1项目建设背景

1项目建设背景

1.1项目名称

重庆市市聚盛房地产开发有限公司逸品森香住宅小区项目可行性研究报告

1.2 开发企业基本情况

根椐委托人提供的相关资料及介绍，其基本情况如下：重庆市聚盛房地产开发有限公司经重庆市工商局渝北区分局于2002年9月26日注册成立，由重庆市城乡建委核准为房地产开发企业三级，注册资本金800万元。主要从事房地开发建设，兼营物管、家政服务、经营建筑材料、金属材料、五金交电、建筑机具设备租赁等。

1.3研究工作依据

①《中华人民共和国城市房地产管理法》主席令第七十二号；

②《重庆市房地产评估条例》；

③《房地产估价规范》；

④市场调研的资料。

1.4项目建设规模和内容

本次研究对象是重庆市沙坪坝区歌乐山镇静石湾处，逸品森香住宅小区开发项目,建筑面积66019平方米。本项目用地经济技术指标如下表：

项目经济技术指标

2项目市场环境

2.1宏观环境

我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。政府的调控是为了促进房地产市场的平稳健康发展。

2.2区域环境

1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。

2.3地块环境

逸品森香目地处沙坪坝区歌乐山镇保育路

西侧:市政道路及以纳入规划的歌乐山镇镇政府用地

背后:紧靠歌乐山3000亩国家森林公园

东北侧:西藏中学

3项目SWOT分析

3.1优势分析（Strength）

逸品森香背后是3000亩的歌乐山国家AAAA森林公园，园中植被繁茂，空气含氧浓度为主城其它地方的2-3倍，负氧离子含量每立方厘米约为1550个，是山城重庆四大肺叶之一，素有“山城绿宝石”和“天然氧吧”的美誉，主峰海拔690余米，为重庆近郊群峰之首，有渝西第一峰之名。歌乐山因“大禹会诸侯于涂山，召众宾歌乐于此”而得名，其秀美清幽的自然景观，及充满灵气的巴渝人文景点，至使历代文人墨客，达官名士都爱到此探幽揽胜。历来为巴渝游览胜地。座落于清山绿水间的逸品森香小区，将给予业主喧嚣都市别样的生活环境。靠近革命景点，有深厚的文化氛围。

项目设计上坚持“以人为本、创造生态型、舒适型、节能环保型的山水小区”理念。优美的居住氛围和多层次的景观绿化空间，为业主呈现一个舒适、健康、高尚的花园式生活小区。

逸品森香住宅设计为6层及6+1多层，全框架结构，外墙将应用中空环保结能砖或聚苯颗粒保温隔热材料，窗为中空玻璃，为节能环保型住宅。户型设计多元化，有18种之多，从建面44.60M²—182M²，各户型赠送面积大，95%户型都是南北朝向，在户型结构设计上，以实用、够用、好用作为设计的中心理念，突出户型内部空间的适用性，重视空间合理利用，去除没有任何价值的面积累赘，可以满足各类人群的需求。

3.2劣势分析（Weakness）

逸品森香位于歌乐山下，周边公车车次很少，交通不太方便，到三峡广场需要较久的时间。周边生活配套设施也欠完善，最近的商圈是三峡广场，去购物等需要较久的时间。不是城市房地产热点所在，项目周边公交线路不发达。

3.3机会分析（Opportunities）

新规划建设的沙坪坝区梨新路，起于歌乐山镇319国道新开寺附近，途经下芭蕉沟，上跨梨树湾铁路后与天杨路相交，公路线全长4.24公里,该路段通车后,坐公交十分钟左右即可达沙坪坝中心。逸品森香公交线路：201公共汽车（北汽城—歌乐山）；280（沙坪坝—歌乐山）；数十辆小巴车滚动发车。

3.4威胁分析（Threaten）

逸品森香周边的配套设施不是很完善，再进一步完善周边的配套设施之前，该项目处于旅游景点周边，固定居住人口较少。

3.5综合分析

通过对项目SWOT态势分析，该项目作为一个多层房地产项目，其最大的优势在于环境上，目前周边片区暂时没有一个同样的房地产项目出现，该项目可以发挥其处于歌乐山森林公园的地理优势，及环境优势在以下几点进行突破：

①本项目如何在短期内在消费者中传播。

②本项目区域如何得到消费者的认可。

③本项目如何在区域客户群体基础上得到突破或提升。

④本项目如何解决客户群体的生活配套资源。

⑤如何使本项目的形象高于同区域项目。

因此，为了解决上述问题保障本项目健康有序地发展，需要针对本项目各项资源整合，建立独立的价值体系。

4项目建设条件

4.1项目选址及建设规模

重庆市沙坪坝区歌乐山镇静石湾处，逸品森香住宅小区开发项目,建筑面积66019平方米，计划总投资金额3.3亿元。

4.2资源条件

4.2.1劳动力

近几年，随着重庆经济的快速发展，用工需求增长较快，“重庆有能力满足这些用工需求。”范伟华以数字说话，全市有1400多万农村劳动力资源，除去务农人数和其他因素，农村还有劳动力可供转移。此外，每年有约16万中职毕业生和近15万高校毕业生，以及返乡就业的农民工，“十二五”期间，全市城镇劳动力供给完全能够满足经济社会发展需要。在该项目中，拥有固定的劳动力资源以及丰富的流动劳工资源。

4.2.2招投标

①招标范围

根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3 号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。

②投标单位资质要求

勘察单位资质：甲级及以上；

设计单位资质：甲级及以上；

施工单位资质：一级及以上；

监理单位资质：甲级。

③招标信息发布

公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。

④招投标组织形式

由业主委托有资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工