时间点，以最大限度地享受税收优惠。
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
房地产投资中的税收优惠政策
房地产投资中的税收优惠政策在房地产行业中进行投资时，税收优惠政策是投资者非常关心的一个方面。
税收优惠政策的存在，可以为投资者带来各种形式的减免和节省，从而促进房地产市场的发展。
本文将探讨房地产投资中的税收优惠政策，并分析其对投资者的影响。
一、房地产投资所享受的税收优惠在房地产投资中，投资者可以享受到多种形式的税收优惠政策。
常见的税收优惠包括以下几个方面：1. 个人所得税优惠根据国家政策，房地产投资者在出售自有住房时，可以免征个人所得税。
这一政策鼓励个人投资者将房地产用于自住或长期持有，减少短期频繁交易所带来的不稳定因素。
2. 营业税减免房地产开发企业在出售商品房时，可以享受到营业税的减免。
减免的具体额度根据不同城市和政策有所不同，但一般来说，这一政策可以大幅减少企业的负担，提升企业的盈利水平。
3. 增值税优惠对于购买普通住房的个人，国家规定可以享受到差额征收方式的增值税政策。
这意味着购房者只需缴纳差额部分的增值税，而不需要按照全额购房额度缴纳。
这一政策为购房者降低了负担，同时也刺激了房地产市场的需求。
4. 社会保险缴纳减免在房地产投资中，开发商在对员工进行社会保险缴纳时可以享受到一定的减免和优惠。
这一政策降低了企业的成本，提升了企业的竞争力。
5. 城镇土地使用税减免对于房地产开发企业而言，城镇土地使用税是一个重要的税收项目。
根据国家政策，房地产项目符合一定条件的，可以享受到一定的城镇土地使用税减免。
这可以为企业节省大量的开支，提高项目的回报率。
二、税收优惠政策对房地产投资的影响税收优惠政策对房地产投资有着重要的影响。
首先，税收优惠政策可以刺激投资者增加对房地产市场的投资。
通过减免个人所得税、营业税等，投资者可以减少税负，从而提高投资回报率，增加投资的吸引力。
其次，税收优惠政策可以促进房地产市场的平稳发展。
通过减免增值税、城镇土地使用税等，政府可以降低企业的开支，提高企业盈利能力。
这有助于推动房地产开发企业的投资热情，提高市场供应，缓解市场供需失衡的情况。
碧桂园财务报告税务分析(3篇)
第1篇一、引言碧桂园集团作为中国领先的房地产开发企业，其财务报告的披露对于投资者、分析师以及政府相关部门具有重要意义。
本文将通过对碧桂园财务报告的分析，特别是对其税务情况的探讨，旨在揭示其税务管理的现状、风险及合规性，为相关利益方提供参考。
二、碧桂园财务报告概述碧桂园集团于2021年发布了年度财务报告，报告期内实现营业收入约5,672.3亿元，同比增长约12.2%；归属于母公司所有者的净利润约519.2亿元，同比增长约30.2%。
以下是针对其税务情况的详细分析。
三、税务收入分析1. 增值税：碧桂园作为房地产开发企业，增值税是其主要的税种之一。
根据财务报告，报告期内增值税收入约为275.6亿元，占营业收入的比例约为4.9%。
这一比例与同行业其他企业相比处于合理水平。
2. 企业所得税：企业所得税是碧桂园的第二大税种。
报告期内，企业所得税收入约为328.5亿元，占营业收入的比例约为5.8%。
企业所得税的缴纳体现了碧桂园的盈利能力和合规经营。
3. 土地增值税：土地增值税是针对土地增值部分征收的税种。
碧桂园在报告期内土地增值税收入约为68.9亿元，占营业收入的比例约为1.2%。
土地增值税的缴纳反映了碧桂园对土地资源的合理利用。
4. 其他税费：除了上述主要税种外，碧桂园还需缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费。
报告期内，其他税费收入约为12.4亿元，占营业收入的比例约为0.2%。
四、税务支出分析1. 税收优惠政策：碧桂园作为房地产开发企业，符合国家关于房地产开发企业的税收优惠政策。
报告期内，碧桂园享受的税收优惠政策主要包括土地增值税减免、企业所得税减免等。
这些优惠政策有助于减轻企业的税收负担，提高企业盈利能力。
2. 税务筹划：碧桂园在税务管理方面具有较强的筹划能力。
通过优化业务结构、调整收入确认方式等手段，碧桂园实现了税收成本的最优化。
例如，通过合理规划项目进度，使得收入确认更加合理，从而降低税收风险。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
房地产市场的税收政策与市场效应分析
房地产市场的税收政策与市场效应分析随着城市化进程的不断加快，房地产市场作为国民经济重要的支柱产业，在国家政策中扮演着重要角色。
税收政策作为调控房地产市场的一种手段，对市场的运行和发展具有重要影响。
本文将重点对房地产市场的税收政策与市场效应进行分析，并探讨相关问题。
一、房地产税收政策的背景与意义近年来，房地产市场的繁荣与泡沫化问题引起了广泛关注。
为了维护经济稳定和消除“房地产泡沫”的风险，政府采取了一系列税收政策。
首先，房地产税收政策可以增加政府财政收入，提供公共服务和基础设施建设所需资金。
其次，税收政策可以引导资金从房地产领域流向实体经济，促进经济结构的优化。
二、房地产税收政策的主要内容1. 房产税：房产税是对房地产所有者按照其房产的代价或价值征收的一种财产税。
该税种的征收主要目的是限制房地产投资，减少房产空置，增加住房供给。
同时，房产税的征收还可以促使开发商以合理价格销售房产，避免房价过高。
2. 城镇土地使用税：城镇土地使用税主要针对开发商或土地使用权人。
税收的基数是土地使用权期限、土地面积和土地价值。
该税种的征收可以防止土地资源的浪费，促使开发商根据市场需求合理规划土地使用。
3. 增值税：增值税是对商品和劳务增值额征收的一种消费税。
在房地产领域，增值税主要针对房地产的销售和转让。
征收增值税的目的是通过提高房产交易的成本，抑制投资炒房行为，维护市场稳定。
三、房地产税收政策的市场效应房地产税收政策的实施对市场产生了多方面的影响。
1. 调控市场价格：房产税的征收可以减少个人和企业对于房地产的投资热情，遏制房价上涨的势头，减少投机行为。
增值税的征收也可以增加房产交易的成本，降低投资回报率，从而稳定市场价格。
2. 促进市场流动：税收政策的实施可以激励开发商和土地使用权人积极开发利用土地资源，增加住房供给。
同时，税收政策还可以促进个人和企业间的房地产转让活动，提高市场流动性。
3. 优化资源配置：房地产税收政策的实施可以使资金从房地产领域流向实体经济，促进经济结构的优化和产业升级。
房地产企业税收情况调查分析报告（新）
房地产企业税收情况调查分析报告房地产企业税收情况调查分析报告一、××市涉外房地产企业税收基本情况：（一）登记情况： 20*年我市涉外房地产企业正式登记注册的有4户。
至20*年，由于项目开发和销售完结，有两家企业停止经营，另外又有新注册的企业两家。
故20*年登记户数仍为4户。
注册类型均为外商投资企业。
（二）经济税源及入库税收收入：20*年我市涉外房地产企业实现销售收入3721万元。
20*年实现销售收入574万元。
20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费350万元。
其中：纯税收入344.87万元（营业税340万元、个人所得税41万元、印花税1.62万元、土地增值税0.84万元）。
20*年元至12月，我分局共计入库房地产行业税费180.10万元。
其中：纯税收入169.90万元（营业税156.30万元、个人所得税 3.02万元、印花税8.44万元、土地增值税14万元）。
二、××市涉外房地产企业趋势分析：从调查分析的情况来看，我市房地产行业，尤其是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：（一）在新一轮国家宏观调控政策尤其是金融紧缩政策出台后，首先减弱了住宅金融支持度。
由于房地产行业融资渠道较为单一，对银行金融支持依赖度过高，金融紧缩之后将对房地产市场带来较大冲击，产生“急刹车”效应。
（二）随着经济的持续快速增长，房地产行业投资的速度明显过快。
然而在缺乏决策层有效控管和指导的情况下，房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当严重。
最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长，只是商品房空置率上升，更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理，吸收了大量银行贷款的房地产业成为泡沫，税收自然呈萎缩状态。
房地产投资中的房地产税收政策和优惠政策
房地产投资中的房地产税收政策和优惠政策房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
为了促进房地产市场的健康稳定发展，政府制定了一系列的税收政策和优惠政策。
本文将重点介绍房地产投资中的房地产税收政策和优惠政策，以帮助读者更好地了解相关政策并做出合理的投资决策。
一、房地产税收政策1. 增值税房地产交易中的增值税是一项重要的税收政策。
按照我国的法律规定，房地产的买卖和转让都需要缴纳增值税。
增值税的计算方式是根据房地产交易价格和相关政府规定的税率来计算的。
不同类型的房地产交易，如商品房销售、二手房交易等，其增值税的税率也有所不同。
此外，根据房地产交易的性质和用途，还可能适用不同的增值税优惠政策。
2. 城市维护建设税城市维护建设税是根据房产的价值和规模来计算的税收。
该税项主要用于城市基础设施的建设和维护。
房地产投资者需要根据房产的价值和规模向政府缴纳城市维护建设税。
根据不同的地区和政策，城市维护建设税的税率可能有所不同。
3. 不动产税不动产税是指对持有不动产的个人和单位征收的一种财产税。
该税种根据不动产的估价和其他相关因素来计算。
不动产税主要用于调节房地产市场供求关系，防止房地产泡沫的出现。
不同地区的不动产税税率可能有所不同，具体的计算方式也可能存在差异。
二、房地产税收优惠政策1. 首次购房优惠政策为鼓励居民购买自住房，政府实施了首次购房优惠政策。
根据该政策，首次购买自住房的居民可以享受相关税收减免。
具体优惠幅度和条件可能因地区而异，居民可以向当地政府部门了解具体的政策细则。
2. 住房租金所得免征个人所得税政策针对个人出租住房取得的租金收入，政府实行了免征个人所得税的政策。
这一优惠政策旨在鼓励个人租赁住房，促进租房市场的发展。
个人出租住房所得的租金可以在一定额度内免征个人所得税，具体的免税额度和条件可以根据当地的政策规定来申报。
3. 对特定区域和项目的税收优惠为了吸引更多的投资和促进地方经济发展，政府可能会对特定区域和项目给予税收优惠政策。
投资性房地产的税收政策及纳税处理
投资性房地产的税收政策及纳税处理文蔡昌投资性房地产与一般房地产在税务处理方面没有本质区别,但在会计处理时，投资性房地产应设置“投资性房地产”科目单独核算。
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
”从这一规定可知，对于投资性房地产处置业务，税法不仅要求确认和缴纳不动产转让环节的营业税，而且还要计算处置损益缴纳企业所得税。
房地产业的纳税特征分析下面笔者从房地产业的财税特征分析投资性房地产的建造、出售、投资、经营等环节的纳税特征。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中一个综合性的行业。
与其他行业企业相比，房地产企业涉及的纳税环节较多(相关环节涉及的税种及税率见表1)。
根据上述纳税情况，需要说明如下：(1)房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市维护建设税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%(纳税人在城市市区)、5%(纳税人所在地为县城、镇的)、1%(纳税人所在地不在城市市区或者镇的)征城市维护建设税，依3%计征教育费附加。
(2)城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
(3)土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。
其中，土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额投资性房地产的基本税收政策投资性房地产作为会计准则中的新增内容，要求在财务核算时区别于其他类型房地产(如自用房地产等非投资性房地产)。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、房地产公司税务风险分析1. 投资性房地产计税房地产公司通常会持有一定数量的投资性房地产，如果投资性房地产计税不当，就会面临税务风险。
投资性房地产的计税方式有多种，包括企业所得税、城市维护建设税等。
若对这些税费缴纳不规范，就可能面临罚款等风险。
2. 资金流动性导致的税务风险房地产公司在经营过程中，涉及大量的资金流动，若资金流动性管理不善，就会面临资金监管不力、造成资金周转不灵等问题，进而引发税务风险。
3. 房地产销售税收政策房地产开发公司在房地产销售过程中，需要遵循相关税收政策，如增值税政策、土地增值税政策等。
如果在销售过程中不遵守相关政策，就会面临税务风险。
4. 不动产税务风险房地产公司作为不动产的持有者，需要按照规定的税制缴纳不动产税。
若在税务申报、缴纳等过程中存在问题，就会面临不动产税务风险。
1. 建立健全税务管理制度房地产公司应建立健全的税务管理制度，包括明确税务管理责任部门和人员、建立内部税务审计制度、规范税务管理流程等，以确保税务工作的顺利进行。
2. 加强财务报表核对房地产公司应在每个财务周期结束后进行财务报表核对工作，以确保财务报表的真实性和准确性，避免因财务报表错误导致的税务风险。
3. 定期进行税务培训为了提高员工对税务工作的认识和应对税务风险的能力，房地产公司应定期组织员工进行税务培训，使他们能够了解税法最新政策、熟悉税务操作流程等。
4. 积极配合税务机关检查房地产公司应积极配合税务机关的检查和核查工作，如对于不动产的评估、不动产税费缴纳等，主动配合税务机关的工作，确保税务工作的合规性。
5. 设置税务风险预警机制房地产公司应建立税务风险预警机制，包括监控投资性房地产计税、资金流动性、销售税收政策等方面的风险，及时发现并采取对策。
6. 寻求专业税务顾问的帮助房地产公司在税务工作中可寻求专业税务顾问的帮助，以协助设置税务管理制度、规范资金流动、指导税收政策遵守等，从专业角度帮助公司应对税务风险。
房地产行业税收经济分析报告
房地产行业税收经济分析报告1. 引言本报告旨在对房地产行业的税收情况进行经济分析，探讨税收对房地产行业的影响和作用。
首先，我们将介绍房地产行业的背景和重要性，然后分析税收在房地产行业中的应用和效果。
最后，我们将总结并提出相关建议。
通过本报告，我们希望能够更好地了解房地产行业的税收经济学特征，并为相关政策制定者提供参考。
2. 房地产行业概况房地产行业作为国民经济的重要组成部分之一，与人们的生活息息相关。
它涉及住房、商业地产、工业地产等多个领域，直接关系到国家经济发展和人民群众的福祉。
房地产行业的发展对于经济稳定和投资增长起到了重要的促进作用。
它不仅直接刺激了相关产业的发展，如建筑、家居装饰等，还影响了居民消费和购买力。
此外，房地产行业还是投资者和企业家的重要领域，对于地方财政和税收收入也具有重要影响。
3. 房地产行业税收应用房地产行业的税收应用主要包括土地增值税、契税、房产税等。
这些税收直接或间接地影响了房地产市场的供求关系和价格变动。
3.1 土地增值税土地增值税是在房地产开发过程中征收的一项重要税种。
它主要针对土地的增值部分进行征税，以平衡土地资源配置和利益分配。
土地增值税的征收对于规范房地产市场、促进开发商合规经营具有积极意义。
通过征收土地增值税，可以有效遏制土地恶意炒作，维护市场公平竞争环境。
此外，土地增值税的征收还能够增加地方财政收入，为社会福利事业提供资金。
3.2 契税契税是指在不动产（如房屋、土地）交易过程中征收的一种税收。
它根据不动产的交易额进行征收，并根据规定的税率进行计算。
契税的征收可以有效控制房地产市场的过热和泡沫，防止房价过高和投机行为的发生。
通过征收契税，可以增加购房者的成本，减少购房投资的短期收益，为市场调节提供一定的阻力。
3.3 房产税房产税是对拥有不动产的个人或企业征收的一种周期性税种。
它主要根据不动产的价值和面积进行征收，以调节市场供求关系和提供地方财政收入。
房产税的征收可以对房地产市场进行有效的调节和管理。
房地产税收政策对市场的影响分析
房地产税收政策对市场的影响分析在当今的经济社会中，房地产市场一直是备受关注的焦点领域。
而房地产税收政策作为政府调控房地产市场的重要手段之一，对市场的运行和发展产生着深远的影响。
房地产税收政策的种类繁多，其中包括房产税、土地增值税、契税、印花税等等。
这些税收政策的调整和变化，直接或间接地影响着房地产市场的供求关系、价格走势、投资决策以及资源配置等方面。
首先，房地产税收政策对房地产市场的供求关系有着显著的调节作用。
当政府出台增加房产持有成本的税收政策，如提高房产税税率时，对于那些拥有多套房产的投资者来说，持有房产的成本会大幅增加。
这可能会促使他们减少房产的持有数量，将房产推向市场出售，从而增加市场上的房屋供应。
反之，如果政府降低房产交易环节的税收，如减免契税等，会降低购房成本，刺激消费者的购房需求，进而增加市场对房屋的需求。
从价格走势方面来看，房地产税收政策的变动也会产生重要影响。
以房产税为例，如果税率提高，房产所有者为了降低持有成本，可能会降低出售价格以尽快出手房产，这在一定程度上会抑制房价的上涨。
而对于土地增值税，如果政府加强对房地产开发商土地增值部分的征税力度，开发商为了保证利润，可能会将这部分成本转嫁到房价上，从而推动房价上涨。
但从长期来看，这种上涨可能会受到市场需求的制约。
房地产税收政策还会对投资决策产生影响。
当税收政策倾向于抑制房地产投资时，例如对房产投资收益征收较高的所得税，投资者可能会将资金转向其他领域，减少对房地产市场的投资。
这有助于避免房地产市场的过度投资和泡沫化。
相反，如果税收政策对房地产投资较为宽松，可能会吸引更多的资金流入房地产市场，推动房地产市场的繁荣，但也可能增加市场的风险。
在资源配置方面，合理的房地产税收政策能够引导资源的优化配置。
例如，对闲置土地和闲置房产征收较高的税费，可以促使土地和房产资源得到更有效的利用，避免资源的浪费。
同时，通过税收政策的差别化设置，可以引导房地产开发企业更多地关注普通住宅和保障性住房的建设，满足不同层次的住房需求。
当前房地产发展对地方税收的影响因素分析1
当前房地产发展对地方税收的影响因素分析引言房地产作为经济中的重要产业，对于国家和地方财政收入具有重大影响。
过去几年，中国房地产市场一直保持着高速增长，带来了巨大的税收收入，但同时也带来了一些不利影响，例如房价上涨、土地资源消耗等问题。
因此，对于房地产行业的发展和地方税收的稳定，需要综合考虑各种因素，并及时采取相应措施。
当前房地产发展对地方税收的影响1. 增加财政收入房地产作为经济支柱产业，其快速增长带来了相应的税收收入。
在各种税种中，房地产税、土地增值税、契税等税种尤为重要，对于地方财政的收入贡献不可忽视。
例如，在某些城市中，地方财政收入的50%以上来自于房地产税收。
2. 促进就业房地产产业链非常长，包括了土地、建筑、装修、家具等多个行业。
因此，房地产的发展能够促进就业，创造大量的就业机会，并跨越不同行业和领域的界限，带动了小微企业的发展，进一步推动经济发展。
3. 带动基础设施建设随着城市化的推进，房地产行业的发展也带动了城市基础设施建设的提升。
为了吸引更多投资和人才，地方政府和企业将大量资金投入到公共设施建设和城市改造中。
这些投资也带来了新的税源和地方政府收入。
对地方税收的影响因素分析1. 土地政策土地政策是房地产行业的重要支撑，直接影响了房地产企业的土地储备和开发。
根据国家土地政策的调整，地方政府制定的土地开发政策也会跟随调整，对于房地产企业和地方税收产生重大影响。
2. 货币政策货币政策是调节经济的重要手段，也会影响到房地产市场。
货币政策的实施会直接影响到房地产投资和销售，从而对于相关税收产生影响。
3. 市场需求市场需求是房地产发展的基础，市场需求的变化会直接影响房地产行业的盈利能力和地方税收。
例如，在房地产市场整体供需紧张的情况下，房价上涨，房地产行业的销售额和税收会相应增加。
4. 政策法规政策法规对于房地产行业的发展和地方税收产生深远影响。
例如，国家制定的房地产市场调控政策，会调整房价和销售，影响到房地产行业的盈利能力和地方税收收入。
房地产投资的税务筹划技巧
房地产投资的税务筹划技巧在房地产投资领域，税务筹划技巧是一项重要的能力，可以帮助投资者最大程度地降低税务成本，并合法合规地管理财务。
本文将介绍一些房地产投资的税务筹划技巧，帮助读者在税务方面做出明智的决策。
1. 合理使用折旧和摊销房地产投资者可以利用折旧和摊销的政策，将固定资产的成本分摊到多年期间。
通过减少潜在的税务责任，投资者可以降低税务负担。
此外，合理使用折旧和摊销还可以提高现金流，为投资者留出更多的资金用于维护和改善房产。
2. 充分利用税收优惠政策政府为推动房地产行业发展，通常会出台一些税收优惠政策，投资者可充分利用这些政策来降低税负。
例如，有些国家或地区为鼓励房地产投资，在一定时期内免征房产税或减免土地增值税。
了解并合理运用这些优惠政策，能够有效提升投资回报率。
3. 合理规划房地产持有周期房地产持有周期的长短直接关系到税务筹划的效果。
一般来说，短期内的房地产交易会导致较高的税务负担，而长期持有则可以享受到更多的税收优惠。
投资者应根据具体情况来规划房地产的持有周期，尽可能延长持有时间，以最大限度地降低税务成本。
4. 合理运用资产转让方式在进行房地产投资时，合理运用资产转让方式也是一项重要的税务筹划技巧。
例如，通过将资产转移到公司名下，可以避免个人所得税的高额费用。
此外，选择适当的转让时机，如低税率时期，可以进一步降低税务负担。
5. 精确掌握税收申报和报表要求房地产投资者需要详细了解国家或地区的税收申报和报表要求，确保准确无误地申报纳税。
疏忽或不当处理税务事务可能导致额外的罚款和利息支出，对投资者的财务状况造成不良影响。
定期咨询税务专业人士，以确保自己始终了解最新的法规和要求，是提高税务筹划效果的重要一环。
6. 建立合理的资产结构和组织架构一个稳妥的资产结构和组织架构可以帮助投资者降低税务风险。
通过建立合适的公司架构，投资者可以合法地转移利润、分摊税务负担，并降低资产受到可能的诉讼风险。
保持良好的组织架构对投资者的财务状况和税务筹划至关重要。
房地产企业税收分析
房地产企业税收分析一：房地产行业涉税及避税概述（一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。
1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。
2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
（即预售房产时缴纳所得税的办法）。
（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
）(2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。
分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。
目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。
例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。
但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。
（二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段：1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。
2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部分发票存根，逃避追查。
采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。
3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。
4、不合理定价，减少收入。
采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。
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县房地产投资、销售及其税收情况分析近年来我县结合实际，认真贯彻国家宏观调控政策，坚持“总量控制、落实项目”的原则，加强对房地产市场调控和引导，使我县房地产开发投资从2008年到2010年三年的快速增长过渡到平稳增长运行态势。
2010年，全县房地产开发完成投资2.57亿元，同比增长18.07%；商品房销售面积12.72万平方米，同比增长5.82%；商品房屋销售额2.96亿元，同比增长29.96%；房地产税业实现税收0.3843亿元，同比增长13.56%。
一、房地产投资和销售处于平稳增长态势1、房地产开发投资平稳增长2007年我县房地产开发投资经历2003年到2005年三年的快速增长，逐步趋向平稳增长态势，2006年增长19.26%，2007年增长18.07%（见表1）。
进入2007年，随着国家宏观经济调控政策，我县资质房地产开发企业15家，比2006年增加2家，其中有投资的房地产房开发企业8家，比2006年减少2家。
地产开发投资增速平稳运行，每月同比增速均在5-20%。
房地产开发投资占全社会固定资产投资比重17.49%，比上年同期下降1.79个百分点，拉动全社会固定资产投资3.48个百分点，比上年同期提高0.14个百分点。
2、量、价同升使商品房屋销售额大幅增长2002年以来，我县商品房销售面积和价格均较快上升共同推动销售额的大幅增长，销售面积均速23.82%，平均价格均速21.14%，销售额均速49.98%（见表1）。
2007年，我县商品房销售面积平稳上升、价格较快上升，分别比去年同期增长5.82%和22.15%,两者共同作用使商品房销售额增长29.26%，其中商品住宅销售额11.45亿元，同比增长35.1%，占商品房销售额的90.02%。
表1：注：企业个数为有投资的个数；平均房价为全县商品房销售额除以商品房销售面积的商，仅供参考。
3、支撑房地产投资和商品房销售平稳增长的原因（1）宏观经济持续向好。
在国家宏观经济调控的政策下，我县经济以较快速度增长，企业效益与财政收入提高，城乡居民可支配收入不断增加，人民币持续升值，流动资金量较大，使人们的购房欲望进一步提高。
（2）供需关系偏紧，房价上涨较快。
2007年，我县商品房屋销售面积增长5.82%，但是竣工面积同比下降56.02%，供需比（竣工/销售）为1：2.26，与上年同期的1:0.94相比明显扩大。
同时，房改后更新换代的换房需求、城市化加速引发的购房需求以及经济适用房、廉租房供应制度还没健全等因素叠加在一起，又进一步放大了供需缺口，出现2007年期房销售面积是现房销售面积的的2.11倍，最终导致房价（统计年报的均价）大幅上升22.15%。
（3）房地产开发建设资金较为充裕，房地产企业对市场前景看好。
2007年以来，虽然受国家宏观调控政策影响对房地产开发的银行贷款有所收缩，但是受人民币和土地双重升值的吸引，从而使个人资金进入房地产开发市场速度增快，2007年，房地产业资金来源3.93亿元，同比增长11.28%。
其中：上年末结余资金0.57亿元，同比增长0.85%；本年资金来源3.36亿元，同比增长13.3%。
本年资金来源中银行贷款0.67亿元，同比增长2.35%；自筹资金0.86亿元，同比增长39.93%，占本年资金来源的25.6%，比去年提高4.75个百分点；其他资金1.83亿元，同比增长4.32%。
自筹资金比重的提升，说明开发商看好我县房地产市场前景，筹备充足的资金抢购土地储备中心统一经营管理的土地资源。
二、房地产开发投资和销售的大幅增加带来税收的高速增长房地产税种主要包括国税征收的企业所得税和地税征收的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。
在房地产开发投资增长加快，地产价格攀升以及销售额大幅提高的推动下，我县房地产业税收增长提速。
2002-2007年，全县房地产业实现税收1.2亿元，年均增长55.88%，比2002-2007年税收总收入的均速快41个百分点，比2002-2007年第三产业税收的均速快45个百分点。
(见表2)。
表2：2002～2007年我县资质房地产税收情况(单位：万元,%)在政府的宏观调控下，加快住房结构的调整，我县2006和2007年的房地产投资、销售和税收情况有所回落，过渡到平稳增长的态势，主要表现为以下几个方面：1、政府宏观调控政策的影响。
2005年3月份以来国家为抑制上涨过快的房价先后出台了一系列宏观调控措施等房产政策；2007年9月27日中国人民银行中国银行业监督管理委员会又下发的银发〔2007〕359号文；特别是我县对东埔片区安置费每平方米2530元改为对县医院片区和南门片区安置费每平方米的1980元后，对我县房地产市场产生了绝对的影响。
使我县房地产市场子出现了“有价无市”的不良现象，2007年下半年来，三个可预售的房地产公司销售面积直线下降，特别是10月份以来的三家房地产企业三个月的销售面积合计没有达到两千平方米，如果象前半年的销售状况，2007年的销售面积将增加一万平方米以上，增加税收300万元以上。
2、房价的涨幅超过市民的承受能力。
这几年我县需要购房的普通消费者大多是乡镇的农民工，由于我县的农民工收入不稳定，使广大购房消费者感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突出。
国际上一般认为，住宅价格相当于3-6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比。
从2007年的城镇住户抽样调查的情况看，我县人均城镇居民可支配收入1.28万元,每户平均3.22人，户均收为4.12万元，能承受的房款总额在12-25万元之间，购买100平方米住宅只能承受每平方米1200-2500元的价格，均价应该在每平方米1850元左右，与商品房的平均价格还有一定的距离，特别是对我们山区县的广大外来农民工来说差距更大。
需要不等于需求，尽管一个人对住房有很迫切的需要，但如果没有相应的经济能力，则只是一种需要，并不会形成需求。
目前我县的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹。
3、商品房开发结构不尽合理小户型偏少。
由于我县城关两镇可供开发用地少，土地成本高，投资高档住宅和别墅的利润空间远远大于普通住宅，许多开发商把目光集中在这些项目的投资建设上，住宅向高档化开发成为开发商主要经营策略，一定程度上影响了小户型住宅的开发力度。
从2007年报的数据看：90平方米以下户型的住房占住宅销售总量的比例只有10.2%，小户型住房偏少。
而且面积在140平方米以上复式住宅、楼中楼住宅等高档次大套型商品住房增加。
2007年新开工的房屋住宅面积为3.57万平方米，其中140平方米以上住房就有0.95万平方米，占新开工住宅面积的26.61%，显示出我县商品房的供应结构的不合理。
部分房地产开发商盲目进行大户型商品房的建设，与市场需求和个人购买能力产生脱节。
4、安置房的交易对我县房地产市场的影响。
我县在“大城关”战略的持续带动下，出现了瓷城花园、宝美住宅小区、世科住宅小区、丁墘安置房和进城大道边等大量的安置房，这些安置房中由于大部分是城关两镇的村民，有一部分安置户有多余的房子和经济不够的原因，而且购房者从安置户购买比在房地产公司购买的房价会有一定程度上的优惠，从而就出现部分安置房交易的情况。
据瓷城花园统计，现有住宅650套左右，建筑面积7.2万平方米左右，出售交易住宅面积3万平方米左右，这说明全县的私人安置房中出售交易的近四成，面积近6万平方米。
我县县外以上外来人口少，只有本县的乡镇农民工，有能力购房的人不多，还一部分买了安置房，也给房地产市场带来了一定的影响。
5、商品房出现空置面积。
我县在“大城关”战略的持续带动下，全县投资规模不断扩大，全县经济较快增长，外来人口不断攀升，特别是本县乡镇的农民工大量进城，据不完全统计，2007年城关两镇人口已占全县的六成。
巨多的外来人口使住宅商品房的供不应求矛盾更为突出，2002年至2006年，我县住宅商品房面积连续五年保持零空置。
在政府的宏观调控下，2007年我县出现少量的空置面积0.39万平方米，其中：住宅空置2套面积250平方米，商业用房空置面积2180平方米，其他用房空置450平方米。
四、2008年我县房地产市场的运行趋势1、房地产开发投资将继续保持平稳增长。
2008年我县在“大城关”战略的持续带动下，集贤大厦、南门片区和东埔口片区从征地拆迁进入实质性开发建设，五厂片区和龙东住宅小区的继续建设和配套设施日益完善，因此2008年我县房地产开发投资将继续保持增长势头。
同时在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款增速逐渐放缓，房地产开发投资的增长速度将继续平稳，预测增幅将保持在20%左右。
2、多元化住宅供应格局逐渐形成，供求关系趋向平衡。
2008年我县普通商品住房、经济适用房及其适度的高档商品房将同时上市，呈多元化的住房供应格局。
预计商品房可预售销售的销售面积20.45万平方米，其中：住宅1332套14.21万平方米，包括宝美职工公寓的经济适用房600套5.4万平方米；商业用房4.78万平方米；其他用房1.46万平方米。
在多类型房屋有效供给的保障下，全县商品住房供求关系保持平衡，非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖，我县商品房销售面积将继续平稳增长。
3、房地产价格涨幅趋向稳定。
2007年，我县商品房价格处于平稳上涨趋势。
然而随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，以及国家从财政政策、货币政策和土地政策等几个方面进行了严格的调控，使金融对房地产市场的制约作用更加突出。
加上我县政府加大中低档商品房、社会保障性住房的建设，有效地保障了市场供应，相对于前两年房地产市场供不应求的情况，房价涨幅将趋向稳定，由此带来的税收将平稳过渡正常区间。
五、引导和促进我县的房地产业健康有序发展的建议（一）结合实际规范市场做好健康引导。
中央稳定住房价格各项调控政策的陆续出台和实施，房地产市场正朝着遏制投资过热、引导合理房屋消费、稳定房价的预期目标方向发展。
随着经济的快速发展，房地产市场保持一个较快的发展速度是合理和可行的。
新一轮宏观调控政策的一个主要目标就是优化住房结构，抑制房价上涨过快，因此政府在控制房价上应该结合本县实际，从规范和引导的角度入手，健全拆迁安置制度，完善安置房交易政策，促进我县房地产业健康有序的发展。
（二）规划小户节能省地型住宅供应。
根据当前房地产市场形势和中低收入家庭对住房的迫切需求，应根据我县城区两镇的发展和房地产市场需求做好科学的中长期供地计划，加强住宅用地总量控制和结构调整，扩大小户节能省地型普通商品房供应。
要加大普通住宅用地的供地总量，加强房地产用地的公开出让方式的研究，根据房地产市场需求状况，加快普通商品房供地节奏，适时调整“招拍挂”的公开出让方式，尽量避免非理性竞争。