租房与购房决策

租房与购房决策

一、租房与购房的优缺点比较

1、租房的优缺点

优点：●有能力使用更多的居住空间

●比较能够应对家庭收入的变化

●资金较自由，可寻找更有利的运用渠道

●有较大的迁徙自由度

●瑕疵或毁损风险由房东负担

●税捐负担较轻

●不用考虑房价下跌风险

缺点：●非自愿搬离的风险

●无法按照自己的期望装修房屋

●房租可能增加

●无法运用财务杠杆追求房价差价利益

●无法通过购房强迫自己储蓄

2、购房的优缺点

优点：●对抗通货膨胀

●强迫储蓄累积实质财富

●提高居住质量

●信用增强效果

●满足拥有自宅的心理效用

●同时提供居住效用与资本增值的机会

缺点：●缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。

●维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。

●赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。

二、购房与租房的决策：年资金成本法

1、成本法的计算公式

租房年成本=押金×存款利率+年租金

购房年成本=首付款×存款款利率+贷款余额×贷款利率+年维修费用

2、案例：

汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。汪小发租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%＝54,000元

3、维护和折旧成本的考虑

1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。

2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。

设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。

租房年成本低于购房年成本

4、房价升值的考虑

房价有上涨的潜力

若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。

以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。

若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。

三、净现值法（NPV法）

1、净现值法原理

考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或用EXCEL的NPV财务函数进行分析。

若汪小发已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率；

在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT（6%，20，600000）=-52,311

月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回。

维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。

NPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。

2、租房与购房NPV的计算

购房的现金流

四、利率与售房租购房决策影响因素

利率（折现率）、预期房屋出售价格直接影响租购房决策结论

五、租购房决策影响的因素

1、利于购房的影响因素

首付款机会成本低、房贷利率低、房屋持有成本低、房价预期涨幅高

2、租房的有利时机

房租预期涨幅不大、租房押金低、房租低

3、折现率=首付款比重X首付款机会成本+房贷比重X房贷利率

计算租房NPV的折现率=计算购房NPV的折现率

预期房屋价格不确定，因此购房净现值确定性低

房租上涨率稳定，因此租房净现值确定性高

六、居住规划流程

买房和租房N年后比较

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。

买房：15年后拥有房产

在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付 18万元，并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606 元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万元。

将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

租房：15年后可拥资金76万

如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来，租房者花费的总资金仍为 85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万+8.5万=21.4万元。换言之，租房者在 15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

比较：房价大涨买房才划算

分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元。因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286 元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。专业人士介绍说，从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元关口时，价格的涨幅将日趋缓慢，目前房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许更适合解决居住需求。