“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究

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广州市城中村改造项目存在问题与解决策略一一以冼村城中村改造项目为例

178 |R E A L E S T A T E G U I D E广州市城中村改造项目存在问题与解决策略以冼村城中村改造项目为例李晨 (广东保利城市发展有限公司广东广州 510308)[摘要] 本文基于广州市城中村改造的大背景,以冼村城中村改造为案例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源㊂研究发现,改造过程中面临的主要问题包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引㊂针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂通过冼村改造案例的研究,旨在为广州市及中国城中村改造提供借鉴㊂[关键词] 城中村改造;城市更新;冼村[中图分类号]T U 71 [文献标识码]A [文章编号]1009-4563(2024)03-178-03前言2009年,国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意,决定共同推进节约集约用地试点示范省建设,并将旧城镇㊁旧厂房㊁旧村庄改造作为推进试点示范省建设的一项重要任务㊂广州市作为省内排头兵,城市更新起步早,2009年-2014年,广州作为全国最早的三旧改造试点,大力推进琶洲村㊁杨箕村㊁林和村等城中村改造工作;2019年至今,广州持续深化城市更新工作,建立完善的更新政策体系及规划管控传导机制,谋划老旧社区成片连片更新改造提升㊂截至2023年8月,广州累计批复城中村改造项目82个,面积约38平方公里㊂累计批复城中村改造项目,完成改造的仅有猎德村㊁林和村㊁琶洲村㊁杨箕村㊁潭村等少数成功案例,部分旧村在获取批复十余年后均受制于各种原因,尚未完成改造㊂本文基于广州市城中村改造的大背景,以广州市冼村改造为具体的案例研究对象,对冼村全面改造项目基本情况㊁存在问题及解决策略等进行了详细地梳理与阐述㊂1 研究目的和意义冼村作为广州市中央商务区核心区域城中村 ,从改造工作开始至今已历时十余年,历经波折,数易改造方案㊂冼村改造过程曲折,存在多方利益主体博弈,更体现了城中村全面改造的复杂性,是广州市城中村改造中的一个典型案例㊂因此,本文力求通过冼村全面改造案例的研究,发掘城中村全面改造过程中的困境与根源,为广州市及中国城中村改造提供借鉴㊂广东省三旧改造在城市社会和经济转型方面取得了显著进展,并带来了很多改善㊂然而,这一进程也伴随着很多问题,例如规划实施㊁政策㊁利益分配以及公共服务设施供给等问题㊂因此,针对土地增值收益分配机制和政策制度改革等方面的研究需要进一步加强㊂我们应该通过追求效率和公平,促进包容性增长,从而实现经济效益和社会效益的双赢局面[1]㊂此外, 城中村改造还可以促进经济发展,吸引更多的企业和居民进入这些社区,从而推动城市的繁荣和发展[2-3]㊂城中村的改造涉及到土地所有权㊁利益分配㊁投入成本等问题也成为改造中的难点和关注焦点[4]㊂2 冼村城中村改造的基本情况冼村位于广州市珠江新城核心区东侧,是天河区㊁国家级中央商务区核心区域最典型的城中村㊂地处天河区西南部,属于冼村街道的辖区范围,西侧为冼村路,毗邻天河东路及广州大道至越秀区;南侧金穗路,与猎德村临近,靠近珠江航道;北侧黄埔大道,西北方向是体育西小区和六运小区,远至天河体育中心和广州东站;东侧临猎德大道,近珠江公园㊁天河公园㊁暨南大学与华南快速,西北侧建设地铁13㊁18号线换乘站㊂改造前村屋1950栋,村民约5000人,握手楼林立,无有效交通㊁排水及相应配套设施㊂为了向冼村居民提供一个更现代化㊁绿色的生活环境,亦为了提升广州市城市形象,盘活低效用地,有关部门高度予以冼村旧城改造项目高度重视,自2010年起,就对其进行了城中村改造㊂目前,在有关部门的引领下,冼村城中村改造项目累计已完成99%村民村屋及外单位住宅的拆迁补偿签约任务,拆除率亦达99%,现剩余12栋村屋及39户外单位未签约拆除㊂已回迁复建安置房共三期1878套,在建四期复建安置房共2731套(已完成村民摇珠分房),近期拟开工复建安置房783套㊂冼村城中村改造项目现场呈现回迁房与留守户共存,未拆迁村屋与复建房施工并存的改造状态㊂截止至2024年1月,广州市有关部门对冼村的旧城改造问题多次召开专项会议,依据冼村城中村改造项目情况,对项目改造及存在的问题进行梳理分析,为后续的城中村改造提供了更具有参考价值的战略性意见㊂3 冼村城中村改造项目存在的主要问题3.1 缺乏有效行政及司法手段,留守户动迁拆除十分困难冼村全面改造中拆除已进入攻坚收尾阶段,但仍有村民拒签并提出天价补偿及无理诉求,项目因动迁问题陷入僵局,导致无法拆除房屋平整用地㊂在99%村民按照正常改造及补偿标准签约的情况,改造主体无法与拒签村民的要求达成一致,12栋村屋影响项目各地块建设㊂如何妥善处理此问题是关乎到冼村全面改造完成的时间和进度㊂其他学者如方萌在调研浙江省临安区的情况后总结出城中村改造存在以下问题:拆迁补偿模式单一㊁先拆迁后安置方式有待改善㊁交互机制欠缺㊁非拆迁对象欠缺考虑㊁R E A L E S T A T E G U I D E |179违规拆迁仍存等[5]㊂广州市城中村改造项目工作,即使是在政府领导和村集体的支持下,并已采取多种动迁措施,仍存在部分留守户拒绝签约并坚持远超补偿方案的诉求㊂当前面对此部分留守户没有法律强制措施,导致动迁工作进展缓慢,旧改工作面临巨大困难,集中体现在两个方面:1㊁改造范围内集体土地上房屋的拆迁难题:根据广东省高级人民法院印发的有关通知,对于拒绝签约的留守户,合作企业㊁村集体无法对其提起诉讼,且缺乏相应的法律强制措施,导致合作企业㊁村集体除了协商谈判别无他法;2㊁改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:部分旧改项目普遍存在零星国有土地上房屋,但由于与村集体之间不存在土地使用权分配㊁管理关系,村集体无法对其采取法律强制措施,合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂主要原因一是由于广州市旧改拆迁补偿安置方案基本采取一村一策市场化谈判模式,缺乏强制统一的补偿标准,改造主体主要通过市场谈判制定拆补方案,缺乏公权力补位,村民普遍存在既要还要,不低他人的心理,补偿标准不断攀高;二是针对未签约的留守户通过民事诉讼方式仍难以解决,对于拒绝签约的被拆迁人,改造主体无法对其提起诉讼,缺乏法律强制措施作为保障,导致合作企业难以通过谈判完成拆迁㊂三是收回集体土地使用权缺乏法律强制措施作为保障,即使通过表决收回集体土地使用权也较难实际收回㊂3.2 产权注销措施执行落地难冼村城中村改造启动早,2010年拆迁补偿安置协议未能约定村民签约后配合注销,导致已签约99%村民皆未落实产权注销事宜,复建区回迁房无法完成新的确权登记,融资区无法取得国有土地使用权证正常开发㊂按照现有政策,原则上需要被拆迁房屋产权人亲自申请办理产权注销,但原产权人普遍抗性较大,要求先取得回迁安置后再完成产权注销,否则权利没有得到保障,因此拒绝配合完成产权注销工作,但是不注销原产权就无法办理新的安置房的确权登记,形成死循环㊂另外或是由于被拆迁房屋涉及到继承㊁转让㊁赠与等产权纠纷的主客观原因,导致无法顺利办理产权注销登记,进而影响整个项目的供地㊁确权㊁预售等情况㊂针对广州旧改项目产权注销难题,广州市统筹做地指挥办公室于2023年7月底印发了‘广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引“[6]㊂根据该指引,城中村改造项目在征地公告发布后,如被征收土地使用权人拒绝签订补偿协议的,在将相关补偿费用公证提存后,可以由区政府向不动产登记机构发出书面通知,不动产登记机构依嘱托办理产权注销登记㊂虽已有地方政策支持,但目前未有城中村改造项目切实落地执行该政策的先例㊂3.3 回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引村民的被拆迁房屋(宅基地房屋)通常面积较大,改造完成后,原来的一栋被拆迁房屋可能变为多套回迁安置房,而村民(户主)普遍存在分户分证确权登记的诉求,即要求各套回迁安置房分别确权登记至其子㊁女名下㊂由于回迁安置房分户分证户确权登记缺乏明确的政策指引,部分项目在回迁多年后,仍有大量回迁安置房未办理不动产权证㊂一是政策指引不明确:回迁安置房分户分证户确权登记缺乏清晰的政策指引,导致在实际操作中存在诸多困难和不确定性㊂二是登记流程不规范:三是缺乏明确的政策指导,回迁安置房的分户分证登记流程可能存在不规范的情况,导致权属纠纷和登记错误的风险增加4 针对冼村城中村改造项目主要问题的建议4.1 建议加强政府引导,完善法律法规政策体系结合城中村改造工作面临的困难,建议立法机关㊁行政主管部门在制定地方性法规㊁改造政策时可以充分考虑以下几个方面:4.1.1 就改造范围集体土地上房屋的拆迁难题:可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体通过表决收回未签约房屋集体土地使用权㊁经区政府审批后作出收回集体土地使用权决定的方式解决㊂但留守户拒绝交出土地的,则缺乏法律强制措施,恳请在立法或政策层面明确可向区政府申请作出责令交出土地决定,再依法申请强制执行;其次,如未签约房屋所在地块已作出征地公告的,恳请在立法或政策层面明确可依据‘土地管理法“及其实施条例规定,由区政府作出补偿安置决定,拒绝交出土地的再作出责令交出土地决定及申请强制执行㊂此外,建议立法机关在立法层面深化㊁落实行政裁决事宜㊂4.1.2 改造范围内国有土地上房屋的拆迁难题:建议在立法或政策层面进一步明确对于旧村改造项目中拒绝签约㊁搬迁的国有土地上房屋,可由区人民政府作出国有土地上房屋征收决定,形成点状征收机制,拒绝签约的则由区政府作出补偿决定,改造成本仍由合作企业承担㊂既不复议也不诉讼,又拒不搬迁的,则可申请强制执行㊂此外,如被拆迁人仍拒绝签约㊁搬迁的,还可依据‘广东省人民政府关于深化改革加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意见“(粤府 2019 71号)之相关规定,由村集体经济组织向区人民政府申请行政裁决㊂如裁决被拆迁人搬迁后,被拆迁人拒不履行裁决结果的,可向人民法院申请强制执行㊂4.2 建议加强行政执行力度,推行依嘱托注销工作4.2.1 对于已签约㊁已将房屋交付给改造主体拆除的情形,建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂被拆迁人已签约并已将房屋交付给改造主体拆除的,可视为签约人已自愿将其房屋权益让渡给改造主体,改造主体取得房屋的处分权㊂如经改造主体催告后,房屋产权人未在合理期限内办理产权注销的,则建议允许改造主体单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.2.2 对于拒绝签约的情形,建议允许由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记㊂如房屋所在地块已发布征收公告(征收决定)的,则可依据‘不动产登记暂行条例“第十四条等规定,由区人民政180 |R E A L E S T A T E G U I D E府作出相关决定后通知不动产登记部门办理产权注销登记㊂如房屋所在地块未发布征收公告的,则可依据‘土地管理法“第六十六条之规定,由村集体经济组织申请区人民政府收回集体土地(宅基地)使用权;在落实补偿㊁且房屋被拆除后,由村集体经济组织单方向不动产登记部门申请办理产权注销登记,不动产登记部门经实地查看确认房屋灭失后予以审批,并将原产权证公告作废㊂4.3 建议明晰政策指引,制定回迁安置房确权登记专项政策㊂依据相关法律㊁政策之规定,宅基地系以户为单位的,宅基地房屋应属于家庭共有财产,‘宅基地使用权证“登记的使用权人(户主)并非房屋的唯一权利人,而是代表全体家庭成员行使权利,其配偶㊁子女等均可认定为房屋的共同权利人㊂因此,一是建议行政职能部门出台政策,明确规定被拆迁人取得的回迁安置房可在其配偶㊁父母㊁子女等近亲属内部分户分证,即回迁安置房可直接确权登记至被拆迁人的配偶㊁父母㊁子女等近亲属名下,该行为应属析产 ,并非赠与或者交易行为,无需补缴土地出让金及过户税费㊂二是建立完善的登记体系:建立完善的回迁安置房分户分证登记体系,确保登记流程的规范化和标准化,降低权属纠纷和登记错误的风险㊂三是加强权益保障:通过规范的分户分证登记,加强对回迁安置户合法权益的保障,确保其能够获得稳定的居住环境和合法的财产权利㊂结语在城市化进程不断加速的今天,城中村改造作为城市更新的重要一环,面临着诸多复杂的问题和挑战㊂本文以广州市冼村城中村改造为例,深入剖析了城中村改造过程中的困境与根源,并提出了相应的解决策略㊂首先,冼村改造作为广州市城中村改造的典型案例,其过程历经波折,存在多方利益主体博弈,体现了城中村改造的复杂性和艰巨性㊂这不仅要求我们认识到城中村改造的重要性和紧迫性,更需要我们深入研究和解决改造过程中遇到的问题㊂其次,本文总结了冼村改造过程中存在的主要问题,包括留守户动迁拆除困难㊁产权注销措施执行落地难,以及回迁安置房分户分证登记缺乏明确的政策指引等㊂这些问题不仅在冼村改造中存在,也在其他城中村改造中具有一定的普遍性㊂因此,解决这些问题对于推动城中村改造工作的顺利进行具有重要的现实意义㊂最后,针对这些问题,本文提出了加强政府引导㊁完善法律法规政策体系㊁加强行政执行力度以及明晰政策指引等解决策略㊂这些策略旨在推动城中村改造工作的顺利进行,实现经济效益和社会效益的双赢㊂通过本文的研究,我们期望能够为广州市乃至全国的城中村改造提供有益的借鉴和参考㊂然而,城中村改造是一个复杂而漫长的过程,需要政府㊁社会各界共同努力㊂未来,我们仍需进一步深入研究城中村改造的相关问题,为实现城市的可持续发展和人民的幸福生活贡献力量㊂参考文献[1] 项振海,郭炎,袁奇峰,谭诗敏.广东省三旧改造研究进展[J ].上海城市规划,2018(04):68-73.[2] 刘朝阳.深圳市城中村改造中的土地管理问题研究[D ].仲恺农业工程学院,2013.[3] 管见.城中村改造的土地权属变更及补偿几个问题研究[D ].中国社会科学院研究生院,2013.[4] 刘启俊.中小型城市城中村改造问题探析[D ].山西农业大学,2016.[5] 方萌,邹晨斌,傅锦敏. 城中村改造现状分析及应对策略研究基于浙江省临安区的调研分析[J ].吉林农业,2018(16):40-41.[6] 广州市统筹做地指挥办公室(2023).广州市城中村改造集体土地转为国有土地后依嘱托注销登记流程指引.(穗做地办函 2023 2号)(上接第177页) 持续材料,降低对资源的消耗㊂通过优化建筑设计和设备布局,采用节能技术和可再生能源系统,最大限度地减少能源消耗,减少温室气体排放㊂考虑建筑对社区和居民的影响,促进社会公平和包容,鼓励使用本地劳动力和材料,改善居民生活质量㊂设计雨水收集系统,实现雨水再利用,减少对自来水的需求,提高建筑水资源的利用效率㊂在建筑规划和设计阶段进行全面的生命周期分析,考虑建筑建造㊁使用㊁维护和拆除阶段的环境影响和资源消耗,以期最大程度减少对环境的负面影响㊂借助先进的设计软件和模拟工具,进行建筑性能仿真和优化,为建筑实现更高效的资源利用和舒适的室内环境㊂通过综合考虑上述因素,可持续性整合将建筑的设计和规划过程中的环境㊁社会和经济问题相结合,为人们提供更为健康㊁高效和持久的建筑空间㊂结束语本研究深入探讨了建筑设计中空间规划与功能优化的重要性和具体策略,希望能为当前建筑行业的从业者提供有益的参考,以促进建筑设计的发展和进步㊂我们还将继续致力于这一领域的研究,不断探索更加创新和实用的空间规划与功能优化策略,为建筑设计的可持续发展贡献我们的力量㊂参考文献[1] 姚友龙.高层建筑在城市空间中的规划设计探讨[J ].中国标准化,2019,(16):65-66.[2] 王志赫.基于语义网络的建筑空间设计策略研究[D ].东北林业大学,2018.[3] 孟旭鹏.B I M 技术在建筑设计中的应用研究[J ].山西建筑,2017,43(36):30-31.[4] 林雨.全龄复合型社区养老地产空间规划与建筑设计策略研究[D ].山东建筑大学,2016.[5] 雷鸣.城市综合体对城市空间规划发展的影响研究[D ].南昌航空大学,2014.。

关于“三旧”改造模式研究探讨

关于“三旧”改造模式研究探讨摘要：城市更新作为一项动态推动工作，是一个需要长久实践的领域，广东省先试先行，在规划编制、实施管理、政策保障等方面做出了一系列积极有益的探索和尝试，对我国其他地区的城市更新具有前瞻的影响。

城市更新规划作为引导城市高质量发展，助推城市产业转型升级，加快转变经济发展方式，完善城市空间规划体系，弥补原有规划落地性不强的重要抓手与手段，未来，在技术方法、行政管理以及实施保障方面还需要随着城市发展的实践不断创新。

关键词：三旧改造；城市规划；广州市；思路引言：广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。

包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

如广州黄埔印象旧街区改造，黄埔印象三旧改造后被评为黄埔区国家电子商务示范基地。

[1-2]旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

毕业论文-“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例

毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。

随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。

城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。

因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。

本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。

为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。

关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。

猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。

其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。

1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

广州“三旧”改造政策反思与城市更新方向探索

增量扩张向存量挖潜转变，因此， “三旧 ”改造政和人居环境 ”表现乏力，最终目标体现也不突出。广
策目标Ｇ１对节约集约用地价值观Ｖ的反映是充要州市 “三旧”改造政策是为解决城市用地缺口，通过编制改造规划、分类而来，但是其对于城市人居环境改善的关注，已为政
集约水平的提升，产生了显著的政策效果。但是，随
２ “三旧＂改造政策的ｓ—ＣＡＤ分析
着城市空间功能整合优化和城市发展转型，以往着眼
于土地潜力指标为中心的 “三旧”改造模式越来越不２．１Ｓ－ＣＡＤ政策分析方法
能满足城市综合环境改善的需求。２０１５年广州市政
２０１８年第５期》团
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图１广州市 ··一二ｌＢ”改造政策ｓ—ｃＡ。分析
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土地管理与制度改革
（２）充要性分析。从探索节约集约用地的途定了基础。
径来看，瞄准 “三旧”地块进行二次开发释放用地
旋情报
土地管理与制度改革
广州 “三；日＂改造政策反思与城市更新方向探索
王思砚
（华南农业大学海洋学院，广东５１０６４２）
摘要： “三旧”改造不能只为土地空间的改造而改造，应该全面着眼于城市更新发展的需求，探索城市空间改造与社会进程的整体优化。本文引入 “Ｓ－ＣＡＤ”政策评估方法，反思 “三旧” 改造政策立场、目标、手段和结果之间的关系，详细深入分析了 “三旧”改造面临的困境，探讨了 “三旧”改造向城市更新转变过程中呈现的阶段性特征，指出了广州市城市更新发展的改进方向。

用地管理视角下城市更新实践与思考——以广州市城中村改造为例

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市建设从关注增量扩张向注重存量更新转变，城市更新成为城市建设走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式[1， 2]。

2022年，党的二十大报告提出“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。

在这一总体要求下，广东省委十三届三次全会强调“围绕高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务，突出重点、久久为功”，提出奋力实现“十大新突破”的“1310”部署。

为适应国家、省高质量发展和实施城市更新行动的战略要求，广州市城市更新也已迈入深入推进“三旧”改造的新阶段。

2023年，广州市委第十二届六次全会对照省委“1310”具体部署，提出“1312”思路举措，提出“积极稳步推进城中村改造，率先转变超大城市发展方式”。

在此背景下，广州探索城中村改造的新思路、新方式，拓展城市高质量发展新空间迎来了新的挑战和机遇。

自2009年广东省人民政府按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78）以来，广东省范围内自上而下大力探索城市更新的有效路径，目前广东省、广州市等省、市层面已出台多项统领办法、配套政策等，从顶层设计到具体实操，城市更新政策体系逐渐完善。

纲领性政策如省层面印发的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等，市层面积极响应，摘要在国家要求实现高质量发展的背景下，广州市城市更新已迈入深入推进“三旧”改造，实现城市有机更新的新阶段。

研究响应国家、省、市实施城市更新行动、积极稳步推进城中村改造的要求，梳理广州市城市更新历程，基于用地管理视角，分析当前广州市城中村改造实践情况和面临的现实困境，针对性地提出面向实施的相应对策建议，主要包括完善政策、畅通流程、数字赋能等维度，以期促进用地管理规范化、高效化，为加快城中村改造项目推进，实现城市高质量发展提供参考。

城市化背景下的“城中村”改造模式研究——以广东省广州市为例

城市化背景下的“城中村”改造模式研究——以广东省广州市为例李婧（华南理工大学公共政策研究院，广东广州510640）摘要：在快速城市化的背景下，“城中村”问题既是一种必然产生的社会现象，也是城乡关系中的现实问题。

“城中村”改造是一项复杂的系统工程，如何平衡政府、村民、开发商等多元主体之间的利益分配是“城中村”改造中的关键所在。

文章梳理了广州市“城中村”改造的历史变迁，归纳“城中村”改造过程中政府主导、开发商主导、村集体主导三种改造模式的特点。

在此基础上，选取广州市猎德村作为研究案例，分析“政府主导+以村为主+市场参与”改造模式的优势与风险。

研究发现，政府在“城中村”改造过程中起决定性作用；“城中村”的土地属集体所有，改造村集体用地要最大程度地保障村民的利益；在“城中村”的改造过程中，开发商应追求适度的利益以建立良好的企业形象。

关键词：城市化；“城中村”；改造模式；城市更新中图分类号：F299.21文献标识码：A 文章编号：1002-3291（2021）05-0076-09一、引言城市化是人类社会发展到一定程度的必然趋势。

据国家统计局公布的数据，新中国成立初期，中国以常住人口衡量的城市化率为10.64%，到改革开放初期（1978年），这一数值为17.9%，较1949年仅增长了7.28%。

①随着改革开放的深入，中国城市化的速度不断加快，城市规模不断扩大。

2011年，中国的常住人口城市化率首次突破50%，并于2019年增长至60.6%，户籍人口城市化率也高达44.38%。

随着城市化的迅速发展，农村土地被大量征收，农村劳动力也逐渐向城市转移，在这一过程中，位于城市边缘地区的农村逐渐被城市包围，“城中村”现象由此产生。

“城中村”是介于城镇与乡村之间的一种特殊形式，是城市发展到特定阶段制度与行为主体相互作用下的产物。

②国际学术界也将“城中村”称为“半城市化地区”，其特征表现为：具有较高的非农化水平和较低的产业人口聚集程度。

三旧改造下生态地区城中村改造困境及对策

留下了大量的城中村。新一轮城市化１＿１基本特征需要破解城中村的更新改造难点。在城
总结一般城中村问题特征，主要
市生态地区城中村改造的问题相对棘手，有以下几点：建筑密度过高，绿色开敞
年广东省出台的＜关于推进 “ 三旧改造陷。本文试图提出生态地区城中村改造促进节约集约用地的若干意见” ＞将三旧的新思路和新方法，并结合广州市中心
改造工作推人了一个新的发展阶段。在城区万亩果园中的土华村更新改造规划新政策的刺激下，广州市开始进人规模案例进行探讨。化改造时期。城市化发展的过程中，由于城市快１生态地区城中村的基本特征与改造必要速扩张及村庄缓慢发展之间的速度差距，性
城中村：－ＩＢ改造：生态地区
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｇｕａｎｇｚｈｏｕｓａｎ－ｊｉｕｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｎｔｅｒｅｄａｍａｍｒｅｓｔａｇｅ．Ｂｕｔｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｄｅａｌｉｎｇｗｉｔｈ
ｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｓｉｎｅｃｏｌｏｇｉｃａｌａｒｅａ，ｈｅｔｒｅｒｅａａｌｏｔｄｉｆｉｆｃｕｌｔｉｅｓ．Ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｉｆｎｄｏｕｔｔｈｅａｐｐｒｏａｃｈ，ｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅｐｒｏｖｉｄｅｓｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｍｅｔｈｏｄｓｂａｓｅｄｏｎｅｃｏｌｏｇｙ，ｌａｎｄ，ｃｏｏｐｅｒａｔｉｏｎｐａｔｔｅｒｎ，ｈｉｓｔｏｒｙ，ｃｈｒａａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ，ｉｎｄｕｓｔｒｙａｎｄｏｔｈｅｒａｓｐｅｃｔｓａｎｄｔａｋｅｓＴｕｈｕａｖｉｌｌａｇｅｒｅｎｅｗａｌｉｎｔｅｎｔｈｏｕｓａｎｄａｃｒｅｓｏｆｏｒｃｈｒｄａａｒｅａａｓａｎ

广东省地区“三旧改造”过程中对城市更新的研究

广东省地区“三旧改造”过程中对城市更新的研究摘要：广东地区在经济高速发展的同时，长期以来存在城镇建设用地低效开发带来的土地资源不足的难题，广东省政府根据国务院对于广东建立全国节约集约利用土地示范省的要求，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造工作，土地集约在城市更新的工作，这影响着城市更新区域的发展方向，决定了城市更新的成功与否，是突破广东地区土地资源贫乏的发展困境，推动土集约、高效和可持续利用发展之路的关键步骤。

关键词：广东省三旧改造城市更新Abstract: guangdong area in the high-speed economic development and at the same time, the long-standing problem of urban construction land development brought low land resources shortage problem, the government of guangdong province according to the state council for guangdong to establish a national economical and intensive utilization of land demonstration of the province of requirements, actively promote the old town, old factory building, the old village reconstruction work, land intensive in urban renewal work, it affects the development direction of the area of urban renewal, decided to the success of the urban renewal, guangdong area is a breakthrough of the poor land resources development dilemma, promote soil intensive, efficient and sustainable use of the key steps in the road of development.Key words: guangdong province three old transform urban renewal1 前言为突破城镇建设中土地资源的瓶颈，广东省全面推动实施“三旧改造”规划。

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）

“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究（5篇可选）第一篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

广州市城中村与三旧改造政策

广州市“城中村”与“三旧改造”政策“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”一、三旧改造概述--主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）(2)《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1、以人为本、宜居为重努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。

2、综合改造，整体提升旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。

3、区别对待，因地制宜旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。

必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。

4、统筹兼顾，切实可行旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。

1、全市统筹，以区为主2、规划先行，政策配套3、市场运作，财政支持4、系统改造，新旧联动5、分区分类，一区一策一、三旧改造概述--主要6个政策突破⒈补办征收手续⒉补办农用地转用手续⒊补办供地手续⒋土地出让收益⒌农村集体建设用地改变为国有土地⒍边角地、插花地、夹心地的处理一、三旧改造概述--三旧改造范围1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年的历史旧城。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村猎德村位于广州市天河区，是广州市“三旧”改造的重点项目之一、这个位于城市核心地带的老村庄，经历了几十年的发展和变迁，如今正处于城市更新的进程之中。

这是一个具有丰富历史文化和人文价值的地方，其发展和转型引起了广泛的关注和研究。

猎德村的历史可以追溯到清朝时期，当时是一个以种植蔬菜和养殖牲畜为主的农村聚落。

20世纪50年代以后，随着城市的快速发展，猎德村逐渐被纳入城市建设规划中。

随着城市化的进程，原本的农田逐渐被拆迁，村庄被新的市区所取代。

然而，猎德村在城市化过程中也面临了很多问题。

首先，由于历史悠久，猎德村内存在很多老旧的建筑和基础设施，这些设施的老化和脱落给居民的生活带来了不便。

其次，由于位置优越，猎德村成为了一些非法活动的聚集地，破坏了社会治安。

最重要的是，猎德村周围的城市发展迅速，导致这个老村庄逐渐被边缘化，无法适应城市化的节奏。

为了解决这些问题，广州市政府决定对猎德村进行城市更新。

这个城市更新的目标是通过合理规划和土地利用，提高居民的生活质量，促进经济的发展，并且保留猎德村的历史文化价值。

在城市更新的过程中，广州市政府采取了一系列的措施。

首先，他们对猎德村的老旧建筑和设施进行了拆除和修复，以提升居民的居住条件。

其次，他们对猎德村周边的环境进行了整治和绿化，打造了一个生态友好的居住环境。

同时，广州市政府还鼓励企业和创业者在猎德村建立商业和创新中心，以促进经济的发展和创新的氛围。

在经过几年的努力之后，猎德村的城市更新开始显现出一些成果。

首先，居民的生活条件得到了显著改善，他们有了更好的住房和生活设施。

其次，猎德村周边的环境得到了明显改善，清晰的空气和绿化的景观为居民带来了更好的生活质量。

此外，城市更新还吸引了一些技术和创新企业入驻猎德村，为居民提供了更多的就业机会和发展空间。

然而，猎德村的城市更新也面临着一些挑战。

首先，由于猎德村的历史文化价值，城市更新需要保护和传承这些价值，避免简单的拆除和重建。

试论广州市旧城更新的困境与策略探讨

试论广州市旧城更新的困境与策略探讨摘要：通过对广州旧城改造基本流程及困境的分析，在对广州市相关探索政策、案例及其他城市旧城改造经验进行剖析的基础上，提出广州旧城更新的改造策略建议。

关键字：旧城更新机构模式资金创新探索1. 广州市旧城更新的基本流程广州市将城市更新分为“旧城、旧村、旧厂”进行管理，三类更新实践的基本流程大致一样，只在意愿征询、更新主体方面存在一定的差异。

全面改造项目的整体流程主要分为申报、编制、审核、批复和实施五个阶段。

其中旧城改造申报阶段，需满足改造户数比例达90%以上，全面改造编制阶段，片区策划编制主体须为区政府，实施方案编制主体需为区政府或区更新机构，实施阶段需由区政府组织实施，进行政府收储或公开出让。

广州市旧城的微改造批复同样涉及以上五个阶段，但不涉及控规调整。

由此可见，属地区政府是本区旧城镇更新改造的责任主体，负责前期摸查、改造方案编制和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。

2. 广州市旧城更新的困境2.1 原有“见缝插针”式开发导致原有旧城肌理丧失严重为了避免大规模更新对原有城市特色的冲击，国内针对小规模渐进式的更新进行了一些尝试。

一方面，许多城市的旧城更新提出以保护城市内涵和特色为出发点，但居民参与有限，项目倾向于政府的单向行为，这使得大多数政府为了追求经济平衡，不得不在原地或在异地，出让部分开发土地给开发企业。

另一方面，随着城市地铁工程、城市环路工程等的建设，工程影响区域的旧城更新便同步推进，但受限于开发成本，“见缝插针”式开发较多，而不是完全意义上的渐进式开发。

这样往往容易形成沿地铁、环路“一张皮”现象，旧城肌理大量丧失。

据不完全统计，广州市因道路工程建设，破坏损失现存骑楼近30%。

［2］2.2 机制设置导致旧城更新工作责任分散从2012年至今，在政府高负债情况下，广州的城市更新模式开始从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片连片改造，土地应储尽储，提高改造的收益，防止土地增值收益向市场外溢，这导致市场参与“三旧”改造的积极性明显下降；同时，由于旧城更新涉及众多改造主体的征拆补偿、国有用地的一级开发等工作，开发难度可想而知，但目前广州市的旧城更新工作尚未有明确机构统筹负责，也没有统一运作机制，形成效率不高、难点遗留等局面。

广州城中村改造的思路、模式与对策研究

广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。

（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。

在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。

其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。

在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。

（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。

在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。

其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。

一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。

广州城中村改造现状和发展研究课题研究的目的

广州城中村改造现状和发展研究课题研究的目的、意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。

[1]在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，位于城区的边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落，这就是城中村。

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。

改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。

城中村问题较为突出的著名的城市有北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等。

而随着城市向高级城市化、现代化阶段发展,城中村(局部)和城市系统(整体)之间的矛盾日显突出。

目前广州市有138条城中村，随着城市建设突飞猛进的发展，“城中村”的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了现代化建设的进程，已经到了必须综合治理的境地。

在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。

对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。

本文针对广州城中村的改造现状和发展进行研究，探讨城中村的形成原因、存在的问题、改造的困境和难点，最后针对这些问题、难点提出一些建议和对策。

1.2 国内外研究现状及文献综述1.2.1 国外的研究现状近20年来，中国经济发展和城市化带来的空间重构引起国外学者高度关注。

国外期刊专门研究城中村的文章不多，集中在城市流动人口居住及土地利用两方面。

国外城中村研究十分关心其所承载的社会经济现象，通过社会学研究方法城中村在城市发展中的利弊，并通过制度因素寻找现状形成的路径和发展趋势。

国外没有与城中村内涵相同的城市功能地域概念，但都市村庄、贫民窟、贫民区等自助型居住区（Self-help Housing）与之有较强的类比性。

被学者广泛应用于与我国城中村的对比研究中。

以广州为例分析城市更新的策略和方法

以广州为例分析城市更新的策略和方法发表时间：2018-05-10T13:26:48.620Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第2期作者：黄泽栋[导读] 本文以广州市的城市更新为例，对其现状和更新中存在的问题予以分析。

城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129摘要：城市发展到一定阶段必然要进行城市更新，这也是早期欧美国家用于解决旧工业区衰退的经济复兴政策。

如今我国很多城市也面临着这一重要课题。

本文以广州市的城市更新为例，对其现状和更新中存在的问题予以分析，以期在城市更新的策略和方法方面为国内一些城市提供借鉴和参考。

关键词：城市更新；广州市；策略；方法一、引言随着社会经济的快速发展、城市化水平的不断提高，城区所承担的功能趋于冗杂，迫切要求城市更新措施的实施。

所谓城市更新，也就是对现有城市内空间形态和功能的改善。

它的对象不是城市新区，而是城市内已经成熟的区域，旨在将这个区域变得更美好，是城市的复兴之路。

与传统的旧区改造相比，它富有更丰富的内涵，如城市空间环境的改善、功能的提升和文化的传承等。

在率先城市化的欧美发达国家，其城市建设已从成熟期和停滞期转入调整完善的新阶段，其城市更新的需求则在于通过城市软硬件环境的改造升级来激活城市中心区的活力。

而在我国，一些发达城市随着产业结构、用地性质和人口机构的变化，城市布局的不平衡问题凸显，也面临着城市更新的问题，如广州和深圳已经在城市更新的策略和方法等方面做了诸多有价值的探索，也积累的一些经验。

二、广州市城市更新问题分析广州全市范围内的城市更新始于2009年旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧”改造。

如白云区城中村存在着房屋老化、环境差、公共服务设施缺乏、交通不畅、治安堪忧等问题，其改造模式从起初的完全由政府主导、拒绝开放商参与到政府主导并引进开发商，再到村集体与开发商合作或者村集体自主开发，一步步摸索，走出了多样化发展之路。

当然，广州市在推行城市更新的进程中尚存在着一些问题。

城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考

城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考摘要：广东省“三旧”改造从2008年开展以来，促进了大量存量空间再利用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要求。

城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。

本文针对“三旧”改造响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。

关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展， 2021年新实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。

2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新的政策性文件，提出了一系列新的要求。

01“三旧”改造与城市更新的关系“三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。

城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完善交通功能等。

“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。

1.1目标导向的差异广东省“三旧”改造重点强调以提高存量土地资源配置效率为核心，推进土地集约节约利用，同时兼顾对城市公共利益的保障。

而住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中强调实施城市更新行动要顺应城市发展规律，转变城市建设方式，推动城市结构优化和品质提升，补齐城市短板。

广州城中村改造的对策及建议研究

广州城中村改造的对策及建议研究4.1 实施城中村改造建设应注重的问题和原则4.1.1改造建设中应注重的问题(1)对土地利用的影响据调查据调查,1980年广州市建成区面积仅136 km2,1990年为182·26 km2, 2001年扩展至308 km2, 20世纪80年代年平均增长率仅为0·92%,而90年代广州市城建用地急剧扩张,年平均增长达到4·89%,而其结果是城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围,城市边缘农村亦成为“城中村”。

截至2001年,广州城市建成区范围内共有“城中村”139个, 2000年“城中村”总用地面积80·6 km2,占建成区总面积的26·17%,“城中村”主要分布在城市近郊,沿交通干线呈轴向布局。

[12]“城中村”被城市建成区包围,从另一个层面来理解,就是“城中村”呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内,甚至在新CBD(中央商务区)周边地区,例如:广州市天河区新CBD核心地带“岗顶—天河城—中信广场”周边的石牌、林和、冼村、猎德、杨箕等5个“城中村”聚居了十几万外来人口。

相比城市其他建成区,“城中村”的容积率较低,普遍不及城市居民的1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积。

这与国土资源部183要求的“提高土地使用效率,实现集约利用,优化产业结构,调整土地性质,建立合理结构”的方针大不相符。

同时,也与时下流行的“人居环境”理念相去甚远,很大程度上浪费了“寸土寸金”的城市土地资源。

（2）对城市文化的影响由于历史原因,“城中村”村民普遍文化素质低下,在城区居民看来他们几乎是目不识丁的“文盲”,面对当今社会上的求职大军,村民求职处于不利的地位。

但由于拥有城市的稀缺资源———土地,他们无须四处奔波便能过上不错的生活。

据调查,他们几乎不用工作,也习惯了不劳而获、游手好闲,精神文化相对匮乏,与现代都市的快节奏生活格格不入,由此造成“吸毒、斗殴、聚赌”等现象屡见不鲜。

基于广东省“三旧改造”的城市更新发展研究

基于广东省“三旧改造”的城市更新发展研究三旧改造是我国城市更新的一项重要举措。

自2009年广东省试点取得显著成效后，国内各地纷纷开展。

本文以广东省三旧改造模式为研究对象，对三旧改造模式进行深入全面分析。

介绍了全国面临城市更新改造实施的背景，广东省开展三旧改造的实施情況。

探讨基于广东省三旧改造的城市更新发展策略。

标签：广东省;三旧改造;城市更新发展改革开放以来，广东省城市建设取得了瞩目的成就。

广东省城市化快速发展带来了工业区遍地，城市无序蔓延等问题。

目前广东省城市建设可用地已近乎被完全开发利用。

城市土地存量资源的有效供给不足已成为广东省城镇发展中亟待解决的问题。

省政府于2009年出台了《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》，旨在释放土地资源潜力，实现产业转型与城市空间重构。

推动城镇向新城市，产业与社区的发展转变。

1、三旧改造政策的背景广东省是改革开放的先行地区，当前省初级工业化基本完成。

城市化发展面临从轻工业与劳动密集型产业向高新产业发展的压力，实现由低附加值的初级产业链向高新产业链升级。

低层地快速工业化与城镇空间连绵化是广东城市化发展面临的重大问题。

据统计，2008年深圳市城市建设用地占路域面积的46%，北京仅为20%，2010年广东省城镇化水平达65%，因土地开发控制不利，粗放型的土地利用模式导致城镇化面临诸多问题。

其具体表现在用地形态零散无序，城镇功能严重失调，空间均质蔓延扩展，建成区覆盖率过高，城镇发展面临用地紧缺现状。

工业用地比例偏高，建设用地结构失衡。

土地低效粗放经营，地均产值远低于国际标准。

空间同质化现象严重，城镇形象趋同。

环境容量有限，缺乏高品质宜居空间，导致高新产生向内陆转移。

整合现有资源要素，以三旧改造推动城市更新，建立公平高效可持续的城市发展更新模式，是广东省实现城市产业转型的必由之路[1]。

2、广东省三旧改造政策内容及特色三旧包括旧城镇，村庄与厂房三大基本类型。

三旧改造单元规划由两个层次构成，应以三旧改造专项规划为依据，实现地块成片开发改造的目的。

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“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究【摘要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。

城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。

广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读（1）背景“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。

“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村”。

目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。

与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：（1）人口杂乱。

“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。

这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。

依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。

因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略（1）城中村“三旧改造”的原则空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。

规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。

通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。

（2）城中村“三旧改造”的策略①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。

通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。

在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。

维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。

采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。

这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。

变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。

过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。

根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。

如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。

村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。

在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考在“城中村”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。

外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。

城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。

在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。

同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。

参考文献[1] 黄健文、徐莹．对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［j］．规划师．2011年01期[2] 周晓傅方煜．由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［j］．现代城市研究．2011年08期[3] 郭谦、吴昊潼．广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［j］．四川建筑科学研究．第 33卷，2007年 6月第3期廖远涛、代欣召．城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［j］．现代城市研究2012年03期[4] 广州市三旧改造政策解读．百度文库[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究．百度文库[6] 城中村改造的意义．百度文库[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；[8] 广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；参考文献[1] 黄健文、徐莹.对旧城改造的再认识——以广州市“三旧”改造工作为例［j］.规划师.2011年01期[2] 周晓傅方煜.由广东省“三旧改造”引发的对城市更新的思考［j］.现代城市研究.2011年08期[3] 郭谦、吴昊潼.广州城中村改造的问题和改造可行性模式研究［j］.四川建筑科学研究.第 33卷，2007年 6月第3期廖远涛、代欣召.城中村改造的政策及实施评价研究——以广州为例［j］.现代城市研究2012年03期[4] 广州市三旧改造政策解读.百度文库[5] 广州城中村改造的思路、模式与对策研究.百度文库[6] 城中村改造的意义.百度文库[7] 广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；[8] 广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》；。