华夏幸福服务方案设计

西南财经大学Southwestern University of Finance and Economics

课程产品设计

论文题目：华夏幸福融资服务产品设计

课程名称：金融衍生工具

学生姓名：王雨晴

学号：219025100088

所在学院：金融学院

年级/专业：2019金融专硕

2019年12

华夏幸福融资服务产品设计

一、华夏幸福的基本分析

（一）华夏幸福业务分析

华夏幸福创立于1998年，在2002年转型以后主要负责综合性园区的开发、建设与运营。为借助资本市场的力量实现规模发展，2007年华夏幸福基业股份有限公司成立，并且在2011年成功上市。华夏幸福的商业模式包括开发模式和盈利模式。开发阶段，主要是与政府合作进行地产开发和园区建设。盈利模式上，华夏幸福涉及的面很广，不仅仅局限于开发用地，还包括基础设施建设、物业管理、综合服务和产业发展服务。不同于其他房地产企业仅专注于房地产开发，华夏幸福持续对产业新城进行升级，因地制宜为入驻地打造产业集群，拥有强大的招商平台。华夏幸福拥有全球最大的产业发展团队，覆盖从创新孵化、投资咨询、楼宇招租到产业集群招商的全业务链，在这个建设过程中，一方面发展了城市的产业，有助于华夏幸福的地产业务后续发展；另一方面，华夏幸福通过扶持产业的发展，可以获得产业壮大后带来的投资回报。

（二）所在行业分析

2019年12月16日，国家统计局发布商品住宅销售数据。数据表明一线城市房价环比增长趋势明显，二三线些许下降，房价走势总体平稳。长三角、粤港澳地区的住宅需求支撑度高，中部地区略显疲软。华夏幸福以京津冀区域为主，在珠三角、长三角、中原城市处于不断提升的状态。因而此次房地产行业的放缓对华夏幸福的高效经营影响不大，而且华夏幸福作为产业新城运营商，不断开发着新的商业模式，力求实现“规模+效益”的高质量发展。

（三）公司财务分析

房地产本质是现金流企业，风险的控制其实就是现金流控制。产业新城模式投入大、回报周期长。华夏幸福通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。这样的模式工程量大，需要较长周期才能正常经营获利。这种模式在开发环节需大量投入资金，而资金都是要华夏幸福垫付的，这就直接导致华夏幸福的资金链是需要源源不断被补充的。

通过对华夏幸福的财务指标分析，可以看出华夏的总资产一直处在不断扩张的状态，相应地应收账款也是比较快速地上涨，但是存货的量比较平稳。这说明华夏幸福在商品住宅开发和销售上一直是处于经营良好的状态，但是在尾款的收取上存在资金的滞后问题，这主要是因为华夏幸福的合作方一般是政府机构，资金的收取上会存在一定的滞后，但是不会出现违约的情况。在融资方面，华夏幸福对融资的需求还是处于比较高的水平，资产的规模扩张毕竟离不开资金的大规

模资产，华夏幸福在后期的融资上还存在巨大需求。

表1.1华夏幸福财务指标（亿）

科目2017年2018年2019年（3季度）总资产3484.863679.604453.34

应收账款189.10344.38387.69存货2297.942545.232776.13

长期股权投资40.3842.4246.62

投资性房地产28.7422.4622.46应付债券389.67580.75695.71

长期借款370.74530.33540.79

永续债90.0090.0080.00营业总收入596.35837.99643.18净利润88.40117.4697.46

对华夏幸福的财务杠杆进行分析，也可以得到同样的结论。虽然近年来华夏幸福的资本负债率一直处于不断上升的高位，这也主要是房地产公司都有的正常负债率。而且随着负债率的上涨，资产的扩张，华夏幸福的营收是能保持同步上涨的幅度，净利润和每股收益上也表现良好。具体指标如下表：

表1.2华夏幸福杠杆指标

2017年2018年2019（3季度）

长期资本负债率0.520.670.65权益乘数 5.297.48 6.64

资产负债率0.810.870.85

每股收益 2.85 3.79 3.18

二、华夏幸福的历史融资工具

2018年，华夏幸福融资总金额1390.39亿元，其中银行贷款487.2亿元，占融资总金额的35%。债券(票面)融资规模791.62亿元，债券期末余额624.75亿元，信托、资管计划等其他融资余额278.44亿元。报告期内，公司融资加权平均利息率为6.42%，其中银行贷款的平均利息成本6.15%，债券平均成本为6.22%，信托、资管计划等其他融资的平均利息成本7.41%。

房地产行业由于周期长，变现慢，因此行业的整体资产负债率都较高。但是华夏幸福的资产负债率一直都处在80%以上，比其他房企都高。如此高的负债率使得华夏幸福很难在银行贷款上获得规模更大、成本更低的资金。华夏幸福作为园区开发和产业建设为一体的公司，日常经营活动的展开必然离不开大量现金流

的支持。华夏幸福也一直不断在尝试新的融资方式来开拓资金需求。常用的融资方式如下所示：

（一）债券融资

华夏幸福在债券发行上需求较大，2018年华夏幸福累计发行超短融、公司债、私募债183亿元，平均融资成本为6.42%。2019年由于房地产行业整体融资环境收紧，导致集团平均融资成本为7.23%。华夏幸福在对待新型融资工具上一直秉持开放的态度，寻求多样化融资工具。2019年11月6日，华夏幸福发布公告通过信托公司设立信托计划，公开发行25亿永续债，也就是投资期限为无定期限。初始利率为9.424%，从第2年开始，每年跳升利率增加2%，直至利率达到12%。普通债券融资的利率成本过高，定期的现金支出给企业的经营现金流带来较大的压力。

（二）租赁融资

2014年3月28日，华夏幸福全资三级子公司大厂鼎鸿向外贸金融租赁公司融资。该子公司将其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，出售给外贸租赁之后再租回使用，融资金额3亿元，每年利率为7.0725%。5月10日，大厂鼎鸿拟向外贸金融租赁公司融资2.86亿元。8月12日，大厂鼎鸿将其所拥有的福喜路一期地下管网以售后回租方式，向广州越秀租赁融资租赁公司融资5398万元。此次融资期限为2年，年租息率在6.15%到7.0725%。租赁融资的方式成本较债券融资稍低，但是融资的对手方很难找到，存在很高的交易成本。

（三）夹层融资

公司向投资者进行股权让渡，获得资金，并约定未来某一年先以特定价格进行回购，以差价赋予投资者收益，这就是夹层融资。2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。这种融资方式的好处在于，在子公司经营业绩不好的时候，华夏幸福作为大股东转让股权成为小股东，这样就不会使得该子公司出现在合并报表中，是一种有利于华夏幸福的财务处理方式。夹层融资带来的风险就是大股东未来不支持回购，这就会导致经营权的分散。

（四）资产支持证券

2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，根据该收益权设定相应的资产支持证券，投资者购买证券的资金将对付给华夏幸福公司，作为权利转让的收益。资产支持证券是基于未来收益设计的证券，可以帮助华夏幸福快速融通资金。

华夏幸福融资工具一直都是热衷于尝试不同新型的融资工具，目前大规模扩