房地产开发资金筹集与成本监控管理PPT36页

房地产开发商对任何房地产开发项目都必须投入相当量的自 有资金（30%~35%），这是房地产开发的基本条件之一。通常， 开发商可以筹集的自有资金包括：
现金； 其他速动资产； 近期可收回的各种应收款。 有时企业内部一些应计费用和应交税金，通过合理 安排，也可应付临时的资金需求。
一般情况下，开发商不可能在银行存有大
变其形态，从货币资金开始，分别转化为储备 资金、生产资金和成品资金，最后又回到货币 资金形态。这样周而复始的循环，形成房地产 资金的运动过程。
二、开发资金筹集的基本原则
（一）安全性原则 （二）经济性原则 （三）可靠性原则
第二节 开发资金筹集的渠道和方案编制
一、开发资金的筹集渠道 （一）自有资金的筹集
3、房地产开发项目贷款
房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对 具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷 款。它的特点是贷款只能用于规定的开发项目， 贷款对象是一些投资额大，建设周期长的开发 项目，如大型住宅小区等，承担项目开发的房 地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者。
与房地产开发企业流动资金贷款不同，开 发项目贷款时，银行参与项目的选择，参与可 行性研究工作，并进行项目评估，未经评估的 项目一般不承诺贷款。银行参与项目扩初设计 及概算的审查，并根据项目有关情况参与销售 价格的评估。银行参与项目年度计划的安排， 并根据计划执行情况，编制年度贷款计划，核 定贷款额度。
计划、工程承包合同中的工程成本预算、施工 组织设计中关于材料、设备和劳动力的投入时 间、要求，以及付款方式来分项计算的。
大型房地产开发企业才愿这样做。
二、资金筹集方案的编制
（一）资金筹集方案的主要内容 一般来说，所筹集的资金必须在币种、数
量、期限、成本四个方面满足房地产开发项目 的需要。
（二）资金筹集方案编制过程
资金筹集方案的编制一般要经历以下几个阶段： 1、根据设计文件、进度计划等有关资料编制资金流动计
划（包括资金投入计划和资金回收计划），确定不同 时期资金需求数量和可能的占用时间，并根据可行性 研究资料等计算开发项目所能承受的最高资金筹集成 本； 2、分析不同资金流量对项目开发进度、效益的影响，确 定资金筹集目标，进行资金筹集方案的总体设计；
此外，寻找有实力的合作伙伴合作共同开发房地产项目况下，在进行具体项目的开发建设时，上 述各种渠道是综合运用的。
例如，开发商用汇集到自有资金用于支付地价款和各项前 期费用，达到开工条件，在取得土地使用权后，将土地使用权 抵押取得贷款，用于建筑物的建造。当达到预售条件后，收回 部分售楼款或定金，再加上其他渠道筹集的资金，将楼宇开发 完毕，交付使用。如果开发商拟将楼宇建成后以出租为主经营， 则开发商重点要考虑长期融资，在投入使用后，以每年的租金 收入逐年还本付息。由于以出租为主的开发项目投资回收期很 长（一般要十年左右），只有实力很强又有银行或财团支持的
（二）银行贷款
常用的银行贷款方式有： 1、房地产开发企业流动资金贷款
房地产开发企业流动资金贷款是房地产 金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷 款，其贷款对象是在规定贷款范围内、具有法 人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发 活动的企业。
房地产开发企业流动资金贷款一般要经 过贷款申请、贷款评估与贷款审核、核定贷 款额度与期限、签订贷款合同和担保合同等 过程，并办妥有关手续，最后由银行按贷款 合同规定发放贷款。
（三）债券筹资
（四）股票筹资
（五）其他筹资方式
1、各类信托基金
2、预收购房定金或购房款
3、寻找经济实力雄厚的承包商
一方面可以在资金临时短缺时，争取由承包商垫付部分费用（当然，这种 方式应慎用）。
另一方面，对于一些预期效益好的开发项目或具有投资价值的房地产，开 发商可以吸引承包商投资参与房地产开发、承包商和开发商共担融资风险和 市场风险。
4、房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合 法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期 履行债务的保证而取得的贷款。
当借款人不履行债务当时，银行有权依法处分作 为抵押物的房地产并优先受偿。当处分抵押房地产后 的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追 偿不足部分。
可以设定抵押权的房地产有：依法取得的土地作 用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权； 依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房地产等。
3、调查资金筹集的渠道，确定适合本项目要求的资金 筹集范围，以及各种资金渠道筹集资金的数量、条件、 期限、成本和风险；
4、设定所筹集资金的币种、数量、期限、计算资金筹 集费用；
5、研究、分析资金筹集的风险，提出降低风险的措施；
6、计算资金成本，包括资金筹集的全部费用；
7、确定资金筹集方式，如果是委托筹集资金，则应提 出委托的代理机构。
房地产开发资金筹集与成本监控管理
一般来说，资金筹集必须注意资金筹集成 本，同时必须注意资金筹集的风险及资金方案 的可靠性。任何一个资金筹集方案，必须同时 在币种、数量、期限、成本等方面满足房地产 开发项目的需要。
第一节 开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则
一、开发资金运动的过程及资金流动的特征 房地产开发资金在其运动过程中不断改
量的货币资金来等待开发项目，货币资金只是 自有资金筹集的一方面，速动资产的变现也是 重要的资金来源之一，它包括企业持有的各种 银行票据、股票、债券等（可以转让、抵押或 贴现而获得货币资金），以及其他可以立即售 出的建成楼宇等。至于各种应收款，包括已定 合同的应收售楼款及其他应收款。
只要开发项目的预期收益高于企业自有资 金的机会收益（如银行存款利息等）或速动资 产变现损失（包括机会损失）等，开发商都可 以根据自身的能力，适时投入自有资金。
8、提出资金筹集分阶段工作计划；
9、准备资金筹集方案文件，包括所需要的各种 法律条文和政策文件；
10、形成正式的资金筹集方案。
不论企业是采用何种资金筹集方式，都 可以委托有资格的银行、证券公司或其他金 融机构代为制定资金方案。
（三）资金流动计划的编制
1、资金投入计划 编制资金投入计划，主要是根据开发项目的进度