房地产开发资金的筹集

资金筹集渠道 资金筹集方式
自有资金、国内债务资金和国外债务资金
吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、 向 银行借款等
5.1.3房地产开发项目资金筹集的分类
［从融资主体上 : 从融资渠道上 从资金偿还特性上
房地产企业融资
、房地产项目融资
•_
,直接筹资
•_
间接筹资
J ________________
信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证 或股票的方式受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产 抵押贷款投资。
通过该方式往往可获得部分预售收入，但是内部认购时 一般 没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护
开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程 款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。
5.1.5房地产开发项目资金使用的特性
5.1.6房地产开发资金筹集的名词分类
长期资金筹集
短期资金筹集
直接筹集资金
间接筹集资金
资金成本
资本结构
财务风险
财务杠杆
>_____________________________________
5.1.7房地产开发资金筹集的目的
实现项目投资开发目标和企业发展目标 偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构
5.1.1房地产开发资金总额的构成
竞争性项目
建设项目的分类 < 基础性项目
(
)
公益性项目
,
5.1房地产开发资金筹集的基本概念
5.1.1房地产开发资金总额的构成
资本金（注册资金） r 自有资金
<:
:
-------- --------- 资本溢价（计入资本公积金）
资金总额
<
<"
___----
--------- . 长期借款
'权益筹资 <\ 、债务筹资
其他分类方式
5.1.4房地产开发项目资金筹集的主要方式
自有资金筹集
资本金筹集
股票筹集
I
商品房预售
债务资金筹集
债务资金筹集
房地产金融创新
住房抵押贷款证券化
J
J
房地产投资信托
其他方式
内部认购 承包商垫资
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后 通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险
FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI —
5. 2. 2发行债券
3.企业债券的发行价格
I
J
是债券投资者认购新发行的债券时实际支付的价格； 等价发行、溢价发行、折价 发行；
计算公式
\/
4企业债券筹资的优缺点
(1) 优点;
(2) 缺点;
5. 2. 3发行股票
按照股东承担风险和享有权益的大小：普通股和优先股 按投资主体的不同可划分为：国家股、法人股、个人股、外资股 按股票票面是否记名、可分为记名股票和无记名股票 股票的特点
贷款人的权利和义务
银行短期借款的优缺点
,
银行长期借款的优缺点
5. 2. 2发行债券
1 .企业债券的种类和特点
票面应当载明的内容； 记名债券和无记名债券； 企业债券的特点
\/
2.企业债券的发行 (1) 企业发行债券的条件； (2) 发行企业债券的管理； (3) 企业债券的发行方式。
■
房地产开发与投资分析
/ ： <借入资金
---------< 流动资金借款
Iwenku.baidu.com
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<其他短期借款
―
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5.1房地产开发资金筹集的基本概念
5.1.1房地产开发项目资金筹集的概念
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，（ 为 房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项 目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。
5.1.8房地产开发资金筹集的基本原则
时机适当原则 安全性原则 经济性原则 可行性原则 盈利性原则
房地产开发与投资分析 FANGDICHAN YU TOUZIFENXl
5. 2房地产开发资金的筹集方式
5. 2.1向银行借款
归还借款方式
[■距缨 |
借款合同
借款合同
定期按等额还本，每期付息一次 定期按等额还本付息 每期计息并付息一次，不还本金，本金 到 期一次还清 到期本金利息累计一次付清 借款合同的基本条款 借款人的权利和义务
/、
目公司主要成员
BOT方式的基本特征 成立项目公司 \_____________________________________Z
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第5章房地产开发资金的筹集
房地产开发企业为了解决某个或某些项目的投资资金 来 源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资 金 的活动。
房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集 统称为房地产开发资金筹集。
5.1房地产开发资金筹集的基本概念
设立股票有限公司并申请公开发行股票； 原有企业 改组设立股票股份有限公司申请发行； 股份有限公 司增资申请公开发行股票； 定向募集公司申请公开
发行股票； 股份公司申请股票上市交易的条件。
5. 2. 3发行股票
股票发行的程序
申请人聘请专业性机构进行审定评估，向主管部门提出申请； 国家 发行规模内，对发行申请作出审批； 批准的发行申请送证监会复审，同意后向证交所申请，经同意 后， 方可发行股票。
发行与承销方式
股票发行方式：股东优先认购、定向募集、公开发行; 股票承销方式：包销、代销；
MJ 聚潇耘
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5. 2.4自有资金筹集
资本金筹集
寿集方式； 出资方式； ［实
收逐系&制度;
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企业公积金 II—
资本公积金 盈余公积金
5. 2. 5!1吸5 收外商投资
外商投资的方式 外商投资的审批程序
合资经营（股权式经营）； 合作经营（契约式合营）； 外资独营。
资金筹集渠道 资金筹集方式
指筹集资金来源的 方向与通道
指筹集资金时所 采用的具体 方式
___
二者之间有紧密关系，一 定 的资金筹集方式可以只适用 于某 一特定的资金筹集渠道， 但是同 一渠道的资金通常可以 采用不同 的方式取得，而同一 资金筹集方 式又往往可适用于 不同的资金渠 道
5.1.2资金筹集渠道与资金筹集方式
侦目建议书；企业名称登记; 可行性研究报告、合资或合作合 同、 章程；颁发批准证书；领取 营业执照； 办理税务登记和银行 开户
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MJ 聚潇耘
9 5. 2.6 项目BOT
BOT方式的 基本概念
项目的筛选和决 策
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用竞标方式选择境外投资者 和项