商住公寓项目定位报告ppt 48页.pptx
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商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
某地产项目定位研究报告(PPT 48页)
二、城市发展经济基础
对比
城市 鹿城 乐清
GDP万 636121 571492
元
5
1
瑞安
521706 8
龙安
407089 8
瓯海
316123 7
苍南
294920 5
永嘉
237401 5
平阳
232460 8
文成
477533
泰顺
464442
解读：
全年实现社会消费品零售总额217.89 亿元，增长18.1%；位居温州首位， 在整个浙江排名第五。
解读：
2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中 主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。
四、城市居民投资基础
瑞安与典型浙江百强县核心指标对比
2012 2011年人口（万人） 2011年GDP（万元）
瑞安市 142.47 5217068
29.10%
瑞安 139.62 39.23 35.60%
永嘉 60.26 13.52 22.40%
泰顺 16.89 3.6 21.30%
文成 14.41 2.71 18.90%
浙江省 12488 3030 24.26%
六、商品房销售价格基础
中国商业地产策划代理第一品牌
从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年 水平。
地址：
调查时间：1.29
调查员：吴植学
基本情况 开业时间
主力品牌
（可按业 态描述几
无
地理位置
类)
经营总体 情况描述
经营总体档次评价 中低档
市场辐射 区域
商住综合体项目定位及投资分析
6月11日，北京通州两地块成交楼面价达11800元/㎡米，创出区域新高；6月13日，上海市青浦区以111%的高溢价成交一幅土地总Байду номын сангаас积为4.98万 ㎡米，建设用地面积4.37万㎡米的商业、办公地块。
6月18日，恒 大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/㎡米，溢价高达169%，成为广州新地王。 6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。 北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/ ㎡米，业内预计其将成为单价准地王。 6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。 不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供 应《意向性协议》，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。
QQ:2355865285 QQ:69031789
1.2 调控原因分析
主因:供应不足 次因:需求旺盛 其三:成本增加 其四:投机行为
市场
商品住房价格 过高、上涨过快
政策控制
降温，但不打压
主要见解：
1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展； 2、支持自住性需求，促进市场活跃； 3、保障房政策支持力度增强。 稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变 化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效 果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被 叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
6月18日，恒 大地产以13.22亿元拿下广州珠江新城地块，楼面价32968元/㎡米，溢价高达169%，成为广州新地王。 6月20日，成都市国土局出让三宗土地，由于竞买人数超过3家，土地出让方式由挂牌改为拍卖，最终龙湖地产以溢价77%、总价12.86亿元夺得。 北京土地储备中心公告显示，位于海淀区万柳的居住用地将于7月4日出让，目前进入挂牌报价环节，其起拍价18.66亿元，折楼面底价已达24003元/ ㎡米，业内预计其将成为单价准地王。 6月25日，上海市规划和国土资源管理局网显示，将于近期挂牌出让位于虹桥商务区的4幅商住及办公用地，总挂牌价为26.6亿元。 不仅是一线城市，商住用地交易持续低迷的哈尔滨土地市场也出现转暖迹象。在25日举行的哈尔滨土地市场推介会上，该市共签订了包括7宗土地供 应《意向性协议》，拟供应土地面积130公顷。而今年以来，哈尔滨土地交易市场一度出现“零成交”局面。
QQ:2355865285 QQ:69031789
1.2 调控原因分析
主因:供应不足 次因:需求旺盛 其三:成本增加 其四:投机行为
市场
商品住房价格 过高、上涨过快
政策控制
降温，但不打压
主要见解：
1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展； 2、支持自住性需求，促进市场活跃； 3、保障房政策支持力度增强。 稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变 化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效 果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被 叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
房地产住宅楼项目前期定位报告(ppt 共40页)
形象高档次
天成佳园
地段好
君临天下
花都艺墅 自由都市
祥和花园 东辉铂领第e特区
我们
白领公寓
锦绣豪门
大德世家
丽景江南
地段差
形象低档次
我们的形象位置
明確區隔,更突顯產品特性,讓目標消費群易於識別
意识感
宁静的
明晰的
Cool
强调生活尊容
高尚的
君临天下
信赖感
正强调統生的活尊荣 东辉铂领
浪漫的
自然的
稳重的
一流的
xx都市花园项目
前期定位报告
2010.1.20
本次汇报的结构
项目自身分析 竞争市场分析 入市时机分析 入市价格预估
形象定位 形象解读
Contents
1. 项目认知 2. 竞争市场研判 3. 入市时机分析 4. 入市价格预估
xx都市花园项目
区位分析：成熟的CLD生活区
339 省
道
长
生态公园
新
白
白 浦
市场推量分析表
一季度
2009年
二季度
三季度
四季度
一季度
2010年
二季度
三季度
汉城国际/429套/高层，目前剩余334套
佑林泰极二期、三期/637/高层、精装小公寓，目前剩余418套
清华名城/140套/小高层、
多层，剩余58套
项
目
竞
晶蓝上城/1031套/高层，剩余987套
争
区
域
佑林高迪约540套/多层、小高层、高层，剩余265套
东辉铂领
主抓客群：
企业白领
广告语： 遥遥领先，铂项领目生推售活示意至图高处
南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板
XX项目定位建议初稿一、项目分析1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？？？；2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；①市场商住公寓型投资产品热度上升。
观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；②五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”。
根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。
作为离XXX和XXX 最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；③五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。
商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。
随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；二、案例分享1、安吉·华尔街工谷概述安吉·华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。
房地产商业住宅项目定位报告(ppt 共38页)
园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
办公商业公寓建筑的城市综合体项目分析_127PPT
代表项目
商业盈利模式
1、门槛高 商用地段竞争小 在潘石屹眼中，北京商用物业是一个单价丰厚、竞争小的迷人市场。 潘石屹解释，门槛高是竞争小的主要原因。“商业楼的地段较敏感，都在市中心，北 京市中心很多古迹、规划起来就很难，亦因它在市中心，拿地的成本也较高；住宅却 可以到很远的地方。”他继续道：“原来银行的政策，对商业楼宇不是很有利，以往住宅 的用家只要交20%的首期，商业楼用家首期要50%，商业楼推销的难度较高。” 在这一块市场中，SOHO中国有12年的经商经验，以及5800个客户，当中50%最少 两次光顾SOHO中国的物业，这些都是集团竞争向前的重要资产。 2、即建即卖 资金回笼快 瑞银证券指出，SOHO中国的经营模式，有两项非常重要的特别之处： 一、发展完毕，全数卖断，只保留很小部分收租，这使它的现金回笼更快，有资金再 投下个项目。 SOHO中国的资产周转率（asset turnover）今年预测为84%，较北京 北辰（0588）、首创置业（2868）分别高65及48个百分点。 二、主攻北京中档商用物业，对象为中小企：瑞银指出，低档商用物业，已有大量本 地发展经营，高档物业则为长实（0001）、嘉里（0683）等垄断，惟向中小企的中档 市场，供应最少，需求最大。
项目实例：
中关村SOHO
三里屯SOHO
银河SOHO
中国高科技企业在哪里办公？
中关村商圈
1Байду номын сангаас
2 3
中关村SOHO在哪里？
位于中关村西区，北临城 市主干道北四环路，南临 海淀北二街，东临海淀中 街，西临海淀西街。
• 中关村SOHO设计师是谁？
建筑设计师是德国建筑师 克劳斯·科施通
建筑规划设计︱来自德国的欧博迈亚（OPBG） 欧博迈亚设计咨询有限公司（集团）于1958年创建于德国 慕尼黑，在德国共有18个办事处和8个海外办事处，业务遍 及全球。在过去40多年里，欧博迈亚公司以建筑+规划、交 通、环保+建筑技术设备，项目管理四位一体的专业优势， 成为世界范围创新方案建筑设计的领导者，最近的代表作 品有：德国德累斯顿国际会展中心、慕尼黑兰巴赫宫改建、 莫斯科弗诺克沃国际机场、慕尼黑新国际会展中心等国际 著名工程。 欧博迈亚在中国 作为最早进入中国的德国工程设计咨询公司，欧博迈亚公 司在中国已经成功完成了几十个大型建筑及工程设计项目。 包括：北京CBD万通中心、北京西奥中心、北京阳光上东区 滨河花园及圆街一号、北京CBD旺座中心、上海浦东交通银 行总部大厦、广州珠江新城核心区地下空间开发/地面景观 /交通规划等大型公建项目及国际甲级写字楼。
房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座PPT课程教育资料
商业市场分析 》集中商业情况：大型商业井喷式开发
项目
（总㎡建面） 开发体量 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上，百花齐放。樱花、桃花、迎春花……应有尽有，美不胜收。红的似火，粉的像霞，白的如棉，黄的如金……它们亭亭玉立，你不让我，我不让你，一朵朵都摆出了最美丽的姿态。真是百花争艳！
XX商务产业园 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上， 百花齐 放。樱 花、桃 花、迎 春花… …应有 尽有， 美不胜 收。红 的似火 ，粉的 像霞， 白的如 棉，黄 的如金 ……它 们亭亭 玉立， 你不让 我，我 不让你 ，一朵 朵都摆 出了最 美丽的 姿态。 真是百 花争艳 ！
1181.56
/
2028.8
2049.12
/
1113.16 1113.16
三层 /
1527.98 1181.56 2049.12
/
总层数 32层 28层 30层 32层 17层
交房时间 20XX年10月
20XX年中旬
20XX年年底 20XX年中旬
商业总面积：17505.29㎡
全部为高层底商，除一层划分为20-180㎡不等商铺以外，2-3层都是大空间商业，受进出口、柱体、结构的限制， 无法自由分割，2-3层面积均在1000平方以上，柱体较多，商铺利用率低。 交付时间在20XX年中旬以后，社区商业以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为 载体，一期未交房，目前商业价值实现度低。
商铺面积汇总表
位置
一层
二层
/
922.22
776.61
A段 1133.98 天气晴朗，万里无云。瞧！河堤上，百花齐放。樱花、桃花、迎春花……应有尽有，美不胜收。红的似火，粉的像霞，白的如棉，黄的如金……它们亭亭玉立，你不让我，我不让你，一朵朵都摆出了最美丽的姿态。真是百花争艳！
公寓定位研究PPT课件
18 1.83% 16 1.63% 78 7.94% 982
建筑概念方案 conceptual design
14
Nov.2013
案例借鉴：惠州金融街巽寮湾——阳光假日公寓
户型配比
阳光 假日 公寓 单间
一房
二房
合计
面积
套数
45
258
50-80 429
97-110 171
858
套数比
30% 50% 20%
开盘时间
2011.7.23
总体量
858套
总建面（㎡）
8万
可售住宅建面（㎡）
6.47万
产品类型
公寓
单间 45㎡ 户型配比 （套数比） 一房 50~80㎡
二房 97~110㎡
30% 50% 20%
分期推售
推售价格（元/㎡） 销售情况
8500-8900
首推386套，销售302套，销售率 78%，陆续加推，共858套，现仅 剩余80套
茂名2011-2013年商品房销售情况分析
1.集中在市区且面积在120-160 ㎡及160 ㎡以上的中、大户型是茂名人的传统选择，故 中、大户型比较畅销，但价格则相对平稳。
2.小户型（80 ㎡ 以下）需求量虽逐年下降,但在传统户型（160 ㎡ 以内）的占比已趋于 平稳（2011年占36.5%、2012年占27.8%、2013年占26.3%）。
8
Nov.2013
项目产品价值分析
产品共性
实现产品的基本价值
产品个性
实现产品的差异 化价值
1.如何在茂港片区乃至全国滨海度休闲假区中脱颖而出，需在前期策划和 规划方案阶段寻求并发现本项目区别于其他同类项目的个性，即唯一性。
SOHO公寓客群定位研究(汇报版) PPT
万豪行政公寓
1、棕榈泉国际中心——精装商务公寓
项目SOHO公寓分为清水和精装两个部分，其中精装部分有10个楼层，委托酒店运营 公司管理，以返租形式进行销售；清水部分有23个楼层。该项目自2014年11月开始 销售，截止目前整体去化率达57%，月均去化1170m2，其中清水占比去化率62%， 精装去化占比12%，清水去化明显高于精装公寓；因为清水的购买客户大多是中、小 型企业用于办公或出租给企业办公。
在售情况
在营公寓面积集中在30-70㎡，由于档次和地段差异， 月租金和出租率不同，因此投资回报率不同。 在售竞品公寓以住宅性质为主、返租公寓有溢价空间。
案例分析
多种销售模式结合，灵活性强，对客户吸引更大。
客群研究
购买客户以投资为主(重庆本地居多），面积主要集中在 40-60㎡；使用客户多为外地来渝办公、考察、学习客户
本案：新华协信中心
本项目位于重庆渝中半岛和北区的几何中心—观音桥商圈，是传统的 商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政 治、经济、文化中心和交通枢纽。该项目区域优势十分明显，其产品 本身拥有的市场潜力巨大，客户认知较高，故目标客户群的界定不单 是所在区域竞品项目。
客群分析
目标客群
途中有家庭的感受。
价值提升
对公寓的价值分析，我们分为两个逻辑层面，
一面是新华协信中心所演绎的价值指向； 一面是公寓所能提供的价值平台。
新
华
区域价值提升所带来的投资价值
协
信 中
国际新都会新华协信中心的未来价值
心
的
升级后星光68与商业街拉动中心商圈的
价
升值潜力
值
指
以商圈办公带动的居住需求
向
天盛广场LOFT精装公寓项目营销策划报告最终PPT课件
天盛广场—高品质Loft公寓
区域竞品
项目SWOT
Ø 区位：海勃湾区海拉南与清泉街交汇处。 Ø 基本情况：由贺友置业投资5亿元打造的城市综合体，包括清泉住宅小区，“派”公寓、情景式主题商业街，以快时尚为
主，引领乌海新潮流。 Ø套数：本项目共A、B两栋loft公寓，共12层，其中LOFT公寓40-70㎡168套，70㎡14套，110㎡28套，平层公寓30套。
3、会让人变懒的房子 公寓精装修采用现代简约风格设计，为您节省繁杂的装修时 间。海尔U-home系统平台，使全套家居电子智能化。“购” 商场为您提供最便捷的生活。
.
区域竞品
项目SWOT
明智机构（1中2 国）
天盛广场SWOT分析
优势： 1、精装交付 2、科技含量高 3、恒湿系统 4、空间可塑性强 5、大型商业配套齐全 6、5.3米层高，4.2米面宽 7、买一层，送一层
价格表制作过程
总体均价制定 各层价差制定 临街与背街价差制定 同层价差制定 折扣率及销售促销折算 价格表完成
价格验证
29
.
明智机构（2中9 国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
天盛广场项目均价定价法（以万达项目做为区域参照）
价格影响 因素
均价 地理位置 交通状况 周边配套 社区规模 社区配套 户型结构 建筑形式 园林规划 物业管理 发展商品牌 权重分值
客户定位
项目特征提炼
客户定位
客户梳理
乌海市 周边区域
居住区域：海勃湾、乌达、海南 居住、投资
棋盘井、蒙西、乌斯太 居住、投资
.
明智机构（1中6 国）
客户定位
投资客
项目特征提炼
客户定位
某商业项目定位报告PPT(共 61张)
中低档
提升空间有限。
5层
服装+儿童
租赁
租金：2—7元
中低档
100-2000 30-1200
老鼠街购物广场 14000
4层
服装+小商品
租赁
租金：3-7元
低档
50-500元
维多利商厦
66800
7层
百货+超市
联营
扣点：20%-28%
中高档
200-4000
包百时代百货
17000
4层
百货+超市
联营
扣点：19%-23%
红房子商城
3000
4层
小商品/服饰
租赁
租金：1-5元
低档
100-300元
光彩商城
5500
3层
服装市场
租赁
租金：2-6元
低档
30-300元
集购凯莱物购物、广休场 闲、15娱000乐、餐4层饮消费服装为+儿一品童+体小商的城租市赁副中心租金商：圈2-5，元 经营档中次低档以中低档30为-610主元
娜林商圈逐渐向 王府向井阳市百场货、北85京90华联超2层市和娜服装琳/饰商场品专厦业市向现租代赁化商租业金的：0转.5-2形元，
2019/8/30
东河传统商业集中商圈
本案
2019/8/30
为东河中心南北向 道，项目位于巴彦 南端，东西方向车 到达，连接青山昆 可带来部分消费客 路、一中西路、南 分流部分老商圈的
1
第二部分、商业定位
2.1包头市商圈总结 2.2东河区商圈总结 2.3项目商业定位 2.5项目功能定位 2.6项目定位业态说明 2.7项目消费群定位 2.8项目招商运营
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大兴康庄项目 商住公寓产品定位报告
伟业顾问
设施设备 户型设计 单体设计 总体规划 商住公寓设计任务书
商住公寓整体定位
目标客群解析
市场市调场研调研
汇 报 框 架
调查项目一览
建外SOH0 总建面：70万平米 户 数：SOHO公寓2000多套 均 价：20000元/平米 容积率：4.8
苹果社区 总建面：70万平米 户 数：一期2600多套 均 价：15250元/平米 容积率：4.37
115-149.39
30%
170/300
15%
129/127/115 66.7% 140/151/160 11.1%
-
-
-
-
217.6-218
50% 271.53-272.02 50%
CITY ONE
57.1-57.81 16.2% 118.91-140.76 26% 170.18-195.54 44.1% 208.05-588.57 13.7%
City one(金隅国际)位于望京地块的 南侧，规划建设用地面积33400平方米， 由南区和北区两部分组成。总建面 178900平方米，居住建筑面积119900 平方米，其中南区由4栋32层99.2米高 的塔楼和3栋18层56.6米高的板楼组成。 北区由2栋8层、11层的板楼组成。
LOFTEL位于朝阳区望京湖光中街1号, 为建筑面积约1万7千平方米左右的 商住两用楼，地上为16层，地下为1 层。一、二层为商业用房：二层为 青鸟健身望京店，一层为大厦大堂， 物业管理中心，银行及星巴克咖啡， 3层至16层为商住两用房。主力户型 为160－190平方米，共77套。
LOFTEL
芬兰通力 24小时
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
天然气 天然气 天然气 天然气
天然气 天然气 天然气 天然气
地板式供暖
2条IDD
智能安防系统
市政供暖,户内设高档钢 制散热器
网络五类线入户，每户
光彩国际公寓 总建面：16万平米 户 数：约400套 均 价：16000元/平米 容积率：4.37
远洋新干线规划了集“LOFT公寓”、 “高级公寓”、“酒店式公寓”、 “街区商业”、“高级会所”、“英 式园林”于一体的综合社区，总建筑 面积24万平方米，主力户型为100—— 160平方米，全部精装修，6栋塔楼同 期施工同期入住，开盘价格1万元/平 方米左右。
阳光100 总建面：16.67万平米 户 数：1000套 均 价：13000元/平米 容积率：4.21
SOHO现代城共分为A、B、C、D独立的 四座， B、C座为4万平方米的写字楼， A、D座为10万平米的SOHO公寓。地下 共三层，地上部分约17万平米。整个 建筑的1、2层大部分为近2万平方米的 商场，内设步行街，设计中有艺术庭 院。D座2、3层为俱乐部，其中三层为 6米高的特殊设计，可供对层高有特殊 需求的客户使用，如画廊、影视制作 所、展览厅等。
北京香颂集合写字公寓、精品公馆、 花园洋房、城市公寓、商业中心5 种物业形态，不同的物业类型形成 商务——半商务——纯居住的自然 过渡，形成丰富的功能空间，更吸 引复合人群的和谐相处，自由交流 乃至激情对撞，为生活提供无限可 能。
调查项目一览
远洋新干线 总建面：24.4万平米 户 数：1120套 均 价：13500元/平米 容积率：3.99
阳光100 远洋新干线 光彩国际公寓
1居
96.57
18%
60.25-96.26 83.4%
36.09
20%
50.38/71.72 22.2%
-
-
2居
3居
其它
117-161
64%
235/290.44
16.4%
165
1.6%
159.81-163.1 8.3% 193.61-194.36 8.3%
－
－
83.75-128.54 35%
设备设施
项目名称
电梯
热水
供电
供气
供暖
通讯
安防
建外SOHO 名牌电梯 24小时
苹果社区
名牌电梯, 2.5米/秒
24小时
阳光100
芬兰小时
"
光彩国际公寓
原装进口日
本三菱 2.5m/s电梯
24小时, 直饮水
清城时代广场
24小时
CITY ONE 进口电梯 24小时
调查项目一览
CITY ONE (金隅国际I) 总建面：17万平米 户 数：南区592套 均 价：9200元/平米 容积率：3.59
LOFTEL（鹏景阁） 总建面：1.7万平米 户 数：77套 均 价：8900元/平米 容积率：5.86
北京香颂 总建面：30万平米 户 数：约1000多套 均 价：9100元/平米 容积率：约3
光彩国际公寓由光彩建设集团有限 公司投资兴建,围合在工体与富国海 底世界10万平米绿地、4万平米水面 自然天成的清雅环境之中，光彩国 际公寓建筑面积16万平米，配设充 足的地下车位。兼具采光与布局均 好性的210-1000平米超大户型，圈 定高品质生活。
技术指标分析
户型
项目名称 建外SOHO 苹果社区
苹果社区总体规模约70万平米，分 为南、北独立两区，南区苹果公寓 36万平米。北区转基因苹果27万平 米，由蒙太奇商务公寓、苹果LOFT、 EVD大厦和现代院落商街苹果二十二 院街组成，构筑了CBD创意商务建筑 群。
CBD高档外销公寓，占地3.8公顷， 建筑面积21万平米，其红橙黄极富 时代感的建筑立面与长安街对面的 SOHO现代城南北呼应，被誉为“新 北京的东大门”成为现代北京的标 志性建筑之一。项目由5栋高层公寓 楼及3栋临街写字楼组成，目前居住 与商用业主50%左右为外籍人士。
LOFTEL 北京香颂
68.95-88.55
32.2%
-
-
-
88.31-133.49 43.9% 111.03-196.18
17.2%
163.2-181.79 193.46-223.1
100% 6.7%
设计概念 SOHO
LOFT、蒙太奇 SOHO LOFT SOHO LOFT -
主力户型：多数集中在二居； 面积区间：一居约36～96平米、二居约50～160平米、三居约100～290平米，其它约160～580 户型配比：一居多数占20～30%，二居多数占45～55%，三居多数占20～30%，其它多数占10% 设计概念：流行设计为SOHO、LOFT
伟业顾问
设施设备 户型设计 单体设计 总体规划 商住公寓设计任务书
商住公寓整体定位
目标客群解析
市场市调场研调研
汇 报 框 架
调查项目一览
建外SOH0 总建面：70万平米 户 数：SOHO公寓2000多套 均 价：20000元/平米 容积率：4.8
苹果社区 总建面：70万平米 户 数：一期2600多套 均 价：15250元/平米 容积率：4.37
115-149.39
30%
170/300
15%
129/127/115 66.7% 140/151/160 11.1%
-
-
-
-
217.6-218
50% 271.53-272.02 50%
CITY ONE
57.1-57.81 16.2% 118.91-140.76 26% 170.18-195.54 44.1% 208.05-588.57 13.7%
City one(金隅国际)位于望京地块的 南侧，规划建设用地面积33400平方米， 由南区和北区两部分组成。总建面 178900平方米，居住建筑面积119900 平方米，其中南区由4栋32层99.2米高 的塔楼和3栋18层56.6米高的板楼组成。 北区由2栋8层、11层的板楼组成。
LOFTEL位于朝阳区望京湖光中街1号, 为建筑面积约1万7千平方米左右的 商住两用楼，地上为16层，地下为1 层。一、二层为商业用房：二层为 青鸟健身望京店，一层为大厦大堂， 物业管理中心，银行及星巴克咖啡， 3层至16层为商住两用房。主力户型 为160－190平方米，共77套。
LOFTEL
芬兰通力 24小时
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
天然气 天然气 天然气 天然气
天然气 天然气 天然气 天然气
地板式供暖
2条IDD
智能安防系统
市政供暖,户内设高档钢 制散热器
网络五类线入户，每户
光彩国际公寓 总建面：16万平米 户 数：约400套 均 价：16000元/平米 容积率：4.37
远洋新干线规划了集“LOFT公寓”、 “高级公寓”、“酒店式公寓”、 “街区商业”、“高级会所”、“英 式园林”于一体的综合社区，总建筑 面积24万平方米，主力户型为100—— 160平方米，全部精装修，6栋塔楼同 期施工同期入住，开盘价格1万元/平 方米左右。
阳光100 总建面：16.67万平米 户 数：1000套 均 价：13000元/平米 容积率：4.21
SOHO现代城共分为A、B、C、D独立的 四座， B、C座为4万平方米的写字楼， A、D座为10万平米的SOHO公寓。地下 共三层，地上部分约17万平米。整个 建筑的1、2层大部分为近2万平方米的 商场，内设步行街，设计中有艺术庭 院。D座2、3层为俱乐部，其中三层为 6米高的特殊设计，可供对层高有特殊 需求的客户使用，如画廊、影视制作 所、展览厅等。
北京香颂集合写字公寓、精品公馆、 花园洋房、城市公寓、商业中心5 种物业形态，不同的物业类型形成 商务——半商务——纯居住的自然 过渡，形成丰富的功能空间，更吸 引复合人群的和谐相处，自由交流 乃至激情对撞，为生活提供无限可 能。
调查项目一览
远洋新干线 总建面：24.4万平米 户 数：1120套 均 价：13500元/平米 容积率：3.99
阳光100 远洋新干线 光彩国际公寓
1居
96.57
18%
60.25-96.26 83.4%
36.09
20%
50.38/71.72 22.2%
-
-
2居
3居
其它
117-161
64%
235/290.44
16.4%
165
1.6%
159.81-163.1 8.3% 193.61-194.36 8.3%
－
－
83.75-128.54 35%
设备设施
项目名称
电梯
热水
供电
供气
供暖
通讯
安防
建外SOHO 名牌电梯 24小时
苹果社区
名牌电梯, 2.5米/秒
24小时
阳光100
芬兰小时
"
光彩国际公寓
原装进口日
本三菱 2.5m/s电梯
24小时, 直饮水
清城时代广场
24小时
CITY ONE 进口电梯 24小时
调查项目一览
CITY ONE (金隅国际I) 总建面：17万平米 户 数：南区592套 均 价：9200元/平米 容积率：3.59
LOFTEL（鹏景阁） 总建面：1.7万平米 户 数：77套 均 价：8900元/平米 容积率：5.86
北京香颂 总建面：30万平米 户 数：约1000多套 均 价：9100元/平米 容积率：约3
光彩国际公寓由光彩建设集团有限 公司投资兴建,围合在工体与富国海 底世界10万平米绿地、4万平米水面 自然天成的清雅环境之中，光彩国 际公寓建筑面积16万平米，配设充 足的地下车位。兼具采光与布局均 好性的210-1000平米超大户型，圈 定高品质生活。
技术指标分析
户型
项目名称 建外SOHO 苹果社区
苹果社区总体规模约70万平米，分 为南、北独立两区，南区苹果公寓 36万平米。北区转基因苹果27万平 米，由蒙太奇商务公寓、苹果LOFT、 EVD大厦和现代院落商街苹果二十二 院街组成，构筑了CBD创意商务建筑 群。
CBD高档外销公寓，占地3.8公顷， 建筑面积21万平米，其红橙黄极富 时代感的建筑立面与长安街对面的 SOHO现代城南北呼应，被誉为“新 北京的东大门”成为现代北京的标 志性建筑之一。项目由5栋高层公寓 楼及3栋临街写字楼组成，目前居住 与商用业主50%左右为外籍人士。
LOFTEL 北京香颂
68.95-88.55
32.2%
-
-
-
88.31-133.49 43.9% 111.03-196.18
17.2%
163.2-181.79 193.46-223.1
100% 6.7%
设计概念 SOHO
LOFT、蒙太奇 SOHO LOFT SOHO LOFT -
主力户型：多数集中在二居； 面积区间：一居约36～96平米、二居约50～160平米、三居约100～290平米，其它约160～580 户型配比：一居多数占20～30%，二居多数占45～55%，三居多数占20～30%，其它多数占10% 设计概念：流行设计为SOHO、LOFT