万科地产集团产品-设计成本对标

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万科地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化

万科地产成本前置与设计阶段的成本规划及优化成本管理规划成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录一、规范化设计管理体系下的成本管理房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段各阶段的成本管理成果标准设计过程中成本优化的主要手段和方法二、项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析项目成本控制的理念项目论证拿地阶段的成本管控概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划项目设计管理阶段的成本优化三、设计中的成本管控通病与案例分析成本测算基本要求·各阶段成果标准·成本分摊办法·成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费用→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境工程费→公建配套费→建安汇总→成本汇总设计阶段成本管理作业指引通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系1.1 项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。

1.3 项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。

为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。

提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。

3.2 方案、施工图设计阶段成本优化的30个角度在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。

一、规划指标：1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。

【万科成本】万科集团设计阶段成本管理流程1.doc

【万科成本】万科集团设计阶段成本管理流程1【万科成本】万科集团设计阶段成本管理流程万科集团设计阶段成本管理工作标准 1.制定本标准的目的提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理的基本手段。

2.范围概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。

3.原则：3.1.以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。

公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。

3.2.方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。

3.3.动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。

3.4.取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。

4.组织与分工4.1.集团成本审算中心、规划设计部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和培训。

4.2.项目一经确定，进入设计阶段后，分公司设计部应牵头设立一非常设性组织——项目设计工作小组。

小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，公司设计部项目负责人组织工作的开展。

2019年研发设计成本造价万科集团精装修测算标准模板

基层清理，面层安装等全部操作过程（结算时工程量为图纸净面积，折边工程量不另计算）
89.83
89.83
基层清理，结合层，面层切割铺贴，倒边，擦
6 墙面贴墙砖（含专用擦缝剂）
m2 需注明【品牌，型号，规格】缝等全部操作过程。玻化砖必须采用陶瓷专用
粘结剂
7 地面铺贴地砖（含专用擦缝剂）
m2
需注明【品牌，型号，规格】
VK-VC/Q-01-F2
装修房成本测算方法
填表指引
1、装修统计定义：精装修成本统一口径的目的是方便于成本归纳及各公司(项目)之间作对比，此处统计的成本为与精装修相关的所有建造费用： ①. 建造费用包括与直接建造相关的主材费、施工费、措施费（所有措施相关费用）、管理费、利润、税金； ②. 与精装修相关的设计费、监理费、变更签证费，或因装修带来的结构及粗装修成本增加的部分，可纳入全装修成本的范畴； ③. 在各公司标准借鉴及对标的过程中，请参照建造费用；在经营决策或编制目标成本时，需向公司汇报全装修成本。
m2
基层清理、基层、结合层、面层切割铺贴，打需注明【石材名称，厚度】硅胶等全部操作过程。（结算时工程量按照图
纸净面积计算）
橱柜
1 橱柜
套
需注明【品牌】
安装、调试完成本项全部工作内容
2 水槽和龙头
套
需注明【品牌，型号】安装、调试完成本项全部工作内容
3 三角阀
个
需注明【品牌，型号】安装、调试完成本项全部工作内容
PM复核后发布结果
成果提交PM
组价工作完成后，检查测算表L 列“主材供应方式”设置是否正确。
表中各链接均设置完毕，请勿随意改动！甲分包的价格统一填入“主材单价”栏！

万科房地的房地产开发成本

万科的房地产成本1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；85元/平方米2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；230元/平方米3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；132元/平方米4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；90元/平方米5、抹灰工程：25~40元/平方米；33元/平方米6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；保温75元/平方米石材650元/平方米7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；90元/平方米8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；23元/平方米-9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；195元/平方米10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；90元/平方米11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 70元/平方米12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；100元/平方米13、人工费：130~200元/平方米； 165元/平方米14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；85元/平方米15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；110元/平方米16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；75元/平方米17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；40元/平方米18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；20元/平方米19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；135元/平方米20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

万科产品适配标准，一起来对标看看档次！

万科产品适配标准，一起来对标看看档次！引言为什么要做产品适配标准管理？是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。

也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。

在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。

产品适配体系的原则：为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。

成本模块：本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。

各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。

将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。

各部门职责成本管理部1、负责本标准的制定、修订和解释。

2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。

设计管理中心1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。

2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。

3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。

设计管理中心—景观组负责景观标准制定。

设计管理中心—室内组负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。

营销管理中心1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。

2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。

工程管理中心1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。

万科地产的成本适配体系及运用

·223·万科地产的成本适配体系及运用薛眯眯福建鼎就建设有限公司，福建福州 350014摘要：以万科地产为对象，系统地介绍万科的成本适配体系及其运用注意事项，并以实际案例说明万科成本适配体系的具体运用方法。

关键词：万科；成本适配体系中图分类号：TU-9 文献标志码：B 文章编号：1006-2890（2019）12-0223-02Cost Adaptation System and Application of Vanke Real EstateXue MimiFujian Dingjiu Construction Co.， Ltd， Fuzhou， Fujian 350014Abstract ： This paper will take Vanke Real Estate as the object， systematically introduce the cost adaptation system of Vanke and its application precautions， and illustrate the specific application methods of the cost adaptation system of Vanke with practical cases.Key Words ： Vanke; Cost Adaptation System 1 引言近年国内房地产行业发生重大变化，市场进入“房住不炒”、“租售并举”和国家将建立长效管控机制控制房地产市场的时代，各大房企的利润率逐年下滑。

在行情趋冷的大环境下，成本适配已成为各大地产提升企业核心竞争力的重要成本管理手段，即以客户感知及需求为导向，根据市场与客户需求，在总成本不突破的前提下，优化设计、合理配置资源，从而达到成本合理、资源有效利用的效果，同时提升了客户价值。

早在2004年，万科对成本适配领域以帕尔迪为标杆进行了全面学习探索，对帕尔迪并于2012年率先在国内建立起成本适配体系。

万科集团设计阶段成本控制

条强条万科集团设计阶段：控制成本的65建筑专业第一部分总评布置.造成回填过高1.室外场地竖向标高不合理,非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是2.规划与设计上降低前期费用的主要手段。

.走线不合理3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,米）内为主，可部（即结构计算按平均1.54.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m 米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、分缓坡适当升高，但该区域>1.5景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,及以上要方案阶段论4m左右,个别高3m价及土方，起坡最高点区域也控制在以上景墙（从地面起）等重型元素也要作2m证；景观中泳池、亭子、廊架、为条件反馈。

消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。

大树布置在柱点。

5.当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。

:建筑平面功能.防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加1..--防护面积过少造成单元增多人防设计2.:.相邻单元未连接造成临空墙过长---)部分可用临战封堵替代---一框二门的人防门过多(级人员掩蔽所主要室外出入口的楼---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6),坡道及走道做即可梯页1．)应尽量将人防做在建筑投影范围下室外顶板下的人防面积过大(---同.,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门---人防门型号不合理(钢门造价高)时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)如争取做部分物资库人防功能不合理(----人防主要.,---平战转换方案不合理应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用有条件时防爆波电井可与出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用. .平时电缆井合用即利用局部夹层或室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.----.管沟覆土每厚3~4KG/m2,地下室钢筋增10cm,3.地下室层高及埋深过大(每埋深增大乔用局部堆,1200mm左右10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上地下室面积过4.2m.机械车库 3.6M,有人防3.8m,土、树池处理)；层高无人防尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽大--，.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书）量不做全地下室查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。

万科集团设计阶段的成本控制标准.docx

WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。

各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。

第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。

２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。

３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。

３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。

３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。

３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。

小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。

3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。

(仅供参考)万科的房地产成本

万科的房地产成本造价专业或建筑行...1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；-2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；-3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；-4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-5、抹灰工程：25~40元/平方米；-6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；---7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；-8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；-9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；-10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；--11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；--12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；--13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；-15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

万科集团产品设计成本对标主要经济指标(第一批)限制值成本管理

分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行量 (Kg/㎡)
含天然基础和承台（不含桩基）
7 硬景面积比例
硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积
≤30% 1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
地下室钢筋含量 6 (Kg/㎡)
含天然基础和承台（不含桩基）
7 硬景面积比例
硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积
≤30% 1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。 2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标.
标准层混凝土含量
2 (m3/㎡)
分母同上
3 窗地比
门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积高层≤0.19；TH≤0.23（注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）（有附加门窗时才计入）
4 地下室层高(米)
地下车位平均面积 5 (㎡/车)
分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积）
编号
指标名称
万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域和成都区域版）
指标说明
指标控制值
1
标准层钢筋含量 (Kg/㎡)
1、分子包含上部标准层所有结构钢筋 2、分母=计容积率面积+不计面积部分 [ （落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）

成本对标案例北京金隅万科城二期

房间
（高档项目如华侨城做法）（北京公司做法） Nhomakorabea正常成本
解决方案：
增加80元/平米
增加150元/平米
（含内墙）
建议北京公司采用普通外墙做法（即钢筋砼墙体仅是计算要求即可，其余用砌体填充墙）。墙地比由7.5%降到合理范围（4%~4.5%）。
备注：外墙全部采用受力钢筋混凝土的做法几乎没有，一方面增加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚
《北京金隅万科城二期》
④小结
1、多部门积极协作，多方案比较测算（集团万创、成本、产品部、北京公司设计、成本、工程等部门）。 2、充分理解规范。
一个概念：关于对“满堂红防空地下室” 的理解。
• “十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室”：这条规定全国大部分城市要求都是一样的，仅是指“人防的应建面积”而非“人防的位置” • “满堂红地下室”是指： “满堂基础的地下室”，而不是“超过十层建筑的人防，必须设在楼下面” 。
• 满堂基础顾名思义，就是用板梁墙柱组合浇筑而成的基础，称为满堂基础。一般有板式（也叫无梁式）满堂基础、梁板式（也叫片筏式）满堂基础和箱形基础三种形式。 30%的理解：单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。 • 如果单间工程已是人防地下室，则不需要再无限增加30%（会陷入死循环）。
7000平米人防分散布置，设5个防护单元、10个人防口部，效率低，若正常集中布置，设4个单元8个口部即可主要原因是“对国家人防设计的两个规定理解有歧义” （1）将“满堂红人防”误解为“必须要建在本栋楼下面”；其实是指：面积=本栋标准层（2）对“地上建筑投影范围之外的地下建筑应按其面积的30%修建人防”误解为：只要主体以外的地下室都要增设30%的应建人防面积，而没考虑如果本身就是人防地下室，就可以不再增加面积了

万科集团项目设计成果标准

第一部分总则为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。

1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。

对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。

1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。

1.04本标准遵循以下原则编制：①设计与市场、成本相结合的原则；②管理和技术相结合的原则；③计划管理的原则；④检查与反馈的原则。

1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。

本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。

第二部分投资分析阶段成果标准本阶段工作重点□收集项目基础资料□完成规划设计草案及可行性分析□完成《项目设计工作控制性计划》□完成《项目可行性研报告－规划设计部分》目录1.项目基础资料 (4)宗地自然条件 (4)宗地社会条件 (6)竞争楼盘 (8)2.规划设计的可行性分析 (12)3.规划设计草案 (14)3.1规划设计的初步概念 (14)3.2规划设计草案 (14)4.《项目设计工作控制性计划》 (18)5. 范例 (19)1 项目基础资料1.1 宗地自然条件宗地自然条件表一表填表人：填写日期：年月日说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。

应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。

2 . 投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。

宗地自然条件表二表填表人：填写日期：年月日说明：1．依据宗地社会条件表一（表）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。

对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。

万科地产集团标准化精装修标准装修-B级产品

AB级－标5：准客房
竹子、爵士白大理石
成本标准
B级：1200～1300元/平米（暂）
AB级－标1：准客厅
AB级－标1：准厨房
AB级－标1：准主卫
AB级－标1：准公卫
AB级－标1：准主人房
AB级－标2 准
产品编号建筑户型设计单位客户定位主要材料成本标准
B-2
暂定名
流金岁月
3房2厅2卫
建筑面积约140平米
3房2厅2卫
建筑面积约135平米
设计单位
德坚设计
设计风格
现代风格
客户定位
首改、再改客户
主要材料橡木色科技木、古堡灰大理石、威尼斯灰大理石
成本标准
B级：1200～1300元/平米（暂）
AB级－标4：准客厅
AB级－标4：准厨房
AB级－标4：准主卫
AB级－标4：准主人房
AB级－标5 准
产品编号
自主研发
设计风格
现代风格
首改、再改客户
影木、卡布奇诺大理石、世纪米黄大理石
B级：1200～1300元/平米（暂）
AB级－标2：准客厅
AB级－标2：准厨房
AB级－标2：准主卫
AB级－标2：准公卫
AB级－标2：准主人房
AB级－标3 准
产品编号建筑户型设计单位客户定位主要材料成本标准
B-5
暂定名
白色浪漫
建筑户型
3房2厅2卫
建筑面积约140平米
设计单位 CCD设计（香港）设计风格
简欧风格
客户定位
首改、再改客户
主要材料染色橡木、土耳其灰大理石、波斯海浪大理石
成本标准
B级：1200～1300元/平Байду номын сангаас（暂）

建筑结构丨万科四大产品线设计研发指标限值【全套数据】

建筑结构丨万科四大产品线最新设计研发指标限值【全套数据】万科设计研发指标限制值（新版）是根据原《万科设计主要技术经济指标》参照新规范变化进行调整后的最新限值标准，为集团新开工项目提供产品设计成本对标的技术解决方案第一部分：万科产品设计限值指标定义1.地下车位平均面积地下车位平均面积=地下车库总面积/总停车数（单位：m2/辆）①地下车库总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站及政府规定必须设置的非机动车库、物管用房等，或在其他特殊情况下需要设置房间时，应进行特别说明并复核。

②总停车数包括当地政府认可的子母车位。

当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，总停车数包括摩托车位按规定折算后的数量。

③本指标适用范围：高层住宅下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。

2.地下室层高地下室层高为底板建筑完成面到上层板结构面的距离。

（单位：m）3.地下室含钢量4.标准层含钢量标准层含钢量=标准层钢筋总量/标准层成本计量总面积（单位：Kg/m2）标准层成本计量总面积=标准层计容积率面积+不计容积率的附加面积。

①标准层指的是裙房或架空层或转换层以上的普通楼层（没有转换或架空层时指±0.0以上的所有层）。

②标准层钢筋总量包括：楼板、楼梯、梁、墙柱等结构构件的钢筋总量，空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、线角等构件的钢筋总量，不含砌体中的拉接钢筋；③不计容积率的附加面积是指：落地凸窗赠送房间面积、有墙柱的凹阳露台和入户花园、结构拉板计全面积，两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台计一半（计容积率部分若已计入，此部分不再重复计算）。

5.标准层混凝土含量6.窗地比窗地比=标准层门窗洞口总面积/（标准层计容积率总面积+窗地比附加面积）①窗地比附加面积包括：赠送落地凸窗的房间中未计入容积率部分的面积、可封闭空间的房间面积（有附加门窗时才计入）。