浅谈广州市三旧改造问题及解决对策
毕业论文-“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成。
城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义。
本文以广州市为研究区域，在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词：二元管理结构；城中村改造；问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION ----TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy, urban size increasing dramatically speed, villages with urban development also forms gradually. City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work. Therefore, the study of the transformation of urbanization midtown is of important theoretical significance problems and practical significance.Taking Guangzhou as the study area in this review, the research of villages, on the basis of suburban urbanization theory, using dual structure theory and sustainable development theory, analyses the causes of the formation of villages in Guangzhou city, the type, the transformation situation villages such as Guangzhou villages, discusses the existing problem and the necessity of reform, and then puts forward the city village reconstruction ideas and countermeasures. In order to avoid new villages phenomenon to appear vicious circle, this paper finally discusses this and think and puts forward some corresponding measures.Key words:dual management structure; “urban-villages”reconstruction; question;countermeasure目录1 绪论 (1)1.1 研究的目的和意义 (1)1.2 国内外研究现状综述 (1)1.3 研究的基本内容和方法 (4)2 我国城中村现象形成的原因分析 (5)2.1 我国城中村现象概况 (5)2.2 城中村现象形成的原因分析 (7)2.3 我国城中村改造的必要性 (8)3 广州市城中村改造存在的问题及原因分析 (10)3.1 广州市城中村现状简介 (10)3.2 广州市城中村改造中存在的主要问题 (11)3.3 广州市城中村问题形成的原因分析 (11)4 我国城中村改造的思路及对策 (13)4.1 城中村改造的最终方案必须是以各方利益的平衡为前提 (13)4.2 政府在改造中应承担更多成本并发挥主导作用 (13)4.3 必须首先化解较为突出的城中村利益导向机制异化问题 (13)4.4 改造不宜大规模进行，而应有步骤、分阶段推进 (14)4.5 合理运筹可“生财”的土地资本，实现多方共赢 (14)5 城中村改造问题的再思考 (16)5.1 尽早介入城中村管理 (16)5.2 健全社会保障体系 (16)5.3 提高村民的技能素质 (16)5.4 保留民俗文化 (17)6 结论 (18)参考文献 (19)致谢 (20)1 绪论1.1 研究的目的和意义随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。
广州市“三旧”改造相关政策解读
广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。
只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。
（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。
（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。
土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。
二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。
（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。
对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城发化进程的加快。
近些年来，城市发展速度极快，城市规划与建设不断展开，但是由于产业多元化、需求多样化的特点，现有的城市空间结构无法容纳足够的建设需求，出现了城市用地紧张，且建设面积不断向外扩张。
若想促进城市的可持续发展，解决城市建设用地紧张的状况，广东省首当其冲，于2009年出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府［2009］78号)。
该文件的提出，旨在激发土地资源的潜力、注重产业的转型以及城市在空间布局上的重构，实现对旧城镇、旧厂房以及旧村庄的改造，推陈出新，使得城市焕发新的景象。
本文就三旧改造工作及其对城市发展的积极作用展开探讨。
关键词：“三旧”改造；城市更新；规划引言如今随着城市化进程的不断发展，可用土地资源也在不断的减少，新增用地指标上的限定越来越大，使得城市的发展需求与城市现有用地面积的矛盾日益突出。
因此为有效解决这一问题，有必要通过“三旧改造”的实施，推动城市存量土地的改造升级，提升城市土地资源利用率，推动城市建设实现更好的发展。
1“三旧改造”的基本定义自改革开放后，我国城市化发展速度明显加快，但在城市外延、扩张过程中，原有旧城区、村落的基本建设已经无法满足当前时期的城市发展要求。
在党的十九大会议中，号召各地区应该积极开发城镇边界控制线，在城市建设中，强调对现存建设用地的开发。
“三旧改造”的本质是对旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造。
现阶段我国各地区的城市已经进入落实“三旧改造”战略的相关工作。
“三旧改造”是对国家土地资源的再利用，是社会发展中城乡规划的重要战略，相关人员在“三旧改造”过程中，应通过厂房用地、旧村庄改建等工作，提升土地资源利用率，加快城市化进程，带动各地经济增长，为全面建设小康社会目标的实现奠定基础。
2“三旧”改造的价值取向“三旧”改造是公共政策，因此在制定和落实阶段都应该考虑其人本、民主和公平价值取向，如此才能将国家政策的服务功能发挥到最大程度，关于这三个价值取向可以从以下几个方面把握:一是要把握好“三旧”改造的人本取向，公共政策是对社会利益的法定分配方案，因此，在政策的制定和实施过程中都要“以人为本”，这样才能将利益合理地分配给公众，“三旧”改造政策关乎当地居民的生活居住问题，是基础民生问题，在项目规划中，要广泛广发争取当地公众意见，做到科学规划;二是要把握好“三旧”改造的民主取向，社会主义的本质就是人民当家做主，因此在关乎民生的宏观大计上也要人民决定，例如城中村改造项目的规划和上报需要由村民大会或者村民代表会议的商议结果确定，在改造过程的具体实施中，适时地召开改造项目招商推介会，让群众参阅项目的规划、预算、招商以及实施等具体流程，可以提升项目本身的亲民性;三是要把握好“三旧”改造的公平取向，在改造项目中，政府、村集体、村民、工厂业主、城市居民和商铺业主等多方面存在博弈关系的得与失问题，正确处理好不同利益群体的认知利益关乎项目的推进过程，因此，“三旧”改造政策应该充分考虑不同利益群体，制定出相应的改造方案。
广州市“三旧”改造政策及实操
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
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三、“三旧”项目的认定
三旧改造下生态地区城中村改造困境及对策
留 下 了 大 量 的 城 中村 。 新 一 轮 城 市 化 １ ＿ １ 基本特征 需 要 破 解 城 中村 的 更新 改 造 难 点。 在 城
总 结 一 般 城 中 村 问 题 特 征 ， 主 要
市 生 态 地 区 城 中村 改 造 的 问题 相 对 棘 手 ， 有 以下 几 点 ： 建 筑 密 度 过 高 ，绿 色 开敞
年广东省出台的 ＜ 关于推进 “ 三 旧改造 陷 。 本 文试 图提 出生 态 地 区城 中村 改 造 促进节约集约用地的若干意见” ＞将三 旧 的 新 思 路 和 新 方 法 ， 并结 合 广 州 市 中心
改造 工 作 推 人 了 一 个 新 的 发 展 阶 段 。 在 城 区万 亩果 园 中 的土 华村 更新 改 造 规 划 新政 策 的 刺 激 下 ， 广 州 市 开 始 进 人 规 模 案 例 进行 探讨 。 化改 造时 期 。 城 市 化 发 展的 过 程 中 ，由 于 城 市 快 １生态 地 区城 中村 的基 本特 征与改 造 必要 速 扩 张 及 村 庄 缓 慢 发 展 之 间的 速 度 差 距 ， 性
城中村 ： －Ｉ Ｂ 改造 ： 生态地区
Ａ ｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ ：Ｇ ｕ ａ ｎ ｇ ｚ ｈ ｏ ｕ ｓ ａ ｎ － ｊ ｉ ｕ ｒ ｅ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｅ ｎ ｔ ｅ ｒ ｅ ｄ ａ ｍａ ｍｒ ｅ ｓ ｔ ａ ｇ ｅ ． Ｂ ｕ ｔ ｉ ｎ ｔ ｈ ｅ ｐ ｒ ｏ ｃ ｅ ｓ ｓ ｏ ｆ ｄ ｅ ａ ｌ ｉ ｎ ｇ ｗ ｉ ｔ ｈ
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广州三旧改造流程
广州三旧改造流程随着城市的不断发展和变化，广州作为中国南方的重要城市之一，也在不断进行城市更新和改造。
其中，广州三旧改造项目是当前城市建设中的重要内容之一。
三旧，即旧城区、旧工业区和旧商业区，这些地方在城市发展中面临着许多问题，需要进行改造和更新。
接下来，我们将详细介绍广州三旧改造的流程。
首先，三旧改造的流程包括规划编制、征收拆迁、建设开发和配套设施建设等多个阶段。
在规划编制阶段，城市规划师和相关专家将对旧城区、旧工业区和旧商业区进行全面调研和分析，制定合理的改造规划，并征求市民的意见和建议。
在征收拆迁阶段，政府将对需要改造的区域进行征收拆迁，为后续的建设开发工作提供空间和条件。
在建设开发阶段，将进行新建或改造旧建筑，建设新的商业、居住和公共设施，提升区域的整体形象和功能。
在配套设施建设阶段，将对改造区域进行配套设施建设，包括道路、绿化、供水供电等基础设施建设，为改造区域的居民提供更好的生活环境。
其次，三旧改造的流程需要充分考虑社会稳定和民生保障。
在征收拆迁阶段，政府需要妥善安置受影响的居民和企业，确保他们的合法权益得到保障。
在建设开发阶段，需要注重社区建设，提升改造区域的居民生活品质，为他们提供更好的居住、工作和生活环境。
在配套设施建设阶段，需要加强基础设施建设，提高改造区域的城市功能和服务水平，为居民提供更便利的生活条件。
最后，三旧改造的流程需要充分发挥市场主体的作用，促进城市资源的有效配置和利用。
在规划编制阶段，需要充分吸引和引导社会资本参与改造项目，形成多元化的投资主体，推动改造项目的顺利实施。
在建设开发阶段，需要鼓励和支持企业开展创新性的建设开发工作，提升改造区域的经济活力和竞争力。
在配套设施建设阶段，需要加强政府和市场的合作，共同推动城市基础设施的建设和运营管理，为改造区域的居民提供更好的公共服务和便利设施。
综上所述，广州三旧改造的流程是一个复杂而又系统的工程，需要政府、市民和市场主体共同参与，共同努力，才能实现城市更新和改造的目标，为广州市民营造更美好的生活环境和发展空间。
广州市城市下城中村改造分析
1、广州市城市下城中村改造分析1.1城市化下广州城中村改造现状广州省在畸形发展的过程当中，得益于独特的地理位置，并且在经济发展方面也十分的迅速。
尤其是在80年代之后，从老城区开始慢慢发展成为现代的城市，我们可以将其统计为下图所示。
图1.1广州城中村分布图杨箕、冼村、萧岗、猎德、三元里、琶洲、林和等这几个地方都位于中心城区的七个试点当中来进行工程的实施，一切按照对应的政策来进行改造工作，一直到二零一九年六月底，广州市已经对这些项目进行了全盘改造用地面积也达到了，三十九万平方公里，在这其中，四十七个村，二十二平方公里，已经完工了，包括九个，目前，一直在实施过程中的有二十一个，前期已经完毕，的有十七个，二零一九年八月十四日，广州省开始不断的招标来将探索新旧时期广州旧村工作改造发展来进行统筹和划分。
1.2“城中村”改造中存在的问题1.2.1村民思想观念障碍，利益缺乏保障[1]村民在整体的改造过程当中是有关利益的相关者，所以，在进行改革的过程当中，村民的集体参与度是非常重要的，并且也要熟知改革方面的政策，能够在统一改造之后进行实施，为这些农民没有一定的生活保障。
这些农民文化水平也达不到一定的要求，所以很难融入到城市，导致他们在进行改造的过程当中，积[1]李鹏.“城中村”治安问题研究[J].经贸实践,2018(04)：270-271.极性并不高。
[11]并且，很多城中村的村民是世世代代就居住在这里的，从小是在农村里长大，附近的很多街坊邻居也都是自己所熟悉的人，村民之间也具有很强的宗属关系，并且有属于自己的风俗习惯和家族方面的思想，所以在很久之前就具有落叶归根的概念，这对于中国人来说是非常根深蒂固的一种思想。
1.2.2改造中对文化遗产的保护问题广州省在发展的过程当中，历史文化底蕴非常浓厚，并且已经经过了2200多年的历史沉淀，保留了非常多的文化遗产，并且很多重大的历史事件也是在广州的很多老城区来进行反映的，同时也是最重要的代表之一，而其中所存在的大部分都是城中村，比如说一开始建在清朝，位于白云沙贝村的明贤陈府等地方都具有深厚的文化底蕴，并且蕴含着非常久的历史沉淀保存的过程当中非常完整能够急剧体现出来明清时代的风貌。
三旧改造年度总结(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的不断加快，旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造已成为推动城市更新、提升城市品质的重要手段。
过去的一年，我国各地政府积极响应国家政策，积极推进“三旧”改造工作，取得了显著成效。
本文将对过去一年的“三旧”改造工作进行总结，分析存在的问题，并提出下一步工作建议。
二、工作回顾1. 政策支持力度加大过去一年，国家及各地政府出台了一系列政策，支持“三旧”改造工作。
例如，广东省发布了《广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄改造管理办法》，明确了改造原则、程序和保障措施；广州市出台了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，规范了改造项目的实施。
2. 改造范围不断扩大各地政府积极推进“三旧”改造工作，改造范围不断扩大。
以广东省为例，全省共启动了1000多个“三旧”改造项目，涉及土地面积超过1000平方公里。
3. 改造模式不断创新各地政府积极探索“三旧”改造模式，创新改造方式。
例如，广州市采用“政府引导、市场运作、居民参与”的模式，推动“三旧”改造项目顺利实施；深圳市则通过“棚改”模式，实现了城中村改造与城市更新相结合。
4. 改造效果显著“三旧”改造工作取得了显著成效。
一方面，改善了旧城区、旧厂房、旧村庄的居住环境，提升了城市品质；另一方面，促进了土地资源的合理利用，推动了产业升级。
三、存在问题1. 政策落实不到位部分地区对“三旧”改造政策理解不够深入，导致政策落实不到位。
例如，部分地方政府在改造过程中，未能充分尊重居民意愿，引发社会矛盾。
2. 改造资金不足“三旧”改造项目投资规模较大，资金需求量大。
然而，部分地方政府财政压力大，难以满足改造资金需求。
3. 改造进度缓慢部分“三旧”改造项目因种种原因，进度缓慢。
例如，拆迁安置、土地权属等问题，制约了改造项目推进。
4. 改造质量参差不齐部分“三旧”改造项目在规划设计、施工建设等方面存在问题，导致改造质量参差不齐。
四、下一步工作建议1. 加强政策宣传和培训各地政府应加强对“三旧”改造政策的宣传和培训，提高政府工作人员和居民的政策知晓率。
对广州城中村改造工作的思考及建议
对广州城中村改造工作的思考及建议摘要：广州作为城中村改造工作的试点，自城中村改造工作以来，改改停停，已历时5年，然实际改造工作推进时间只有3年。
所以，无论是从广州城中村改造的进程还是从城中村改造审批结果都可以看出，广州城中村改造存在很多的问题，文章针对广州城中村改造存在的问题进行分析，并提出改造的措施。
关键词：城中村；改造；问题;一、广州城中村改造的进程自城中村改造工作以来，广州作为城中村改造工作的试点，改改停停，已历时5年，然实际改造工作推进时间只有3年。
---2008年前不让改；---2008年出台城中村改造政策；---2008年到2011年大力宣传推进城中村改造，村民改造积极性强，争先恐后的一窝蜂做方案，人力物力投入大，改造进入大跃进时期，然改造方案千篇一律，可批性很低，改造方案难以落地；---2012、2013年各界进入反思，政府停止审批，城中村改造停滞，但也未出台新的政策。
---2014年初两会提出：要求用好城中村改造政策赶快改。
二、广州城中村改造存在的问题广州138条村，至今，编制方案的村估计上百条，实际审批的村仅24条。
以荔湾区为例：荔湾区18条村纳入了全面改造，2009年-2011年就有14条村开展了现状调研幷编制了城中村改造方案，进而报给市政府审批，然实际审批村只有两条：西塱的裕安围自然村-整治改造的试点村；东漖村-早在08年就开始编制改造方案。
所以，无论是从广州城中村改造的进程还是从城中村改造审批结果都可以看出，广州城中村改造存在很多的问题：1、改造方案千篇一律，改造模式单一，处理手段呆板自从广州猎德村改造完成后，广州城中村改造进入大跃进时代，大家争先恐后的模仿猎德改造模式，纷纷编制城中村改造方案，并且方案基本千篇一律，毫无特色。
猎德只有一个，其得天独厚的地理位置是其他村无法代替的，它改造的背景和时机也是其他村没有的。
我们可以借鉴猎德的改造的成功经验，但是不可复制其改造成果，他是特定时期特定区域的产物。
广州,“老城市新活力”启示
特别关注广州，“老城市新活力”启示文│伊 默旧城改造在治理中的重要性随着中国快速推进城市化进程，许多城市治理层面的问题开始显露，包括增长、分化、民生、移民、反恐、防疫等。
要想运行好一座现代城市，需要从国家治理的层面，对城市治理体系和治理能力进行现代化改造。
广东“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”所进行的改造，其直接目的是推进广东作为节约集约用地试点示范省的核心工作。
而总结广东“三旧”改造实践经验，就可以发现，广州的“三旧”改造多元模式，不但着眼于城市空间的升级，也为目下中国国家治理现代化摸索出了有益的经验。
特别是从国家层面对城镇低效用地再开发进行的顶层设计和总体部署，优化了城市治理体系，提升了城市治理能力。
广东进行“三旧”改造采取了三种模式：一是政府主导模式，包括政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）等具体方式；二是政府市场合作模式，包括：以毛地出让方式引入社会力量实施改造，以及土地整理；三是市场主导模式，包括：农村集体自行改造和合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造、连片改造中多个权利主体将房地产权益转移至单一主体改造等多种具体方式。
城市治理体系现代化需要依赖于城市空间的改善，城市治理能力现代化也需要市场和市民的配合。
所以，发展中的城市，其治理体系的现代化和治理能力的提升，都需要从基础设施建设开始。
可以想见，如果一个城市居民的居住、交通等民生基础设施不改善，居民的生活方式仍停留在乡村或城乡结合部的状况，那么城市治理的现代化就会难度更大。
例如，要想实现服务型政府，那么城市政务一站式大厅等便民设施就是基础；而要想实现有效的城市综合治理，那么城中村等复杂破旧环境的改造就是必然选择。
在这个意义上，广州从2015年开始的永庆坊等地的“三旧”改造，就不是简单的城市面貌更新，而是为城市治理体系和治理能力的现代化提供必不可少的治理基础设施。
不仅如此，广东“三旧”改造的三种基本模式都着重于对城市土地进行经营化处理，而不是单纯地拆旧建新。
广州市三旧改造政策 文档全文预览
集 体
商铺等低效 空闲存量土
模式
综合整
治 改为项目的目适用全面
造政策。经所在区政 府 市地同意，并报
改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。
村集体经济组 织自行改造外， 应当通过土地 公开出让
适用集体建 设用地使用 权流转政策 等“三旧”
二、“旧村 ”改造
• 3、全面改造模式的土地利用政策。
•
基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额
的依据。
• ⑶复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅 房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面 积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁 人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置， 按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准 建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。
4、主要工作流程： “先安置、后改造”的原则
二、“旧村 ”改造
1、主要条件 ⑴、54平方公里内在册（ 138条“城中村” ）或
其他通过审批纳入计划的“城中村” ⑵、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业
结构规划 ⑶、用地权属明确，80%以上村集体经济组织成员
同意
二、“旧村 ”改造
2、主要模式及特点
• 全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公 室确定。
• ⑵．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现 状出让。
• ⑶．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织 长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参 与改造。
二、“旧村 ”改造
• ⑷．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定 的，可登记为国有土地。
广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见
广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2009.12.31•【字号】穗府[2009]56号•【施行日期】2009.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】机关工作正文广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房（以下简称“三旧”）改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》）有关精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。
为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。
对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。
二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。
为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策
浅谈广州市三旧改造问题及解决对策作者：曾庆钦来源：《城市建设理论研究》2014年第11期摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。
广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。
关键字：三旧改造；城市规划；可操作性中图分类号：TU984文献标识码：A引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。
但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。
“三旧”改造存在的问题“三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。
而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。
随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。
1.1缺乏技术性的指导目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。
但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。
1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。
广州城中村改造的思路、模式与对策研究
广州城中村改造的思路、模式与对策研究一、理论分析：城中村问题的成因与实质一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。
（一）特有的城乡二元管理体制从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。
在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。
其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。
在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。
（二）“不彻底”的城市化政策在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。
在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。
其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。
一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。
村(居)民利益保障视角下农村土地整理的政策风险与法制对策——以广东“三旧＂改造中城中村改造为例
村 （ 居）民利益保障视角下农村土地整理的政策风险与法制对策
以广东 “ 三 旧 ＂改造 中城 中村改造为例 京 ２ １ ０ ０ ９ ３ ）
摘 要： 当前广东 “ 城 中村”改造主要存在如 下政策与法律风险：实施主体及权限不尽统一； “ 公共利 益”范围难以界定；集体土地征收与房屋征拆补偿缺乏法定标准与争议调处机 制；转制社 区长远发展依托 与福利难有保障； “ 违建”处置欠缺法律依据；以行政裁决争议为主 ，诉讼纠纷解决机制缺失等。需要从完 善 “ 城 中村”城 乡土地整理的宏观调控法律机制的顶层设计 ；因地制 宜，兼顾利益 ，针对不同对象及情况采 取不同的对策措施 ；按公正程序依法处置集体土地上的 “ 违建”；整合部 门职能，发挥合 力效应；配置土地 发展权制度 ，完善增值 收益分配机制；切 实保 障村居 民利益及弱势群体土地产权利益等方面完善相 关法律机
Ｏｎ ｔ ｈｅ Ｐｏ ｌ ｉ ｃ ｙ Ｒｉ ｓ ｋｓ ａ ｎｄ Ｌｅ ｇａ ｌ Ｃｏ ｕｎｔ ｅ ｒ ｍｅ ａ ｓ ｕｒ ｅ ｓ ｉ ｎ ｔ ｈｅ Ｒｕｒ ａ ｌ Ｌａ ｎｄ Ｃｏ ｎｓ ｏ ｌ ｉ ｄａ ｔ ｉ ｏｎ ｆ ｒ ｏ ｍ ｔ ｈｅ
Ｐ ｅ ｒ ｓ ｐ ｅ ｃ ｔ ｉ ｖ ｅ ｏ ｆ Ｉ ｎ ｔ ｅ ｒ ｅ ｓ ｔ ｓ Ｐ ｒ ｏ ｔ ｅ ｃ ｉ ｔ ｏ ｎ ｏ ｆ Ｖ ｉ ｌ ｌ ａ ｇ ｅ ｒ ｓ （ Ｒｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｓ ）
ｌ ａ ｗｓ： ｔ ｈｅ ｆ ｕ ｚｚ ｏｆ “ｐ ｕ ｂｌｉ ｃ ｉ ｎｔ ｅ ｒ ｅｓ ｔ” ｄｅ ｆｉ ｎｉ ｎｇ ｃ ａ ｔｅ ｇ ｏ ｒ ｙ ａ ｎｄ ｉ ｔ ｓ ａ ｂ ｕｓ ｅ ｉ ｎ ｐ ｒ ａ ｃｔ ｉ ｃ ｅ： ｌ ａｃ ｋｉ ｎｇ ｏ ｆ
广州旧改实施方案
广州旧改实施方案
随着城市的不断发展和变化，广州作为中国南方的大城市，也面临着旧城区改
造的挑战。
为了提升城市的宜居性和发展水平，广州市政府制定了广州旧改实施方案，旨在改善旧城区的居住环境、提升基础设施和促进经济发展。
本文将就该实施方案的内容和具体措施进行介绍。
首先，广州旧改实施方案将重点改造老旧社区和棚户区。
通过改造，提升老旧
社区和棚户区的基础设施，改善居民的生活条件。
同时，还将加大对老旧房屋的整治力度，提升居住环境的整体品质。
其次，广州旧改实施方案还将注重提升城市基础设施建设。
在老旧社区和棚户
区改造的基础上，加大对基础设施的投入，包括道路、排水系统、供电系统等的改造和提升，以满足城市发展的需要。
此外，广州旧改实施方案还将积极推动产业升级和经济发展。
通过改造老旧社
区和棚户区，引入新的产业和商业项目，促进经济的多元化发展，提升城市的经济活力。
另外，广州旧改实施方案还将注重保护历史文化遗产和传统建筑。
在改造过程中，将充分考虑历史文化遗产和传统建筑的保护，继承和传承广州悠久的历史文化。
总的来说，广州旧改实施方案将致力于改善城市的居住环境、提升基础设施和
促进经济发展。
通过一系列的措施和政策的实施，将不断提升广州城市的品质和发展水平，为广州市民营造更好的生活环境。
希望广大市民能够支持和配合政府的改造工作，共同建设美丽的广州城市。
广州“城中村”的现状、问题及改造模式之探讨的开题报告
广州“城中村”的现状、问题及改造模式之探讨的开题报告一、研究背景及意义城市化进程快速发展，城市的经济、社会、文化等方面得到了极大的发展和经济效益。
但与此同时，城市中也面临着许多问题，尤其是城市中的“城中村”，这些地区建筑老化、住户密集、环境恶劣、设施落后，是城市化进程中的重要问题。
广州是中国南方城市的代表性城市，作为中国改革开放的先行者，广州的城市化进程也在中国城市中处于较前沿态势。
然而，许多城中村的现状并未得到有效地改善，成为阻碍广州城市化进程发展的一个瓶颈。
如何有效地改善广州城中村的现状，成为当前广州城市化进程中的重大问题。
本文旨在通过对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，为广州的城市化进程提供有力的参考与建议。
二、研究目的与方法本文的研究目的是通过对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，分析城中村改造的实施效果，并提出可行的改造建议，为广州城市化进程的进一步发展提供参考。
研究方法主要采用文献资料法、专家访谈法、问卷调查法等方式进行实证研究。
三、研究内容1. 广州城中村的概述本部分主要从定义、生成、分布、特点等方面分析广州城中村的概述，为下一步的研究提供基础。
2. 广州城中村的现状分析本部分主要从住房条件、居民收入、社会保障、基础设施与公共服务设施等方面，对广州城中村的现状进行概括性的分析与评价。
3. 广州城中村面临的问题本部分主要从居民需求、物业管理、基础设施、环境保护等方面，对广州城中村面临的问题进行概述性的分析，为后续的解决方案提供依据。
4. 广州城中村改造模式本部分主要探讨广州城中村改造的现状、问题和改造模式，提出可行的改造方案，并重点从政策制定、资金保障和社会管理等方面进行探讨。
5. 广州城中村改造实施效果评估本部分主要对广州城中村改造的实施效果进行评估，对城中村改造的成效进行分析与总结，并探讨在实践中如何进一步完善改造方案，提高改造的实效性。
四、研究结论及意义基于对广州城中村的现状、问题及改造模式的探讨，本文提出三方面的改造建议，包括政策制定方面、资金保障方面和社会管理方面，为广州的城市化进程提供有力的参考与建议，具有一定的理论价值和现实意义。
城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考
城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考摘要：广东省“三旧”改造从2008年开展以来，促进了大量存量空间再利用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要求。
城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。
本文针对“三旧”改造响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。
关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展， 2021年新实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。
2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新的政策性文件，提出了一系列新的要求。
01“三旧”改造与城市更新的关系“三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。
城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完善交通功能等。
“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。
1.1目标导向的差异广东省“三旧”改造重点强调以提高存量土地资源配置效率为核心，推进土地集约节约利用，同时兼顾对城市公共利益的保障。
而住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中强调实施城市更新行动要顺应城市发展规律，转变城市建设方式，推动城市结构优化和品质提升，补齐城市短板。
浅谈旧城改造常见问题与对策
浅谈旧城改造常见问题与对策作者：罗伟权来源：《中国新技术新产品》2014年第02期摘要：随着中国城市经济的迅速发展，旧城改新的速度越来越快，规模逐渐扩大，由此产生的社会问题也逐渐成为人们关注的热点。
本文对旧城改造中的常见问题进行了分析，并对旧城改造的管理提供了相关对策。
关键词：旧城改造；问题；策略；研究中图分类号：F291 文献标识码：A一、旧城改造中的常见问题（一）只进行重新建造忽略旧房改造现在我国很多城市进行旧城改造的主要方法就是不断拆，将大面积的旧房彻底拆完后，开始建设现代化的高楼大厦。
完全是政府提出政策，开发商进行开发，没有民众的参入。
旧城位于城市的中心地段，房地产商通过开发旧城从而获得巨额利润。
有很多城市把旧城中的公共用地和居民居住地低价卖给开发商，开发商将其重新建造，变成崭新的办公大楼或娱乐场所之类的，从中牟取高利润。
所以，我国现代对旧城进行改造的手段粗糙果断，普遍是推倒重建，没有“改”只有“造”。
（二）不重视对古迹等老建筑保护我国的旧城中存在着很多的历史文化古迹，这些文化古迹都比较破旧，和现代化城市建设的整洁美观相比显得格格不入，影响了城市建设的整体美观。
城建官员和开放商只片面的看到了旧城中的文化古迹占地面积广，但容积率相对较小，而没有充分认识到古建筑的人文价值。
另外，旧城中的很多文化古迹通常被当做旅游景区，这些旅游景区所产生的经济效益远远不如别的用途所带来的收益。
但一个城市的复兴不仅仅表现在经济上的繁荣，还要积极传承和逐渐创新文化艺术，所以在改造城市的同时要重视历史遗存。
（三）忽视环境保护在旧城中生活的居民一般集中居住，生活空间比较拥挤，公共设施落后陈旧，环境质量差。
因此，在进行旧城改造的时候，一般采取提高建筑密度、增加建筑高度的方案来解决旧城中的问题。
这样一来，虽然提高了土地的利用率，暂时改善了旧城土地紧张的问题，却产生了新的问题——环境恶化。
高层建筑提供超大容积率，使得单位面积内居住人口急剧攀升，由于土地紧张，配套设施、绿化覆盖率等容易形成供需矛盾，加剧城市环境恶化。
广州城中村改造的对策及建议研究
广州城中村改造的对策及建议研究4.1 实施城中村改造建设应注重的问题和原则4.1.1改造建设中应注重的问题(1)对土地利用的影响据调查据调查,1980年广州市建成区面积仅136 km2,1990年为182·26 km2, 2001年扩展至308 km2, 20世纪80年代年平均增长率仅为0·92%,而90年代广州市城建用地急剧扩张,年平均增长达到4·89%,而其结果是城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围,城市边缘农村亦成为“城中村”。
截至2001年,广州城市建成区范围内共有“城中村”139个, 2000年“城中村”总用地面积80·6 km2,占建成区总面积的26·17%,“城中村”主要分布在城市近郊,沿交通干线呈轴向布局。
[12]“城中村”被城市建成区包围,从另一个层面来理解,就是“城中村”呈“镶嵌状”散布在城市新建职能分区内,甚至在新CBD(中央商务区)周边地区,例如:广州市天河区新CBD核心地带“岗顶—天河城—中信广场”周边的石牌、林和、冼村、猎德、杨箕等5个“城中村”聚居了十几万外来人口。
相比城市其他建成区,“城中村”的容积率较低,普遍不及城市居民的1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积。
这与国土资源部183要求的“提高土地使用效率,实现集约利用,优化产业结构,调整土地性质,建立合理结构”的方针大不相符。
同时,也与时下流行的“人居环境”理念相去甚远,很大程度上浪费了“寸土寸金”的城市土地资源。
（2）对城市文化的影响由于历史原因,“城中村”村民普遍文化素质低下,在城区居民看来他们几乎是目不识丁的“文盲”,面对当今社会上的求职大军,村民求职处于不利的地位。
但由于拥有城市的稀缺资源———土地,他们无须四处奔波便能过上不错的生活。
据调查,他们几乎不用工作,也习惯了不劳而获、游手好闲,精神文化相对匮乏,与现代都市的快节奏生活格格不入,由此造成“吸毒、斗殴、聚赌”等现象屡见不鲜。
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浅谈广州市三旧改造问题及解决对策
摘要:随着我国社会主义市场经济的不断发展，经济的全球化、信息化和城市化的不断深入，我国城市建设的步伐也在逐步的加大。
广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，如广州“三旧”的改造，在实际的改造过程中出现很多的问题，文章就其出现的问题进行相应的分析，并提出相应的解决方案，使其具有一定的可操作性。
关键字：三旧改造；城市规划；可操作性
引言：随着城市发展的稳步提升，广州市的城市建设也从快速粗放向精细考究转变，尤其是在改革开放的30年里，广州市为了更好地推动经济的快速发展，大规模进行“三旧改造”土地改造模式，即对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，有效解决了广东省土地供需的矛盾。
但是近年来在三旧改造方面也出现了许多不容忽视的问题，即特色城市消失等，严重阻碍社会的发展。
“三旧”改造存在的问题
“三旧”是一个代名词，它最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中，之后逐渐被社会舆论和政府沿用，特用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。
而2009年8月广东省政府出台的《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》，标志着”三旧”改造政策在广东省正式实施。
随着社会的进步和发展，改造中存在的问题也越来越被大家熟知，下面就存在的问题进行探讨。
1.1缺乏技术性的指导
目前全国范围内的城乡改造体系不够完善，对城乡改造的技术也不够成熟，但是广州“三旧”改造设计中，对城镇、厂房、村庄进行城乡规划的设计势必会影响到城市的生态环境、产业结构等。
但是由于我国尚处在起步阶段，理论、经验还不丰富，在改造过程中缺乏一定的技术指导，而且城市的规划部门并没有把“三旧”改造列入其中，使“三旧”改造的进行缺乏一定的保护性。
1.2过度的追求速度，忽视相关衔接的操作性
为了尽早在改造过程中看到成效，一些人盲目追求工程速度的同时却忽视了工程的质量，在原本没有任何关联的工程中胡乱进行操作，追赶工期。
另外在进行城乡改造的过程中，没有明确“三旧”与各方的关系，缺乏深刻的认识，白白浪费了人力、物力，并且破坏了城市原有的规划，给生态环境带来严重影响。
1.3改造资金短缺
在城乡改造的过程中，由于政府部门没有深刻认识到其改造的严峻性，没有确保改造资金的正常供应，使“三旧”改造资金缺乏。
”三旧”改造一定会涉及到农
民的拆迁费问题，因此需要大量的资金投入。
以三元里村为例，据初步统计，旧村改造需投入资金 2.72 亿元，其中补偿拆迁农民住宅费用需要1.8 亿元，新建农民新村需要0.65 亿元，商业街建筑安费需要0.27 亿元。
而现行保证改造资金的是农村的集体经济组织，看到上面庞大的数字后，表示已无力承担此巨额的费用，另一方面有些不符合宅基规定的拆除并没有给予居民相应的补助，给居民基本生活的维持造成了威胁。
相应的解决对策
任何改造过程中都存在一个最佳时点选择问题，“三旧”改造也不例外。
随着人地矛盾的加剧，缓解矛盾的相应对策也就会应运而生。
因此，“三旧”改造是未来建设发展中缓解矛盾，减轻压力的趋势。
为了保证其顺利进行，就需要我们相应的解决对策。
2.1借鉴国内外成功案例技术经验
基于上述1.1提到的问题，改造过程中缺乏一定的技术指导，我们应该积极积累经验，在改造过程中借鉴国外成功的例子，并结合广州市自身的特点，建立一系列技术指导理论；“三旧”改造是针对土地改造进行，因此也可以建立土地评价体系，以评估改造土地的集约性，并建立监督机制，确保土地改造的顺利进行。
例如德国鲁尔区为适应市场的需求，对煤炭、钢铁业进行产业转型，转单一产业为多元化产业，重点发展高新科技产业。
从这个例子中，我们可以借鉴“三旧”改造要适应市场的需求，建立长远目标；同时为了发展改造后的经济，还要以市场发展为前提，促进人才的培养，为科技培养技术力量。
目前国内成功的例子当属珠海市的旧村改造，首先有关部门通过市场的机制，吸引了一大批投资者对改造项目进行投资，通过给投资者设置优惠政策，保证其商人的赢利，给政府、村民、投资者都带来了益处，对村民最关键的就是拆迁费，珠海市就制定了有利于村民的补助政策，在一定程度上也鼓舞了其他村镇的村民相应拆迁号召，有利于拆迁的顺利进行，我们在此过程中就可以借鉴其通过市场机制吸引投资者的行为，同时为了补助村民，制定优惠政策实现“三赢”。
2.2注意“三旧”改造过程中的可操作性
可操作性规划是指根据批准的控制性详细规划内容，对具体的地块建设提出设计和安排。
在《城市规划编制办法》里，对可操作性规划有明确的规定。
比如，根据交通影响的分析，提出具体的交通组织方案和设计；对住宅建设、医院建设、学校和托幼建设等建筑进行日照的分析；对建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，规划、布置总的平面图；详细估算工程量、拆迁量和总造价，进行投资效益的分析；以及分析建设的条件和综合技术方面的经济论证等。
“三旧”改造和可操作性规划的工作内容，从分工的粗细来看，“三旧”改造侧重的内容是思想构建层次，而可操作性规划侧重的则是工程实施界面；若从法定立场来看，“三旧”改造的内容，还没有法定的规定，而可操作性规划则是属于法定规划内容。
因而在此基础上，“三旧”改造的工程中，应该注意工程的质量、可
衔接操作性，不要为了过度追求改建的过程，而忽视建设的可操作性。
因此在“三旧”改造过程中，不可盲目追求工程的高效，从而忽视技术之间的、部门之间的可操作衔接性，确保广州“三旧”改造的质量。
2.3确保改造资金的投入
在“三旧”改造过程中，由于对其缺乏清晰的认识，很多投资者没有长远的计划，因此改造过程中缺乏一定的资金投入，这就需要各方对“三旧”改造进行资金支持。
例如，在“三旧“改造中，鼓励、支持城区内效益差、能耗高、污染大的企业进行搬迁或产业转型，同时将土地的出让收益用于支持企业或原村镇的经济发展。
对于涉及公共设施建设的改造，应从土地出让金中安排相应的资金予以支持。
同时提高土地利用率和增加容积率，引入企业承包拆迁，建设，减少收取土地价款。
除此之外，还可以设立专项支持城乡改造的基金，例如对于构建公益性项目的改造，可以通过网络、电视等媒体进行宣传，以便吸引爱心人士对项目的支持，从而投入一定的资金；还可以广泛宣传投资商机、实施优惠政策以及通过科学规划、估算投资利润等措施，保证投资商利益，从而吸引资金投入“三旧”改造中；成立“三旧”改造专项小组，设立“三旧”改造专项资金，保障项目推进；对有利于土地高效利用的改造项目可免交新增的土地价款；对改造项目土地的出让金给予一定比例返还用作支持发展的专项基金。
三、结语
综上所述，文章就广州市“三旧”改造存在的问题进行一定的探讨，并提出了相应的解决方案，借鉴成功经验，加大资金投入，实现可操作性等等。
“三旧”改造本身是有缺欠的，在实际的工作中，如果应用相应的思维和法则，就会解决自身的不足，而以积极的工作态度和方法进行具体的规划和实施，在保证法定规划前提下，确保“三旧”改造项目的顺利进行。
参考文献：
[1] 吴远翔;徐苏宁;;基于新制度经济学理性行为人理论的城市设计行为理性探讨[J];《规划师》论丛;2011年00期
[2] 陈天;姜黎黎;谢爱华;;城市设计中“边界”的表现形式与构建方法探讨[A];转型与重构——2011中国城市规划年会论文集[C];2011年
[3] 闫志杰;;空间资源调控背景下的城市设计——探寻城市设计的法定作用
[A];转型与重构——2011中国城市规划年会论文集[C];2011年。