烟台大连龙湖报告

烟台龙湖葡醍海湾烟台龙湖葡醍海湾、、大连星海湾壹号考察报告

2011年10月

2011年10月27日-28日，根据集团工程师协会的安排，景观小组由组长郑敏带队一行15人对烟台龙湖•葡醍海湾和大连华润星海湾壹号项目进行了实地参观考察。

就目前国家对房地产行业进行严厉调控的背景下，上述两个楼盘创造了销售的佳绩，通过对龙湖和华润高端项目的考察，进一步了解到高端房产从产品营造到销售是如何吸引客户、如何打动客户，直至客户下单，更是体会到景观的营造效果对销售的强劲促进力，这为我们下一步工作提供学习和借鉴意义。

一、烟台烟台龙湖龙湖•葡醍海湾

1.1.项目概况项目概况

2.2.项目亮点项目亮点

3.3.项目景观细节项目景观细节

龙湖•葡醍海湾位于北纬37°，烟台养马岛度假区，北临大海与国家4A级风景区养马岛隔海相望，距烟台机场25分钟车程，南邻城市景观大道，向西直达烟台市中心和政务区，向东连通烟威高速。产品类型包括代表龙湖顶尖别墅的颐和墅、有天有地有庭院的葡醍院落及首度公开的度假MINI VILLA，源自安曼与悦榕庄浪漫的四季小院等。

2.2.项目概况项目概况

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建筑类型建筑类型：：叠拼小院墅；

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占地面积占地面积：：4545公顷公顷公顷；；

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建筑面积建筑面积：：3636万方万方万方；；

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容积率容积率：：0.760.76；；•

绿化率绿化率：：60%60%；；

•总户数总户数：：21362136户户；

2.2.项目亮点项目亮点

•成功的操盘能力：9步连环法，环环相扣，步步为营•引用政府用地，超体量样板体验区的打造，多层次的绿化围合、大面积的时花种植，规划、景观效果抢眼。

•错层、讨巧的户型设计，小户型得大面积。

•成本放在刀刃上，重要节点处成本投入相对较大，其他在确保效果的基础上选材较为经济。

（1）成功的营销策略

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葡醍海湾成功操盘模式：

葡醍海湾成功操盘模式

，步步为营

环环相扣，

步连环法，

9步连环法

，环环相扣

9步连环法

9步连环法

9步连环法

9步连环法

9步连环法

9步连环法

9步连环法

9步连环法

9步连环法

精准的操盘模式精准的操盘模式++娴熟的产品营造手法娴熟的产品营造手法==成功成功！！

（2）大体量的样板体验区

龙湖地产通过样板体验区、售楼处和样板间展示未来客户生活的场景通过体验式营销感染客户。因此在体验区的营造上，从体验区选址——规划——线路安排——室内外设计——场景布置都是从感染客户、打动客户这个目的出发而做的精心安排。

龙湖•葡醍海湾样板区规模空前，面积达到27万方，达到龙湖史上最大样板区。主样板区将作为龙湖•葡醍海湾首期主力配套之一“海上森林公园”，

承担起龙湖社区服务功能，但其规模已远超普通项目对社区配套的定义。

教堂广场、四季花厅、海拔15米高坡地园林、1公里临海无边际泳池、漫山遍野的葡萄山谷等一系列具备度假功能的配套，均出现在了海上森林公园之中。与本次主样板区一同开放的还有涵盖的共10大样板间的产品，包括宫殿级独栋别墅、颐和墅独院、葡醍院落、度假小院在内的样板集群。

体验区

将滨海森林公园作为样板体验区

将滨海森林公园作为样板体验区，，设计配套用房设计为样板房设计配套用房设计为样板房，，使客户在参观样板房的途中领略了森林公园的美景和滨海景观的气魄，但同时还给客户错觉以为房子也是如此低密度但同时还给客户错觉以为房子也是如此低密度，，植物如此的郁郁葱葱郁葱葱。。

强化客户来访路线景观体验，客户车行路线区域以曲折、粗放的景观体验为主。

体验区景观设计是在森林公园规划基础上进行的。体验区入口采用先抑后扬的手法，通过道路两侧堆坡和蒙古栎树枝相搭接的手法，形成极强的指引性和围合感。

经过一段压抑的空间，突然眼前一亮，参观者被引入到开阔的世界，高低起伏的山坡、婉转曲折的园路，漫山遍野的蓝花鼠尾草，异域风情的威尼斯小船，亭亭高耸的教堂，勾勒出一幅幅和谐安定的画面，如此大规模美景的样板区让每个人不禁要发出惊叹。

婉转的流水，轻盈的小桥，也构成了一幅美丽的画面。水系采用自然驳岸做法，岸边堆石和水生植物搭配自然。(硬质材料也以选用较经济的材料为主，工艺工法的精度尚能推敲）

贴近项目主题的葡萄种植区。层层后退的台地式葡萄种植贴近项目主题的葡萄种植区

观赏区，形成了极佳的大地景观，同时藤编式挡墙，采用特制的水泥砖，质地感觉较粗犷，与样板区大的公园背景及路边波斯菊、常春藤相搭配非常协调。

无边际泳池

无边际泳池。巧于因借绝佳地理优势，发挥景观设计想象力，设计沙滩引入的无边际泳池。

吸引人气的配套设施

吸引人气的配套设施。婚礼教堂、四季花厅、大型活动的功能性配套设施。

四季花厅、亲水平台

（2）讨巧的户型设计

龙湖善于将经典成熟的产品类型在不同城市大量复制，这样的做法使他们的优质产品得到不断继承的同时，也能够确保其在新的城市开发扩张的时候，保证产品的接受度和品质感。

在葡醍海湾项目，“独栋”及“北独院”延续了象征东方建筑盛世辉煌的“颐和墅”经典外立面。

葡醍海湾样板房除了建筑外观延续龙湖经典之外，其地下室空间利用的也很巧妙。地下室采光井空间进深有3米左右，不但有足够空间种植绿化，还能设计硬质平台，布置室外座椅。地下室内不但采光良好，而且感觉不到在地下的压抑感，毕竟窗外阳光明媚、植物郁郁葱葱、花团锦簇。

：上叠、中叠、下叠的户型设计。户型设计：

户型设计