深圳中原项目定位思考与初判

……
物业定位
星河湾项目
客户定位
价格定位 形象定位
> 使用高档材料 > 追求细节的打造 > 追求精工产品的打造
喜山客户、乐水客户、企业高管、公务员、本地客户、
外地
客物户业…定位…
三湘海尚项目的客户定位
客户定位
• 价格定位
价格定位
• 形象定位
形象定位
三湘海尚全景图
低开高走、高开低走、高开高走……
物业定位
在请客场景中：当我 们要收集客人的喜好与忌 口时，这时的询问方法可 以有打电话、发短信、发
1、与开发商开会讨论了解其需求及关
直接了解 注点
2、通过电话、邮件等了解开发商的需 求及
邮件、可以对本人询问、 也可以对其家属、朋友进 行询问等方式。那么，当 我们回到开发商角度找寻
关注点
1、从开发商的开发项目的历程来看其需
策划人培训之一：项目定位的思考与 初判
万科堂樾
纯联排别墅组团，罕有的临水别墅
三湘海尚
亚洲天工名宅
圣莫丽斯
千锤百炼方程经典
前言：在项目众多、影响因素纷杂的情况下，我们如何快速、精准
的定位？
1 项目定位的内容介绍 2 项目的定位需要思考的方面 3 项目定位思考的作用及内容 4 项目定位初判中的常用模型
B、如何实现利润最大化—--广州星 河湾
从以下的描述都体现了如何打造价值最大化的途径
C、快速回笼资金——
有3个月销售100% 抢占第一时间开盘 6个月销售回款10个亿
D、如何进行低成本的营销 零成本营销 客户联动
。。。。。。。 提问：你所知道的开发商需求和关注点还有哪些
？
3）了解的开发商需求与关注点的方法
了解开发商的需求与关注点 项目分析 市场分析 项目定位的综合初判
2、项目分析
该三 部个 分方 的面 描入 述手 从： 以
下
1 首先，我们要清楚项目定位分析思考的目的和作用是什么？ 2 其次，我们应该思考对那些内容进行项目定位分析？ 3 最后，案例说明
... ... ...
1）分析的目的及作用
目的和作用：在与把项目优点最大化，价值放大，解决不足之处 等。正如你现在已了解了客人的喜好与忌口，是不是 可以考虑把不喜欢的菜换一种搭配和做法，把忌口的 菜换掉，怎样做到荤素搭配，更加营养。这样可能会 达到意想不到的效果
•地貌地形：坡地、林地…… •规模：超大规模、大规模、中等
规模……
•技术经济指标：容积率、 绿化率、建面、占地、限制 条件
主要影响项目的物业形态、 档次、产品、建筑摆布
项目客观条件的分析
超高层 顶级 中高端 景观豪宅 纯大户
自然 资源
靠山、靠海项目
把自然资源结合项目地 块要素来分析
。。。。
3）案例举例：
> 市场分析内容 > 案例
4 项目定位初断
> 开发商需求的判断 > 项目条件的判断 > 市场条件的判断 > 综合条件分析
项目精准判断、快速定位
1 项目定位的内容介绍 2 项目的定位需要思考的方面 3 项目定位思考的作用及内容 4 项目定位初判中的常用模型
了解开发商的需求与关注点 项目分析 市场分析 项目定位的综合初判
2）常规思考要素及初步判断方向
在宴请场景中，如果首先要挑选酒店，那么应该对酒店的情况等进行了解，例如
：是什么菜系的酒店、特色菜式哪些、厨师是哪里人、酒店最多能容纳多少人、如果
是定团体餐，有没有优惠等。那么回到项目定位分析上，我们应该对如下项目进行分
析：
一般的考虑因素
对项目的影响
别墅
地块 要素
项目 技术 指标
万科清林径项目分析
一、与中心区的
项
目
自
身
情
况
与
地
三、边界的分析
块
分
析
二、项目周围景致
结
论
：
万
科
清
林
径
四、地块周边情况
打
造
为
郊
区
豪
宅
1 项目定位的内容介绍 2 项目的定位需要思考的方面 3 项目定位思考的作用及内容 4 项目定位初判中的常用模型
了解开发商的需求与关注点 项目分析 市场分析 项目定位的综合初判
一、了解开发商的需求与关注点
该四 部个 分方 的面 描入 述手 从： 以
下
1 首先，我们要清楚了解开发商的需求及关注点的目的和作用是什
么？
2 其次，我们已了解的开发商的需求与关注点有哪些？
3 再次，我们了解的开发商的需与关注点的方法有哪些？
4 最后，案例说
明
... ... ...
1）了解的目的及作用: 这是我们策划工作的重要基础部分之一，
十五峯的价格定位
客户定位
• 价格定位
价格定位
• 形象定位
形象定位
全球贵重资产、高科技的项目、山海景观项目、风情小镇
……
• 物业定位物业定位
三湘海尚：高科技定位产品
客户定位
Байду номын сангаас• 价格定位
价格定位
形象定位
> 在建筑外墙上全面采用了干 挂石材幕墙系统，还引进了 多项源自欧洲的住宅前瞻技 术，包括毛细管恒温恒湿恒 氧中央空调系统、智能化家 居系统、中央吸尘系统、德 国旭格节能窗等多达十几项 硬件指标
3、市场分析
该三 部个 分方 的面 描入 述手 从： 以
也是我们开展工作的前提条件。就如你要请客吃饭，你必须先了解 客人的喜好和忌口，然后再决定在哪里吃，吃什么等一样。这将决 定整个宴请过程是否达到你想要的效果------使客人满意而归.
2）开发商常见需求及关注点
开发商常见需求： A、实现品牌价值的提升——广州星河湾项目
体现了开发商需要 打造奢侈品牌的需 求
求及关注点,，主要从开发商在本地
间接了解
已开发的项目和在外省已开发的项目
来了解
方法时，会有以下途径
2、从报纸、刊物、网络、电视等传媒来
提：问：你还知道其他更好的方式方法吗？ 了解开发商的需求及关注点
1 项目定位的内容介绍 2 项目的定位需要思考的方面 3 项目定位思考的作用及内容 4 项目定位初判中的常用模型
1 项目定位的内容介绍 2 项目的定位需要思考的方面 3 项目定位思考的作用及内容 4 项目定位初判中的常用模型
项目定位需要思考的方面
1
了解开发商需求 及关注点
> 了解目的及作用 > 开发商常规需求
及关注点 > 如何了解
2 项目分析
> 项目分析的意义 > 项目分析内容 > 案例
3 市场分析
> 市场分析的意 义
二
二
第一部分：项目定位的内容
物业定位 高端物业，泰式园林、简欧风格、外立面的风格选
一
择、小区园林的设计等
客户定位
高端客户、中高端客户、福田客、罗湖客、外地客、香港 客等
价格定位 低价低开、高价高开等
形象定位
全球贵重资产、高科技的项目、山海景项 目、园林景项目等
顶级豪宅，别墅、超高层、现代简约、异域风情小镇等