总规、控规、修详规、建筑设计(方案、初设、施工图)

总规、概规、控规、修规

总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，其实是由宏观到微观、由浅到深的过程。

总规

总体规划：在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划。小型可直接编制控制性详细规划。总规通俗地说就是依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。总体规划的期限一般为10至20年，同时可根据需要对的远景发展作出轮廓性的规划安排。对于近期的发展布局和主要建设项目，亦应作出近期规划，期限一般为3至5年。

总体规划的任务：是分析客源市场，确定的主题形象，划定的用地范围及空间布局，安排基础设施建设内容，提出开发措施。

总体规划内容：

1、对的客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预测。

2、界定范围，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价。

3、确定的性质和主题形象。

4、确定规划的功能分区和土地利用，提出规划期内的旅游容量。

5、规划的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置；规划内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式。

6、规划的景观系统和绿地系统的总体布局。

7、规划其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。

8、规划的防灾系统和安全系统的总体布局。

9、研究并确定资源的保护范围和保护措施。

10、规划的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施。

11、提出近期建设规划，进行重点项目策划。

12、提出总体规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设、运营中的管理意见。

13、对开发建设进行总体投资分析。

总体规划的成果要求：

1、规划文本。

2、图件，包括区位图、综合现状图、旅游市场分析图、旅游资源评价图、总体规划图、道路交通规划图、功能分区图等其他专业规划图、近期建设规划图等。

3、附件，包括规划说明和其他基础资料等。

图纸比例，可根据功能需要与可能确定。

政府主导的主要包括总规和控规

概规

概念性规划：

介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。

概念性规划主要内容：

概念规划的内容主要是对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出城市发展的综合目标体系和发展战略，以适应城市迅速发展和决策的要求。

与总体规划设计相比:

概念规划强调内容简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益。概念规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想，在微观层面(具体操作层面)具有不确定性、模糊性和灵活性的特点，微观层面的内容可根据环境的变化及时调整。

概念性规划成果要求：

图集，包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区图、项目布局示意图、标志性景观及风格控制示意图、概念性规划总平面图、道路交通系统规划图、土地利用规划图、重点项目示意图及相关文字和图表说明等。无须配备文字说明书。

控规

控制性详细规划：

在总体规划的指导下，为了近期建设的需要，可编制控制性详细规划。

控制性详细规划的任务：

以总体规划为依据，详细规定区内建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，为区内一

切开发建设活动提供指导。

控制性详细规划的主要内容：

(1)详细规划规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，详细规划规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；

(2)详细规划规定各地块的控制指标(包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等)；

(3)详细规划确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；

(4)详细规划根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(5)制定相

应的土地使用及建筑管理规定。控制性详细规划需收集

以下基础资料：

(一)总体详细规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；

(二)土地利用现状，用地分类至小类；

(三)人口分布现状；

(四)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；

(五)公共设施规模、分布；

(六)工程设施及管网现状；(七)土地经济分共资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使

用状况、开发方式等；

(八)所在城市及地区历史文化传统、建筑特点等资料。

控制性详细规划文本的内容要求：

(一)总则：制定详细规划的依据和原则，主管部门和管理权限；

(二)土地使用和建筑详细规划管理通则；

1.各种使用性质用地的适建要求；

2.建筑间距的规定；

3.建筑物后退道路红线距离的规定；

4.相邻地段的建筑规定；

5.容积率奖励和补偿规定；

6.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；

7.有关名词解释；

8.其他有关通用的规定。

(三)地块划分以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求；

(四)各地块控制指标一览表：详细规划控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。

1.详细规划指标一般为以下各项：

(1)用地性质；

(2)建筑密度(建筑基底总面积/地块面积)；

(3)建筑控制高度；

(4)容积率(建筑总面积/地块面积)；

(5)绿地率(绿地总面积/地块面积)；

(6)交通出入口方位；

(7)停车泊位及其他需要配置的公用设施。