住房抵押贷款

住房抵押贷款

一、住房抵押贷款证券化必要性分析

（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是

资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但

能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为能够在资本市场上流通

的证券的过程。

（二）商业银行展开住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行来说，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提升

资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提升商业银行的经营管理

水平及盈利水平。对中央银行来说，住房抵押贷款证券化，一方面为

央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中

央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配

置效率，促动金融市场的发展，也起了很大的促动作用。

二、我国全面展开住房抵押贷款证券化面临的障碍

（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前

的一项迫切任务就是提升资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多

的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银

行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果实行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提升银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷

款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投

资者和中介机构分享，银行的收益会减少。所以，当前商业银行要求

实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。

（二）实施住房抵押贷款证券化的制度性障碍

1、相关法规不健全，具体操作缺乏充足的法律依据和保障。我国抵

押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。

一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配

套制度的政策法规还未出台。住房抵押贷款证券化交易涉及内容技术

性强、专业化水准高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操

作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽

然为展开资产证券化提供了初步的制度框架，但在组建特设载体SPV、“真实出售”、“信用增级”及债权转让方面存有着很大的法律障碍，缺少具体的法律规定和政策安排。

2、会计制度和税收制度障碍。发行MBS还会遇到会计、税收方面的

问题，不但会影响证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每

一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷

款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有

效的监控。另外，当前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的

所得税处理，以及投资者的税收等方面，都没有明确的规定，而制定

合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是推动我国MBS展开过程

中不可缺少的环节。

（三）市场条件的制约

1、一级市场发展不成熟。（1）当前住房抵押贷款的规模还很小。截

至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额为1.18万亿元，占金融机构贷款总余额的10％，与国际经验数据30％相比，我国住房

抵押贷款在银行资产中所占份额较低。而创立MBS市场时，需要将抵

押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，

就无法找出充足多的在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方

面相同的债权，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，

发行MBS的资产池也就无法建立。（2）我国住房抵押贷款标准不统一

的问题，造成了不同金融机构的数据口径的不一致，直接影响到在实

行住房抵押贷款证券化使用时难以形成具有相同利率、期限、违约率

及提前清偿率的抵押贷款组群。一方面限制了贷款需求范围，另一方

面也不利于降低抵押贷款的风险。（3）抵押贷款的保险制度有待完善。现有的保险制度无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。

2、缺乏权威的中介机构。在实行住房抵押贷款证券化的过程中，需

要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，涉及

到很多中介机构，如信用评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等。不过，我国的中介机构起步晚、运作不规范，彼此

之间关系的协调、职责的分配等问题，当前在法律上还未做出明确的

规定。我国当前还没有资质较高的债券评级、政府及商业担保、保险

信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。这些因素的存有，

严重束缚了抵押贷款市场的发展。

（四）相对应的技术人才短缺。因为抵押贷款证券化是一项复杂的金

融工程，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握金融工程、计算机等方面综合知识的复合型人才，我国当前十分缺乏相对应的技

术管理人才。

三、我国实行住房抵押贷款证券化的对策建议

（一）完善法律体系，提供法律支持

1、适时修改、补充和完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，在增强监管的前提下，适当放宽市场限制，积极培育投资主体。

2、积极研究制定住房抵押贷款证券化专业性法规，如《住房金融机

构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等，以保证住房抵押贷款证

券化的有序发展。

3、根据我国现行的会计和税收法则，结合资产证券化的特性，在会

计和税收方面制订具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、

法制化的良性轨道上顺利实施。一方面,政府应积极完善相关的会计制度，以便为住房抵押贷款证券化的实务操作提供确切依据。另一方面,

考虑到在最初阶段可能会因为较高的税务费用而使住房抵押贷款证券