规划设计阶段的成本管理课件(PPT 98页)

品牌互动成本
为提升产品、企业 的档次和品牌，采 用知名品牌的设计 单位、材料、设备 等投入的成本
企业运营能力成本
组织运营成本
企业的决策机制、 管理模式、组织结 构、工作流程等对 规划设计成本管理 的影响
组织能力成本
企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响
设计阶段的成本观
含钢量等土建成本 部品造价 景观造价 示范区造价
湖畔天城 164,200 约300,000 2003.10.22
2004.06.12
234
天鹅湖 733,889 1,027,444 2004.03.25
2004.11.18
238
顺驰领海 308,700 413,600 2003.12.08 2004.02.10 2004.06.12 64
187
蓝调国际 公寓
进度款、工程 变更、招标采 购
结算
项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成 本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。
规划设计阶段成本管理控制方式
成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。
•结构含钢量偏差率； •景观造价偏差率； •示范区成本偏差率； •设计费偏差率 。。。
的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人
均生产效率，保证企业高效率运作。
效能
多项目制下
平衡点 人数
（ 人均设计 ＝∑
规划总面积x A% 方案总面积x B%
管理面积
)
施工图总面积x C%
÷设计
总人数
1 建议A 为20％；B为50%;C为30％
某集团公司04年人均设计管理面积一览
深圳公 司设 计部
北京公 司设 计部
• 避免两种现象： 为节省成本而压低设计费
为追求效果设计费失控
• 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 • 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建
筑师积极性的发挥；； • 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会
有更积极的作用
合理设计费标准：
• 根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支 付标准，如
– 国内一线品牌设计公司--元/M2 – 国内二线品牌设计公司--元/M2 – 国外一线品牌设计公司--元/M2 – 国外二线品牌设计公司--元/M2
万科：
北京、上海、深圳： 55元/M2
广州公司：
50元/M2
其他地区公司： 45元/M2
某集团地产公司设计费统计
分类
公司
深圳公司 --国内单位 武汉公司
177
洛南第一 大街
205,754 估205,754 2004.04.25 2004.07.01 2004.09.01 67
129
平均
97 202
万科项目周期
• 拿地到开盘：
多层项目9个月； 高层项目12个月；
重庆奥林匹克花园
北京领海
顺驰、万科的共性
1）采取传统工序前置:
– 提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”； – 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，
项目论证阶段
项目立项 项目策划阶段
营 销
设计管理阶 段
主体结构开工
开盘销售
工程施工阶 段
竣工
入伙 入伙管理阶段
销售管理阶段
设
多方案比
计
较
概念规划
工
草案
程
概念规划设计 管理
方 案 设 扩初设计
计管理
管理
施工图设计 工程施工配合、销售配合及入伙配合 管理
成 本 项目成本估算
成本测算及目 标成本拆分
预算、标底、合同价
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景观造价
分类及定义
一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范 围
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
四类景观区
道路旁绿化
硬景
（元/平米）
软景
（元/平米）
总造价
（元/平米）
控制总价偏差率 分项动态平衡
总计
说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、
规划设计决定7085%的工程成本
名牌产品造就品牌 企业
企业的竞争实质上 是产品的竞争
规划设计在投资决策阶段的工作
• 对用地环境的研究 • 对项目用地的研究
• 对现有产品的调研、 分析
• 了解市场产品水平 及特征
• 预测产品发展趋势 • 了解分析客户需求 • 寻找创新模式
• 设计产品初步概念 • 初设产品类型 • 研究用地同产品的匹
区 上海 南京 苏州 无锡
北京
重庆
晋中 郑州 洛阳
项目名称
占地面积 (平方米)
规划建面 (平方米)
土地获取 时间A
开工时间 开盘时间 B－A C－A
B
C
天
天
顺驰蓝湾 87,925
80,787 2003.09.23 2004.02.01 2004.06.19 131 270
滨江奥城 181,942 约300,000 2003.11.04 2004.02.22 2004.07.10 110 249
从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.
7个月,从拿地到施工图
7个月,从拿地到施工图 规划设计工作组织
项目取得土地
项目设计启动
概念规划 方案竞赛
ETE SWA BAU
施
专家
推荐，管理，配合
工
设计
户型研究
规
规划方案
ETE
配合
图
户型深化整理
建
筑
划
设 计
修建性详规
ETE
配合
设
BAU 住宅立面，公 配合 建方案设计
提升产品品质 缩短开发周期 降低开发成本
成
含钢量等土建造价
部品造价
本
景观造价
示范区造价
控
设计变更签证率
制
合理的设计费
—对设计人员而言是任务，
对成本人员而言应前置而持续
• 避免两种现象：
不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失
三、在项目开发过程中 “目标成本”是成本管理的前提
规划设计成本管理与成本部门的关系
设计变更签证率 合理的设计费
进度 成本 品质
规划周期 方案周期 扩初周期 施工图周期 景观设计周期 室内设计周期 施工周期
产品的品质 设计失误率 图纸完善程度
项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 部品封样率 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出
设计阶段成本管理的目的
项目 上海公司
项目
规划概念 方案+ 方案 建筑扩初
结构、设 备
扩初+施工 图
景观方案
+ 扩初 +施工图
样板房+ 销售中心 室内设计
其他
25
23 15
0.75 0.59 39.10
3.45 7.77 15.98 9.26 2.98 4.36
总计
43.8
“成本管理”的目的应是“成本 优化”或“成本效益最大化”，主要 是防止成本的本位主义，牺牲了品质
户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
示范区造价
分类
费用
建安费 设计费 家具、用品
（元/平米） （元/平米）
、设施
费
1、土建---销售中
心（临建）
总造价
（元/平米）
2、装修---销售中
心、样板房
3、景观---临时
4、包装---临时标
志、道具
总计
*人均设计管理面积
不提倡人海战术
• --开发规模加大，并不意味着人数呈同比例
公共人防地下室（6 级）
公共普通全地下室
公共半地下室
结构部位
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
各地区含钢量限额指标(kg/m2)
北京
上海
深圳 武汉、东莞
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和进度。
四、在项目设计过程中 实现成本效益最大化的方法
流程与计划
规划方案
建筑方案
部品策划方案 示范区设计
景观方案 施工图
设计周期划定
拿地节点
概念规划周期 实施方案周期
施工图周期
论证阶 策划阶
段
段
概念规划
概念规 概念规 划草案 划方案
设计管理阶 段
实施方案
方案设 扩初设
计
计
施工 图
顺驰项目周期统计表
但从总体上看认为值得。
2）采用工序并联作业：
– 在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交 叉进行。
3）采取规模复制模式：
– 采取“拿来主义”，再适当调改。
4）重视长期性工作：
– 对市场的调查了解把握准确。
计划管理是时间成本的保障
流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加
概念设计
概念设计
规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
部品材料定板封样
销售示范区策划
示范区景观、装修施工图
7个月,从拿地到施工图 项目简介
• 某项目规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19. 核定建筑面积24.07万平方米, 其中花园洋房14.22万平方米, 小高层6.25万平方米, 商业3.48万平方米, 会所1200平方米,
• 2004年12月31日签定土地出让协议 , 2004年11月至12月项目前期准备, 2005年1月至2月概念规划设计投标, 2005年1月至3月住宅户型研究, 2005年3月至5月规划,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图 2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.
规
创 新 设
划 设 计
计
功结 能构 平体 面系
初步设计
立 面 设
单 体 设
部
计计 品
设
计
施工图
施工开始
论证阶 段
拿地节点 规划设计
方案设计
方案 报建
扩初设计
扩初 报建
施工图设计
施工图 报建
工程 管理
产品创新
Hale Waihona Puke Baidu概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
扩初设计
施工图
部品材料调研
景观概念
景观设计
部品材料清单
目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。
结构含钢量
• 保证安全和品质的前提下，减低含钢量
建筑类型
别墅、双拼、花园洋房 (6+1层及以下)
普通多层住宅及公寓(7层及 以下)
小高层住宅及公寓 (建筑高度＜60M)
中高层住宅及公寓 (60M≤建筑高度＜80M)
高层住宅及公寓 (80M≤建筑高度＜100M)
二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”
规划设计阶段成本管理的宏观意识
成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终， 阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。
规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重 要阶段之一
规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设 全过程成本管理的意识
规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识
设 计
总图
设计
计
设计
单体施工图
施工图 施工配合
设计周期建议
拿地时 间
论证阶 策划阶
段
段
概念规划
设计管理阶 段
实施方案 施工图
概念规 概念规 划草案 划方案
方案设 扩初设
计
计
不做限定 75天
规划设计阶段的成本管理
苏伟
2006-8
一、如何认识规划设计
房地产规划设计的全局观---全程设计
房地产全程策划运作
投
规
资
划
决
设
策
计
阶
阶
段
段
项
建 设 阶 段
销 售 阶 段
目 后 评 估 阶
段
房地产全程设计运作
规划设计决定品质、成本和品牌
房地产产品
用地选择 50%
规划设计 30%
销 售 执行 20%
配关系 • 用地对设计的影响 • 容积率对产品的影响 • 环境对产品的影响 • 配套对产品的影响 • 市场对产品的影响
设计管理部门应发挥市场策划作用
策划意图 市场目的
设计管理部门
设计要求 （设计任务书）
设计成果
房地产产品
全程设计对成本管理的意义
• 加强预控。 • 在控制成本低的阶段进行控制
这是全程设计的效益和核心价值
79,717
219,000 2004.04.13
2004.09.18
158
奥林匹克
2004.6 2004.8
2004.10 60 120
城市艺墅 160,300 200,900 2003.11.14 2004.03.06 2004.05.15 113 183
郑东第一 大街
753,700
600,000 2004.04.22 2004.04.01 2004.10.16
上海公 司设 计部
规划面积之和 方案面积之和 施工图面积之和 设计部人数 规划面积之和 方案面积之和 施工图面积之和 设计部人数 规划面积之和 方案面积之和 施工图面积之和
30 48 48 18 62 33.6 15.1 17 63.84 39 39
2.46 1.69 3.38
合理设计费 是保证质量与进度的基本条件之一
规划设计阶段成本管理的内容
规划设计直接成本 产品建造成本 企业品牌建设成本 企业运营能力成本
规划设计直接成本
• 设计费 • 时间成本 • 人力成本
设计费：
规划、建筑、景观、 室内等设计内容全过 程发生的设计、咨询、 研究、审图、模型、 效果图等费用的总和
产品建造成本
定位成本
市场定位---确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以及 投入的各项成本
功能定位---根据 市场定位、竞争 需要确定产品的 功能，决定了满 足产品功能需要 投入的各项成本
创新成本 产品品质
在产品设计中 规划、建筑、 景观、室内设 计等采用的创 新形式、技术、 材料等产生的 成本，
建设成本 施工周期
企业品牌建设成本
自身品牌建设 成本
自身品牌建设需要 在产品设计、建造 上投入的成本