20161112-车位去化实战经验分享-事业二部万科公园里

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万科城人员车位开盘工作安排及物料清单

现场活动公司对接及物料类负责人
郭兴红后台2人：郭兴红郭俊春
置业顾问1人：高航
席媛媛签约组13
陈世公
11个置业顾问依据现场情况可做对应调配
孙业朋策划1名：孙业朋
物业安全员3人：安全队长1人：广告公司1人（范贵宝）易居策划1人（田辉旗）
李宏安保队长1人（毕龙龙）
赵磊王磊
\
李昂内外场演艺活动总体负责
1 对内场区域整体物料进行管理并提供各岗位所需物料及需求。
应急包（电池、签字笔、创口贴、印泥、双面胶、钉书机、纸
1 保持现场整洁，回收客户垃圾。
\
1 叫号员叫号段（如：1-6号）
对讲机，带有顺序号的折凳15把
2 二楼引导讲解
4
客户办理交款手续完毕后，为客户开取收据，保留收据联一份，返给客户收据。
内场 2F办理区
财务区
确定认购顺序号讲解
收据开取填写认购书盖章审核
叫号员（对讲）：刘鑫刘鑫
置业顾问：2人
财务人员3人：张天宇、万科财务2人
职业顾问：6人
张天宇盖章导
对讲机1部
7
负责处理开盘当日出现的各种紧急事件，避免出现客户滋事、混乱现象；应急办公室接待客户投诉。（地点：项目私厨）
物料类负责人
田辉旗现场物料总负责
1 确认认购顺序号，手工销控。
1 负责财务区秩序及排队期间的人员及财务安全 2 录入认购客户信息资料 1 未认购客户填写未认购原因 13 客户转签约办理 11 负责日常客户上访，登记，进线。
\ 礼品100份，未认购登记本1本 \
3 补充现场人员位置空缺，及时处理客户需求
对讲机1部
4 活动当天现场动线巡逻，机动性处理突发事件。

车位销售去化方案

一、背景分析随着城市化进程的加快，私家车拥有率逐年上升，车位需求也随之增加。

然而，在房地产市场中，车位销售去化却成为一大难题。

为了解决这一问题，本文提出以下车位销售去化方案。

二、方案目标1. 提高车位销售去化速度；2. 降低车位库存；3. 提升客户满意度；4. 增强开发商品牌形象。

三、方案内容1. 市场调研与分析（1）深入了解目标客户需求，包括车位数量、价格、位置等；（2）分析竞争对手的营销策略，找出差异化的竞争优势；（3）了解市场供需状况，为定价策略提供依据。

2. 定价策略（1）根据市场调研结果，制定合理的车位价格；（2）采取阶梯式定价，满足不同客户的需求；（3）针对特定客户群体，推出优惠政策。

3. 营销推广（1）线上推广：利用官方网站、微信公众号、社交媒体等平台，发布车位信息，吸引潜在客户；（2）线下推广：举办车位开放日活动、举办车位团购活动、开展户外广告宣传等；（3）合作推广：与汽车4S店、汽车维修保养店等合作，开展车位销售活动。

4. 客户关系管理（1）建立客户数据库，记录客户信息，实现精准营销；（2）定期与客户沟通，了解客户需求，提供个性化服务；（3）开展客户关怀活动，提升客户满意度。

5. 创新销售模式（1）推出车位租赁业务，满足短期用车需求；（2）开展车位分期付款业务，降低客户购车压力；（3）推出车位增值服务，如车位清洁、车位管理等。

6. 优化售后服务（1）设立专门的售后服务团队，负责处理客户投诉和问题；（2）建立完善的售后服务体系，确保客户满意度；（3）定期对客户进行回访，了解客户使用情况，及时解决问题。

四、实施步骤1. 制定详细的项目计划，明确时间节点和责任人；2. 开展市场调研与分析，为定价策略提供依据；3. 制定营销推广方案，包括线上线下推广活动；4. 建立客户数据库，开展客户关系管理；5. 创新销售模式，提升销售业绩；6. 优化售后服务，提高客户满意度。

五、效果评估1. 定期对车位销售去化情况进行统计分析，评估方案效果；2. 跟踪客户满意度，了解方案实施过程中的问题；3. 根据评估结果，对方案进行优化调整。

1 、龙湖领先万科的绝活

第一篇龙湖领先万科的绝活——龙湖车库深度优化技术标准龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。

在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。

龙湖通过万科车库技术的全面分析，结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而大幅度提高了项目利润率。

车位面积优化目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定(如图1所示)；在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。

经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。

实际操作是20%--30%。

图1: 微车位尺寸规定示意图小型车+ 微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。

可以适应多种柱网尺寸。

车位设计控制尺寸(图2所示)：垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微）小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。

（注：柱大小按600x600计）图2 车位设计控制尺寸示意图按规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。

也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。

微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。

据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。

结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。

万科车位方案

万科车位方案引言随着城市人口的增加和汽车保有量的增长，停车位资源成为城市管理中的一大难题。

万科作为中国房地产开发商的领军企业，积极探索解决城市停车难题的方法，提出了一套创新的车位方案。

本文将详细介绍万科车位方案的设计原则、技术特点及实施效果。

设计原则1.多功能利用：万科车位方案将车位设计为多功能空间，不仅能停放汽车，还可作为储物空间、社交活动区等。

2.环保可持续：万科车位方案注重绿色环保，在设计中融入了可再生能源利用和节能减排的理念。

3.科技引领：万科车位方案借助先进科技手段，如智能监控、自动驾驶等，提升停车管理效率和用户体验。

技术特点1.智能停车系统：万科车位方案使用先进的智能停车系统，包括车辆识别、自动导航、远程预约等功能，让停车更加智能化和便捷化。

–车辆识别：利用高精度摄像头和图像识别算法，实现车辆的快速识别，确保停车信息的准确性。

–自动导航：通过地下传感器和实时导航系统，为车主提供精准的导航指引，帮助找到空闲车位。

–远程预约：通过手机APP或网站，用户可以提前预约停车位，避免停车位紧张和拥堵。

2.多层停车系统：为了充分利用有限的土地资源，万科车位方案采用了多层停车系统，提高车位利用率和停车效率。

–车位升降机：通过电动升降机，将车辆从地面送至高层停车空间，充分利用垂直空间，减少地面停车位的占用。

–智能排列：利用智能控制系统，对停车位进行合理排列和管理，提高停车系统的容量和效率。

3.绿色能源利用：万科车位方案鼓励使用可再生能源，减少对传统能源的依赖，并通过一系列节能措施，减少对环境的影响。

–太阳能充电桩：在停车位顶部安装太阳能充电桩，利用太阳能发电为电动汽车提供动力，减少碳排放。

–LED照明系统：采用高效的LED照明系统，降低能耗，达到节能减排的目的。

实施效果万科车位方案在多个城市中进行了实施，并取得了显著的效果。

1.解决停车难题：通过智能停车系统和多层停车系统的应用，万科车位方案有效解决了城市停车位紧张的问题，提高了停车位的利用率。

万科城车位临停收费方案

收费工作利弊分析
目前，小区停车秩序较为有序，业主对服务中心已采取的无车位后引导业主停放在周边做法是认可的，也较为配合。收费后，已交费又无法正常停车的业主会产生不满意，预计至11年初会1有100户左右。二期在11年八月左右入住，届时市政路上将会增加停车位约100个左右。真正的停车难问题会在2012年二期全部入住完毕后突显。
收费收益的分配：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业服
务企业经营，经营收入按下列约定分配：（1）地面临时停车收入中，物业服务企业按收入的50％提取车位服务费纳入物业服务收入，50％作
为产权收益纳入专项维修基金。（2）地面车位租赁时，车位使用人应按车位 150元/个/月的标准向物业服务企业交纳停车费，其中
位置二号车库上三号车库上 12号楼前
产权车位数楼宇门前临停车位数
1-甲2
合计
数量 70 73 24
291 53
47
558
万科城共计1604户临停车位：228个产权车位：289个
园区基本情况介绍
目前小区共设有两个主要出入口，南、北两个车辆、人员混行出入口；会所人行出入口暂时未开放
北门南门
园区基本情况介绍
园区基本情况介绍
万科城小区停车情况统计
位置
备注
一号车库地下
61
52
55
55
54
58
二号车库地上
70
70
70
70
70
70
2辆违规
地下
23
26
23
21
27
27
三号车库地上
72
72

万科园区车辆管理方案

万科园区车辆管理方案一、背景和目的随着城市化进程的加快，人口和车辆数量急剧增加，交通拥堵等问题愈加突出。

为了缓解交通拥堵，提高园区交通效率，保障园区车辆安全，万科物业决定实施园区车辆管理方案。

本方案旨在通过规范和管理园区内的车辆行驶，减少交通事故发生，降低交通拥堵，提高园区保安和车辆管理效率，保障园区的交通和安全。

二、系统设计本方案拟建立园区车辆管理系统，系统包含门禁系统、卡口系统、停车系统和实时监控系统。

其中门禁系统和卡口系统是最基础的，主要用于进入园区的人员和车辆的管理和调配。

停车系统主要用于规范园区内车辆的停放。

实时监控系统主要用于对车辆行驶情况进行实时监控，提供远程指挥和调配。

三、门禁和卡口系统门禁系统是园区车辆管理系统的基础，所有进入园区的车辆和人员都需要通过门禁系统进行登记和审核。

门禁系统包括门岗、道闸、车牌识别系统等设施。

门岗设施负责人员的登记和审核，道闸和车牌识别系统主要用于车辆的识别和登记。

门岗设施必须设置在园区人员密集和交通繁忙的区域，尽可能确保每辆车辆和人员都必须经过门岗检测。

门岗设施监控区域应该覆盖所有的园区入口和出口，对于绕路或偷逃的车辆最好采用路口卡口识别等手段进行识别。

四、停车系统为了方便园区车辆进出，园区内需要建立停车场，实现园区内车辆的有序停放。

停车系统主要分为固定车位和临时停车区域两部分。

固定车位主要提供给园区内员工和管理人员使用，临时停车区域则主要为到访客户和其他非园区人员使用。

园区内需要设置停车场的进出口，园区内车辆需要通过门禁系统进行登记和审核方可进入停车场。

同时，本方案建议使用智能停车设备，实现停车位的管理，避免车辆停放过饱导致拥堵和占用公共停车位的情况发生。

五、实时监控系统实时监控系统主要用于对园区内的车辆行驶进行实时监控和远程指挥。

实时监控系统可以采用摄像头、红外线传感器、车载监控等设备，实现车辆的实时监控和数据收集。

同时，实时监控系统还可以配合人工指挥和调配，对于园区内交通拥堵、路况不佳等情况及时进行调配。

万科物业管理痛点及5大突围

万科物业管理痛点及5大突围第一部分万科物业管理三大痛点1.车位紧缺的问题今天，我们许多城市、许多小区都已经是车满为患，以万科10多年前开发的两个项目为例就可见一斑：上海春申万科城当时的规划车位配比为1：0.57，车位总数为1728个，但目前小区的车辆总数为2079辆，现车位缺口为351个。

深圳四季花城当时规划的车位配比为1：0.5，车位总数为2244个，但目前的车辆总数为3350辆，现车位缺口为1106个。

这说明对于物业服务企业来说，停车管理的相关问题必须提到议事日程上来，不管是对开发商来说，还是对物业服务公司来说，都必须去高度重视。

另外一个问题就是停车位的改造，希望行业协会能召集大家开一个研讨会，深入讨论如何把现有的一些场地和设施加以改造，以提供更多的停车位。

2.设施设备寿命小于房屋本体结构寿命伴随着10多年来房地产行业的飞速发展，我们发现很多房屋的设施设备寿命一般都小于房屋本体结构的寿命，并引发出了一系列的问题。

我们设想10年之后可能会出现的情况：大量的电梯需要更换，保养不好的要出人命；大量的水管开始渗漏，有的根本找不到漏点；大量的立面开始脱落，砸到车或者是砸死人。

这些问题一共牵涉到四个责任主体，分别是业主、物业服务公司、开发商和政府，在这四个责任相关者中，实际上又分为承担着有限责任和无限责任的两类主体。

譬如说，开发商肯定是承担有限责任，因为房子卖完后，项目公司可能就注销了；物业服务公司虽然也是有限责任公司，只承担有限责任，但实际上他却是与这些问题极为密切相关的主体，可他却又是这四个利益相关者中最没有能力去承担责任的主体；业主当然与房子是分不开的，要承担无限责任；政府对于这些问题当然也是最为关切的。

其实今天在物业服务公司的开支中排在最前面的成本支出是什么，大家都知道是人工成本。

我觉得这种现象是很不正常的，物业管理之所以能存在，其最根本的原因是需要对物业进行维护，但实际上现在物业费支出大部分用在为业主提供公共服务上。

万科车库柱网优化与成本优化关键点

万科车库柱网优化与成本优化关键点(总23页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除万科车库柱网优化与成本优化关键点（Ⅰ）地下标准停车位面积计算整理一般规定公用汽车库中汽车设计车型的外廓尺寸可按表的规定采用。

汽车设计车型外廓尺寸注：专用汽车库可按所停放的汽车外廓尺寸进行设计。

括号内尺寸用于中型货车。

汽车库内停车方式应排列紧凑、通道短捷、出入迅速、保证安全和与柱网相协调，并应满足一次进出停车位要求。

汽车库内停车方式可采用平行式、斜列式（有倾角30°、45°、60°）和垂直式（图），或混合采用此三种停车方式。

汽车库内汽车与汽车、墙、柱、护栏之间的最小净距应符合表的规定。

汽车与汽车、墙、柱、护栏之间最小净距注：纵向指汽车长度方向、横向指汽车宽度方向，净距是指最近距离，当墙、柱外有突出物时，应从其凸出部分外缘算起规划停车位尺寸的时候，可以参考以下尺寸标准：1、大车停车位：大车停车位宽4米，长度7米到10米，视车型定。

2、小车停车位：小车停车车位，宽度米到米，长度5米。

3、旁边道路小车：单面停车5米宽，双面6米，大车8米。

一般的车位面积为16平方米左右，在建筑技术规则中,对室内停车位的法定尺寸标准是：平面车位的标准长宽应为6米、米，但也可以设置小车位, 长宽为米、米;而机械式车位的尺寸最小不能小于长宽高各为米、米及米(机栻车位的标准尺寸是以外缘为准），所以实际使用时必须扣掉机械的宽度,尺寸相对缩小一些,但是高度不得低于米。

（Ⅱ）地下车库的柱网设计根据汽车库内汽车运行、停靠、进出的规律和方式，重点以“上海SH760A”小轿车的规格尺度为例，通过图例分解，了解汽车运行的轨迹，通过计算分析，掌握准确的具体数据，求得合理的柱距，以得在特殊情况下提供一般处理的方法，以便为汽车库建筑设计提供方便和参考。

高层建筑由于基础的埋深和嵌固要求，必须低下室外地坪一定深度，就是多层建筑也需要一定面积的地下室和人防设施，另外地上空间有限，为增加使用面积，也必须向地下发展，而且使用性质也逐渐增多，就当前情况讲来，地下车库居多，几乎处处都能遇到。

万科保利中海这样做车库，一年省出几百亿，颜值还很高！！

万科保利中海这样做车库，一年省出几百亿，颜值还很高！！▲万科一小区的地上停车，图片来自万科官网。

2、地下车库轮廓线不规整，折角多地下室要尽可能利用每一平的空间，提高停车效率。

明源君翻看资料发现，地下室的轮廓线规整与否，对有效利率用有极大影响。

如下图所示，轮廓线折角多、不方正，会造成大量的无效面积，比如靠墙的车位和墙体间的空余空隙，就是一种浪费。

不规整的边缘角落无法有效规划用途，也是无效面积，其次轮廓线折角多，过多折边还会让支护复杂，增加支护成本。

▲平行式和斜列式停车。

图片截取自《车库建筑设计规范》5、层高控制不符合实际地库层高每增加0.1米，造价增加18元/㎡。

建造规范中有各个车型的最小净高，2米2净高，层高在3.7-3.8米最合理。

明源君在这里要讨论的是，现在层高可以不看最合理，而要看最合适。

▲小柱网停车示意图及参数▲上图为小柱网，下图为大柱网，在空间视觉上，大柱网视野更好。

图片来源于POLY保利设计汇综合标杆房企的应用数据，横向三个车位置，最经济柱网规格是7.6x8.1m，每个车位面积约是20.52平米；要使用户体验感增加，将经济柱网规格进行扩大，达到8.1mx8.1m，是理论上的最佳柱网规则。

在实际建造中，考虑防火墙等因素，参数可以相应调整，比如8.05mx8.05m也是一个相对舒适的柱网尺寸。

❷设置一定比例的大车位实际运用中，地下车库的柱网设计不能僵硬套用最经柱网的套路，更要考虑和楼盘的情况相符合，比如SUV等大型车系越来越受欢迎，车库全是小柱网，大型车用户势必会产生车位过窄、车辆容易剐蹭等问题。

设置一定比例的大车位，可以满足不同车系用户的需求，一般而言，非豪宅楼盘大车位比例在10%—15%左右即可。

大车位的车位面积可从2.4mx5.3m扩至2.7x5.3m，柱网可扩至8mx8.1m，同时大车位尽量沿着车库外沿设置。

豪宅是最有大车位发言权的，如金力紫御华府最大车位为长7.8米、宽3.5米，层高4.6米，可容5辆悍马。

万科12期库存车位销售方案

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万科12期库存车位销售方案
•1.2期库存车位的销售计划
•1.2期库存车位销售铺排
•1、11月18日前制定调整后的车位价格表 • •2、11月21日前完成车位价格的报批 • •3、11月24日——11月28日对1.2期业主（除开已购车位客户）进行电话通知 • •4、11月29日——12月7日认购并签约 •
•库存车位价格调整建议：
➢A类车位价格基本不做调整，但需要把三拼中车位的价值关系进行调整三拼中车位中间的价格调整为6万，端头的调整为5500
➢B类车位中，“三拼中车位”中间的车位价格调整为4.5万 •端头受单立柱影响的三拼中车位价格调整为3.5万,独立车位5万
➢C类车位进行合并销售，两个标准车位合并后的销售价格为4万
• 魅力2期车位整改原则：
将位于动线死角的车位，进行合并销售，增强车位的使用性和销售的便利性。将部分微型车位进行合并销售，2并1
具体整改合并销售建议：
由于车位处于动线死角，需合并销售的车位如下： 219.220 221.222 把部分与行驶道平行的车位进行合并销售： 053.054 055.056 118.119
83
剩余数量剩余均总价
105
63063
10
43000
5
91760
120
•标准车位销售率为：41.7% •子母车位销售率为：44.4%
•从去化车位的销控看来：
微型车位销售率为：28.6% 1期整体车位销售率为：40.9%
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元）从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中，必须考虑此因素。

库存产品车位如何去化

库存产品车位如何去化1.调整定价策略调整定价策略是去化库存产品车位的关键步骤之一、首先，企业可以对库存产品进行市场调研，了解竞争对手的定价情况，并根据市场需求和竞争情况，制定相应的定价策略。

例如，可以通过降低价格、推出促销活动或提供附加服务等方式来吸引消费者购买。

此外，企业还可以考虑制定动态定价策略，根据不同时间段的市场需求和消费者购买意愿进行定价调整。

例如，在旺季可以适当提高价格，而在淡季可以降低价格以促进销售。

2.开展市场营销活动开展市场营销活动是促进库存产品车位销售的重要手段之一、企业可以通过广告、促销、网上营销等方式提高产品的知名度和影响力，吸引更多的潜在客户。

例如，可以在社交媒体平台上发布相关信息和优惠，与消费者进行互动，增加用户粘性。

此外，还可以联合其他企业或社区组织开展合作营销活动，扩大产品的宣传范围和影响力。

3.提供差异化服务在市场竞争激烈的情况下，提供差异化的服务是促进库存产品车位去化的有效策略之一、企业可以通过提供个性化的定制服务、增值服务或售后服务等方式来满足消费者的个性化需求，增加产品的吸引力。

例如，可以为购买车位的客户提供专业的停车指导、安全防护措施或车辆维修保养服务等，提高产品的使用价值和用户体验。

此外，还可以提供灵活的付款方式，如分期付款或租赁等，以吸引更多的潜在客户。

4.加强渠道合作渠道合作是推广库存产品车位的重要手段之一、企业可以与房地产中介、物业公司、汽车销售商等建立合作关系，共同推广产品。

通过与其他渠道的合作，可以扩大产品的销售范围和渠道，提高产品的曝光度和市场占有率。

此外，企业还可以通过线上平台、展会或社区活动等方式，积极寻求营销合作机会，提高产品的知名度和销售量。

5.改进产品质量和创新改进产品质量和创新是提高库存产品车位竞争力的关键因素之一、企业可以通过优化产品设计、提升产品品质和功能，满足消费者对品质和性能的要求，增加产品的吸引力和销售量。

同时，不断进行产品创新和技术更新，推出新款车位产品，满足市场和消费者的不断变化需求，提高产品的市场竞争力和销售潜力。

房地产营销策划 -车位去化专题策略

车位去化专题
目录
01 统一思想 02 置业逻辑 03 节奏铺排 04 定价逻辑 05 售前准备 06 创新做法 07 车位销售道具
1.1统一思想
统一思想，是所有营销工作的第一步
车位是项目重要利润点破解行业销售难题
核心利润所在沉淀了项目利润，完成整盘经营闭环
也是未来项目利润新的增长点
车位行业普遍难题但也只是阶段问题营销驱动也能破解行业难题
3.1节奏铺排
像卖房子一样去卖车位
3.1.1波段设计
波段前期沟通期
信息告知期
小卡办理期
升筹落位期
开盘
动作
销售策划渠道综管
设计部门交圈，图销售信息通知，包
纸，测绘充分沟通，含电话告知，微信
反复核对，流程审推送，朋友圈转发
批为证。
等。
并做好意向客户初
步统计。
撰写说辞，通知业主
充分交圈，制作车位销售物料
持续释放车位开盘信息；认筹礼
小卡办理单
认筹单
签约流程和银行按揭业务
借助外力，杜绝在外停车：周边随意停车地点盘点，项目周边+四至道路，物业投诉并联系交警城管，多次贴条推荐原则：无意向，选一个；意向一个，推荐买多个。挤压销售：分区供应，不要散卖；需求培育：周期性集中推售，一波接一波。
3.1.2注意事项
挤压销售：
分区供应，不要散卖；
需求培育：
周期性集中推售，一波接一波。
车位开盘后：
①每名置业顾问报备业主保护名单，不多于3组，限期成交并设置对赌机制； ②除保护名单之外的业主资源根据车位成交转化率进行分配，根据不同资；源制定业绩目标，完成者持续保护，未完成者再次拆分；
3.1.3说辞案例

万科库存车位销售方案分析

微型车位销售率为：40.5% 2期整体车位销售率为：45.7%
•从去化车位的销控看来：
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元）从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中，必须考虑此因素。
120
•标准车位销售率为：41.7% •子母车位销售率为：44.4%
•从去化车位的销控看来：
微型车位销售率为：28.6% 1期整体车位销售率为：40.9%
已销售的车位多集中在人行出口，离人行出口较远的车位基本滞销。
在三拼车位中，客户往往购买位于中间的总价相对较低的车位。（一方面由于端头车位受单立柱的影响，另一方面由于端头车位的总价较中间车位的总价高约5000元）从销控的情况看，之前对于三拼车位的定价是有问题的，在此次清理车位的细节中，必须考虑此因素。
位于动线死角的车位一方面在使用功能上有它的局限性，另一方面在价格上没有和
路漫一漫其般悠的远标准车位拉开价格差，也是滞销的原因。
•
•1期库存车位分类及合并销售意见
• 魅力1期车位分类：
便于停放并且离人行出口较近的车位——A类车位便于停放并且离人行出口较远的车位——B类车位处于动线死角，并且离人行出口较远的车位——C类车位
• 备注：活动截止日期为12月7日，12月7日前签约才可享受特价优惠
路漫漫其悠远
•
•The End
路漫漫其悠远
•
➢A类车位价格基本不做调整，但需要把三拼中车位的价值关系进行调整三拼中车位中间的价格调整为6万，端头的调整为5500

张唐—苏州万科公园里展示区文本

- 18 -
58m
43m
临时场地 7,800m2
39m
展示区概念 > 尺寸与面积
39m 7m
50m
永久场地 5,650m2
14m
20m
售楼处
33m
70m
85m 12m
23m
总面积 13,450 平米
新港天城 - 公园里展示区概念设计 Xingangtiancheng.Parkside Sales Center Garden Concept Design
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展示区概念 > 互动波浪水台 > 有水时效果
造浪机藏于种植池下方
人造波浪
收水沟
特制波纹花岗岩
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总区概念 > 功能点
自然山林乐园自然之声 • 户外课堂花果世界 • 探索乐园昆虫总动员户外客厅静思读书花园亲子农场花园休闲小花园健身花园棋牌花园
儿童青年老年
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1 精神堡垒 2 草坪台地 3 爵士白石凳 4 波浪水台 5 外摆位
6 互动波浪浅池 7 公园 LOGO 8 安全围栏 9 绿篱 10 趣味足球场
11 山林乐园 12 花果世界 13 停车场 14 地库入口 15 自然之声

万科负责人集训营之停车场管理

➢ 车位距离住宅不到2米或邻近业主有要求时，应善意提醒车主停车时车头朝向住宅方向，防止汽车尾气排放影响住户；
➢ 发现有跨位、占用他人车位、占用绿化带停车倾向时应予指正并协助找临时车位； ➢ 对于消防通道、拐弯处妨碍车辆通行的位置应采取设置禁停标识、放置花盆反光路
锥等方式，防止违章停车，已经停放车辆的应及时联系车主，确无法联系车主的在车前挡风玻璃放置“违章停车提示”； ➢ 客户在物业服务管理范围之外的市政道路、场地上停车，不提供服务，不能向客户做出指引其在非指定区域停车的表示；
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一级第目一录章：停车场秩序管理要求
1.3 停车场管理关注要点
➢停车费发票应使用当地的统一发票，如当地无统一发票，开具发票时应注明是停车，不能使用“保管费”或意思相近的词语。 ➢临时收取停车费的结算参照集团物业系统收费管理规范。 ➢停车场相关记录应做到格式清晰，填写完整，装订成册，便于保存；记录的保存时间不少于一年。 ➢岗位现金累计达到500元及时上缴部门出纳，出纳须核对票根； ➢设置废票回收箱并向业主公布监督电话 ➢收费操作岗位安装摄像头，监控钱款收取、费票销毁；
2016年度系统负责人集训营
停车场管理
CAR PARK MANAREMENT
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1 停车场秩序管理要求
2 车辆出入关注要点及案例分析
3 停车场服务礼仪
4 “黑猫2号”的运用
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1 停车场秩序管理要求 2 车辆出入关注要点及案例分析
第二章：车辆出入关注要点及案例分析
2.2 车辆入场
【案例】顾客硬撞入大厦内部停车场案例某大厦车库为内部停车场，大厦主管单位强调外来车辆及私家车辆一律不得进入，并实行刷卡制度。某日，车库车位已满，某顾客开私家车从大门冲进，安全岗上前礼貌地说道：“先生，车库车位已满，请把你的车停在外边。”顾客不听劝阻，不顾道闸已经关上，驱车直入，并将道闸撞坏。安全岗立即将此事知会了管理处，管理处请求大厦主管部门协助处理。最终大厦主管部门对顾客进行了通报批评，并由顾客承担道闸维修费。