房地产开发项目资金筹集

第8章

本章学习要求：

1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式；

2.熟悉房地产开发贷款的风险管理；

3.了解房地产开发项目资金筹集的概念、房地产开发项目资金使用的特性、资金筹集的基本原则、资金筹集的分类。

8.1 房地产开发项目资金筹集概述

8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念

房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹措资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性

1.资金占用量大

2.资金占用时间长

3.资金使用的地域性

4.资金缺乏流动性

5.资金增值性较强

6．资金的高风险高收益性

8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则

1.安全性原则

2.经济性原则

3.可靠性原则

4.盈利性原则

8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类

1.从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资

2.从融资渠道上看，分为直接筹资和间接筹资

3.从资金偿还特性上看，分为权益筹资和债务筹资

4.其他分类方式

从融资来源国别的不同可以划分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以划分为本币融资和外汇融资；从期限长短可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资；从融资来源是否具有政策性，可以划分为政策性融资和商业性融资等。

8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式

8.2.1 自有资金筹集

1.资本金筹集

资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等。

2.股票筹资

发行股票，是房地产公司有效筹资的重要渠道之一。

8.2.2 商品房预售

商品房预售就是指在商品房未建成前就将其预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。通过预售商品房，可以获得后续开发建设所需要的资金，是开发商筹集资金的重要途径。

8.2.3 债务资金筹集

1.债券筹资

（1）企业债券

企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。

（2）公司债

公司债券的推出对上市房地产公司来说开辟了从资本市场筹措资金的新渠道，可以大大降低企业的融资成本。

2.信贷资金筹集

（1）房地产抵押贷款

房地产抵押贷款，是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保，从而获

得贷款的行为。

（2）房地产信用贷款

信用贷款是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。

8.2.4 房地产金融创新

1.住房抵押贷款证券化

（1）住房抵押贷款证券化的涵义

住房抵押贷款证券化，就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。

（2）住房抵押贷款证券化与房地产项目资金筹集之间的关系

住房抵押贷款证券化间接为房地产开发项目的资金筹集提供了更为广阔的渠道。

2.房地产投资信托

（1）房地产投资信托的概念

房地产投资信托是指信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理，并按照信托计划支付投资者收益的一种资金信托投资方式。

（2）房地产投资信托与房地产项目资金筹集之间的关系

在房地产投资信托间接拓宽了房地产开发项目的融资渠道。

8.2.4 其他方式

1.内部认购

通过内部认购往往可以获得部分预售收入。

2.承包商垫资

房地产企业在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。

8.3房地产开发贷款的风险管理

8.3.1银行对房地产开发贷款的风险管理

1.贷前管理

（1）企业评价

①企业资信等级。企业资信等级评划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

②房地产开发资质及开发经验。国家对房地产开发企业实行资质管理，房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。

（2）项目评价

金融机构对项目的审查主要包括四个大的方面，即：政策法律许可条件、项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。

（3）担保方式

房地产贷款担保通常有保证、抵押、质押三种形式，其中最常见的是抵押方式。

（4）贷款综合评价

贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。

2.贷后管理

贷后管理的主要工作是对该笔贷款进行资金监管。

8.3.2房地产开发商对项目贷款的风险管理

开发商在获得金融机构贷款后，一方面应认真安排资金的使用计划，加强工程建设阶段的成本管理，降低开发项目成本，减少财务风险的发生；另一方面，开发商获得的金融机构贷款，只能用于指定的贷款项目，不能挪用于其他项目或做其他用途。