华夏幸福服务方案设计
华夏幸福工程款解决方案
华夏幸福工程款解决方案随着城市化进程的不断加快，越来越多的城市出现了基础设施不足的问题。
这就意味着城市管理者需要不断推动基础设施建设，来满足城市居民对更好生活的需求。
然而，基础设施建设需要大量的资金投入，而由于国家财政的压力，很多城市都面临着基础设施建设资金短缺的问题。
针对这一问题，华夏幸福提出了一系列工程解决方案，为城市基础设施建设提供了可行的资金渠道。
一、项目介绍华夏幸福是一家跨地产、金融、健康、文化四大板块全产业链的城市综合发展商，至今为止已经在全国30多个城市投资开发了超过200个项目，形成了遍布全国的大型城市综合发展体系，形成了广东、广西、河南、湖南四个省四大生产线，以及国家大健康产业。
华夏幸福的主要业务范围涵盖商业地产、住宅地产、写字楼、产业园区、产业新城、公共建设、养老地产、大健康产业八大业务板块。
其中，公共建设板块是华夏幸福的重点业务之一，也是我们讨论的重点对象。
在公共建设领域，华夏幸福主要承接城市基础设施建设、城市公共服务建设、城市交通设施建设等项目，例如城市道路建设、城市人行天桥建设、城市地铁建设等。
这些项目涉及范围广泛，工程规模大，资金需求量巨大，为此华夏幸福提出了一系列工程款解决方案来解决这些问题。
二、工程款解决方案1. 融资渠道多样化在工程项目融资过程中，华夏幸福坚持多渠道融资的原则，通过多元化的融资渠道来获取资金。
除了传统的银行贷款外，华夏幸福还会通过债券发行、股权融资、项目融资、国际融资等方式来获取资金。
这样不仅可以降低融资成本，还能够保障资金的多样化来源，提高融资的灵活性和可持续性。
2. 与政府合作华夏幸福与政府合作是工程款解决方案的重要一环。
通过与政府签订合作协议，华夏幸福可以获得政府的支持和倾斜政策，并且可以通过政府提供的土地资源、政府补贴和财政资金等方式来获取资金支持。
这种与政府的合作不仅可以降低项目融资成本，还能够提高项目的可行性和可持续性。
3. PPP模式在工程项目融资方面，华夏幸福还会积极引入PPP模式。
华夏幸福公布解决措施
华夏幸福公布解决措施背景介绍华夏幸福是中国一家知名房地产开发企业，成立于1992年。
在过去的几十年间，华夏幸福以其优质的房地产项目，受到了广大消费者的青睐。
然而，近年来，公司在部分开发项目中出现了一些问题，引发了社会各界的关注和质疑。
为了积极解决这些问题，华夏幸福近日发布了一系列解决措施。
解决措施一：提升施工质量为了解决工程质量问题，华夏幸福将采取以下措施：•强化对施工队伍的管理，加强对施工人员的培训，提高他们的技能水平和工程素质。
•加强对施工材料的选择和采购，确保材料的质量符合相关标准，杜绝使用劣质材料。
•设立质量监督部门，加强对项目的质量监督和检查，及时发现和解决问题。
•建立质量问题反馈机制，鼓励购房者和业主及时反馈质量问题，并积极解决相关问题。
解决措施二：改善售后服务华夏幸福一直以来都注重售后服务，但也存在一些问题。
为了改善售后服务，华夏幸福将采取以下措施：•建立售后服务中心，统一管理和处理售后服务事务，提高服务效率和质量。
•加强对售后服务人员的培训，提升他们的专业素质和服务意识。
•设立投诉热线和在线客服平台，方便购房者和业主随时提交问题和反馈意见。
•成立专门的客户投诉处理小组，及时处理和解决购房者和业主的投诉和问题。
解决措施三：加强社会责任作为一家大型企业，华夏幸福深知自己肩负着社会责任。
为了更好地履行社会责任，华夏幸福将采取以下措施：•加强对环保问题的重视，推行绿色建筑和可持续发展理念，减少对环境的影响。
•主动参与社会公益事业，积极投入教育、扶贫和环保等领域。
•支持本地经济发展，积极承担社会责任，为当地创造更多的就业机会。
•公开透明地向社会披露公司的经营情况，接受社会监督和舆论监督。
结论华夏幸福作为一家知名房地产企业，一直以来都积极致力于解决问题和改进自身。
通过加强施工质量、改善售后服务和加强社会责任等一系列解决措施，华夏幸福希望能够获得社会各界的支持和认可，并为消费者提供更好的产品和服务。
【新】华夏幸福计划运营ppt
年终
90%
利润实现
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团队管理
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团队执行
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ห้องสมุดไป่ตู้
精诚团结
团队态度
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战略投资方面
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6条 业务线扩充
业务增长100%
结算业务
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汇报人：2019.1.07
岁月流转，时光飞逝，转眼间2018年的工作又接近尾声。回首过去 一年的工作，经过全体领导及员工的共同努力，公司经营业绩保持良 好，行业地位、社会形象日渐提升，各项工作全面发展。新起点、新 希望。站在2018年的起点，我们将继承和发扬过去工作中存在的优 点，汲取经验，摒弃不足，满怀信心，以更清醒的头脑、更旺盛的斗 志、更奋发的姿态和更充沛的干劲，向我们的既定目标进发！
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部署，在2002年第二次审批制度改革的基础上，对我市教育行政许可项目进行了认真全面的清理，起草了机关“一 方案，积极推进教育局电子政务，努力方便群众办事，提高服务水平。进一步贯彻《国家通用语言文字法》，着力 规范化，开展了公务员普通话培训与测试工作。 （八）教育对经济社会的贡献度进一步加大 1、加强了高校学科 继续做好市级重点学科、重点专业建设的基础上，制订了全市高校精品学科、精品专业建设方案，以进一步加大我 建设力度。召开了全市高校专业设置研讨会，引导各高校根据XX经济社会发展需要，优化专业设置，加大紧缺专业 强高校服务
华夏幸福项目实施方案
华夏幸福项目实施方案一、项目背景。
华夏幸福项目是公司在房地产开发领域的重要项目之一，旨在打造高品质的居住社区，提升城市生活品质。
项目位于城市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，是一个极具潜力和发展空间的区域。
二、项目目标。
1. 打造高品质的居住社区，满足市场需求，提升公司品牌形象；2. 实现项目规划与设计的有效落地，确保建设质量；3. 保障项目工期和成本控制，实现项目经济效益最大化。
三、项目实施方案。
1. 规划设计阶段。
在规划设计阶段，需成立规划设计团队，明确项目定位和规划方向，充分调研市场需求和竞品情况，制定项目规划方案，确保项目与周边环境相协调，满足居民生活需求。
2. 建设施工阶段。
在建设施工阶段，需严格按照规划设计方案进行施工，确保建设质量和进度，加强施工管理，保障安全生产，提高效率，控制成本。
3. 营销推广阶段。
在营销推广阶段，需制定全面的营销推广方案，提升项目知名度和美誉度，增加销售额，确保项目销售目标的实现。
四、项目实施策略。
1. 强化团队建设，提高团队凝聚力和执行力，确保项目各项任务顺利完成；2. 加强与政府部门和相关合作方的沟通与协调，确保项目顺利进行；3. 严格控制项目成本，提高资源利用效率，确保项目经济效益；4. 加强项目风险管理，及时发现和解决问题，确保项目顺利实施。
五、项目实施效果评估。
1. 项目实施过程中，需定期进行效果评估，发现问题及时调整，确保项目目标的实现；2. 项目实施后，需进行全面的总结和评估，总结经验，为后续项目提供参考。
六、结语。
华夏幸福项目实施方案的制定和执行，对公司的发展具有重要意义。
我们将按照以上方案，全力以赴，确保项目的顺利实施，为城市的发展和居民的生活品质贡献我们的力量。
华夏幸福人力共享流程设计
华夏幸福人力共享流程设计华夏幸福是一家拥有多元化业务的综合性企业集团，人力共享是华夏幸福的一项重要战略，旨在充分发挥内部资源优势，提高整体效率和竞争力。
为了实现人力共享，华夏幸福建立了一套完善的流程设计，以确保人力资源的合理配置和高效利用。
华夏幸福人力共享流程从需求申请开始。
各业务部门根据自身的工作需求，向人力资源部门提出人员需求申请。
申请内容包括所需岗位、岗位职责、任职要求、招聘数量等。
人力资源部门根据申请的具体情况，进行初步筛选和评估，确定是否需要进行人力共享。
接下来，人力资源部门会根据需求申请，制定人力共享计划。
计划内容包括人员调配方案、调配时间、调配期限等。
人力资源部门会根据需求的紧急程度和业务部门的重要性，制定合理的调配计划，确保各部门的需要得到及时满足。
在制定人力共享计划的同时，人力资源部门还会启动人员招募工作。
招募方式可以包括内部招聘、外部招聘或者兼职招聘。
根据不同岗位的要求，人力资源部门会制定相应的招聘流程和标准，确保招聘工作的公平、公正和透明。
招聘流程一般包括简历筛选、面试、笔试、体检等环节，以确保招聘到合适的人才。
招募到人才后，人力资源部门会进行人员调配工作。
调配工作包括人员的岗位安排、工作任务的分配、薪酬福利的确定等。
人力资源部门会根据人员的专业能力、岗位需求和个人意愿，进行合理的调配安排，确保人力资源的最大化利用和合理配置。
人员调配完成后，人力资源部门会进行跟踪和评估工作。
跟踪工作主要是指对调配后的工作情况进行监控和反馈，确保人员在新岗位上能够适应和发挥出最佳水平。
评估工作主要是指对人员的工作表现进行评价和奖惩，以激励员工的工作积极性和创造力。
人力资源部门会进行人力共享效果评估。
评估工作主要是通过对调配人员的工作表现、业绩和部门绩效进行综合评价，以评估人力共享的效果和贡献。
评估结果将作为华夏幸福人力共享流程的反馈和改进依据，以不断优化流程和提高效率。
华夏幸福人力共享流程设计是一个系统化、规范化的流程，从需求申请到人员调配再到效果评估，每个环节都经过精心设计和严格执行，以确保人力资源的合理配置和高效利用。
华夏幸福 案例分析
2013年 2014年 99.44 年 2013 17.44 693.48 540.58
2013年 2014年 变动情况 （%） （%） （%） 变动情况 161.93 13.42% 14.21% 年 2013 年（%） 年（%） 0.79% 2014 2014 （%） 51.37 2.35% 4.51% 2.15% 1076.72 93.59% 68.72% 94.48% -4.24% 0.88% 783.16 72.96%
2013年 740.94 641.39 99.55
2014年 1139.64 965.68 173.96
变动额 398.7 324.29 74.41
变动率 53.81% 50.56% 74.75%
华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益 上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿 元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。 所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。
68.73 303.68 107.27% 55.81% 6.03% 26.65%
三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为 流动负债的变动主要体现在： 102.73% ，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增 一是预收账款的增长。本期预收账款增长 89.99亿元，增 加所致。25.73%，对总额的影响为7.9%。 长幅度为 四是短期借款的增加。本期增加 45.43亿元，增长幅度为 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加 68.73亿元， 133.81%，对总额的影响为 3.99%。主要原因系业务规模增 增长幅度为 107.27%，对总额的影响为 6.03%。 大，融资借款增加所致。
2013年 99.44 17.44 540.58
华夏幸福产业新城案例
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
1
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
5
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台Βιβλιοθήκη 施建设 公司“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
华夏幸福分配方案
第1篇
华夏幸福分配方案
一、背景
鉴于华夏幸福当前业务发展需求及公司战略规划，为合理配置资源、激发员工积极性、提高公司运营效率，制定本分配方案。本方案规及公司内部管理制度。
二、分配原则
1.公平原则：确保公司全体员工在分配过程中享有平等的机会，按照贡献大小进行合理分配。
-激励对象、激励额度、解锁条件等具体事项，根据公司发展状况及员工绩效进行调整。
六、监督管理
1.本方案的实施接受公司全体员工的监督。
2.员工如对分配方案有异议，可向人力资源部门提出书面申诉。
3.人力资源部门负责对分配方案的实施情况进行定期检查，确保分配过程公平、公正、公开。
七、附则
1.本方案自发布之日起实施。
2.试用期员工不参与分配，待转正后按照本方案执行。
四、分配方式
1.基本工资：根据员工岗位、职级、工作经验等因素确定基本工资，基本工资作为员工月度收入的主要组成部分。
2.绩效奖金：根据公司业绩、部门业绩及个人绩效表现，按季度或年度进行发放。
3.奖金池分配：设立公司奖金池，根据公司年度业绩目标完成情况，将奖金池按比例分配至各部门，各部门再根据员工贡献进行二次分配。
-绩效奖金分配比例根据考核结果确定，优秀员工可适当提高奖金比例。
3.福利补贴：
-人力资源部门根据公司财务状况、员工需求等因素，制定福利补贴方案。
-福利补贴标准每年度调整一次，报公司领导审批通过后执行。
4.长期激励：
-人力资源部门根据公司战略发展需要，制定长期激励方案，包括股权激励、期权激励等。
-长期激励方案需报公司领导及董事会审批通过后实施。
4.长期激励：通过股权激励、期权激励等方式，鼓励员工关注公司长期发展，分享公司发展成果。
华夏幸福江门项目社区中心(幸福示范区)建筑概念方案 20170421
室内体育场
售楼展示中心
教育营地
设计策略3—集中式布局B
优点：三大功能集中布置，可以减少门厅空间和卫生间的重复；建筑体量的集中有助于增强建筑的标志性。位于地块 东段，保证了住宅公园的整体性，从南山路到达售楼处提供了一个完整的体育公园展示面；离鸟岛等优质景观近，离 废旧工厂等不利因素远。
龙溪湖
鸟岛
室内体育场
功能诉求
1、约3000方的社区文化中心约3000 ㎡ 、首层为 社区教育营地，二层现考虑销售中心（日后返回政 府后，二层用于社区文化、展览、活动室等功能）。 整个建筑需考虑两个入口，一个为政府参观文化中 心市民使用入口、另一个为独立销售中心入口； 2、社区篮（羽）球馆1000 ㎡ ；（不是用于大型比 赛）; 3、室外游泳馆.
轨道交通融入珠江口重要城市 一小时生活圈 建成以及在建的多条城轨、高铁线路将提高江门的区域连 通性。同时遵循地租经济原理，交通站点导向式开发，引 导功能布局、业态组合、公共空间、交通组织与开发强度。
生态优势
生态廊道 基地紧邻西江，周边生态资源优良，多种生态廊道交汇于此。江河 水道、鱼塘田地，景观环境多元。
龙溪湖
鸟岛
室内体育场
售楼展示中心
教育营地
设计策略2—集中式布局A
优点：三大功能集中布置，可以减少门厅空间和卫生间的重复；建筑体量的集中有助于增强建筑的标志性。 缺点：位于地块中段，把住宅公园的整体性打断，减少了从南山路到达售楼处的洄游路径；离鸟岛等优质景观过远， 离废旧工厂等不利因素过近。
龙溪湖
鸟岛
首开区
展示区选址
首开区范围 首开区位于东宁路与连海路之间约10平方公里范围。 核心区范围为5.2平方公里。 本案展示区位于首开区北部，龙溪湖公园南侧。
ppp 实施方案 华夏幸福
ppp 实施方案华夏幸福华夏幸福PPP项目实施方案。
一、项目背景。
华夏幸福集团作为中国领先的综合性房地产开发企业，一直致力于推动城市建设和改善人居环境。
为了更好地实现城市建设和基础设施建设的可持续发展，华夏幸福集团决定采用PPP模式进行项目实施。
二、项目概况。
本项目拟在城市基础设施建设领域展开合作，主要包括道路、桥梁、供水、供电等基础设施建设和运营管理。
项目总投资额为XX亿元，项目周期为XX年。
三、PPP合作模式。
1. 项目定位明确，本项目将依托政府资源和市场机制，充分发挥双方优势，实现项目高效建设和运营管理。
2. 合作机制灵活，根据项目特点和实际需要，采取不同的合作形式，如BOT、TOT、BOO等，确保PPP合作模式的有效实施。
3. 风险共担，政府和企业在项目实施过程中共同承担风险，建立风险分担机制，确保项目顺利进行。
四、PPP项目实施步骤。
1. 项目立项阶段，明确项目定位、目标和合作模式，进行可行性研究和前期工作准备。
2. 项目招标阶段，依法进行项目招标，选择合适的合作伙伴，签订合作协议。
3. 项目实施阶段，按照合作协议的要求，进行项目建设和运营管理，确保项目按时、按质、按量完成。
4. 项目验收阶段，经政府相关部门验收合格后，项目正式投入使用，并进行后期运营管理。
五、PPP项目管理机制。
1. 建立项目管理团队，由政府和企业共同组建项目管理团队，明确各自职责和权利，确保项目管理高效运作。
2. 完善监督机制，建立健全的监督机制，加强对项目实施过程的监督和检查，及时发现和解决问题。
3. 加强信息披露，对项目实施过程中的重大事项和突出问题，及时向社会公众披露，保持透明度和公开性。
六、PPP项目成果评价。
1. 经济效益评价，对项目实施后的经济效益进行评估，包括投资回报率、资产负债率、现金流等指标。
2. 社会效益评价，对项目实施后的社会效益进行评估，包括就业创造、环境改善、公共服务等方面的影响。
3. 综合效益评价，对项目实施后的综合效益进行评估，综合考虑经济效益、社会效益和环境效益等方面的成果。
华夏幸福计划运营管控体系分享
一季度
开复工
一季度
▪ 季度目标下达及考核
业绩冲刺
确定次年土地资源计 划
二季度
三季度
▪ 季度目标下达及考核 ▪ 落实下年资源计划
▪ 季度目标下达及考核
▪ 下年资源夯实/下一年度
目标模拟
▪ 战略规划调整，进行未
来三年目标
▪ 专题解决业绩难点卡点
四季度
▪ 年度业绩达成 ▪ 编制下一年度经营计划
并 获批
▪ 年度考核 ▪ TOPK年会
产业新城本部计划部业务管理架构图
计划管理部
专项业务组
资源专项组 负责人：***
地产专项组 （兼业绩推动）
负责人：***
对接业务组
环京对接组 负责人：***
外埠对接组 负责人：****
目录
第一部分
运营工作管理日历
第二部分
计划运营报表体系
附件
业绩管理之“天龙八步”
14
计划运营报表体系
计划部报表体系分为例行报表（15张）、专项报表（4张）两大类，共计19张报表
造企业业绩文化
TOPK运行逻辑
在TOPK运行过程中，通过财务与业务相融合，最终达成公司战略。
公司战略
战略 达成
财务规划
业务规划
投资策略
投资策略与开发策略相匹配
预算方案
开发策略 经营计划
计划、执行、监控 考核
1 “TO”
2 “P” 3 “K”
围绕TOPK开展的计划运营工作
主要工作
年度目标（TOPK系统）
▪ 开复工（含项目立项） ▪ 半年度TOPK
▪ 各单位夯实/区域经营计 ▪ 各项战略任务推进
划获批
▪ 人员评估，激励兑现
产业地产产品模块规划华夏幸福教程文件
说明
不需要建
5－10平方公里－地块与载体产品配比 • 11
产品 工业熟地 厂房 研发、中试 办公写字楼 仓储物流
比例
面积
功能说明
5－10平方公里－基础设施配套
• 11
展馆 道路 绿化 广场 供水 供气 供热 雨水 污水 电力 电信
比例
面积
说明
需要建供水厂 需要建燃气站 需要建供热厂 需要建污水处理厂 需要建污水处理厂 不需要建变电站 不需要建电信基站
单个产业园 商务生活配套不超过生 产性载体7%的配套 配套集中分布
一区多园，产业多样 生产商务生活配套在不超 过限制的情况下有所增加 形成大园区与产业园两级 配套，分散与集中分布
一区多园，产业多样 商务、生活配套比例增 加，出现商务酒店、美 食中心等商业商务物业 形态
不同规模的产业园的区别，主要在于基础设施配套和商务生活设施配套的种 类与比例不同 地块和产业载体产品的种类与配比，主要取决于产业园类别的不同
10000
园区展示、接待、办公、商务中 心、超市、部分餐饮
50000
园区展示、接待、办公 入园企业产品展示交易中心
商务生活配套设施
商业
银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 休闲活动中心 酒店
1－3平方公里
200（超市）
1个 1个 500平米 2000 500平米 无 无
5－10平方公里 10－20平方公里
政策服务－投资、生产、生活服务
投资服务
立项审批 设计审批 施工图审图 工程规划许可证前期审图 工程规划许可证申请 建设项目档案管理登记 道路红线订立 环评审批 职业病防范预评价 消防审核 施工、监理招投标 建设工程质量监督申报 施工许可证办理等
华夏幸福 产业小镇方案
以我给的标题写文档，最低1503字，要求以Markdown 文本格式输出，不要带图片，标题为：华夏幸福产业小镇方案# 华夏幸福产业小镇方案## 引言华夏幸福产业小镇方案是华夏幸福集团针对城市发展与产业结构调整提出的一项综合性解决方案。
该方案旨在通过打造产业小镇，推动当地经济发展，实现城乡一体化发展，提升居民生活品质。
本文将详细介绍华夏幸福产业小镇方案的背景、目标、实施步骤以及预期效果。
## 背景随着城市化进程的加速和产业结构的转型升级，我国许多城市面临了产能过剩、经济增速下滑和空心化等问题。
同时，农村地区也面临着人口流失、资源浪费等挑战。
为了应对这些问题，华夏幸福集团提出了产业小镇方案，希望通过发展产业小镇，实现城乡一体化发展，促进经济转型升级，推动可持续发展。
## 目标华夏幸福产业小镇方案的主要目标如下：1. 促进城乡一体化发展，缩小城乡发展差距。
2. 实现产业结构优化升级，推动经济发展。
3. 提升居民生活品质，改善城市环境和农村生活条件。
4. 探索可持续发展模式，保护生态环境。
## 实施步骤华夏幸福产业小镇方案的实施分为以下几个步骤：### 需求调研与规划设计首先，对目标地区进行需求调研，了解当地产业发展状况、城市规划和土地利用情况等。
然后，制定产业小镇规划设计方案，确定产业定位、空间布局和功能设置等。
### 基础设施建设根据规划设计方案，进行基础设施建设，包括道路、水电等的建设和改造。
同时，建设公共设施，如学校、医院、购物中心等，提升居民生活品质。
### 产业引入和培育根据产业定位，引入和培育相关产业。
通过吸引领军企业、科研机构和创业团队等，推动产业发展和技术创新。
### 人才引进与培养为了支持产业发展，需要引进和培养专业人才。
建立人才培训中心、技术研发中心等，提供培养和发展的机会。
### 金融支持与政策扶持为了支持产业小镇的发展，提供金融支持和政策扶持。
与银行、金融机构合作，提供贷款和融资渠道。
华夏幸福基业集团物业系统管控方案住宅类(与“物业”有关文档共8张)
• 谢谢 • Q&A
第8页，共8页。
项目整改 情况评价 表
项目巡查 报告
6
第6页，共8页。
4、集团地产物业管控保障措施
为保障集团地产业务物业管控目标的实现，采取以下 措施推进工作的顺利进行： ·对需要上报集团运营管理中心审核备案的报告、方案等 文件性资料发生时间拖延、内容多处明显错误等情况时， 集团将给予相关物业公司通报批评并建议扣减相关责任 人的当期KQA分值； ·在周巡查中、月度和季度TOPK检查中、各专项检查中 发现的非严重和偶然性的物业管理类问题将通知相关物 业公司，并责成物业公司限期纠正，结果上报集团备案； ·在周巡查中、月度和季度TOPK检查中、各专项检查中 发现的严重和多发性（两次以上）的物业服务类问题， 集团将给予物业服务公司通报批评，并责成物业服务公 司上报整改方案，经集团审核同意后实施； ·每年委托专业机构对业主满意度进行调研，如果满意度 分值低于目标，集团将扣减物业负责人当期的KQA分值。
华夏幸福基业股份有限公司业 绩合同
第4页，共8页。
3、集团住宅物业管控内容
管控内容
管控周期
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物业公司年度、季度、月度物工业作服目务标质量记录 4、整改情况复查并评价 委托专业机构进行调研并形物成业报设告备设施运行 物集业团V住I系宅统物（业视管物业觉控识具别体）内管容物理—业—秩物序业维服护服务务质量 21物 1、 、 、业集了集服团解团务住财住费宅务宅收物中物缴服务质量管业心业（管下服包控达务含组 的 管代织净控收架现目物物代业构金标物业缴环流业工费境客程目维用户维标护）服护值服务服务和务物业收费率目标值每月一次
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华夏幸福成都区域事业部蒲江产业新城.doc
华夏幸福成都区域事业部蒲江产业新城中德中心一期（政务中心）方案及初步设计任务书一、项目概况1.2区位特征：1.3 标识位置红线图等地块其他现状资料以电子版形式发送。
二、项目定位本项目是蒲江产业新城政务办公、人流引入的重要场所。
三、方案设计要求：3.1设计原则：3.1.1政务中心设计应符合城市总体规划、蒲江产业新城概念规划的要求，并与城市广场、公园绿地、景观节点等城市公共开敞空间相协调。
3.1.2建筑设计宜采用国际化最新绿色建筑设计和环保节能理念，满足环境角色、使用功能和视觉感官的要求。
3.1.3在技术可行的条件下，体现蒲江中德中小企业产业园的整体定位。
政务中心是城市发展的标志建筑，是传承城市文化、表现城市精神的载体。
政务中心的建筑形象应该是建筑与文化碰撞结合产生的，它自身就应该是一个具有文化韵味的作品。
3.1.4结合建筑使用功能，合理分配办公、派出所、法院等功能需求，要注重建筑形式与功能的契合、建筑材料与环境的融合、建筑元素与城市文化的统一传承。
使形式与功能、空间、环境有机统一，达到自然、人与建筑的完美结合。
3.1.5建筑布局可按一个体块或多个体块组合的形式。
3.2 建筑风格：整体建筑风格在融合蒲江中德中心企业合作园的整体定位的前提下，应简约、稳重、庄严大气。
不能出现“新奇特”方案。
建筑色彩应以淡雅色系为基调。
3.3功能布局政务中心功能分区划分为镇政府办公、派出所、法院、会议、食堂、宿舍等区域；功能区的组成和各类用房的面积设置可适当调整，但须满足功能要求。
四、设计规划条件详附件用地红线图，建筑规模建设用地面积以供方单位甲方确定的总平面布置面积为准。
五、服务内容以及成果要求5.1 服务内容主要为方案及初步设计。
参加竞标可提供两个及以上不同的概念方案（主要以平面图、效果图、分析图为主）。
5.2概念方案设计成果，包括但不仅限于以下内容。
a.方案说明；b.主要经济技术指标；c.规划总平面图；d.建筑设计方案鸟瞰图；e.景观环境分析图f.基地道路交通规划；g.单体建筑平、立、剖面示意图h.单体建筑效果图及概念意向图片i.以及设计师认为其他需要表达的内容。
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西南财经大学Southwestern University of Finance and Economics课程产品设计论文题目：华夏幸福融资服务产品设计课程名称：金融衍生工具学生姓名：王雨晴学号：219025100088所在学院：金融学院年级/专业：2019金融专硕2019年12华夏幸福融资服务产品设计一、华夏幸福的基本分析（一）华夏幸福业务分析华夏幸福创立于1998年，在2002年转型以后主要负责综合性园区的开发、建设与运营。
为借助资本市场的力量实现规模发展，2007年华夏幸福基业股份有限公司成立，并且在2011年成功上市。
华夏幸福的商业模式包括开发模式和盈利模式。
开发阶段，主要是与政府合作进行地产开发和园区建设。
盈利模式上，华夏幸福涉及的面很广，不仅仅局限于开发用地，还包括基础设施建设、物业管理、综合服务和产业发展服务。
不同于其他房地产企业仅专注于房地产开发，华夏幸福持续对产业新城进行升级，因地制宜为入驻地打造产业集群，拥有强大的招商平台。
华夏幸福拥有全球最大的产业发展团队，覆盖从创新孵化、投资咨询、楼宇招租到产业集群招商的全业务链，在这个建设过程中，一方面发展了城市的产业，有助于华夏幸福的地产业务后续发展；另一方面，华夏幸福通过扶持产业的发展，可以获得产业壮大后带来的投资回报。
（二）所在行业分析2019年12月16日，国家统计局发布商品住宅销售数据。
数据表明一线城市房价环比增长趋势明显，二三线些许下降，房价走势总体平稳。
长三角、粤港澳地区的住宅需求支撑度高，中部地区略显疲软。
华夏幸福以京津冀区域为主，在珠三角、长三角、中原城市处于不断提升的状态。
因而此次房地产行业的放缓对华夏幸福的高效经营影响不大，而且华夏幸福作为产业新城运营商，不断开发着新的商业模式，力求实现“规模+效益”的高质量发展。
（三）公司财务分析房地产本质是现金流企业，风险的控制其实就是现金流控制。
产业新城模式投入大、回报周期长。
华夏幸福通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。
这样的模式工程量大，需要较长周期才能正常经营获利。
这种模式在开发环节需大量投入资金，而资金都是要华夏幸福垫付的，这就直接导致华夏幸福的资金链是需要源源不断被补充的。
通过对华夏幸福的财务指标分析，可以看出华夏的总资产一直处在不断扩张的状态，相应地应收账款也是比较快速地上涨，但是存货的量比较平稳。
这说明华夏幸福在商品住宅开发和销售上一直是处于经营良好的状态，但是在尾款的收取上存在资金的滞后问题，这主要是因为华夏幸福的合作方一般是政府机构，资金的收取上会存在一定的滞后，但是不会出现违约的情况。
在融资方面，华夏幸福对融资的需求还是处于比较高的水平，资产的规模扩张毕竟离不开资金的大规模资产，华夏幸福在后期的融资上还存在巨大需求。
表1.1华夏幸福财务指标（亿）科目2017年2018年2019年（3季度）总资产3484.863679.604453.34应收账款189.10344.38387.69存货2297.942545.232776.13长期股权投资40.3842.4246.62投资性房地产28.7422.4622.46应付债券389.67580.75695.71长期借款370.74530.33540.79永续债90.0090.0080.00营业总收入596.35837.99643.18净利润88.40117.4697.46对华夏幸福的财务杠杆进行分析，也可以得到同样的结论。
虽然近年来华夏幸福的资本负债率一直处于不断上升的高位，这也主要是房地产公司都有的正常负债率。
而且随着负债率的上涨，资产的扩张，华夏幸福的营收是能保持同步上涨的幅度，净利润和每股收益上也表现良好。
具体指标如下表：表1.2华夏幸福杠杆指标2017年2018年2019（3季度）长期资本负债率0.520.670.65权益乘数 5.297.48 6.64资产负债率0.810.870.85每股收益 2.85 3.79 3.18二、华夏幸福的历史融资工具2018年，华夏幸福融资总金额1390.39亿元，其中银行贷款487.2亿元，占融资总金额的35%。
债券(票面)融资规模791.62亿元，债券期末余额624.75亿元，信托、资管计划等其他融资余额278.44亿元。
报告期内，公司融资加权平均利息率为6.42%，其中银行贷款的平均利息成本6.15%，债券平均成本为6.22%，信托、资管计划等其他融资的平均利息成本7.41%。
房地产行业由于周期长，变现慢，因此行业的整体资产负债率都较高。
但是华夏幸福的资产负债率一直都处在80%以上，比其他房企都高。
如此高的负债率使得华夏幸福很难在银行贷款上获得规模更大、成本更低的资金。
华夏幸福作为园区开发和产业建设为一体的公司，日常经营活动的展开必然离不开大量现金流的支持。
华夏幸福也一直不断在尝试新的融资方式来开拓资金需求。
常用的融资方式如下所示：（一）债券融资华夏幸福在债券发行上需求较大，2018年华夏幸福累计发行超短融、公司债、私募债183亿元，平均融资成本为6.42%。
2019年由于房地产行业整体融资环境收紧，导致集团平均融资成本为7.23%。
华夏幸福在对待新型融资工具上一直秉持开放的态度，寻求多样化融资工具。
2019年11月6日，华夏幸福发布公告通过信托公司设立信托计划，公开发行25亿永续债，也就是投资期限为无定期限。
初始利率为9.424%，从第2年开始，每年跳升利率增加2%，直至利率达到12%。
普通债券融资的利率成本过高，定期的现金支出给企业的经营现金流带来较大的压力。
（二）租赁融资2014年3月28日，华夏幸福全资三级子公司大厂鼎鸿向外贸金融租赁公司融资。
该子公司将其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，出售给外贸租赁之后再租回使用，融资金额3亿元，每年利率为7.0725%。
5月10日，大厂鼎鸿拟向外贸金融租赁公司融资2.86亿元。
8月12日，大厂鼎鸿将其所拥有的福喜路一期地下管网以售后回租方式，向广州越秀租赁融资租赁公司融资5398万元。
此次融资期限为2年，年租息率在6.15%到7.0725%。
租赁融资的方式成本较债券融资稍低，但是融资的对手方很难找到，存在很高的交易成本。
（三）夹层融资公司向投资者进行股权让渡，获得资金，并约定未来某一年先以特定价格进行回购，以差价赋予投资者收益，这就是夹层融资。
2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。
其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。
交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股33.33%。
这种融资方式的好处在于，在子公司经营业绩不好的时候，华夏幸福作为大股东转让股权成为小股东，这样就不会使得该子公司出现在合并报表中，是一种有利于华夏幸福的财务处理方式。
夹层融资带来的风险就是大股东未来不支持回购，这就会导致经营权的分散。
（四）资产支持证券2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利，根据该收益权设定相应的资产支持证券，投资者购买证券的资金将对付给华夏幸福公司，作为权利转让的收益。
资产支持证券是基于未来收益设计的证券，可以帮助华夏幸福快速融通资金。
华夏幸福融资工具一直都是热衷于尝试不同新型的融资工具，目前大规模扩张的态势也表明华夏幸福的融资需求也是比较高涨的，一方面为了进行地产的开发，另一方面也是为了新城建设和不断培育城市产业建成。
华夏幸福作为一个优良的招商平台，一直致力于打造先进产业集群。
华夏幸福近年来实行更加开放的合作战略，在中国平安入股之后，公司的财务结构持续优化，融资能力逐步提升，投资者的青睐程度也将更高，更加低成本高效率的创新型融资工具也将是华夏幸福在规模扩张道路上的必然选择。
以上四种融资工具都存在相应的融资成本过高，特别是在长期融资方式上，使公司承担较高的资金流出的压力。
面对融资规模大，期限较长的华夏幸福，结构化融资工具是一个很好的选择。
结构化融资工具通过在债券里面附上不同的权利，在投资者获得固定收益的同时，还能享受权利带来的额外收益。
这种收益方式对投资者极具吸引力，将使得发行成本降低，同时由于权利的收益是不确定的，公司可以确定的是固定收益支出的部分，相较于同样期限的融资方式，此种融资工具通过附权降低了融资成本。
三、融资服务产品设计---股票联结票据（一）产品设计原理基于华夏幸福的融资需求，本公司为华夏幸福公司设计了一款结构化融资工具---股票联结票据。
股票联结票据是固定收益证券与股票奇异期权的组合。
华夏幸福通过发行内含奇异期权的债券，相比较直接发行债券，股票联结票据降低发了行人的融资成本。
对于投资者来说，可以获得的收益是无风险的，包括固定收益证券部分带来的收益还包括期权部分带来的收益。
因此本产品对于风险偏好下行的投资者还是极具吸引力的，这对于发行方华夏幸福公司而言，能够保证证券的顺利发行。
此奇异期权设计的收益结构为：以一份该奇异期权为例，当华夏幸福的股票价格低于K1时，得到固定金额的收益K1，当华夏幸福的股票价格处于K1和K2之间时，投资者可以得到一只股票，当股票价格大于K2时，投资者得到一份执行价格为K2标的资产为华夏幸福股票的看涨期权。
投资者的收益结构如图所示：图3.1投资者收益结构（二）产品参数设计为了合理地设计K1和K2，我们采用蒙特卡洛模拟法预测股票3年后的价格，然后根据路径的概率合理地设置K 1和K 2。
不同的K 1和K 2对应出不同的概率，在不同的区间里面，计算出区间收益率，然后计算出加权收益率。
当奇异期权的收益率可以完全确定后，根据华夏幸福以前的融资策略可以得到一般的融资成本。
历史融资成本减去奇异期权的收益率即可得长期债券的固定利率成本。
1.股票波动率的设计选取2017年12月18日至2019年12月13日共488个交易日的华夏股票数据，数据来自于国泰安数据库。
金融资产的数据一般是进行对数差分处理，考虑对数收益率。
r t 为某金融资产时间序列的对数收益率序列。
图3.2华夏幸福股票收益率观察上图收益率波动情况，可以发现收益率的波动率表现出聚集性，也就是大波动的后面跟随着大的波动，小的波动后面跟着小的波动。
对此本文采用GARCH （1,1）模型预测，GARCH 模型可以很好地解决波动的聚集性问题。
模型如下所示：22201121t t t t t t t t r a a a μσεσαασα−−⎧=+⎪=⎨⎪=++⎩ 通过R 软件进行模拟，模拟结果如下表：表3.1 GARCH （1,1）Estimate Std.Error P μ-1.132*10-4 1.045*10-3 0.000 α01.142*10-5 1.172*10-5 0.00167 α14.97*10-2 2.017*10-2 0.000 α2 9.314*10-1 3.228*10-2 0.000通过各系数的显著性，可以判断GARCH （1,1）模拟较优，同时可预测得股票收益率的日波动率为0.017432。