广州市三旧改造政策
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现行城市规划和 节约集约高效用 地
综合整治，消除 安全隐患，完善 生活设施，改善 生活条件 “修旧如旧、建 新如故” “重 在保护、弱化居 住”
二、“旧城 ”改造
3、部分特有政策：
⑴实行“阳光动迁”。
第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达 到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造 前期手续，
零散改造 模式
历史文化 保护性整 治模式
适用区域
主 土地出 体 让方式
Leabharlann Baidu
危破房分布相对集 区 土地公开
中、土地功能布局 政 出让
明显不合理、公共 服务配套不完善
府
零散分布的危破房、业 部分结构相对较好 主 但建筑和环境设施 标准较低的旧住房
一般不出 让
历史文化街区和优 业 不出让 秀历史文化建筑 主
改造原则
5、市“三旧”改 造办批复改造方案
6、开展第 二轮征询
所需材料
区（县）国土房管部门和当 地政府出具书面证明的土地 和建筑性质、权属情况以及
直管公房情况
修建性详细规划方案 拆迁补偿安置方案
改造成本分析和资金平衡方 案
改造计划和实施步骤 现状历史资料 历史用地手续
所需材料 市旧厂房改造规划
指引
市“三旧”改造领 导小组审议意见
区政府重新修改方案 再报市“三旧”办
签订拆迁补偿安置协 议户数不足2/3
签订拆迁补偿安置协 议户数达2/3以上
所需材料
需完善用地手续情况核查表 （包含具体范围和面积）
征地补偿协议及兑现凭证
落实违法用地查处情况取得 区（县）国土房管部门和当
地政府书面证明
生地出让 实施程序
市“三旧”改造办逐 级呈报省政府审批历
广州市三旧改造政策
“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房
前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体 功能区规划
指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、 节约集约” ，
一、三旧改造概述--主要政策依据
• ⑴ 《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案 的通知》（粤府明电[2009]16号）
• ⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 （粤府【2009】78号）
• ⑶ 《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见 (试行)的通知》 （粤府办[2009]122号）
• ⑷ 《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府 【2009】56号）
• ⑸ 《广州市旧城更新改造规划纲要》 （征求意见稿） • ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
一、三旧改造概述--基本原则
二、“旧城 ”改造
3、部分特有政策： ⑷保障安置房用地供应：鼓励企业提供存量土地建设就近安
置房，并可采取招标方式确定建设单位 ⑸财政资金扶持和资金平衡政策 ：增值收益(土地公开出让
收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金) 按8：2的比例由市、区分成，各区在编制年度财政预算时， 应安排旧城更新改造资金投入 ⑹税费优惠政策 ：在市的权限范围内 ，按照“拆一免一” 的原则
• 1、以人为本、宜居为重 • 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施
和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质 量。 • 2、综合改造，整体提升 • 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能 置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工 作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 • 3、区别对待，因地制宜 • 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。 必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同 的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 • 4、统筹兼顾，切实可行 • 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维 护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规 定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居 民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。
⑵行政裁决和行政强制：两轮征询后少数未签订拆迁补偿安 置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决、行政强制程序
⑶拆迁补偿安置办法 ：以被拆迁房屋的市场评估价为基础， 增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。包括货 币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置 方式
。
二、“旧城 ”改造
4、主要工作流程： “先安置、后改造”的原则
旧城改造程序
区政府 拟改造范围 全面改造范围 地块改造意向
1、提出改造方案编制意 见
2、开展第一轮摸查
市“三旧”办 成片改造规划范围 全面改造范围
无90%以上改造 户数同意
90%以上改造户数同意
不启动改造
3、组织开展摸查
4、编制和上报改造方案
一、三旧改造概述--三旧改造范围
1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公 里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大 道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道 （鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过 30年的历史旧城。 2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办 公室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后， 可纳入改造范围。
史用地手续
区政府或区政府 指定机构提出公
开出让申请
7、实施改造方案
市国土房产局纳 入出让计划
增值收益分成
确权登记发证
报建施工
熟地出让 实施程序
市“三旧”改造办逐 级呈报省政府审批历
史用地手续
拆迁和平整土地
区政府或区政府 指定机构提出公
开出让申请
所需材料
需完善用地手续情况 核查表（包含具体范
围和面积）
一、三旧改造概述—主要策略
• 1、全市统筹，以区为主 • 2、规划先行，政策配套 • 3、市场运作，财政支持 • 4、系统改造，新旧联动 • 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破
⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
征地补偿协议及兑现 凭证
落实违法用地查处情 况取得区（县）国土 房管部门和当地政府
一、三旧改造概述--三旧改造范围
一、三旧改造概述-- 三旧改造规划指引
一、三旧改造概述-- 三旧改造规划指引
二、 “旧城 ”改造
1、主要条件 ⑴、权属明确 ⑵、纳入市、区改造计划 ⑶、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业
结构规划
二、“旧城 ”改造
2、主要模式及特点
模式
成片重建 改造模式
综合整治，消除 安全隐患，完善 生活设施，改善 生活条件 “修旧如旧、建 新如故” “重 在保护、弱化居 住”
二、“旧城 ”改造
3、部分特有政策：
⑴实行“阳光动迁”。
第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达 到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造 前期手续，
零散改造 模式
历史文化 保护性整 治模式
适用区域
主 土地出 体 让方式
Leabharlann Baidu
危破房分布相对集 区 土地公开
中、土地功能布局 政 出让
明显不合理、公共 服务配套不完善
府
零散分布的危破房、业 部分结构相对较好 主 但建筑和环境设施 标准较低的旧住房
一般不出 让
历史文化街区和优 业 不出让 秀历史文化建筑 主
改造原则
5、市“三旧”改 造办批复改造方案
6、开展第 二轮征询
所需材料
区（县）国土房管部门和当 地政府出具书面证明的土地 和建筑性质、权属情况以及
直管公房情况
修建性详细规划方案 拆迁补偿安置方案
改造成本分析和资金平衡方 案
改造计划和实施步骤 现状历史资料 历史用地手续
所需材料 市旧厂房改造规划
指引
市“三旧”改造领 导小组审议意见
区政府重新修改方案 再报市“三旧”办
签订拆迁补偿安置协 议户数不足2/3
签订拆迁补偿安置协 议户数达2/3以上
所需材料
需完善用地手续情况核查表 （包含具体范围和面积）
征地补偿协议及兑现凭证
落实违法用地查处情况取得 区（县）国土房管部门和当
地政府书面证明
生地出让 实施程序
市“三旧”改造办逐 级呈报省政府审批历
广州市三旧改造政策
“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房
前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体 功能区规划
指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、 节约集约” ，
一、三旧改造概述--主要政策依据
• ⑴ 《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案 的通知》（粤府明电[2009]16号）
• ⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 （粤府【2009】78号）
• ⑶ 《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见 (试行)的通知》 （粤府办[2009]122号）
• ⑷ 《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府 【2009】56号）
• ⑸ 《广州市旧城更新改造规划纲要》 （征求意见稿） • ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）
一、三旧改造概述--基本原则
二、“旧城 ”改造
3、部分特有政策： ⑷保障安置房用地供应：鼓励企业提供存量土地建设就近安
置房，并可采取招标方式确定建设单位 ⑸财政资金扶持和资金平衡政策 ：增值收益(土地公开出让
收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金) 按8：2的比例由市、区分成，各区在编制年度财政预算时， 应安排旧城更新改造资金投入 ⑹税费优惠政策 ：在市的权限范围内 ，按照“拆一免一” 的原则
• 1、以人为本、宜居为重 • 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施
和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质 量。 • 2、综合改造，整体提升 • 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能 置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工 作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 • 3、区别对待，因地制宜 • 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。 必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同 的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 • 4、统筹兼顾，切实可行 • 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维 护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规 定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居 民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。
⑵行政裁决和行政强制：两轮征询后少数未签订拆迁补偿安 置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决、行政强制程序
⑶拆迁补偿安置办法 ：以被拆迁房屋的市场评估价为基础， 增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。包括货 币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置 方式
。
二、“旧城 ”改造
4、主要工作流程： “先安置、后改造”的原则
旧城改造程序
区政府 拟改造范围 全面改造范围 地块改造意向
1、提出改造方案编制意 见
2、开展第一轮摸查
市“三旧”办 成片改造规划范围 全面改造范围
无90%以上改造 户数同意
90%以上改造户数同意
不启动改造
3、组织开展摸查
4、编制和上报改造方案
一、三旧改造概述--三旧改造范围
1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公 里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大 道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道 （鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过 30年的历史旧城。 2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办 公室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后， 可纳入改造范围。
史用地手续
区政府或区政府 指定机构提出公
开出让申请
7、实施改造方案
市国土房产局纳 入出让计划
增值收益分成
确权登记发证
报建施工
熟地出让 实施程序
市“三旧”改造办逐 级呈报省政府审批历
史用地手续
拆迁和平整土地
区政府或区政府 指定机构提出公
开出让申请
所需材料
需完善用地手续情况 核查表（包含具体范
围和面积）
一、三旧改造概述—主要策略
• 1、全市统筹，以区为主 • 2、规划先行，政策配套 • 3、市场运作，财政支持 • 4、系统改造，新旧联动 • 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要6个政策突破
⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
征地补偿协议及兑现 凭证
落实违法用地查处情 况取得区（县）国土 房管部门和当地政府
一、三旧改造概述--三旧改造范围
一、三旧改造概述-- 三旧改造规划指引
一、三旧改造概述-- 三旧改造规划指引
二、 “旧城 ”改造
1、主要条件 ⑴、权属明确 ⑵、纳入市、区改造计划 ⑶、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业
结构规划
二、“旧城 ”改造
2、主要模式及特点
模式
成片重建 改造模式