关于从价计征房产税的相关问题

从价计征房产税的计税依据如何确定

2012-03-09 08:59:05| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅

房产税作为个别财产税，主要有从租计征和从价计征两种情况。而从价计征房产税有如下三种形式，笔者试着总结如下：

一经营自用的房产

对经营自用的房产，以房产的计税余值作为计税依据，即按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的

通知》（财税[2008]152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用

税等政策的通知》（财税[2010]121号）中“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”中规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”目前，我国企业执行的财务会计制度主要有三种，分别为《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《企业会计准则》。不同财务会计制

度对固定资产的核算又各有不同，这就直接导致在计算房产税从价计税时要分别情况处理。

1、《小企业会计制度》规定：购入的土地使用权，或以支付土

地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。

2、《企业会计制度》第四十七条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”

执行以上两种会计制度的企业，其房产的原值自然包含有企业购臵土地的成本在内，因此，其房产税从价计征时可以其账载金额计算。

3、《企业会计准则第6号———无形资产》应用指南第六条规定，“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的，应当全部作为固定资产。”可见，执行《企业会计准则》的企业，其账载固定资产（房产）中是不包含其土地成本的。这时税务机关在征收房产税时，应将其购臵土地发生的费用调整记入房产税从价计征的计税依据中。对于如何进行调整，财税[2010]121号只规定了宗地容积率低于0.5的房产,按按房产建

筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。具体办

法有的省份已有明确规定，如江苏省苏财税[2011]3号规定：“对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。通地划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。”而对于容积率大于0.5的房产，如何确定计入房产税房产原值的地价，目前尚无明确政策。也就是说项目建设中的道路及企业绿化用地等地价款是否应计入房产原值，国家尚未进行硬性规定，纳税人可与税务机关进行沟通，只要取得税务机关认可就行。

财税[2010]121号规定，“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。按此规定，则纳税人计入房产的地价款也必然非建造该房产宗地全部地价款。如果容积率为0.4，则计处房产的地价款为全部地价款的80%。土地作为不可再生资源，珍惜每一寸土地是我国基本国策。因此,笔者认为宗地容积率低于0.5的计入房产价值的地价尚能不是全部宗地地价款，则宗地容积率大于0.5的企业房产其计入房产原值计征房产税的地价自然可以不是全部宗地地价款,其用地道路,绿化等的用地地价

可不计处入。

从“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”，到“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，时隔二年国家政策就出现如此变化。从这些变化我们不难看出，政策制定者已经意识到了仅依赖会计核算来确定房产税计税依据的不可靠。因此，新的财税[2010]121号可以说是针对财税[2008]152号制定的反避税措施。

二融资租入的房产

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号，规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。因此，对融资租入的房产计征房产税核心是确定其融资租入房产的原值。

《企业会计准则21号—租赁》规定，在租赁期开始日，承租人应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者加上初始直接费用作为租入资产的入账价值，借记“固定资产—融资租入固定资产”科目。将最低租赁付款额记入“长期应付款—应付融资租赁款”科目贷方，按发生的初始直接费用贷记“银行存款”等科目，按其差额，借记“未确认融资费用”。融资租入房产的计税依据就是计入“固定资产—融资租入固定资产（房产）”的金额。然后按规定计算余值和应纳房产税额。

三无租使用或免收租金的房产

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号，关于无租使用其他单位房产的房产税问题规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”

《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对出租房产，租赁双方

签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

可见，无租或免租房产仍需由产权人按房产余值缴纳房产税，其房产原值的确定依靠而不依赖企业会计核算，按自营房产规定确定房产原值及余值计征房产税。