烟台大连龙湖报告
龙湖主体工程施工单位自评
龙湖海洋商务酒店主体结构工程自评报告一.工程概况夲工程位于山西省晋中市榆次区，工程总建筑面积83579㎡，地下部分共三层、地下三层为乙类常六级防空地下室及車库、设备房。
地下一层、二层、三层为车库及设备用房。
地上部分分为A、B座住宅楼，一至四层由裙房连为一体、住宅楼与酒店间设抗震缝分开、五层至二十七层为住宅楼、住宅楼一至四层及酒店一至五层为酒店配套、酒店六至九层为客房。
主楼为框剪结构，共计28层檐口高度109米超高层住宅楼，群楼为框架结构。
二、结构概况钢筋采用HPB300级钢，HRB400级。
混凝土强度等级如下表：砌体:±0.000以下采用MU7.5蒸压灰砂砖，M5.0水泥砂浆砌筑。
±0.000以上A3.5蒸压加气混凝土砌块，M5.0混合砂浆砌筑。
本工程于2012年3月10日开工，2013年07月20日主体封顶，在施工过程中，我单位严格执行强制性条文，严格按照施工规范及设计要求施工，施工组织设计和施工方案经监理审批后，指导施工。
施工方法：1）、砼施工全部采用协和搅拌站商品砼。
2）、墙柱、梁板施工采用连续浇筑。
3)、梁柱采用电渣压力焊、直螺纹机械连接，模板采用复合板，支撑用钢管碗扣架体系。
三、施工依据1、泛华建设集团有限公司提供的山西龙湖海洋商务酒店施工图纸2、图纸会审记录3、设计变更及技术核定单。
4、经审批的施工组织设计及主体施工方案。
5、工程测量规范GB50026-2007。
6、砼结构工程施工质量验收规范GB50204-2011。
7、钢筋焊件接头试验方法标准JGJ/T27-2001。
8、普通砼配合比设计规程JGJ55-2000。
9、建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001。
10、砼质量控制标准GB50164-2011。
11、砼强度检验评定标准GB/T50107-201012、砌体工程施工质量验收规范GB50203-200213、《预拌砂浆应用技术规程》JGJ/T223-2010,四、原材料见证取样质量控制情况1、钢筋原材：6.58-108-258-252、钢筋焊件14、16、18、20、2216-2220、22、25、283、混泥土试块1）砼标养试块2）砼同条件养护试块3)砂浆试块3、水泥：用于二次结构，采用“鹿恒水泥”“恒达鑫水泥”“平山县水泥”水泥P.S.A32.5，材料进场均有见证取样送检。
龙湖地产经营发展分析报告
龙湖地产经营发展分析报告2021年8月一、估值对比：龙湖显著高于其他房企1.1 龙湖PE（2021E）在20 家主流房企中排名首位从估值水平看，龙湖集团PE（2021E）在20家主流房企中排名首位。
根据Wind 一致预期，截至2021 年6月7日，龙湖PE（2021E）为8.8倍，高于恒大（7.0倍）、万科A（6.7倍）、华润（6.6 倍）、招蛇（6.1 倍）等其他19 家主流房企。
图表1 龙湖集团PE（2021E）高于其他主流房企（截至2021/6/7）总市值（亿元，左轴）PE（2021E）350030002500200015001000500 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0龙湖集团中国恒大万科华润置地招商蛇口新城控股旭辉控股保利地产华侨城世茂集团中国金茂绿地控股金地集团碧桂园金科股份中海发展阳光城中梁控股融创中国中南建设资料来源：Wind，市场研究部注：PE（2021E）来自Wind 一致预期1.2 龙湖过去3 年股价涨幅在20 家主流房企中排名首位从股价表现看，龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名首位。
截至2021年6 月7日，龙湖集团过去一年股价涨幅为24.8%，20 家主流房企平均涨幅为-5.7%，龙湖集团排名第3 位；过去三年股价涨幅为103.2%，20 家主流房企平均涨幅为5.6%，龙湖集团排名第1 位。
图表2 龙湖集团过去1年股价涨幅在20家主流房企中排名第3（截至2021/6/7）604020过去1年股价涨幅（%）华新城控股龙湖集团旭辉控股华润置地绿地控股万科碧桂园中梁控股保利地产中南建设金地集团阳光城融创中国中海发展金科股份招商蛇口中国恒大世茂集团中国金茂侨城-20-40-60资料来源：Wind，市场研究部图表3 龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名第1（截至2021/6/7）120 100 80 60 40 203过去年股价涨幅（%）龙新城控股金科股份华侨城华润置地旭辉控股金地集团保利地产万科世茂集团绿地控股融创中国中梁控股中南建设阳光城中国金茂中海发展碧桂园中国恒大招商蛇口-20 -40 -60 湖集团资料来源：Wind，市场研究部为分析龙湖集团股价持续稳健、估值水平高企之因，我们选取万科A、保利地产、招商蛇口、金科股份这四家主流房企与龙湖集团进行对比，剖析后者在地产开发、多元化等方面优势，继而解答龙湖高估值之谜。
大连凌水河调查报告
目录一、水是生命之源 (2)二、水质标准 (3)三、大连凌水河水质调查行动 (5)一、水是生命之源它几乎无处不在！江河中、海洋中、空气中、人体内，它几乎无孔不入。
它是构成大气环境的重要组成部分，也是人体或者是地球上所有生命体的重要组成部分。
它就是生命之源：水！它孕育了地球上的原始生命，并一直孕育着地球上所有的生命。
它分布于海洋、江、河湖地下水、大气水以及冰川共同构成的地球水圈中。
地球表面有71%被水覆盖，从空中来看，地球是个蓝色的星球。
地球上水的体积大约有 1 360 000 000 立方公里，其中，海水约占97.3%，淡水仅占2.7%，大部分存在于地球南极、北极的冰川、冰盖、及深层地下水中，可以利用的淡水资源只有江、河、淡水湖和地下水的一部分，总计不到淡水总量的1%。
水对气候具有调节作用。
大气中的水汽能阻挡地球辐射量的60%，保护地球不致冷却。
海洋和陆地水体在夏季能吸收和积累热量，使气温不致过高；在冬季则能缓慢地释放热量，使气温不致过低。
水是生命的源泉。
人对水的需要仅次于氧气。
人如果不摄入某一种维生素或矿物质，也许还能继续活几周或带病活上若干年，但人如果没有水，却只能活几天。
人体细胞的重要成分是水，水占成人体重的60~70%，占儿童体重的80%以上。
水份有什么作用呢？人的各种生理活动都需要水，如水可溶解各种营养物质，脂肪和蛋白质等要成为悬浮于水中的胶体状态才能被吸收；水在血管、细胞之间川流不息，把氧气和营养物质运送到组织细胞，再把代谢废物排出体外，总之人的各种代谢和生理活动都离不开水。
水是人类赖以生存的主要物质之一，随着世界人口的增长和工农业生产的发展，用水量也在日益增加。
我国属于贫水国家，人均占有淡水资源仅2700m^3，低于世界上多数国家。
由于人类的生活和生产活动，将大量未经处理的工业废水、生活污水、农业回流水及其其他废弃物往往直接排入环境水体，造成水资源的污染，水质恶化，使淡水资源更加短缺。
烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。
拓展策划-龙湖-青岛、烟台两地龙湖项目考察报告.PPT
二层
三层 .
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葡醍院落～中叠户型
功能布局：首层布置餐厅与厨房，
二层布置客厅与两间卧室，并设有两处景观露台。 地下一层为休闲娱乐用房
户型特点：拥有丰富的上下三重庭院，地下庭院
首层入户花园、二楼景观露台， 充分呈现别墅生活品质。 三层最佳景观高度，视野开阔
地下一层
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一层
二层
葡醍院落～上叠户型
功能布局：二层设置餐厅厨房
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3. 产品销售
龙湖滟澜海岸是龙湖地产在青岛开发的首个高端别墅及精装住宅项目
• 产品类型： 叠拼（地上4层）：上下跃层，南院（叠上），北院（叠下） 和院（地上3层）：类独栋双拼别墅——主推产品 洋房（地上6层） 高层：南北跃层住宅——消化容积率产品
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威尼斯式的 运河水系
A地块规划效果图
27万平方米 森林公园
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用地面积45万平米 建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60%
项目北侧规划建设27 万平米的森林公园，以 坡地小镇的风貌，不仅 减少海风海沙的影响， 并营造山峦起伏的森林 效果。
别墅门前精心设计威 尼斯式的运河水系，河 道交汇处最宽达62米。 别墅组团皆以流水相连， 营造蔓延与水上的香格 里拉别墅。
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颐和墅户型组合
每2套相邻户型为镜像对称关系 每4套户型可围合形成一个组团院落
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颐和墅户型分布
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颐和墅-南院
功能布局：
地下一层为休闲娱乐用房；首层设置起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设置 主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。 户型特点： 户型平面总体成L型布置，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。 地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。
龙湖地产财务风险分析及对策研究 (1)
中国地质大学长城学院本科毕业论文题目龙湖地产财务风险分析及对策研究院别经济学院专业会计学学生姓名冯智智学号013130543指导教师杨桂花职称教授2017 年 4 月30 日龙湖地产财务风险分析及对策研究摘要在市场经济活动中，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，它贯穿于企业生产经营活动的整个过程，它的存在会对企业的生产经营产生重大影响，经济活动的高风险迫使企业必须识别所面临的财务风险，并在此基础上制定和实施对自己最有效应对措施，减少可能的损失，维持企业的正常经营。
房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，资金投入大、存货周转期长、回收期长、与变现能力差的特点决定了其必然存在财务风险。
如何在房地产企业开发经营过程中有效、全面、系统地防范财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。
本文首先对财务风险的概念、特征以及内容做了简要的概述，其次从筹资、投资、资金回收和收益分配四个方面对龙湖地产有限公司可能存在的财务风险进行了全面分析，针对其存在的财务风险提出了应对企业财务风险的措施，并给房地产企业财务风险分析及对策提供有益的参考。
关键词：房地产企业；财务风险；风险应对ABSTRACTIn market economic activities, financial risk is the inevitable outcome of the modern enterprise in the face of market competition, it throughout the whole process of enterprise production and operation activities, it will be to enterprise's production and operation have a significant impact, economic activity, high risk faced by forcing enterprises must identify financial risk, and on the basis of formulating and implementing the most effect on measures to oneself, to reduce possible losses, maintain the normal operation of the enterprise. Real estate industry as a typical capital-intensive industry, capital investment, the inventory turnover period is long, long payback period, and the difference cashability determines the characteristics of the inevitability of financial risk. How to effectively in the process of real estate enterprise development management, comprehensive, system to guard against financial risks, the enhancement enterprise competitive advantage is particularly necessary. This article first to the financial risk of the concept, characteristics and content of a brief overview of the second recovery and income distribution from financing, investment, capital four aspects of LongHu real estate co. LTD. There may be a financial risk has carried on the thorough analysis, aiming at the existence of the financial risk is put forward to reduce the enterprise financial risk response, and to the real estate enterprise financial risk analysis and countermeasures to provide the beneficial reference.Key words：Poly Real Estate;Financial Risk;Risk treatment目录1前言 (1)2财务风险相关理论概述 (1)2.1财务风险的概念 (1)2.2财务风险的特征 (2)2.3财务风险的分类 (2)2.3.1筹资风险 (2)2.3.2投资风险 (2)2.3.3资金回收风险 (3)2.3.4收益分配风险 (3)3龙湖地产有限公司基本情况介绍 (3)3.1公司简介 (3)3.2经营范围与经营现状 (4)4“龙湖地产”财务风险分析 (5)4.1筹资风险分析 (5)4.2投资风险分析 (9)4.3资金回收风险分析 (10)4.4收益分配风险分析 (12)5“龙湖地产”财务风险防范与控制对策 (13)5.1优化资本结构，拓宽筹资渠道 (13)5.2提高资金管理水平，提高资金利用效率 (13)5.3加强投资项目的可行性研究分析 (13)5.4完善投资项目经营管理 (13)6结论 (14)参考文献 (15)致谢 (1)1前言中国自发布住房改革的相关政策后，房地产行业在促进我国经济发展方面功不可没。
龙湖集团业绩报告2023
龙湖集团业绩报告20231. 引言本报告是针对龙湖集团在2023年的业绩表现进行的全面分析和总结。
通过对集团经营状况、财务状况、市场竞争力等方面的评估，旨在为股东、投资者和其他相关利益相关者提供一个全面的了解。
2. 经营状况2.1 公司概述龙湖集团是中国一家知名的房地产开发商和运营商，成立于1993年。
经过多年的发展，集团已经跻身于中国房地产行业的前列，涉足住宅、商业、办公等多个领域。
在2023年，龙湖集团依然保持了稳健的经营态势，并通过不断的创新和改革来提升自身的市场竞争力。
2.2 销售业绩在2023年，龙湖集团的销售业绩再次取得了显著的增长。
根据统计数据显示，集团全年签约销售额达到了500亿元，比去年增长了20%。
这主要得益于集团在产品质量、营销策略和客户服务方面的不懈努力。
2.3 项目开发情况龙湖集团在2023年共开发了多个项目，涵盖了住宅、商业和公共设施等领域。
其中，位于一线城市的高端住宅项目取得了较好的销售成绩，成为集团业绩的重要支撑点。
此外，集团还积极开发了一些商业物业，通过引入知名品牌和特色商业模式，提升了项目的吸引力和竞争力。
3. 财务状况3.1 营业收入在2023年，龙湖集团的营业收入达到了200亿元，比去年增长了15%。
这主要得益于销售业绩的提升和项目的开发进展。
3.2 利润状况集团在2023年实现了税前利润30亿元，税后利润25亿元，分别比去年增长了10%和12%。
这反映了集团在成本控制、资金运作和风险管理等方面的有效措施。
3.3 资产情况截至2023年年底，龙湖集团的总资产达到了600亿元，较去年增长了8%。
资产负债比率为50%，反映了集团资金结构的稳健性和风险承受能力。
4. 市场竞争力4.1 品牌知名度龙湖集团作为中国知名房地产开发商，拥有较高的品牌知名度和美誉度。
在2023年，集团通过广告宣传、项目质量和客户口碑等方面进一步巩固了品牌地位。
4.2 市场份额根据市场调查数据显示，龙湖集团在2023年的市场份额达到了10%，比去年略有增长。
龙湖地产集团-投资发展--合作项目--尽职调查清单
尽职调查清单目录一、公司的基本信息及历史沿革 (3)二、公司的股东 (4)三、公司对外投资公司的情况 (6)四、关联交易与同业竞争 (7)五、公司的业务和技术情况 (8)六、公司的重大合同 (9)七、公司的债权债务和担保 (9)八、公司的主要财产 (10)九、公司的知识产权 (13)十、公司的诉讼、仲裁、行政处罚及监管措施 (13)十一、公司的财务和税务 (14)十二、公司的管理层及员工 (15)附表一：重大合同统计汇总表 (17)附表二：贷款合同汇总表 (18)附表三：担保情况汇总表 (19)附表四：土地汇总表 (21)附表五：房产汇总表 (22)附表六：土地租赁汇总表 (23)附表七：在建工程汇总表 (24)附表八：房屋租赁汇总表 (25)附表九：知识产权汇总表 (27)附表十：公司涉诉案件情况统计表 (29)一、公司的基本信息及历史沿革1.1请提供公司所持有的全部证照（包括但不限于现行有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、国有资产产权登记证(如有)、外汇登记证(如有)、外债登记证(如有)、财政登记证(如有)等）。
1.2请提供公司组织结构图及各部门职责。
1.3请提供公司自成立至今的全部工商登记档案资料，并由工商行政主管机关在该等资料之上及/或其骑缝处加盖工商查询章，主要包括：1.4.1公司设立的工商登记档案资料，包括但不限于发起人协议、股东会决议、从国家、省级和/或地方人民政府获得的对公司设立的政府主管机关批文、《公司章程》等文件；1.4.2公司成立之后历次变更（包括但不限于公司名称、住所、增减注册资本、股权转让、法定代表人变更等）的工商登记档案资料，包括但不限于所有从有关国家、省级和/或地方政府获得的对上述事项的批文（包括公司《法人营业执照》、批复、批准证书及相应的外汇登记证/卡）及董事会决议、股东会决议、增资协议、资产评估报告、股权转让协议等；1.4.3公司自设立以来的历年工商年检报告；1.4.4公司章程及其全部修改及补充文件。
2024年大连市房地产市场环境分析
2024年大连市房地产市场环境分析1. 引言本文旨在对大连市的房地产市场环境进行全面分析。
首先介绍大连市的基本情况，然后对房地产市场的整体发展情况进行概述。
随后，将重点分析市场供求状况、政府政策和市场竞争情况等因素对大连市房地产市场的影响。
最后，对未来房地产市场的发展趋势进行预测。
2. 大连市概况大连市位于辽宁省东南部，是中国重要的沿海城市之一。
该市拥有优越的地理位置和良好的自然环境，是重要的经济中心和对外开放窗口。
大连市的人口规模较大，且不断增长，使得房地产市场具有广阔的发展空间。
3. 房地产市场发展概况近年来，大连市的房地产市场发展较为迅速。
城市化进程加快，人口集中，推动住房需求的增加。
同时，政府出台了一系列鼓励房地产市场的政策，促进了市场的繁荣。
4.市场供求状况大连市的房地产市场供求状况在一定程度上呈现供不应求的局面。
购房者数量较多，而供应量相对有限。
尤其是一些热门区域的房源常常供不应求，导致房价上涨。
5.政府政策影响政府的政策对房地产市场有着重要的影响。
近年来，大连市政府出台了一系列鼓励购房的政策，如减免税收、提供购房补贴等。
这些政策刺激了购房者的购买热情，进一步推动了房地产市场的发展。
6.市场竞争情况大连市房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争相推出各类优质项目。
开发商之间的竞争不仅体现在房屋质量和价格上，还体现在供应方式、销售策略等方面。
竞争的加剧加快了市场的发展速度。
7.发展趋势预测根据大连市房地产市场目前的发展情况和未来趋势，可以预测以下几点：1）市场供求矛盾将进一步加剧，房价有望继续上涨；2）政府将出台更多支持房地产市场的政策，进一步刺激市场的发展；3）市场竞争将继续激烈，开发商将不断提高产品质量和服务水平，以吸引更多购房者。
8. 结论综上所述，大连市的房地产市场在经济发展和政府政策的推动下，呈现出供不应求、竞争激烈的特点。
市场的发展前景广阔，但也存在一定的风险。
为了保持市场的稳定和健康发展，有关部门需要加强监管，确保市场的有序运行。
【薪酬】龙湖地产企业薪酬数据分析报告
人力资源管控——人员薪酬
薪酬调整流程：公司薪酬调整主要调整建议由各部门负责人进行职位的评估 与方案建议，人力资源部执行流程操作，最后由总经理进行审批
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人力资源管控——人员薪酬
销售系列：员工收入由基本工资+效益奖金+福利保障三大块，薪资水平较有 竞争力，对员工起到保障和激励作用
销售序列等级制度
花红
300 80 342 486
退休福利供款
以权益结算 及股份为基
础的付款
3
—
8
473
5
422
5
214
479
5
204
总计
713 774 963 899 855
单位：万元
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人力资源管控——人员薪酬
薪酬调整：员工年保障收入调整机理——调薪矩阵示意图
员工个人调整时要参考其CR值，原则上CR值越小，同等条件下，调薪比例越高。 调薪矩阵中的百分比指的是公司当时下达指导调薪比例的倍数，如：某员工年度综合评价结 果为2，CR值为80%，所在组织的指导调薪比例为10%，那么该员工的个人调薪比例为： 10%x160%=16%。 根据调薪矩阵和指导比例计算出来的个人调薪比例是一个参考值，原则上会再设置一个浮动 范围，比如设定为上下20%，那么针对上面员工的指导调薪比例为16%x（1±20%）。
权激励为主
基本薪资150万/年左右，个体
6级
第二、三阶段地区公司（4－10个项目）胜任的职能副总；相对独立的“项目 公司”的总经理。
差异较大，90%人员持股，
股权激励为主
项目总监；独立胜任的项目研发、工程、营销总监，以及具备全项目价值管理 基本薪资80万/年左右，个体
5级 及独立进行合约规划的项目成本总监；在专业技术上能独立工作的职能专业模 差异较大，70%人员持股，
龙湖镇房地产市场分析报告
市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑 振兴地块301亩 温莎城堡 永丰· 金沙湾 红河谷 群缘置业43亩 新郑广成置业92亩 悦府海棠 龙湖上公馆 丹石街区 双桥印象 国瑞城 梧桐郡 龙熙湖畔
市中心
十 一 公 里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区 11 公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区 18 公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
龙湖地产环境分析报告
龙湖地产公司营销环境分析报告一、引言龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。
集团总部设在北京，现有员工5800多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
二、外部环境分析（五力分析法）（一）潜在进入者:随着社会经济的发展，物价的飞涨，重庆的房价也是突飞猛进。
自中国加入wto以来，外商外资的不断涌入，重庆也不例外的在房产行业新起的公司很多。
新的房产公司也将对龙湖有着阻碍作用。
发展中的龙湖更需要雄厚的资金及特色的经营才能出奇制胜，脱颖而出，因此潜在的竞争对手影响着公司的长远发展。
同时，政府的政策随时改变，要对政府的政策要做出相应的措施。
对新的信息要及时更新，密切关注政策法规，从中权德的轻重依法办事，效果更好。
(二)竞争对手分析：金科，一个到解放碑只有5分钟路程的金科花园起家的金科企业，同时以金科天籁城享誉重庆的金科。
在重庆楼市具有举足轻重的地位，再2011的重庆地产排行榜上又有了金科的熟悉身影。
金科在重庆地产市场，一向以学习与COPY先进经验，不断创新产品的形象出现在重庆市场上，其天籁城基本奠定了其在重庆花园洋房市场的领袖地位。
接着金沙水岸与绿韵康城等高层景观住宅也创造了不凡的销售业绩。
金科实力雄厚，综合能力强，专注产品和自身的资源条件，资源整合十分不错。
华宇，华宇在重庆市场上是一个两面性极强的企业，在地产业界包括新闻界对华宇的评价一直不高，诟病者不在少数；然而在地产销售市场上，华宇却以其骄人的业绩，告诉人们，华宇的产品是深受广大消费者认同的产品，而华宇企业也为消费者心目中可以信赖的产品。
龙湖项目产品定位策划报告(修改)
项目名称
物业形态
户型（平米）
现售高层云顶和泊郡二期
21世纪国际城
紧凑性户型、大规 划、多元化 欧式风格
现为三期尾盘，80平米2房和89平米 3房销售最快，大户型销售相 对缓慢
龙湖沁园春
纯别野、江南风格
已销售90%，销售较慢
城市文脉 原生 生活
双湖花苑
地段商业价值、紧 凑性户型 电梯洋房、下沉式 广场 复合功能园区内的 住宅
尾盘，剩余4层以上大户型
龙湖镇 大学城 书香人文 社区
中原首版居家 养老精品 社区 ——
金秋老年公寓
已销售70%，现月均销售15套左右
龙源国际轻纺城
已销售60%，销售速度较慢
龙湖区域只有龙泊圣地的别墅和21世纪国际城去化较好，龙泊圣地别墅由于资源稀缺，21世纪国际城 是大规模社区、营销推广到位、户型设计功能性强等特点。目前，由于整体市场低迷，居易国际的两 个大盘去化速度明显减小。 区域其它楼盘的去化一般，主要以低价位可享受区域景观资源吸引客户。龙源轻纺城因规划较差、户 型设计不合理销售较慢，龙泊圣地因市场对高层接受度不高和整体市场的观望态势，处于滞销状态。
21世纪国际城 龙湖沁园春 双湖花苑
金秋老年公寓
电梯多层
2980元/㎡
龙源国际轻纺城
多层
2050元/㎡
别墅类： 独栋项目只有龙泊圣地在售，均价在12000元/㎡左右，按不同套型和不同位置价格各不 相同，龙泊圣地每套总价在360-700万之间，差距较大。 龙泊圣地和沁园春的联排和双拼，因地块规模、景观资源、公司实力、产品品质不同， 价格差别较大，龙泊圣地在5000-8000元，总价76-200万，沁园春价格在4000元，总价在 57-100万；
龙湖中期运营停止点之附件6 验收风险汇总
生质疑。导致交房日交房率降低。
对策： 根据2.1期经验，在房管局进行地上
实测面积报告出具的同时，协调具有资 质的测绘单位出具盖章版的地下测绘报 告用于交房日业主查询，以此降低业主 疑虑。
3
问题二 3.1期施工图审查风险
问题二：3.1期施工图审查风险，3.1期变更及洽 商过多将会影响竣工图的绘制及审核。
方案二：如加设的890个点位，连同2期所有点位，超出2期采购的机柜最大容量，机柜 无法正常运行，将会频繁死机，则需要另行加设一台消防主机（含备用蓄电池、打印机 、总线盘、多线盘、广播主机、功放、电话主机等，不含CRT彩显），则，从消防工程 公司报价价格为3w~3.5w。
从厂家直接采购的话，需在此基础上，扣除给消防工程公司的利润，一般为10%~20% 之间。
验收工作中，消防局对此部分内容检测敏感点不高，需与消防部门提前沟通、说 明，以及后续及时跟进和完善景观电气方面的施工内容，结合2.1验收情况，风险 较小。
13
问题三 消防电检—消防火灾报警系统验收风险
3）9#、10#、11#消防火灾报警系统接入2.2控制中心，主机点位容量需满足系统 使用点位容量要求。
1）住户用电部分存在使用临时电验收风险: 风险：
①电业局供电政策改变，额外要求实名入住率达到、信号覆盖满足要求后方 可供电；
②手续、流程、以及工期的多变性、随机性； 对策：
ⅰ）提前掌控供电准备、满足条件，作出相应工期调整、预先布控； ⅱ）因临电验收存在相关工程案例，消防局对此敏感点不高，故需与消防局 相关部门沟通工作提前介入，做好验收前期协调；
原2期机柜扩充容量如满足增加的31一组团粗算的890个点位比方说主机柜型号最多容量为5500个点位现场设计容量为3800个点位这样的话需加设56块回路板1块回路板1个回路平均240左右个回路点位从消防工程公司报价为3000多块钱正常运行每个回路板一般带170180个点位这样现场所有的点位容量没有超过2期所采购的机柜最大容量一般机柜的容量会比现场系统设计总容量超出2030的点位富裕数系统可以正常运行可以比同电脑cpu运行工况理解
《小区调研报告》PPT课件
从总的方面来看，小区的绿化是 以滨江栈道为主轴，各个步行道以 主轴为中心，向外围拓展，形成一 个类似树枝状的绿地骨架，山体水 体以及组团种的绿地则是填充其中 的肌肤，而多种多样的植物便是构 成大环境的基本细胞。以步行道为 线，将各个组团为点连接起来，构 成了一条绿色步行轴。
在小的方面，小区的绿化做的非 常的到位，覆盖了上中下所有的空 间。上面出了山地本身的一些吸引 人们向上看的目光外，二层廊道挑 台的一些绿化也在吸引着人们的眼 球；中间在以绿色植物为主的色调 --精品-中，零星的点缀着一些开不同颜色 的树种，景观层次显得十分丰富。
重不足，导致绿地被严重破坏
--精品--
七、公共建筑现状
文化：欧陆风情文化下沉广场，四季花城曲艺会所 休憩：水系绿带、秋水广场 商业服务：时代广场、怡家超市、时尚生活馆、大型 综合超市、小区内宾馆 金融邮电：小区配套银行、邮局、中国银行
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烟台龙湖葡醍海湾烟台龙湖葡醍海湾、、大连星海湾壹号考察报告
2011年10月
2011年10月27日-28日，根据集团工程师协会的安排，景观小组由组长郑敏带队一行15人对烟台龙湖•葡醍海湾和大连华润星海湾壹号项目进行了实地参观考察。
就目前国家对房地产行业进行严厉调控的背景下，上述两个楼盘创造了销售的佳绩，通过对龙湖和华润高端项目的考察，进一步了解到高端房产从产品营造到销售是如何吸引客户、如何打动客户，直至客户下单，更是体会到景观的营造效果对销售的强劲促进力，这为我们下一步工作提供学习和借鉴意义。
一、烟台烟台龙湖龙湖•葡醍海湾
1.1.项目概况项目概况
2.2.项目亮点项目亮点
3.3.项目景观细节项目景观细节
龙湖•葡醍海湾位于北纬37°，烟台养马岛度假区，北临大海与国家4A级风景区养马岛隔海相望，距烟台机场25分钟车程，南邻城市景观大道，向西直达烟台市中心和政务区，向东连通烟威高速。
产品类型包括代表龙湖顶尖别墅的颐和墅、有天有地有庭院的葡醍院落及首度公开的度假MINI VILLA，源自安曼与悦榕庄浪漫的四季小院等。
2.2.项目概况项目概况
•
建筑类型建筑类型：：叠拼小院墅；
•
占地面积占地面积：：4545公顷公顷公顷；；
•
建筑面积建筑面积：：3636万方万方万方；；
•
容积率容积率：：0.760.76；；•
绿化率绿化率：：60%60%；；
•总户数总户数：：21362136户户；
2.2.项目亮点项目亮点
•成功的操盘能力：9步连环法，环环相扣，步步为营•引用政府用地，超体量样板体验区的打造，多层次的绿化围合、大面积的时花种植，规划、景观效果抢眼。
•错层、讨巧的户型设计，小户型得大面积。
•成本放在刀刃上，重要节点处成本投入相对较大，其他在确保效果的基础上选材较为经济。
（1）成功的营销策略
：
葡醍海湾成功操盘模式：
葡醍海湾成功操盘模式
，步步为营
环环相扣，
步连环法，
9步连环法
，环环相扣
9步连环法
9步连环法
9步连环法
9步连环法
9步连环法
9步连环法
9步连环法
9步连环法
9步连环法
精准的操盘模式精准的操盘模式++娴熟的产品营造手法娴熟的产品营造手法==成功成功！！
（2）大体量的样板体验区
龙湖地产通过样板体验区、售楼处和样板间展示未来客户生活的场景通过体验式营销感染客户。
因此在体验区的营造上，从体验区选址——规划——线路安排——室内外设计——场景布置都是从感染客户、打动客户这个目的出发而做的精心安排。
龙湖•葡醍海湾样板区规模空前，面积达到27万方，达到龙湖史上最大样板区。
主样板区将作为龙湖•葡醍海湾首期主力配套之一“海上森林公园”，
承担起龙湖社区服务功能，但其规模已远超普通项目对社区配套的定义。
教堂广场、四季花厅、海拔15米高坡地园林、1公里临海无边际泳池、漫山遍野的葡萄山谷等一系列具备度假功能的配套，均出现在了海上森林公园之中。
与本次主样板区一同开放的还有涵盖的共10大样板间的产品，包括宫殿级独栋别墅、颐和墅独院、葡醍院落、度假小院在内的样板集群。
体验区
将滨海森林公园作为样板体验区
将滨海森林公园作为样板体验区，，设计配套用房设计为样板房设计配套用房设计为样板房，，使客户在参观样板房的途中领略了森林公园的美景和滨海景观的气魄，但同时还给客户错觉以为房子也是如此低密度但同时还给客户错觉以为房子也是如此低密度，，植物如此的郁郁葱葱郁葱葱。
强化客户来访路线景观体验，客户车行路线区域以曲折、粗放的景观体验为主。
体验区景观设计是在森林公园规划基础上进行的。
体验区入口采用先抑后扬的手法，通过道路两侧堆坡和蒙古栎树枝相搭接的手法，形成极强的指引性和围合感。
经过一段压抑的空间，突然眼前一亮，参观者被引入到开阔的世界，高低起伏的山坡、婉转曲折的园路，漫山遍野的蓝花鼠尾草，异域风情的威尼斯小船，亭亭高耸的教堂，勾勒出一幅幅和谐安定的画面，如此大规模美景的样板区让每个人不禁要发出惊叹。
婉转的流水，轻盈的小桥，也构成了一幅美丽的画面。
水系采用自然驳岸做法，岸边堆石和水生植物搭配自然。
(硬质材料也以选用较经济的材料为主，工艺工法的精度尚能推敲）
贴近项目主题的葡萄种植区。
层层后退的台地式葡萄种植贴近项目主题的葡萄种植区
观赏区，形成了极佳的大地景观，同时藤编式挡墙，采用特制的水泥砖，质地感觉较粗犷，与样板区大的公园背景及路边波斯菊、常春藤相搭配非常协调。
无边际泳池
无边际泳池。
巧于因借绝佳地理优势，发挥景观设计想象力，设计沙滩引入的无边际泳池。
吸引人气的配套设施
吸引人气的配套设施。
婚礼教堂、四季花厅、大型活动的功能性配套设施。
四季花厅、亲水平台
（2）讨巧的户型设计
龙湖善于将经典成熟的产品类型在不同城市大量复制，这样的做法使他们的优质产品得到不断继承的同时，也能够确保其在新的城市开发扩张的时候，保证产品的接受度和品质感。
在葡醍海湾项目，“独栋”及“北独院”延续了象征东方建筑盛世辉煌的“颐和墅”经典外立面。
葡醍海湾样板房除了建筑外观延续龙湖经典之外，其地下室空间利用的也很巧妙。
地下室采光井空间进深有3米左右，不但有足够空间种植绿化，还能设计硬质平台，布置室外座椅。
地下室内不但采光良好，而且感觉不到在地下的压抑感，毕竟窗外阳光明媚、植物郁郁葱葱、花团锦簇。
：上叠、中叠、下叠的户型设计。
户型设计：
户型设计
下叠户型下叠户型：：入户门及地下室空间、庭院。
中叠户型中叠户型：：下沉空间及主卧室露台（“室外空间室内化”，龙湖露台等空间软装布置按照室内场景布置，不但作为室内空间的延续，还给业主提供了一个自己的享受自然的平台。
）。
：主卧露台及次卧阳台。
上叠户型：
上叠户型
葡醍海湾样板房室内精装修比较温暖，比较吸引人，能够让人很放松，有“家”的感觉。
在硬装上，与绿城样板房大面使高档用石材不同，其样板房墙面多采用墙纸、乳胶漆等材料，地面以木地板和仿古砖相结合，没有大手笔的挥霍，但是在软装上却花费大量心思，将生活场景布置的淋漓尽致，来打动客户柔软的内心。
3.3.项目景观细节项目景观细节
景观细节1：靠近人行通道两侧，目之所及，树穴经过细心打理。